CapitaLand thu hút người mua sắm Trung Quốc bằng các thương hiệu mới và REIT bán lẻ tại Thượng Hải

Vì sao CapitaLand làm mới các trung tâm thương mại tại Trung Quốc

CapitaLand Investment, công ty quản lý bất động sản có trụ sở tại Singapore, đang nỗ lực giữ cho các trung tâm thương mại ở Trung Quốc luôn sôi động và phù hợp với thị hiếu tiêu dùng thay đổi nhanh chóng. Công ty đưa một loạt thương hiệu mới vào thị trường vào các bất động sản nổi bật như Raffles City Shanghai và Suzhou Center Mall. Trong những chuyến ghé thăm gần đây, khách mua sắm có thể tìm thấy các thương hiệu được người Trung Quốc yêu thích như nhãn mỹ phẩm Judydoll và chuỗi trà sữa Ah Ma Handmade bên cạnh các thương hiệu Singapore Charles & Keith và Bee Cheng Hiang. Sự kết hợp giữa những thương hiệu nội địa thành công và các tên tuổi nổi bật trong khu vực mang đến cho khách hàng Trung Quốc những lý do mới để ghé thăm, đồng thời tạo cho các nhà bán lẻ một lộ trình có quản lý để thâm nhập một trong những thị trường bán lẻ cạnh tranh nhất thế giới.

Puah Tze Shyang, giám đốc điều hành CapitaLand Investment China, mô tả cách tiếp cận này một cách rõ ràng. Trong cuộc phỏng vấn hồi tháng 9, ông giải thích rằng tập đoàn tận dụng quy mô và các mối quan hệ của mình để tuyển chọn những trải nghiệm mới mẻ cho từng địa điểm. Ông cho biết mục tiêu là tạo sự khác biệt bằng cách liên tục đưa vào thị trường những mô hình kinh doanh mới lạ, đồng thời nhanh chóng thay đổi hình thức khi xu hướng dịch chuyển. Chiến lược này phù hợp với xu hướng chi tiêu rộng hơn tại Trung Quốc, hướng đến những món vui nhỏ và trải nghiệm đem lại cảm giác xứng đáng mà không khiến người tiêu dùng phải chi quá nhiều.

Đồng thời, CapitaLand đang mở thêm một kênh mới để tài trợ cho việc làm mới hoạt động bán lẻ. Công ty đã thành lập một quỹ tín thác đầu tư bất động sản bán lẻ trong nước tại Thượng Hải, mang tên CapitaLand Commercial REIT, với hai trung tâm thương mại có tỷ lệ lấp đầy cao ở Quảng Châu và Trường Sa làm tài sản ban đầu. Đây là quỹ tín thác bán lẻ đầu tiên trên sàn giao dịch Thượng Hải do một công ty quốc tế bảo trợ, được thiết kế để huy động vốn trong nước và tái luân chuyển nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh. Động thái này hỗ trợ mô hình thâm dụng tài sản thấp, giải phóng tiền mặt để tái đầu tư trong khi tập đoàn tiếp tục vận hành và nâng cấp các trung tâm thương mại.

Thương hiệu mới vào thị trường tại Raffles City và những nơi khác

Raffles City Shanghai cho thấy mô hình này vận hành ra sao trên thực tế. Các đơn vị thuê mặt bằng trải dài từ những thương hiệu Trung Quốc đang phát triển nhanh đến các nhãn hàng quốc tế được người mua sắm trẻ tuổi biết đến rộng rãi. Các cửa hàng mỹ phẩm, đồ uống và đồ ăn nhẹ tạo lượng khách ổn định suốt cả ngày, trong khi các cửa hàng thời trang và phong cách sống chủ lực thu hút chi tiêu lớn hơn vào dịp cuối tuần. Những thương hiệu Singapore như Charles & Keith và nhà sản xuất thực phẩm lâu đời Bee Cheng Hiang tạo thêm nét giao thoa văn hóa, nổi bật giữa khung cảnh đông đúc.

Raffles City The Bund làm bệ phóng

Ở phía bên kia thành phố, Raffles City The Bund khai trương trung tâm thương mại sáu tầng với quy mô lớn và nhiều điểm mới lạ. Khi mở cửa vào năm 2021, trung tâm ghi nhận hơn 300.000 lượt khách trong ngày đầu tiên và đạt tỷ lệ lấp đầy cam kết khoảng 92%. Hơn một nửa trong số hơn 200 thương hiệu tại đây là những tên tuổi mới đối với Trung Quốc, miền Đông Trung Quốc, Thượng Hải hoặc danh mục đầu tư của CapitaLand. Địa điểm này kết hợp khu bán lẻ với hai tòa nhà văn phòng hạng A, không gian tổ chức sự kiện và các điểm tham quan được tuyển chọn như công viên trượt ván trong nhà và bản sao một con phố Thượng Hải thập niên 1990. Mô hình này cho thấy CapitaLand muốn nhân rộng điều gì tại các thành phố khác: một trải nghiệm mua sắm liên tục được làm mới và có hoạt động giải trí làm điểm nhấn.

Mạng lưới lan tỏa ra ngoài Thượng Hải

Danh mục thương hiệu đang chờ gia nhập không chỉ giới hạn ở Thượng Hải. Những bất động sản như Suzhou Center Mall và CapitaMall SKY+ tại Quảng Châu dựa vào dòng chảy ổn định của các mô hình ăn uống, văn hóa sưu tầm và cửa hàng chuyên doanh đang thịnh hành trên mạng xã hội. Những thương hiệu mới giúp mỗi địa điểm tạo dựng cá tính riêng. Mạng lưới này cho phép CapitaLand thử nghiệm mô hình ở một thành phố, sau đó mở rộng những ý tưởng được ưa chuộng sang nơi khác, đồng thời điều chỉnh cơ cấu đơn vị thuê theo thị hiếu địa phương.

Chiến lược bán lẻ đón đầu chi tiêu cảm xúc

Các trung tâm thương mại Trung Quốc đang thích ứng với một hình thức chi tiêu thường được gọi là chi tiêu cảm xúc. Người mua sắm, đặc biệt là giới trẻ, tự thưởng cho mình những món hưởng thụ vừa túi tiền, từ món tráng miệng theo chủ đề và trà sữa đến đồ chơi sưu tầm và các sản phẩm văn hóa đại chúng phiên bản giới hạn. Xu hướng này có lợi cho các trung tâm thương mại biết thay đổi nhanh, xây dựng không gian trưng bày sống động và tổ chức sự kiện thường xuyên. Nó cũng tạo lợi thế cho cơ cấu mặt bằng có nhiều cửa hàng ăn uống và gian hàng chuyên doanh hơn, có thể đón đầu làn sóng trên mạng xã hội rồi nhường chỗ cho trào lưu tiếp theo.

Hoạt động cho thuê mặt bằng đang thay đổi để đáp ứng xu hướng này. Các nhà quản lý trung tâm thương mại cho biết khoảng 30% đơn vị thuê có thể thay đổi mỗi năm, đồng nghĩa với việc toàn bộ cơ cấu có thể được làm mới trong vòng ba năm. Các cửa hàng ăn uống hiện chiếm khoảng 30 đến 40% số đơn vị thuê, tăng so với mức khoảng 25 đến 30% trước đây. Nhiều cửa hàng ăn uống chấp nhận hợp đồng thuê ngắn hơn. Một số quầy chỉ bán đồ mang đi ký hợp đồng chỉ 18 tháng, đặc biệt nếu thương hiệu trở nên lan truyền trên các nền tảng như Xiaohongshu. Mô hình tiền thuê cũng đang chuyển sang tỷ trọng lớn hơn gắn với doanh số, thúc đẩy các đơn vị thuê tăng doanh thu và số lượt khách mỗi bàn, đồng thời tiếp nhận đơn giao hàng để tăng doanh thu vào giờ thấp điểm.

Đồ sưu tầm và các thương hiệu phong cách sống rất phù hợp với mô hình này. Pop Mart và Miniso phát triển mạnh nhờ bán đồ chơi và vật dụng gia đình giá phải chăng trong những cửa hàng được thiết kế vui nhộn. Các món đồ sưu tầm dạng hộp mù tạo bất ngờ với chi phí thấp, là điểm thu hút hữu ích khi người tiêu dùng ít mặn mà hơn với các khoản mua sắm lớn. Các trung tâm thương mại cũng thu hút cộng đồng người hâm mộ, nơi người theo dõi ca sĩ hoặc diễn viên tổ chức các cửa hàng bán sản phẩm lưu niệm tạm thời và buổi gặp gỡ, tạo lượng khách đông vào dịp hòa nhạc và sự kiện đặc biệt. Ngay cả các phòng trưng bày ô tô cũng trở thành điểm hút khách. Các nhà sản xuất xe điện, từ những doanh nghiệp dẫn đầu trong nước đến các thương hiệu mới, sẵn sàng trả giá thuê cao cho không gian lớn, có tính tương tác, vừa là nơi lái thử vừa là khu trưng bày thương hiệu.

Puah Tze Shyang cho biết việc liên tục làm mới là trọng tâm trong cách tiếp cận của CapitaLand. Trong một cuộc phỏng vấn gần đây, ông tóm lược mục tiêu và lý do các thương hiệu mới giúp trung tâm thương mại tạo khác biệt.

Đưa các thương hiệu mới vào thị trường đến với các trung tâm thương mại của chúng tôi là một cách giúp chúng tôi nổi bật trong bối cảnh bán lẻ năng động.

Với các nhà vận hành trung tâm thương mại, công thức rất đơn giản. Nếu trải nghiệm mới mẻ và có tính kết nối xã hội, khách sẽ kéo đến. Khi đã có lượng khách, tỷ trọng tiền thuê tính theo doanh thu cao hơn và hoạt động tổ chức bài bản có thể thúc đẩy doanh thu ngay cả khi tâm lý kinh tế vĩ mô còn thận trọng.

Quỹ tín thác bán lẻ mới tại Thượng Hải phù hợp với kế hoạch ra sao

Nửa còn lại của chiến lược mang tính tài chính. CapitaLand đã thành lập một quỹ tín thác đầu tư bất động sản bán lẻ tại Thượng Hải để hướng vốn trong nước vào các trung tâm thương mại của mình ở Trung Quốc, đồng thời giữ hoạt động vận hành trong nội bộ. REIT là một phương tiện sở hữu các bất động sản tạo thu nhập và phân phối phần lớn doanh thu cho thuê cho người nắm giữ chứng chỉ quỹ. Bằng cách bán một phần tài sản cho quỹ tín thác và tiếp tục làm đơn vị quản lý, bên bảo trợ có thể tái luân chuyển vốn và mở rộng nền tảng mà không phải vay mới quá nhiều.

Quỹ mới, CapitaLand Commercial REIT, bắt đầu giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Thượng Hải với hai bất động sản làm tài sản ban đầu. CapitaMall SKY+ tại Quảng Châu và CapitaMall Yuhuating tại Trường Sa có tổng diện tích sàn gộp 168.405 mét vuông và tỷ lệ lấp đầy cam kết cộng gộp khoảng 97%. Hai trung tâm thương mại được định giá khoảng 2,8 tỷ nhân dân tệ khi ra mắt. CapitaLand Investment, CapitaLand Development và CapitaLand China Trust nắm giữ tổng cộng ít nhất 20% quỹ, còn CapitaLand tiếp tục vận hành các trung tâm thương mại.

Việc niêm yết này tạo dấu mốc mới. Đây là quỹ tín thác bán lẻ đầu tiên trên sàn Thượng Hải do một công ty quốc tế bảo trợ. Quỹ cũng bổ trợ cho CapitaLand China Trust, một quỹ niêm yết tại Singapore vốn đã nắm giữ tài sản bán lẻ ở Trung Quốc. Với danh mục gồm 43 bất động sản bán lẻ đang hoạt động tại 18 thành phố Trung Quốc và tài sản bán lẻ đang quản lý trị giá khoảng 18 tỷ đô la Singapore, CapitaLand có dư địa đưa các tài sản trong tương lai vào một trong hai nền tảng khi điều kiện phù hợp.

Puah Tze Shyang kỳ vọng nhu cầu đối với những sản phẩm như vậy trong nước sẽ khả quan. Ông từng nhấn mạnh thanh khoản nội địa dồi dào và sự quan tâm ngày càng tăng từ các tổ chức trong nước, trong đó có các công ty bảo hiểm đang nâng tỷ trọng phân bổ vào bất động sản. Trong một buổi họp báo gần đây, ông đã diễn đạt triển vọng này một cách thẳng thắn.

Lĩnh vực REIT tại Trung Quốc đang trên đà tích cực, được hỗ trợ bởi thanh khoản dồi dào và tỷ trọng phân bổ vốn từ các tổ chức trong nước ngày càng tăng. Chúng tôi vẫn lạc quan về thị trường trong dài hạn.

Ông cũng xem việc niêm yết tại Thượng Hải là một dấu mốc đối với CapitaLand và thị trường. Bằng cách huy động vốn trong nước, công ty có thể củng cố bảng cân đối kế toán và tái phân bổ nguồn thu vào các dự án phù hợp với những ưu tiên chính sách, đồng thời duy trì nguồn thu phí ổn định từ nền tảng quỹ.

Cân bằng tăng trưởng với sự thận trọng trong thị trường khó khăn

Dù bổ sung thương hiệu mới và mở một phương tiện quỹ trong nước, CapitaLand vẫn đánh giá mức độ hiện diện tại Trung Quốc một cách thận trọng. Ban lãnh đạo đã phát tín hiệu về mục tiêu giảm dần tỷ trọng tài sản Trung Quốc trong tổng tài sản quỹ đang quản lý của tập đoàn, một thay đổi có thể bao gồm thoái vốn và ghi nhận lỗ theo giá trị hợp lý, ảnh hưởng đến lợi nhuận ngoài hoạt động kinh doanh trong ngắn hạn. Việc bán tài sản tại Trung Quốc gặp nhiều thách thức trong bối cảnh suy thoái bất động sản kéo dài, và trong những giai đoạn gần đây, công ty dễ tái luân chuyển vốn tại Singapore và các thị trường khác hơn. Việc chuyển sang mô hình thâm dụng tài sản thấp và sử dụng các đối tác vốn trong nước nhằm duy trì hoạt động kinh doanh tại Trung Quốc mà không chỉ dựa vào bảng cân đối kế toán của công ty.

Sự kết hợp giữa thận trọng và cam kết này phản ánh tình hình thực tế. Doanh số bán lẻ vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước, nhưng người tiêu dùng vẫn cân nhắc kỹ các khoản mua sắm lớn. Các trung tâm thương mại đem đến sự mới lạ và hoạt động cộng đồng vẫn thu hút lượng khách ổn định, còn các nhà quản lý chia sẻ rủi ro với đơn vị thuê thông qua tỷ trọng tiền thuê biến đổi cao hơn có thể tạo sự đồng thuận về lợi ích. Nền tảng REIT cung cấp thêm một công cụ, giúp nhà đầu tư trong nước sở hữu một phần các trung tâm thương mại đông khách, đồng thời cung cấp vốn cho bên bảo trợ để nâng cấp bất động sản và điều chỉnh cơ cấu đơn vị thuê.

Ý nghĩa đối với người mua sắm, thương hiệu và nhà đầu tư

Đối với người mua sắm, trải nghiệm sẽ thiên về sự vui vẻ và đa dạng lựa chọn. Có thể kỳ vọng thêm nhiều khu ẩm thực với thực đơn ngắn hơn và vòng quay khách nhanh hơn, thêm nhiều quán cà phê được thiết kế để chụp ảnh, cùng nhiều cửa hàng tạm thời gắn với trò chơi, anime và văn hóa thần tượng. Những thương hiệu mới vào thị trường sẽ nhanh chóng thử nghiệm ý tưởng, trong khi các nhãn hàng quen thuộc xây dựng cửa hàng chủ lực đồng thời làm không gian giao lưu.

Đối với thương hiệu, các trung tâm thương mại của CapitaLand cung cấp một lộ trình gia nhập thị trường có hỗ trợ. Công ty có thể bố trí cửa hàng đầu tiên ở khu vực đông khách, phối hợp chiến dịch với các đơn vị thuê lân cận và theo dõi hiệu quả bằng mức thuê gắn với doanh số, qua đó khuyến khích tăng doanh thu. Hợp đồng thuê ngắn hơn và mô hình cửa hàng tạm thời giúp các công ty trẻ thử sức. Những thương hiệu thành công có thể mở rộng trong cùng mạng lưới sang các thành phố lân cận.

Đối với nhà đầu tư, quỹ tín thác niêm yết tại Thượng Hải mở ra một kênh trong nước để hưởng thu nhập cho thuê từ các trung tâm thương mại đã đi vào hoạt động ổn định. Quỹ cũng mở rộng cơ sở tạo doanh thu phí cho bên bảo trợ. Cùng với CapitaLand China Trust niêm yết tại Singapore, nền tảng này có thể hỗ trợ hoạt động tái luân chuyển tài sản đều đặn nếu định giá và thời điểm thị trường thuận lợi.

Những thách thức cần theo dõi

Niềm tin tiêu dùng có thể biến động theo các tin tức kinh tế vĩ mô. Thị trường nhà ở hoặc chứng khoán phục hồi sẽ hỗ trợ tâm lý. Nếu tăng trưởng lại chậm đi, chi tiêu cho những món vui nhỏ có thể vẫn trụ vững, nhưng các đơn vị thuê kinh doanh hàng hóa giá trị lớn có thể hoãn khai trương. Các trung tâm thương mại sẽ phải duy trì sự linh hoạt và dùng sự kiện để bù đắp những giai đoạn trầm lắng.

Cạnh tranh giành khách rất quyết liệt. Mỗi khu vực đều có nhiều trung tâm cùng tranh giành lượng khách cuối tuần, trong khi thương mại điện tử tiếp tục chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong chi tiêu. Các chủ cho thuê đầu tư vào thiết kế và hợp đồng thuê linh hoạt sẽ có lợi thế. Những đơn vị chậm thay đổi có nguy cơ doanh số tăng chậm và tỷ lệ mặt bằng trống cao hơn.

Chính sách và thị trường vốn cũng là những yếu tố cần tính đến. Thị trường REIT còn non trẻ tại Trung Quốc đang mở rộng, nhưng nhà đầu tư sẽ theo dõi quản trị, độ rõ ràng của danh mục tài sản dự kiến và tính ổn định của khoản phân phối. Lãi suất và chi phí tái cấp vốn ảnh hưởng đến định giá. Cách tiếp cận thận trọng đối với hoạt động mua lại và nâng cấp tài sản sẽ đóng vai trò then chốt với mọi đợt bổ sung tài sản trong tương lai vào nền tảng quỹ.

Điểm chính

• CapitaLand Investment đưa các thương hiệu mới vào thị trường đến các trung tâm thương mại tại Trung Quốc để làm mới cơ cấu đơn vị thuê và thu hút khách.
• Raffles City Shanghai có các thương hiệu được người Trung Quốc yêu thích như Judydoll và Ah Ma Handmade bên cạnh các nhãn hàng Singapore như Charles & Keith và Bee Cheng Hiang.
• Raffles City The Bund đón hơn 300.000 lượt khách trong ngày đầu mở cửa, với hơn một nửa số đơn vị thuê là những thương hiệu mới đối với Trung Quốc, miền Đông Trung Quốc, Thượng Hải hoặc danh mục đầu tư của tập đoàn.
• Các trung tâm thương mại Trung Quốc đang thích ứng với xu hướng chi tiêu cảm xúc, với khoảng 30% đơn vị thuê thay đổi mỗi năm và tỷ trọng cửa hàng ăn uống tăng lên 30 đến 40% diện tích.
• Tiền thuê gắn với doanh số và hợp đồng ngắn hơn giúp các trung tâm thương mại nhanh chóng thay đổi mô hình kinh doanh, đón đầu những xu hướng lan truyền từ các nền tảng như Xiaohongshu.
• CapitaLand thành lập một REIT bán lẻ niêm yết tại Thượng Hải, với CapitaMall SKY+ ở Quảng Châu và CapitaMall Yuhuating ở Trường Sa làm tài sản ban đầu, đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 97%.
• Quỹ huy động vốn trong nước và hỗ trợ chiến lược thâm dụng tài sản thấp, với danh mục gồm 43 bất động sản bán lẻ tại 18 thành phố Trung Quốc.
• Ban lãnh đạo hướng đến cân bằng tăng trưởng với lập trường thận trọng về mức độ hiện diện tại Trung Quốc, sử dụng tái luân chuyển vốn và quan hệ đối tác để ứng phó với thị trường bất động sản khó khăn.