Làn sóng già hóa đang định hình lại thị trường nhà ở Đài Loan

Vì sao vấn đề này cấp thiết lúc này

Đài Loan đang bước vào một kỷ nguyên nhà ở mới, được định hình bởi quá trình già hóa dân số. Bộ Nội chính cho biết trong quý I, khoảng 850.000 căn nhà có người cao tuổi sinh sống, trong đó khoảng 655.000 căn chỉ có một người ở. Cả hai con số đều gần gấp đôi mức của một thập kỷ trước. Người từ 65 tuổi trở lên hiện chiếm 20,8% dân số, đưa Đài Loan vào nhóm xã hội siêu già hóa. Đây không chỉ là sự thay đổi về nhân khẩu học. Xu hướng này đang làm thay đổi cách sử dụng nhà ở, những người sống một mình, các đặc điểm mà người mua tìm kiếm, cũng như nơi các nhà phát triển và nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội.

Các nhà nghiên cứu bất động sản cho biết xu hướng này thể hiện rõ nhất tại sáu đô thị lớn. Số nhà có người cao tuổi sinh sống đã tăng mạnh tại Đài Bắc, Tân Bắc, Đào Viên, Đài Trung, Đài Nam và Cao Hùng. Tỷ lệ căn nhà có một người cao tuổi ở cũng ngày càng tăng. Khi tỷ lệ người cao tuổi dự kiến vượt một phần tư dân số trong thập kỷ tới, nhu cầu về nhà ở thân thiện với người cao tuổi, thiết kế dễ tiếp cận và dịch vụ chăm sóc dựa vào cộng đồng cũng tăng lên. Nhu cầu này sẽ tác động đến nguồn cung thị trường và chính sách công, từ quy chuẩn xây dựng đến dịch vụ trong khu dân cư.

Lai Chih chang, giám đốc nghiên cứu của Great Home Realty, nói thẳng rằng đất nước đang đối mặt với một làn sóng bạc có thể làm đảo lộn lựa chọn nhà ở và giá cả. Ông cho rằng dân số già hóa làm thay đổi cả loại nhà người dân mong muốn lẫn tốc độ chuyển nhượng nhà, bởi nhiều người cao tuổi chọn tiếp tục sống tại nhà thay vì thường xuyên chuyển chỗ ở.

Giám đốc nghiên cứu của Great Home Realty, Lai Chih chang, cho biết: "Điều này có thể định hình lại căn bản cán cân cung cầu trên thị trường nhà ở."

Xu hướng thể hiện rõ nhất ở đâu

Số liệu theo thành phố giúp cho thấy quy mô của xu hướng. Năm 2025, Đài Bắc có khoảng 116.000 căn nhà có người cao tuổi sinh sống, tăng khoảng 71% so với năm 2016. Tân Bắc có khoảng 165.000 căn như vậy, tăng 108% và cao nhất cả nước. Đào Viên ghi nhận mức tăng nhanh nhất, với số căn tăng 128%, lên khoảng 67.000. Đài Trung đạt khoảng 80.000 căn, tăng 111%. Ở miền nam, Đài Nam tăng 77%, lên khoảng 67.000 căn, trong khi Cao Hùng tăng 91%, lên gần 109.000 căn.

Các hộ chỉ có một người cũng cho thấy bức tranh tương tự. Đài Bắc có khoảng 89.000 căn nhà chỉ có một người cao tuổi sinh sống, tăng 71% so với năm 2016. Tân Bắc ghi nhận khoảng 131.000 căn, tăng 109%. Đào Viên tiếp tục dẫn đầu về tốc độ tăng, với mức tăng 132%, lên khoảng 52.000 căn; Đài Trung đạt khoảng 60.000 căn, tăng 118%. Đài Nam và Cao Hùng cũng ghi nhận mức tăng lớn, lần lượt khoảng 84% và 95%. Những con số này cho thấy ngày càng nhiều người cao tuổi sống một mình, đặc biệt là tại hoặc gần các quận ngoại ô và đô thị mới phát triển nhanh.

Jessica Hsu, nhà nghiên cứu trưởng của H&B Realty, cho biết sự thay đổi này đang làm thay đổi những ưu tiên của người mua và người thuê nhà. Thang máy, thiết kế không có rào cản và khả năng tiếp cận nhanh đến phòng khám hoặc bệnh viện đã từ chỗ là tiện ích mong muốn trở thành yêu cầu thiết yếu đối với nhiều hộ gia đình có người cao tuổi.

Nhà nghiên cứu trưởng của H&B Realty, Jessica Hsu, cho biết: "Nhu cầu ngày càng tăng đối với nhà ở thân thiện với người cao tuổi, đặc biệt là căn hộ có thang máy, thiết kế không có rào cản và gần cơ sở y tế, đang định hình lại thị trường bất động sản Đài Loan."

Điều gì khiến ngày càng nhiều người cao tuổi sống một mình

Có ba động lực chính. Thứ nhất, quy mô hộ gia đình nhỏ hơn trước, khi ngày càng nhiều người con trưởng thành lập hộ riêng từ sớm. Thứ hai, các khu dân cư mới dọc theo tuyến giao thông công cộng quanh Tân Bắc, Đào Viên và Đài Trung thu hút người mua và người thuê trẻ tuổi, những người cho rằng chi phí ở Đài Bắc quá cao. Thứ ba, quá trình tái phát triển và xây dựng lại đô thị đã làm thay đổi cơ cấu khu dân cư, khiến một số hộ gia đình nhiều thế hệ tách ra khi các tòa nhà cũ được thay bằng nhà ở mới đắt đỏ hơn và thường được thiết kế cho gia đình ít người hơn.

Số liệu của chính quyền thành phố cho thấy tác động của dòng di cư. Dân số Đài Bắc giảm xuống dưới 2,5 triệu người vào cuối năm 2024. Giới chức thành phố cho rằng nguyên nhân là chi phí sinh hoạt và nhà ở buộc các gia đình chuyển đến những khu vực lân cận có giá thấp hơn nhưng vẫn thuận tiện đi lại. Phần lớn những người rời đi chuyển đến Tân Bắc và Đào Viên. Dòng di chuyển này thường khiến cha mẹ lớn tuổi ở lại Đài Bắc hoặc tại các khu dân cư lâu đời ở những thành phố lân cận, đặc biệt là trong các tòa nhà không có thang máy, chỉ có cầu thang bộ.

Những xu hướng này kết hợp với quan niệm văn hóa phổ biến là tiếp tục sống tại nhà khi về già. Nhiều người cao tuổi chọn ở lại cộng đồng nơi họ đã xây dựng các mối quan hệ xã hội lâu năm. Điều này làm tăng nhu cầu về dịch vụ hỗ trợ tại nhà, khả năng tiếp cận tốt hơn trong các tòa nhà và dịch vụ ở gần, mà không buộc họ phải chuyển hẳn đến cơ sở chăm sóc.

Giá cả, chính sách và đường cầu mới

Nghiên cứu kinh tế và nhân khẩu học cho thấy già hóa dân số không khiến giá nhà giảm đồng đều. Một nghiên cứu gần đây về các quận của Đài Loan trong giai đoạn 2013-2023 cho thấy những khu vực có tỷ lệ phụ thuộc người cao tuổi cao hơn thường có giá nhà cao hơn, đặc biệt là tại các đô thị trung tâm và đô thị mới. Ngược lại, các khu vực có tỷ lệ phụ thuộc trẻ em cao hơn ghi nhận giá thấp hơn, do các hộ gia đình chịu áp lực tài chính lớn hơn từ chi phí chăm sóc trẻ và học hành. Chi phí vay thế chấp và quy định về tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản vẫn có ảnh hưởng. Nghiên cứu tương tự cho biết lãi suất thế chấp cao hơn kéo giảm giá nhà ở đô thị, trong khi các quy định cho phép tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản cao hơn có liên quan đến giá nhà ngoại ô tăng. Tuy nhiên, những biến số chính sách này không làm thay đổi ảnh hưởng của tỷ lệ phụ thuộc lên giá nhà. Các yếu tố vĩ mô rộng hơn như cung tiền, lạm phát, tăng trưởng và thị trường việc làm có vai trò lớn hơn.

Một hướng nghiên cứu khác cho thấy nhiều người cao tuổi ở Đài Loan có nền tảng tài chính vững. Một phân tích được bình duyệt cho thấy tăng trưởng cung tiền và hoạt động cho vay thế chấp mạnh đã góp phần duy trì đà tăng giá trong thập kỷ qua. Nghiên cứu cũng lưu ý rằng người cao tuổi thường có nhiều tiền tiết kiệm hơn, giúp duy trì nhu cầu đối với một số loại hình nhà ở và làm chậm tình trạng bán nhà trong thế bị động. Điều này góp phần lý giải vì sao giá nhà không giảm dù dân số già hóa và tăng trưởng chậm lại tại một số khu vực.

Số liệu thị trường ngắn hạn cho thấy chính sách tác động đến hoạt động giao dịch ra sao. Bộ Tài chính ghi nhận nguồn thu từ thuế giá trị tăng thêm của đất giảm mạnh trong năm 2025 khi giao dịch bất động sản chững lại, đặc biệt tại Đài Bắc, Tân Bắc và Cao Hùng. Các quy định thế chấp chặt chẽ hơn của ngân hàng trung ương đã hạn chế hoạt động mua đầu cơ và khiến việc vay vốn để mua nhiều căn nhà trở nên khó khăn hơn. Giá nhà có thể vẫn đứng vững tại các quận kết nối thuận tiện với giao thông công cộng và những khu vực có nhu cầu mạnh đối với nhà ở thân thiện với người cao tuổi, nhưng tốc độ chuyển nhượng đã chậm lại.

Đài Loan nông thôn và bài toán nhà ở

Lý thuyết vòng đời kinh điển cho rằng dân số già hóa sẽ làm giảm nhu cầu nhà ở theo thời gian, khi các hộ gia đình lớn tuổi thu nhỏ quy mô nhà ở và số gia đình trẻ hình thành ít đi. Tuy nhiên, một nghiên cứu công bố rộng rãi năm 2024 về thị trường nhà ở nông thôn và đô thị tại Đài Loan phát hiện mô hình khác biệt ở khu vực nông thôn. Giá nhà nông thôn tăng nhanh hơn nhiều thành phố dù vùng này già hóa nhanh. Sử dụng mô hình đồng liên kết, các tác giả nhận thấy có mối liên hệ dài hạn giữa giá nhà và các chỉ số già hóa, đồng thời cho thấy những sai lệch ngắn hạn khỏi mối quan hệ này dự báo giá nhà nông thôn và dòng di cư trong tương lai. Giá nhà đô thị không thể hiện mô hình dự báo tương tự.

Vì sao khu vực nông thôn có thể diễn biến khác? Các bằng chứng cho thấy chính sách và thay đổi lối sống đang thu hút các hộ gia đình trẻ quay lại những thị trấn nông thôn hoặc vùng ven. Đất đai giá phải chăng, nhà máy hoặc khu hậu cần mới và giao thông được cải thiện có thể bù đắp tác động kéo giảm từ già hóa. Khi giá nhà nông thôn vượt xu hướng dài hạn hàm ý từ nhân khẩu học, khoảng cách này về sau có thể thu hút cư dân và đầu tư mới. Động lực đó hỗ trợ các chiến lược phục hồi nông thôn, trong đó có những chương trình kết hợp nhà ở với việc làm và dịch vụ.

Bài học thực tiễn cho các nhà hoạch định chính sách là: nhân khẩu học tạo ra nền tảng thay đổi chậm. Đầu tư địa phương, kết nối giao thông và quyết định của doanh nghiệp có thể khiến giá thực tế chệch khỏi nền tảng đó trong thời gian dài. Quy hoạch cần tính đến cả hai yếu tố. Độc giả muốn tìm hiểu chi tiết kỹ thuật có thể xem nghiên cứu truy cập mở về đồng liên kết thị trường nhà ở nông thôn tại Đài Loan tại đây: phân tích được bình duyệt về động thái giá nhà nông thôn và già hóa.

Làn sóng nhà ở tiếp theo: thiết kế có tính đến tuổi tác

Phản ứng của thị trường đã bắt đầu thể hiện rõ. Người mua và người thuê nhà hỏi về thang máy trong các tòa nhà tầm trung, lối vào không bậc, hành lang rộng hơn, phòng tắm được gia cố và hệ thống chiếu sáng sáng hơn. Khả năng tiếp cận phòng khám ban đầu, nhà thuốc và bệnh viện ngày càng được ưu tiên khi tìm nhà. Khoảng cách đến công viên, trung tâm cộng đồng và phương tiện giao thông công cộng không phải leo cầu thang cũng vậy. Đối với các tòa nhà cũ không có thang máy, việc lắp thêm thang máy và cải tạo để không có rào cản có thể kéo dài tuổi thọ công trình, đồng thời giúp cư dân lâu năm tiếp tục ở lại.

Các nhà đầu tư toàn cầu nhìn thấy ba xu hướng tại những quốc gia có dân số già hóa. Thứ nhất, nhiều thị trường thiếu hụt nguồn cung cơ sở chăm sóc chuyên biệt cho người cao tuổi. Thứ hai, việc cải tạo các tài sản đô thị chưa được khai thác hiệu quả để phục vụ người cao tuổi và chăm sóc ngoại trú ngày càng có giá trị. Thứ ba, các loại hình bất động sản thay thế phục vụ người tiêu dùng lớn tuổi, như cơ sở y tế và trung tâm chăm sóc ban ngày, có khả năng duy trì nhu cầu ổn định. Các quận trung tâm đô thị của Đài Loan, nơi dễ dàng tiếp cận giao thông công cộng và bệnh viện, là những địa điểm phù hợp tự nhiên cho các chiến lược này.

Chuyển đổi công năng có thể hữu ích. Các dự án chuyển văn phòng thành phòng khám hoặc cơ sở chăm sóc có hỗ trợ có thể tận dụng những tòa nhà ở vị trí thuận tiện nhưng không còn phù hợp với mô hình làm việc hiện nay. Cách làm này phù hợp với nguồn cung lớn các văn phòng tầm trung và bất động sản đa công năng tại các quận đắc địa của Đài Loan. Đồng thời, nó đưa người cao tuổi đến gần cửa hàng thực phẩm, giao thông công cộng và dịch vụ đô thị hơn, qua đó giảm sự cô lập và thời gian di chuyển.

Tài chính cho việc tiếp tục sống tại nhà khi về già

Nhiều người cao tuổi có tài sản nhưng thiếu tiền mặt. Các mô hình thế chấp ngược nhằm giải quyết khoảng cách này bằng cách chuyển giá trị vốn chủ sở hữu nhà thành thu nhập trong khi chủ nhà vẫn ở lại. Đài Loan đã tìm hiểu một số phương án, trong đó có thế chấp ngược do ngân hàng cấp, mô hình bán nhà rồi thuê lại do ngành bảo hiểm dẫn dắt với khoản thanh toán niên kim, và các thỏa thuận với tổ chức phúc lợi xã hội để đổi lấy dịch vụ chăm sóc. Mỗi mô hình đều có những đánh đổi. Các mối lo ngại gồm quyền thừa kế, giá trị tài sản theo thời gian và nguy cơ một người sống lâu hơn giá trị căn nhà.

Kinh nghiệm toàn cầu cho thấy hỗ trợ của chính phủ và biện pháp bảo vệ người tiêu dùng là thiết yếu. Công bố thông tin theo chuẩn thống nhất, tư vấn và quy định trần phí rõ ràng có thể giảm sai sót. Bảo hiểm hoặc bảo lãnh công có thể giúp sản phẩm khả thi với bên cho vay, nhất là khi thị trường bất động sản chững lại. Quan niệm văn hóa về việc để lại nhà cho con cái vẫn là rào cản ở Đài Loan. Dù vậy, khi quy mô gia đình thu nhỏ và ngày càng nhiều người cao tuổi sống một mình, nhu cầu giải phóng vốn từ nhà ở thường tăng. Một khuôn khổ pháp lý và bảo vệ người tiêu dùng rõ ràng có thể giúp đáp ứng nhu cầu này an toàn hơn. Thông tin nền về các thảo luận ban đầu tại Đài Loan về thế chấp ngược có tại đây: tổng quan về thế chấp ngược.

Nhà phát triển và nhà nước đang thích ứng ra sao

Các nhà phát triển chịu áp lực phải xây mới và cải tạo để tăng khả năng tiếp cận. Điều này bao gồm nhiều căn hộ hai phòng ngủ được thiết kế cho một người cao tuổi và người chăm sóc bán thời gian, thang máy lớn hơn và căn hộ áp dụng thiết kế phổ quát. Quy hoạch ở tầng đường phố cũng rất quan trọng. Lối sang đường an toàn, ghế băng và bóng mát giúp cư dân lớn tuổi di chuyển hằng ngày dễ dàng hơn, đồng thời cải thiện cuộc sống cho mọi người.

Về tài chính, các công ty bảo hiểm nhân thọ Đài Loan nắm giữ danh mục đầu tư lớn và được khuyến khích đưa thêm vốn đầu tư trong nước. Tài sản dài hạn tạo thu nhập ổn định, như nhà ở cho người cao tuổi, cơ sở y tế và phòng khám cộng đồng, phù hợp với bảng cân đối kế toán của các công ty bảo hiểm. Với quy định phù hợp và mức lợi suất thích đáng, nguồn vốn này có thể hỗ trợ tài trợ các dự án hướng đến người cao tuổi mà không phụ thuộc quá mức vào nợ ngắn hạn.

Các chương trình công có thể đẩy nhanh việc nâng cấp những tòa nhà hiện hữu. Trợ cấp cải tạo để loại bỏ rào cản, ưu đãi thuế cho việc lắp đặt thang máy tại các tòa nhà tầm trung cũ và thủ tục phê duyệt cải tạo nhanh hơn có thể tạo ra khác biệt rõ rệt chỉ trong vài năm. Quy hoạch phân khu cho phép chuyển đổi các văn phòng ít được sử dụng sang mục đích nhà ở hoặc chăm sóc có thể mở rộng nguồn cung tại trung tâm thành phố mà không cần các dự án phát triển trên đất chưa xây dựng quy mô lớn.

Rủi ro đối với nhà đầu tư, thành phố và gia đình

Thị trường nhà ở Đài Loan có những rủi ro đã được biết đến rộng rãi. Giá tại một số quận vẫn cao so với thu nhập, còn lợi suất cho thuê thấp theo tiêu chuẩn quốc tế. Điều đó khiến lợi nhuận đầu tư nhạy cảm với giá mua ban đầu và thời gian nắm giữ. Rủi ro địa chính trị cũng là yếu tố được nhiều nhà đầu tư nước ngoài cân nhắc. Những rủi ro này không xóa bỏ nhu cầu cơ cấu đối với nhà ở thân thiện với người cao tuổi, nhưng khiến việc lựa chọn địa điểm và thẩm định đầu tư trở nên quan trọng hơn.

Rủi ro ở cấp khu dân cư cũng quan trọng không kém. Nhiều tòa nhà cũ không có thang máy và có phòng tắm nhỏ, khó cải tạo. Nếu những bất động sản này không được nâng cấp, người cao tuổi có thể bị mắc kẹt trong nhà hoặc buộc phải rời xa khu dân cư quen thuộc. Thiếu người chăm sóc cũng là một trở ngại. Nếu không có thêm nhân viên hỗ trợ và điều dưỡng được đào tạo, việc xây dựng thêm nhà ở thân thiện với người cao tuổi sẽ không phát huy hết lợi ích. Chính quyền thành phố có thể hỗ trợ bằng cách phối hợp giao thông, dịch vụ thăm khám tại nhà và các chương trình thí điểm khám chữa bệnh từ xa ở những quận có đông người cao tuổi.

Tài chính hộ gia đình là rủi ro thứ ba. Thế chấp ngược và giải phóng vốn từ bất động sản có thể giúp một số chủ nhà, nhưng người thuê nhà và người cao tuổi không sở hữu bất động sản cần những giải pháp khác. Nhà cho thuê ổn định với thiết kế dễ tiếp cận và vị trí gần phòng khám là yếu tố cốt lõi. Kết hợp đối tác công tư, phiếu hỗ trợ có mục tiêu và dịch vụ chăm sóc cộng đồng có thể giảm gánh nặng cho gia đình và giúp người cao tuổi duy trì kết nối với cộng đồng.

Những điều cần theo dõi trong giai đoạn 2025-2035

Nhân khẩu học sẽ tiếp tục định hình bối cảnh. Tỷ lệ cư dân từ 65 tuổi trở lên tại Đài Loan dự kiến vượt một phần tư vào đầu đến giữa thập niên 2030. Cơ cấu giữa các đô thị trung tâm, đô thị mới và khu vực nông thôn sẽ có ý nghĩa quan trọng. Các quận đô thị có kết nối giao thông công cộng và bệnh viện thuận tiện dự kiến sẽ duy trì khả năng chống chịu tốt hơn. Các khu ngoại ô và đô thị mới kết nối với giao thông công cộng khối lượng lớn nhiều khả năng sẽ phát triển khi các hộ gia đình trẻ tìm kiếm không gian rộng hơn và chi phí thấp hơn. Một số khu vực nông thôn có việc làm mới hoặc trung tâm hậu cần có thể tăng trưởng vượt trội bất chấp già hóa.

Lựa chọn chính sách sẽ định hình kết quả. Quy định về thế chấp và sử dụng đất ảnh hưởng đến tốc độ điều chỉnh giá. Các chương trình tài trợ lắp thang máy và cải tạo để loại bỏ rào cản có thể giúp người cao tuổi tiếp tục ở tại nhà và ổn định khu dân cư. Khuôn khổ pháp lý cho việc giải phóng vốn từ bất động sản có thể hỗ trợ những người nghỉ hưu thiếu tiền mặt. Cuối cùng, dữ liệu tốt hơn ở cấp quận và khu dân cư sẽ giúp các nhà quy hoạch xác định nơi cần tập trung dịch vụ cho những khu vực có nhiều hộ chỉ gồm một người cao tuổi.

Tóm lại

• Đầu năm 2025, khoảng 850.000 căn nhà có người cao tuổi sinh sống, trong đó khoảng 655.000 căn chỉ có một người ở
• Người từ 65 tuổi trở lên chiếm 20,8% dân số Đài Loan và tỷ lệ này đang tăng
• Tân Bắc có nhiều căn nhà có người cao tuổi sinh sống nhất, trong khi Đào Viên ghi nhận tốc độ tăng nhanh nhất
• Quy mô hộ gia đình nhỏ hơn và người trẻ chuyển đến các vùng ngoại ô kết nối với giao thông công cộng khiến ngày càng nhiều người cao tuổi sống một mình
• Nghiên cứu cho thấy tỷ lệ phụ thuộc người cao tuổi cao hơn có tương quan với giá nhà cao hơn tại các đô thị và đô thị mới
• Một nghiên cứu năm 2024 phát hiện giá nhà nông thôn Đài Loan và tình trạng già hóa có mối liên hệ dài hạn; những sai lệch khỏi xu hướng dự báo giá nhà nông thôn và dòng di cư trong tương lai
• Nhu cầu đang chuyển sang nhà ở thân thiện với người cao tuổi, có thang máy, thiết kế không có rào cản và gần cơ sở y tế
• Các mô hình thế chấp ngược có thể giúp người cao tuổi tiếp tục sống tại nhà, nhưng cần có biện pháp bảo vệ người tiêu dùng rõ ràng
• Các công ty bảo hiểm và nhà phát triển có thể tài trợ và xây dựng nhà ở cho người cao tuổi, cơ sở y tế và các dự án chuyển đổi công trình ít được sử dụng
• Rủi ro gồm giá nhà cao so với thu nhập, lợi suất thấp và nhu cầu nâng cấp nhiều tòa nhà cũ không có thang máy