Hàn Quốc cân nhắc tăng thuế sở hữu bất động sản khi thị trường nhà ở nóng lên

Vì sao tranh luận về thuế quay trở lại

Dấu hiệu mua nhà đầu cơ đã xuất hiện trở lại ở Seoul, với giá tăng và nguồn tin rao bán khan hiếm dù các quy định cho vay được siết chặt hơn và các khu vực đầu cơ được mở rộng. Tổng thống Lee Jae Myung kêu gọi quan chức huy động mọi công cụ hiện có để kiềm chế nhu cầu đầu cơ trước cuộc bầu cử địa phương vào tháng 6. Thông điệp này cho thấy chính sách nhà ở sẽ cứng rắn hơn sau một thời gian các biện pháp siết quy định không thể hạ nhiệt nhu cầu tại những quận đắt đỏ nhất thủ đô.

Các nhà hoạch định chính sách hiện xem vấn đề là sự mất cân đối trong cơ cấu thuế. Thuế sở hữu bất động sản vẫn thấp so với các nền kinh tế phát triển, trong khi thuế bán bất động sản thuộc hàng cao nhất. Cơ cấu này khiến chủ nhà ngại rao bán, làm giảm thanh khoản thị trường và dồn nhu cầu vào những khu dân cư được ưa chuộng.

Quan chức tài chính cho rằng cơ cấu hiện nay đã khiến thị trường đóng băng. Họ lập luận rằng việc sở hữu nhà với chi phí thấp nhưng bán nhà lại tốn kém khiến nguồn cung bị giữ lại, đặc biệt tại các khu vực cao cấp của Seoul. Môi giới cho biết lượng nhà sẵn bán ít, người mua thất vọng và các cuộc trả giá cạnh tranh thường xuyên diễn ra vì nguồn cung hạn chế. Bối cảnh xã hội rộng hơn vốn quen thuộc ở Hàn Quốc: một quốc gia đô thị hóa cao, nơi một nửa dân số gắn với vùng Seoul vì việc làm, trường học và dịch vụ, trong khi nguồn cung mới khó theo kịp nhu cầu.

Tranh luận quay trở lại vào thời điểm nhạy cảm. Hạn mức vay thế chấp, lãi suất cao hơn và làn sóng chỉ định khu vực chịu quy định mới được kỳ vọng sẽ hạ nhiệt thị trường. Thay vào đó, hoạt động phục hồi cho thấy chỉ dựa vào các công cụ tài chính và quy hoạch có thể không đủ để kiềm chế nhu cầu khi các ưu đãi trong hệ thống thuế vẫn khuyến khích chủ nhà giữ bất động sản và chờ đợi. Vì thế, chính quyền một lần nữa cân nhắc tăng thuế sở hữu bất động sản, song song với các biện pháp tăng nguồn cung và khả năng điều chỉnh thuế giao dịch.

Hàn Quốc đánh thuế bất động sản hiện nay ra sao

Thuế sở hữu bất động sản ở Hàn Quốc gồm hai tầng: thuế bất động sản địa phương nộp cho chính quyền đô thị và thuế bất động sản tổng hợp trên toàn quốc áp dụng với những tài sản có giá trị cao hơn. Cơ cấu và định nghĩa thuế rất quan trọng vì chúng quyết định ai phải nộp, tính trên cơ sở nào và theo mức thuế suất bao nhiêu.

Thuế bất động sản địa phương

Thuế bất động sản địa phương được tính trên một phần giá trị do chính phủ định giá. Trong hầu hết trường hợp, cơ sở tính thuế bằng 60 phần trăm giá trị thẩm định do cơ quan chức năng xác định, chứ không phải giá thị trường. Thuế suất lũy tiến, khoảng từ 0,1 phần trăm đến 0,4 phần trăm; mức cao nhất áp dụng cho bất động sản thuộc các ngưỡng giá trị cao hơn. Do cơ sở tính thuế thấp hơn giá trị thẩm định đầy đủ và thuế suất khá khiêm tốn, gánh nặng thuế thực tế thường thấp với hộ chỉ có một căn nhà, kể cả tại các khu dân cư đắt đỏ.

Thuế bất động sản tổng hợp

Thuế bất động sản tổng hợp được áp thêm với tài sản có giá trị cao hơn. Phần giá trị thẩm định gộp đầu tiên lên đến 900 triệu won được miễn thuế, hoặc 1,2 tỷ won đối với hộ chỉ có một căn nhà. Phần vượt ngưỡng này chịu thuế suất lũy tiến từ 0,5 phần trăm đến 5 phần trăm; mức cao hơn áp dụng cho người sở hữu nhiều nhà. Các khoản giảm trừ và khấu trừ tùy theo hoàn cảnh, nhưng nhìn chung thuế quốc gia này tập trung vào danh mục bất động sản lớn và nhà ở hạng sang.

Bộ trưởng Tài chính Koo Yoon cheol đã đưa ra một ví dụ đơn giản để minh họa chế độ thuế sở hữu nghiêm ngặt hơn có thể trông ra sao nếu Hàn Quốc tiến gần hơn tới các chuẩn mực quốc tế. Ông so sánh mức thuế giả định hằng năm bằng 1 phần trăm giá trị bất động sản, thường được nhắc đến ở một số khu vực của Mỹ, với gánh nặng thuế thực tế hiện nay tại Hàn Quốc. Ông cho biết mức thuế đó sẽ tương đương khoảng 50 triệu won mỗi năm đối với căn nhà trị giá 5 tỷ won, một khoản tiền có thể gây áp lực cho nhiều hộ gia đình nếu phải trả thêm ngoài tiền vay thế chấp và các chi phí khác.

Thuế sở hữu thấp, thuế giao dịch cao

Gánh nặng thuế sở hữu bất động sản ở Hàn Quốc thấp hơn các nước tương đồng, xét cả thuế suất niêm yết lẫn mức thuế thực tế sau khi tính các khoản miễn trừ và cơ sở định giá một phần. Ngược lại là mức thuế giao dịch nặng, đặc biệt là thuế lãi vốn tăng mạnh với chủ sở hữu nhiều nhà hoặc người bán nhà trong các khu vực chịu quy định. Khi bán nhà đồng nghĩa với hóa đơn thuế lớn, chủ nhà trì hoãn việc rao bán. Thị trường trở nên kém linh hoạt, còn tình trạng khan hiếm đẩy giá lên tại những quận được săn đón.

Tình trạng này thể hiện rõ trong cách xử lý trường hợp tạm thời sở hữu hai căn nhà. Người mua nhà chuyển chỗ ở và cho thuê căn hộ cũ thường cố bán trong vòng ba năm để được hưởng chế độ thuế dành cho người sở hữu một căn nhà. Các quy định mới yêu cầu người mua phải cư trú tại bất động sản và hạn chế việc kế thừa hợp đồng thuê khiến việc bán nhà khó hơn. Khi các ưu đãi hoãn nộp thuế nặng dành cho người sở hữu nhiều nhà hết hạn vào tháng 5 tới, các khoản phụ thu có thể cộng thêm 20 điểm phần trăm vào thuế suất lãi vốn cơ bản. Nếu tính cả phụ thu địa phương, thuế suất thực tế có thể lên rất cao đối với một số giao dịch tại các khu vực thuộc diện điều chỉnh. Triển vọng đó khiến một số chủ nhà cân nhắc tặng cho bất động sản hoặc đơn giản là chờ đợi, qua đó giữ thanh khoản thị trường ở mức thấp.

Các nhà phân tích bất đồng về mức độ thấp của thuế sở hữu bất động sản tại Hàn Quốc. Một nhóm nghiên cứu ước tính thuế sở hữu thực tế bằng khoảng 0,15 phần trăm giá trị bất động sản, trong khi mức trung bình của OECD gần một phần ba phần trăm. Một viện tài chính công lưu ý rằng nếu xét theo tỷ trọng trong tổng thu ngân sách thuế và tổng sản phẩm quốc nội, thuế bất động sản của Hàn Quốc không có vẻ đặc biệt thấp. Hai cách nhìn này dựa trên các thước đo khác nhau. Một bên so sánh gánh nặng thuế mà một chủ nhà điển hình phải nộp. Bên kia xem xét tổng số thu toàn hệ thống, vốn có thể lớn ở Hàn Quốc vì bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn trong tài sản hộ gia đình.

Quan chức nói gì

Tổng thống Lee Jae Myung thúc đẩy hành động mạnh hơn để chống nhu cầu đầu cơ và để ngỏ khả năng thay đổi thuế song song với kế hoạch tăng nguồn cung. Bộ trưởng Tài chính Koo Yoon cheol trở thành gương mặt đại diện cho lập luận rằng sự kết hợp hiện nay giữa thuế sở hữu thấp và thuế lãi vốn cao đã khiến thị trường đóng băng.

Đề cập đến các so sánh quốc tế và nguy cơ gây áp lực cho hộ gia đình nếu Hàn Quốc áp dụng mức thuế hằng năm cao hơn nhiều, bộ trưởng tài chính nói:

Nếu áp dụng mức thuế bất động sản 1 phần trăm như ở Mỹ, chủ sở hữu căn nhà trị giá 5 tỷ won sẽ phải nộp khoảng 50 triệu won mỗi năm. Nếu một nửa thu nhập hằng năm phải dành để đóng thuế, việc duy trì căn nhà như vậy sẽ không thể bền vững.

Kim Yong beom, trưởng bộ phận chính sách của tổng thống, lập luận rằng chính sách nhà ở đáng tin cậy cần có cả cải cách thuế và nguồn cung, đồng thời không nên loại trừ việc xem xét lại thuế sở hữu bất động sản.

Nói rằng chúng ta không thể đụng đến cơ cấu thuế là sai. Một chính sách nhà ở đáng tin cậy phải bao gồm cả cải cách thuế lẫn nguồn cung.

Quan chức cho biết mọi cải cách sẽ được rà soát kỹ lưỡng để tránh những cú sốc ngoài dự kiến. Bộ Tài chính cũng mô tả mục tiêu là hợp lý hóa hệ thống, trong đó có việc xem xét cân bằng lại thuế sở hữu và thuế giao dịch như thế nào, cũng như triển khai mọi thay đổi theo lộ trình ra sao.

Rủi ro chính trị trước bầu cử địa phương

Yếu tố chính trị phủ bóng lên thời điểm này. Tăng thuế đối với chủ nhà là vấn đề nhạy cảm, nhất là trong giai đoạn chi phí vay tăng cao, vốn đã gây áp lực cho các hộ có khoản vay thế chấp. Các chiến lược gia của đảng cảnh báo rằng động thái tăng thuế sở hữu dễ thấy có thể khiến cử tri trung lưu tại các khu vực trọng điểm quay lưng. Rủi ro phản ứng này là một trong những lý do khiến nhiều nhà quan sát dự đoán quá trình cân nhắc sẽ kéo dài qua cuộc bầu cử tháng 6, ngay cả khi định hướng chính sách sớm trở nên rõ ràng hơn.

Đảng Dân chủ cầm quyền nhấn mạnh tăng nguồn cung trong ngắn hạn. Lãnh đạo đảng đã công bố kế hoạch đẩy nhanh tái phát triển và tái thiết, kéo dài tiến độ xây dựng nhà ở công cộng và đơn giản hóa quy trình phê duyệt. Đảng cho biết hiện chưa có kế hoạch thay đổi các quy định về thuế bất động sản. Đảng Quyền lực Nhân dân đối lập từ lâu ủng hộ sự tham gia lớn hơn của khu vực tư nhân vào việc tăng nguồn cung và nới lỏng quy định, đồng thời giảm gánh nặng thuế giao dịch đánh vào người sở hữu nhiều nhà trong các khu vực được chỉ định.

Trong khi đó, mạng lưới các khu vực chịu quy định được lập ra để kiềm chế nhu cầu vẫn còn hiệu lực. Các khu vực điều chỉnh và khu vực cấp phép giao dịch đất đai áp đặt điều kiện về cư trú và giao dịch, có thể khiến việc bán nhà phức tạp hơn. Một số chủ nhà rơi vào tình huống tạm thời sở hữu hai căn nhà đang chịu sức ép. Họ không thể dễ dàng bán vì người mua phải chuyển vào ở. Nếu hợp đồng thuê được gia hạn theo quyền gia hạn của người thuê, thời gian có thể bán nhà sẽ khép lại cho đến khi hết thời hạn hoãn khoản thuế nặng; lúc đó thuế lại tăng vọt. Tình huống này đã xuất hiện trong các báo cáo vụ việc do môi giới khắp thành phố ghi nhận.

Cải cách thuế có thể trông như thế nào

Các ý tưởng cải cách chia thành hai hướng chính. Một hướng đề xuất giảm thuế giao dịch, đồng thời tăng nhẹ thuế sở hữu, với lập luận rằng cách này sẽ khuyến khích chủ nhà rao bán nhiều hơn và giúp nhà lưu thông trên thị trường. Hướng còn lại cảnh báo tiền thuê sẽ tăng nếu chi phí sở hữu tăng quá nhanh rồi được chuyển sang người thuê. Cả hai mối lo đều có cơ sở, và kết quả chính sách sẽ phụ thuộc vào các chi tiết thiết kế.

Một gói chính sách cân bằng có thể gồm những nội dung sau:

• Tăng vừa phải thuế sở hữu đối với bất động sản giá trị cao, đi kèm hỗ trợ cho các hộ có ít tiền mặt nhưng nhiều tài sản như người nghỉ hưu
• Giảm có mục tiêu các khoản phụ thu thuế lãi vốn cản trở giao dịch thông thường, đặc biệt với hộ chỉ có một căn nhà và các trường hợp tạm thời sở hữu hai căn
• Cập nhật định giá thường xuyên và minh bạch để cơ sở tính thuế theo sát thực tế mà không tăng đột ngột
• Áp dụng khoản giảm trừ hoặc hoãn thuế cho người cao tuổi và cư dân lâu năm để giảm nguy cơ phải bán nhà trong khó khăn
• Triển khai theo từng giai đoạn để hộ gia đình và thị trường có thời gian thích nghi

Kinh nghiệm tại các nước OECD cho thấy cải cách thuế bất động sản rất khó khăn về mặt chính trị. Chủ nhà cảm nhận rõ hơn các khoản thu hằng năm so với khoản thuế chỉ phải nộp một lần khi bán. Cải cách thường hiệu quả nhất khi quy định định giá rõ ràng, hóa đơn thuế có thể dự đoán và nguồn thu gắn với các dịch vụ địa phương hữu hình. Truyền thông và triển khai theo lộ trình đóng vai trò then chốt để giành được sự ủng hộ của công chúng.

Thuế sở hữu tăng có làm tiền thuê nhà tăng không

Các nhà kinh tế bất đồng về tác động lên tiền thuê. Tại những thị trường nguồn cung eo hẹp, chủ nhà thường chuyển một phần chi phí sang người thuê theo thời gian. Rủi ro này rõ hơn ở Seoul, nơi hệ thống jeonse được sử dụng rộng rãi. Với hình thức jeonse, người thuê đặt một khoản tiền lớn để sử dụng nhà thay vì trả tiền thuê hằng tháng. Chủ nhà đầu tư khoản tiền đặt cọc này, và một số người đã dùng số vốn đó để tài trợ cho việc mua thêm bất động sản. Nếu chi phí sở hữu tăng nhanh, chủ nhà có thể yêu cầu tiền đặt cọc cao hơn hoặc chuyển sang cho thuê theo tháng để duy trì lợi nhuận.

Một số lựa chọn thiết kế chính sách có thể hạn chế áp lực tăng tiền thuê. Các nhà hoạch định chính sách có thể tăng dần chi phí sở hữu, bảo vệ chủ nhà chỉ có một căn và đồng thời giảm thuế giao dịch để đưa thêm bất động sản ra thị trường. Quyền mạnh hơn của người thuê, trong đó có giới hạn mức tăng tiền thuê khi gia hạn và quy định rõ ràng về việc hoàn trả tiền đặt cọc, cũng rất quan trọng. Hàn Quốc hiện cho phép người thuê gia hạn hợp đồng tối đa thêm hai năm, và nhiều địa phương giới hạn mức tăng tiền thuê khi gia hạn. Những biện pháp bảo vệ này có ích, nhưng không loại bỏ nhu cầu điều chỉnh thận trọng các thay đổi về thuế sở hữu.

Ngân hàng trung ương và thị trường đang theo dõi

Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã phát tín hiệu thận trọng trước nguy cơ tiếp sức cho đà phục hồi của thị trường bất động sản. Thống đốc Rhee Chang yong cho biết vấn đề nhà ở rất phức tạp, và không thể giải quyết nhu cầu tập trung tại một số khu học chánh và khu dân cư chỉ bằng một công cụ. Ông cũng kêu gọi ngân hàng trung ương đóng vai trò mạnh hơn trong chính sách an toàn vĩ mô liên quan đến nợ hộ gia đình và nhà ở.

Rhee liên hệ vấn đề nhà ở với giáo dục và xu hướng di cư trong vùng thủ đô. Ngay cả một đợt xây dựng quy mô lớn cũng có thể không hạ nhiệt giá nếu dòng người đổ vào các khu dân cư được ưa chuộng vẫn tiếp diễn. Thông điệp này phù hợp với quan điểm của chính phủ rằng nguồn cung, kiểm soát nhu cầu và thuế cần phối hợp với nhau, đồng thời phải đưa sự công bằng về thuế giữa các loại tài sản vào quá trình rà soát.

Thị trường tài chính đã phản ứng với các biện pháp bất động sản mới nhất. Lợi suất trái phiếu chính phủ có kỳ hạn ngắn, vốn nhạy cảm với kỳ vọng chính sách, đã giảm do nhà đầu tư đặt cược rằng việc hạ nhiệt thị trường nhà ở sẽ giúp ngân hàng trung ương có dư địa điều chỉnh lãi suất mà không thổi bùng bong bóng. Nhà đầu tư đang theo dõi cách các lựa chọn về thuế và quy định tương tác với triển vọng tăng trưởng và lạm phát.

Điều này có ý nghĩa gì với chủ nhà và người thuê

Điểm đáng chú ý trước mắt là định hướng chính sách đang thay đổi, nhưng chi tiết và thời điểm vẫn được xem xét. Chủ nhà và người thuê có thể chuẩn bị bằng cách tìm hiểu các quy định hiện hành và cách cơ cấu thuế được cân bằng lại có thể làm thay đổi động cơ. Một số điểm thực tế cần lưu ý:

• Hộ chỉ có một căn nhà và có giá trị bất động sản dưới ngưỡng chịu thuế bất động sản tổng hợp khó có khả năng chịu thay đổi lớn trong ngắn hạn nếu cải cách trước tiên nhắm vào tài sản giá trị cao
• Người sở hữu nhiều nhà trong các khu vực điều chỉnh có ít lựa chọn hơn nếu càng trì hoãn việc bán, do các khoản phụ thu sẽ quay trở lại vào tháng 5 tới
• Những trường hợp tạm thời sở hữu hai căn nhà nên rà soát thời hạn hợp đồng thuê và quy định cư trú tại các khu vực cấp phép giao dịch đất đai để tránh mất ưu đãi thuế vì bỏ lỡ thời hạn bán
• Chủ nhà cho thuê nên kiểm tra sức chịu đựng dòng tiền trước khả năng chi phí sở hữu hằng năm tăng và cân nhắc việc chuyển từ thuế lãi vốn sang thuế sở hữu có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận ra sao
• Người thuê nên theo dõi các điều khoản về tiền đặt cọc và quyền gia hạn, nhất là tại những khu dân cư nơi chủ nhà có thể ứng phó với chi phí cao hơn bằng cách yêu cầu tiền đặt cọc lớn hơn hoặc chuyển sang cho thuê theo tháng

Điểm chính

• Chính phủ đang cân nhắc tăng thuế sở hữu bất động sản khi đầu cơ, giá tăng và nguồn tin rao bán khan hiếm quay trở lại ở Seoul
• Thuế sở hữu thấp theo tiêu chuẩn toàn cầu, trong khi thuế giao dịch cao và không khuyến khích bán nhà
• Thuế bất động sản địa phương áp dụng trên 60 phần trăm giá trị thẩm định với thuế suất 0,1 đến 0,4 phần trăm; ngoài ra còn có thuế quốc gia riêng đối với tài sản giá trị cao
• Quan chức phát tín hiệu rà soát để hợp lý hóa thuế; thời điểm có thể chịu ảnh hưởng của cuộc bầu cử địa phương vào tháng 6
• Đảng cầm quyền hiện nhấn mạnh các biện pháp tăng nguồn cung, trong khi văn phòng tổng thống vẫn để ngỏ các phương án thuế
• Giới chuyên gia chia rẽ giữa phương án tăng nhẹ thuế sở hữu đồng thời giảm thuế giao dịch và lo ngại chi phí sẽ được chuyển sang tiền thuê
• Ngân hàng trung ương cảnh báo về các chính sách thúc đẩy thị trường quá nóng và lưu ý những yếu tố rộng hơn như nhu cầu tập trung do giáo dục
• Các khoản phụ thu thuế lãi vốn nặng với người sở hữu nhiều nhà sẽ quay trở lại vào tháng 5 tới, ảnh hưởng đến quyết định bán và nguồn tin rao bán