Hong Kong sẽ loại bỏ dần các căn hộ siêu nhỏ không đạt chuẩn theo luật mới

Vì sao Hong Kong siết quản lý các căn hộ siêu nhỏ

Hong Kong đang hướng tới chấm dứt thời kỳ những căn hộ siêu nhỏ bằng cách đặt ra tiêu chuẩn pháp lý tối thiểu để xác định thế nào là nơi ở an toàn và đạt điều kiện. Chế độ mới bắt đầu từ tháng 3 năm 2026, nhắm tới những căn hộ chật chội, không an toàn vốn từ lâu được dùng thay cho nhà ở giá phải chăng tại một trong những thành phố đắt đỏ nhất thế giới.

Các nhà lập pháp đã thông qua Dự luật Đơn vị Nhà ở Cơ bản vào cuối tháng 9, và sắc lệnh được công báo ngày 3 tháng 10 năm 2025. Sắc lệnh thiết lập hệ thống đăng ký và công nhận đối với các căn hộ bị chia nhỏ, đồng thời đưa ra thời hạn rõ ràng để chủ nhà nâng cấp hoặc đóng cửa các căn hộ không đạt chuẩn. Từ năm 2027, cho thuê căn hộ chưa được công nhận sẽ trở thành hành vi phạm pháp, với mức phạt nặng; hạn chót cuối cùng để tuân thủ là năm 2030.

Quy mô thách thức rất lớn. Giới chức cho biết thành phố có khoảng 110.000 căn hộ bị chia nhỏ, là nơi ở của khoảng 220.000 người. Nhiều căn được ngăn thành các phòng nhỏ trong những tòa nhà cũ không có thang máy, dùng chung tiện nghi và thông gió kém; một số căn chỉ rộng khoảng 50 bộ vuông. Giá đất cao, nguồn cung đất ở hạn hẹp và thời gian chờ nhà thuê công cộng kéo dài đã khiến loại hình nhà ở chia nhỏ này lan rộng, bất chấp những lo ngại phổ biến về an toàn và vệ sinh.

Luật Đơn vị Nhà ở Cơ bản yêu cầu những gì

Luật đặt ra các tiêu chuẩn sinh hoạt tối thiểu mà mọi căn hộ chia nhỏ phải đáp ứng trước khi được cho thuê dưới danh nghĩa Đơn vị Nhà ở Cơ bản được công nhận. Mỗi căn phải có diện tích sàn ít nhất 8 mét vuông, chiều cao trần 2,3 mét, tối thiểu một cửa sổ có thể mở, cùng nhà vệ sinh khép kín riêng và bồn rửa bên trong căn hộ. Sắc lệnh cũng quy định các yêu cầu về chiếu sáng, thông gió và những tính năng an toàn thiết yếu.

Ngoài diện tích và tiện nghi cơ bản, việc tuân thủ còn đòi hỏi đáp ứng các tiêu chuẩn về an toàn phòng cháy và kết cấu, cũng như lắp đồng hồ nước và điện riêng để người thuê không buộc phải dùng chung hoặc trả các khoản phí tùy tiện. Các căn đáp ứng tiêu chuẩn có thể xin công nhận, xác nhận rằng căn hộ được phép cho thuê hợp pháp. Những căn không đạt chuẩn phải được khắc phục hoặc khôi phục về bố cục ban đầu.

Đăng ký và thực thi sẽ diễn ra như thế nào

Sắc lệnh mới có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3 năm 2026. Kể từ thời điểm đó, mọi chủ nhà cho thuê căn hộ chia nhỏ phải đăng ký trong thời hạn 12 tháng. Sau khi thời gian đăng ký kết thúc vào tháng 3 năm 2027, cho thuê căn hộ chưa đăng ký hoặc chưa được công nhận sẽ trở thành hành vi phạm pháp. Các đợt kiểm tra sẽ hỗ trợ thực thi quy định; cơ quan chức năng có quyền ban hành thông báo yêu cầu khắc phục để đưa từng căn nhà đạt chuẩn.

Chủ nhà đăng ký đúng hạn sẽ có thời gian ân hạn 36 tháng, từ tháng 3 năm 2027 đến hết tháng 2 năm 2030, để hoàn tất các cải thiện bắt buộc và xin công nhận. Cho thuê căn hộ chưa được công nhận sau khi quy định về hành vi phạm pháp có hiệu lực có thể bị phạt tới 300.000 HK$ và phạt tù tới ba năm; vi phạm kéo dài có thể bị phạt mỗi ngày. Để khuyến khích tham gia sớm, giới chức dự định miễn hoặc giảm phí trong những năm đầu triển khai, sau đó áp dụng mức phí thông thường. Công nhận sẽ có thời hạn cố định và cần được gia hạn; việc kiểm tra và rà soát tuân thủ sẽ tiếp tục theo thời gian.

Có bao nhiêu căn nhà bị ảnh hưởng

Chính quyền ước tính khoảng một phần ba số căn hộ chia nhỏ không đáp ứng tiêu chuẩn tối thiểu mới. Lỗi phổ biến nhất là diện tích sàn dưới 8 mét vuông, nhưng một số căn còn thiếu cửa sổ có thể mở hoặc không đủ chiều cao trần. Khi các căn được nâng cấp hoặc đóng cửa, giới chức dự kiến vẫn sẽ còn lại một số lượng đáng kể. Cơ quan quản lý nhà ở cho rằng khoảng 80.000 căn có thể tiếp tục hoạt động sau khi đáp ứng tiêu chuẩn mới.

Điều kiện tại các căn hộ hiện nay có thể rất khắc nghiệt. Nhiều căn nằm trong các tòa nhà cũ không có thang máy, với hệ thống dây điện lỗi thời và khu vực chung chật chội. Một số cư dân phải dùng chung tiện nghi với nhiều hộ gia đình khác. Phòng không có cửa sổ rất phổ biến; ở những căn nhỏ nhất, diện tích sinh hoạt bình quân có thể chỉ khoảng 65 bộ vuông mỗi người. Nguy cơ hỏa hoạn và tình trạng thông gió kém nhiều lần gây lo ngại trong dư luận.

Tác động đối với chủ nhà và thị trường cho thuê

Các đơn vị khai thác cho rằng việc tuân thủ sẽ tốn kém và đôi khi bất khả thi về mặt kỹ thuật. Xây nhà vệ sinh riêng, bổ sung hệ thống thông gió hoặc đáp ứng yêu cầu về cửa sổ có thể tốn khoản tiền lớn, trong khi không phải mặt bằng nào cũng cho phép thực hiện. Trong một số trường hợp, các công ty cải tạo báo giá khoảng 150.000 HK$ để nâng cấp một căn hộ. Một số đơn vị khai thác đã đóng cửa những căn mà họ cho rằng sẽ không đạt chuẩn, trong khi những đơn vị khác dự định gộp các căn ngăn chia trở lại thành một chỗ thuê duy nhất.

Giá thuê là mối lo ngại chính. Nhiều hộ thu nhập thấp phụ thuộc vào những căn rẻ nhất trên thị trường, trong đó có nhà ở cho thuê dưới 5.000 HK$ mỗi tháng. Các tổ chức vận động cảnh báo những căn nhỏ nhất và rẻ nhất có thể biến mất nếu nguồn cung giảm đáng kể trong quá trình cải tạo, đồng thời chủ nhà có thể tìm cách thu hồi chi phí nâng cấp bằng cách tăng giá chào thuê trong các hợp đồng mới. Trên thực tế, một căn rộng khoảng 75 bộ vuông, hiện có thể cho thuê với giá khoảng 4.500 HK$, có thể biến mất, còn các căn lớn hơn, rộng từ 110 đến 130 bộ vuông, có thể trở thành lựa chọn đầu vào với giá thuê hàng tháng cao hơn.

Quy định kiểm soát tiền thuê hiện hành đối với căn hộ chia nhỏ sẽ giúp giảm bớt áp lực, nhưng không thể loại bỏ hoàn toàn. Theo chế độ kiểm soát hợp đồng thuê có hiệu lực từ năm 2022, người thuê được bảo đảm quyền thuê trong bốn năm qua hai kỳ liên tiếp, mỗi kỳ hai năm; mức tăng tiền thuê khi gia hạn bị giới hạn ở 10% và gắn với chỉ số tiền thuê chính thức; không được tăng tiền thuê trong kỳ hai năm đầu; chủ nhà cũng bị cấm thu quá mức đối với tiện ích và dịch vụ cơ bản. Giá thuê khởi điểm của hợp đồng mới không bị giới hạn, nghĩa là giá thuê các căn mới đạt chuẩn vẫn có thể tăng lên nếu nhu cầu vượt nguồn cung.

Phản ứng của chính quyền và nguồn cung nhà ở

Giới chức cho rằng áp lực tiền thuê sẽ được hạn chế nhờ nguồn cung nhà ở công cộng và nhà ở chuyển tiếp sắp tới. Bộ trưởng Nhà ở Winnie Ho Wing yin cho biết thị trường cho thuê sẽ không có nhiều dư địa tăng giá khi nguồn cung nhà ở công cộng tăng và các dự án ngắn hạn như Nhà ở Công cộng Ánh sáng được mở rộng. Dữ liệu chính quyền cho thấy hơn 40% hộ gia đình sống trong các căn hộ chia nhỏ đã nộp đơn xin nhà thuê công cộng, và khoảng 20% đủ điều kiện nhưng chưa nộp đơn. Mục tiêu dài hạn là xóa bỏ nhà ở chia nhỏ không đạt chuẩn vào năm 2049, đồng thời mở rộng quỹ nhà ở công cộng để rút ngắn thời gian chờ.

Cục Nhà ở mô tả cuộc cải cách quy định này là bước tiến hướng tới bảo đảm phẩm giá cơ bản cho những cư dân đã phải sống trong điều kiện không an toàn và mất vệ sinh. Trong một văn bản chính sách chính thức, cục tóm lược mục đích của sắc lệnh như sau:

Chính quyền đương nhiệm cam kết cải cách và đón nhận thay đổi. Mục tiêu là bảo đảm các căn hộ chia nhỏ có điều kiện sinh hoạt an toàn, vệ sinh và hợp lý.

Giới chức cũng cho biết có thể áp dụng linh hoạt một phần yêu cầu về cửa sổ trong những trường hợp đặc biệt, cân nhắc chất lượng không khí và vệ sinh, nhưng vẫn tập trung vào an toàn, thông gió và sức khỏe. Thông điệp là tiêu chuẩn mới sẽ được thực hiện nghiêm, song cách triển khai sẽ linh hoạt trong thực tế khi các hạn chế tại chỗ khiến một số hạng mục khó đáp ứng.

Lo ngại về an toàn và sức khỏe

Áp lực từ công chúng đòi hỏi hành động bắt nguồn từ vấn đề an toàn. Các căn hộ chia nhỏ có thể che giấu những thay đổi kết cấu làm suy yếu tòa nhà, cản trở lối thoát hiểm và gây nguy cơ hỏa hoạn. Hệ thống dây điện lắp đặt tùy tiện, mạch điện quá tải và thiếu biện pháp kiểm soát khói đã dẫn đến những sự cố thương tâm tại các tòa nhà cũ. Vụ sập nhà chết người năm 2010 và vụ hỏa hoạn gây tử vong ở Jordan năm 2024 càng làm dấy lên lo ngại về những mối nguy tiềm ẩn bên trong các khu nhà tập thể cũ.

Vệ sinh cũng là một lý do thúc đẩy quy định. Tình trạng quá tải, nhà tắm dùng chung, không khí lưu thông kém và không gian ẩm thấp dẫn đến nấm mốc và côn trùng gây hại. Các căn không có cửa sổ hoặc có cửa sổ cố định khiến nhiệt và mùi hôi bị giữ lại, gây ảnh hưởng đặc biệt nặng nề đến người cao tuổi và trẻ em. Sắc lệnh đưa các tiêu chuẩn tối thiểu về thông gió, chiếu sáng và vệ sinh vào luật, để những điều kiện như vậy không còn mặc nhiên bị chấp nhận đối với những người không đủ khả năng thuê căn hộ thông thường.

Quyền của người thuê và việc cần làm ngay

Người thuê sẽ không phải chịu trách nhiệm hình sự vì sống trong căn hộ chưa được công nhận. Các hình phạt nhắm vào những người cho thuê căn hộ chưa được công nhận hoặc không tuân thủ quy định. Nếu đang sống trong căn hộ chia nhỏ, hãy hỏi chủ nhà về kế hoạch đăng ký trong năm 2026 và xin công nhận sau khi nâng cấp. Hãy giữ bản sao hợp đồng thuê và biên lai. Đảm bảo chủ nhà tính tiền tiện ích dựa trên đồng hồ riêng và theo mức giá chính thức.

Quy định kiểm soát hợp đồng thuê bắt đầu từ năm 2022 mang lại một mức độ ổn định nhất định. Quy định bảo đảm quyền thuê trong bốn năm qua hai kỳ liên tiếp, giới hạn mức tăng tiền thuê khi gia hạn ở mức không quá 10% và gắn mức tăng với chỉ số tiền thuê chính thức, đồng thời cấm tăng tiền thuê trong kỳ hai năm đầu. Quy định cũng cấm thu quá mức đối với tiện ích. Nếu bị gây sức ép buộc rời đi hoặc phải đối mặt với mức tăng tiền thuê đột ngột trái với các quy định này, hãy tìm sự trợ giúp từ Cục Định giá và Xếp hạng hoặc các nhóm cộng đồng hỗ trợ người thuê nhà.

Vì sao căn hộ siêu nhỏ trở nên phổ biến

Trong nhiều năm, Hong Kong nằm trong số những nơi có giá nhà cao nhất thế giới, trong khi chỉ một phần nhỏ diện tích đất được quy hoạch cho mục đích nhà ở. Kết quả là sự mất cân đối mang tính hệ thống giữa nhu cầu và nguồn cung nhà ở giá phải chăng. Nhiều khu dân cư cũ có các tòa nhà xây từ giữa thế kỷ 20, không có thang máy và dễ dàng được chia thành những phòng nhỏ. Sinh viên, người mới đến và người cao tuổi thường tìm đến những căn phòng này vì giá căn hộ theo thị trường vượt quá khả năng chi trả, còn thời gian chờ nhà ở công cộng có thể kéo dài nhiều năm.

Đối với chủ nhà và đơn vị khai thác, mô hình kinh doanh này mang lại lợi nhuận cao. Một căn hộ rộng 900 bộ vuông có thể được chia thành năm hoặc sáu phòng, mỗi phòng mang lại một khoản tiền thuê riêng; tổng tiền thuê thường cao hơn số tiền một hộ gia đình phải trả nếu thuê nguyên căn. Cơ chế khuyến khích này, cùng với việc giám sát lỏng lẻo trước đây, đã thúc đẩy việc chia nhỏ căn hộ. Việc đưa những căn nhà này trở lại đúng chuẩn làm giảm lợi ích tài chính của các phòng nhỏ nhất, đó là lý do chính quyền kết hợp quy định mới với việc tăng nguồn cung nhà ở công cộng.

Tiếp theo sẽ ra sao

Lộ trình đã được ấn định. Sắc lệnh có hiệu lực ngày 1 tháng 3 năm 2026, và việc đăng ký mở ngay với thời hạn nộp hồ sơ một năm. Từ tháng 3 năm 2027, cho thuê căn hộ chia nhỏ chưa đăng ký hoặc chưa được công nhận sẽ trở thành hành vi phạm pháp. Chủ nhà sau đó có thời hạn đến hết tháng 2 năm 2030 để hoàn tất công việc khắc phục và xin công nhận, hoặc chuyển bất động sản trở lại bố cục nhà ở thông thường. Giới chức cho biết hoạt động kiểm tra và thực thi sẽ được đẩy mạnh từ năm 2027; phí sẽ được miễn hoặc giảm lúc đầu để khuyến khích chủ nhà tham gia hệ thống trước khi áp dụng mức phí đầy đủ sau này.

Các tổ chức vận động sẽ theo dõi liệu việc thực thi có đủ nghiêm hay không và liệu nguồn cung nhà ở rộng hơn có được triển khai đúng hạn không. Nếu nguồn cung nhà ở công cộng và nhà ở chuyển tiếp tăng lên theo kế hoạch, áp lực lên tiền thuê căn hộ chia nhỏ có thể giảm ngay cả khi các căn không đạt chuẩn biến mất. Nếu nguồn cung chậm lại, những người thuê ở nhóm thấp nhất của thị trường có thể phải đối mặt với những lựa chọn khó khăn. 24 đến 48 tháng tới sẽ cho thấy liệu giải pháp quản lý đi kèm nguồn cung mới có thể chấm dứt sự phụ thuộc của thành phố vào những căn hộ ngăn chia không an toàn hay không.

Điểm chính

• Sắc lệnh mới thiết lập loại hình Đơn vị Nhà ở Cơ bản và cấm các căn dưới 8 mét vuông, có hiệu lực từ tháng 3 năm 2026.
• Mỗi căn phải có cửa sổ mở được, nhà vệ sinh khép kín riêng và bồn rửa, đồng thời đáp ứng tiêu chuẩn về phòng cháy, kết cấu, chiếu sáng và thông gió.
• Việc đăng ký mở từ ngày 1 tháng 3 năm 2026, với thời hạn 12 tháng để chủ nhà đưa bất động sản vào hệ thống.
• Từ tháng 3 năm 2027, cho thuê căn hộ chưa đăng ký hoặc chưa được công nhận sẽ trở thành hành vi phạm pháp.
• Chủ nhà có thời hạn đến hết tháng 2 năm 2030 để khắc phục và xin công nhận hoặc khôi phục bố cục ban đầu.
• Mức phạt có thể lên tới 300.000 HK$ và ba năm tù; vi phạm kéo dài có thể bị phạt mỗi ngày.
• Khoảng 110.000 căn hộ chia nhỏ là nơi ở của khoảng 220.000 người; ước tính khoảng một phần ba không đạt chuẩn.
• Giới chức dự kiến khoảng 80.000 căn sẽ còn hoạt động sau khi được nâng cấp hoặc đóng cửa, trong khi nguồn cung nhà ở công cộng và chuyển tiếp sẽ tăng.
• Quy định kiểm soát hợp đồng thuê căn hộ chia nhỏ giới hạn mức tăng tiền thuê khi gia hạn ở 10% và cấm tăng trong kỳ hai năm đầu.
• Người thuê không phải chịu trách nhiệm hình sự theo chế độ mới; quy định nhắm vào những người cho thuê căn hộ không tuân thủ.