Nhật Bản trợ cấp cải tạo nhà bỏ trống nhằm hỗ trợ các gia đình và thành phố già hóa

Vì sao kế hoạch này quan trọng vào thời điểm hiện nay

Nhật Bản đang chuẩn bị một dự án thí điểm theo mô hình mới nhằm tránh tình trạng nhà ở bị bỏ trống khi ngày càng nhiều người cao tuổi chuyển đến sống cùng người thân hoặc vào cơ sở chăm sóc. Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch dự kiến triển khai chương trình thí điểm vào năm tài khóa tới, phối hợp với chính quyền địa phương để chuyển đổi các bất động sản đang bỏ trống hoặc có khả năng sắp bỏ trống thành nhà ở cho gia đình và các không gian phục vụ cộng đồng như nhà trẻ, nơi làm việc chung. Kế hoạch nhằm giảm áp lực cho các gia đình đang đi làm, vốn phải đối mặt với chi phí xây nhà mới cao, đồng thời giải quyết tình trạng số lượng nhà bị bỏ mặc ngày càng tăng.

Thách thức này đã trở nên cấp bách. Số liệu chính phủ cho thấy năm 2023 có mức kỷ lục 3,85 triệu căn nhà bỏ trống bị bỏ mặc, chỉ là một phần trong tổng số nhà bỏ trống lớn hơn nhiều trên cả nước. Các thống kê rộng hơn ước tính tổng số nhà ở bỏ trống vào khoảng 9 triệu căn, tương đương khoảng 14% tổng số nhà. Tỷ lệ này tăng dần khi dân số thu hẹp và già hóa. Nhà bỏ trống không chỉ là vấn đề ở nông thôn. Tình trạng này ngày càng dễ thấy tại các khu đô thị, nơi nhà bỏ trống có thể kéo chất lượng khu dân cư đi xuống, gây khó khăn cho công tác ứng phó thiên tai và tạo ra rủi ro an toàn nếu để xuống cấp.

Dữ liệu nhân khẩu học cho thấy xu hướng này sẽ tăng mạnh hơn trong những năm tới. Một khảo sát của Bộ Đất đai dự báo số nhà chỉ có người từ 85 tuổi trở lên sinh sống sẽ tăng từ khoảng 340.000 căn năm 2023 lên khoảng 940.000 căn vào năm 2033 tại Tokyo và ba tỉnh lân cận. Tại vùng Kansai, gồm Osaka, Kyoto và các tỉnh lân cận, con số này dự kiến tăng từ khoảng 210.000 lên khoảng 580.000 căn trong cùng giai đoạn. Nhiều căn trong số đó có thể sớm bị bỏ trống khi cư dân chuyển đi hoặc qua đời.

Cải tạo nhà hiện có có thể giúp người dân sở hữu nhà nhanh hơn và với chi phí thấp hơn so với xây mới. Chi phí vật liệu và nhân công tăng trong những năm gần đây, khiến các hộ gia đình nuôi con thông thường khó vay vốn xây nhà mới hơn. Chính phủ kỳ vọng việc cấp một khoản kinh phí vừa phải để cải tạo sẽ vừa hạn chế tình trạng xuống cấp ở đô thị, vừa đưa thêm nhà ở phù hợp với gia đình ra thị trường.

Khoản trợ cấp mới sẽ hoạt động ra sao

Chương trình thí điểm nhắm đến các khu dân cư trong và quanh những thành phố lớn, được phát triển trong giai đoạn tăng trưởng cao từ thập niên 1950 đến thập niên 1970. Nhiều khu vực trong số này được dự báo sẽ có thêm nhà bỏ trống khi cư dân cao tuổi thu hẹp chỗ ở hoặc chuyển đến cơ sở chăm sóc. Bộ sẽ phối hợp với các chính quyền địa phương tham gia để lựa chọn những khu vực cụ thể mà trợ cấp có thể tạo tác động lớn nhất.

Ngân sách công sẽ hỗ trợ cải tạo thay vì xây mới. Chính phủ trung ương dự kiến trợ cấp nâng cấp nội thất và ngoại thất, sửa chữa hệ thống đường ống nước và các hạng mục liên quan cần thiết để đưa những căn nhà bị bỏ mặc trở lại sử dụng. Chương trình được thiết kế để hỗ trợ cả chủ sở hữu sắp rời khỏi nhà lẫn người mua nhà bỏ trống tại các khu vực mục tiêu.

Điều kiện và mục đích sử dụng chính

• Đối tượng có thể nộp đơn: Chủ sở hữu nhà đang bỏ trống và cư dân cao tuổi có nhà nhiều khả năng sẽ bỏ trống sau khi họ chuyển đến sống cùng người thân hoặc vào cơ sở chăm sóc. Người mua nhà bỏ trống trong các khu vực được chỉ định và cải tạo nhà cũng đủ điều kiện.
• Hạng mục được trợ cấp: Cải tạo nội thất và ngoại thất, sửa chữa hệ thống đường ống nước và các công việc khác cần thiết để đưa bất động sản trở lại tình trạng an toàn, có thể sinh sống.
• Phạm vi áp dụng: Các khu dân cư được chọn trong và quanh những thành phố lớn, chủ yếu là các khu được xây dựng trong giai đoạn tăng trưởng cao từ thập niên 1950 đến thập niên 1970.
• Mục đích sử dụng dự kiến: Nhà ở cho các hộ gia đình đi làm và nuôi con, nhà trẻ, hội trường cộng đồng, cơ sở hỗ trợ nuôi dạy trẻ và không gian làm việc.
• Thiết kế chương trình: Thí điểm kéo dài nhiều năm, với mục tiêu đã nêu là mở rộng sang các khu vực khác có thách thức tương tự nếu đạt kết quả tốt.

Giới chức dự đoán nhiều dự án sẽ kết thúc bằng việc bán nhà đã cải tạo trên thị trường mở hoặc cho các gia đình thuê làm nhà ở. Một phần bất động sản sẽ được chuyển đổi thành cơ sở cộng đồng tại nơi có nhu cầu, giúp bảo đảm hạ tầng xã hội, từ nhà trẻ đến không gian hội họp, đáp ứng nhu cầu của các khu dân cư đang thay đổi.

Vì sao Nhật Bản có nhiều nhà bỏ trống

Nhà bỏ trống ở Nhật Bản, thường được gọi là akiya, phản ánh sự thay đổi kéo dài về dân số và thị hiếu nhà ở. Trong nhiều thập niên, các thế hệ trẻ đã rời những thành phố nhỏ và thị trấn nông thôn để tìm việc tại các đô thị. Tỷ lệ sinh giảm, dân số già đi và nhiều căn nhà được thừa kế bởi những người không có ý định sinh sống tại đó. Những bất động sản này có thể bị bỏ trống suốt nhiều năm.

Chính sách thuế cũng góp phần tạo ra tình trạng này. Chủ nhà thường phải chịu thuế hằng năm cao hơn nếu phá dỡ nhà và để đất trống, điều có thể khiến họ ngần ngại dỡ bỏ những công trình không thể cứu vãn. Trong một số trường hợp, hồ sơ lưu trữ thiếu đầy đủ và việc thừa kế phức tạp khiến quyền sở hữu không rõ ràng. Khi bất động sản được chia cho những người thừa kế sống rải rác khắp cả nước, việc xin đồng thuận để sửa chữa hoặc bán nhà có thể mất nhiều năm.

Động lực thị trường cũng tạo thêm một khúc mắc. Người mua nhà Nhật Bản thường chuộng bất động sản mới, còn nhà hiện hữu thường được định giá dựa trên đất hơn là công trình. Nhiều căn nhà xây trong những thập niên tăng trưởng nhanh sử dụng vật liệu và tiêu chuẩn không còn phù hợp với yêu cầu hiện đại về hiệu quả năng lượng và khả năng chống động đất. Những căn akiya ở nông thôn, xa phương tiện giao thông, trường học và cơ sở y tế, rất khó bán ngay cả khi giá thấp. Nhà bỏ trống cũng gây trở ngại cho công tác ứng phó thiên tai. Tại các khu vực có nguy cơ động đất và lũ lụt, công trình bị bỏ mặc có thể chắn đường sơ tán hoặc gây nguy hiểm trong quá trình dọn dẹp.

Akiya ảnh hưởng thế nào đến an toàn và ứng phó thiên tai

Tại một quốc gia thường xuyên hứng chịu thiên tai, các công trình bị bỏ hoang làm tăng mức độ rủi ro. Những khu đất mọc um tùm có thể che khuất mái nhà sập và tường không vững. Lực lượng cứu hỏa và đội ứng phó khẩn cấp có thể bị chậm trễ khi nhà bỏ trống chắn lối tiếp cận hoặc khi quyền sở hữu không rõ ràng khiến nhà chức trách không thể hành động nhanh chóng. Giảm số nhà bị bỏ mặc sẽ cải thiện an toàn và giúp các thành phố lập kế hoạch sơ tán, duy tu hạ tầng với mức độ chắc chắn cao hơn.

Điểm khác biệt lần này

Chương trình thí điểm mới tập trung vào phòng ngừa và địa điểm. Chương trình nhắm đến những căn nhà sắp bỏ trống tại các khu đô thị, nơi nhu cầu từ các gia đình cao hơn và dịch vụ cộng đồng có thể duy trì hoạt động. Cách tiếp cận này khác với những nỗ lực trước đây vốn dựa vào việc kết nối người thuê với nhà đã bỏ trống, thường ở những nơi có nhu cầu hạn chế.

Hệ thống Mạng lưới An toàn Nhà ở sửa đổi, được triển khai năm 2017, nhằm đăng ký nhà bỏ trống làm nhà cho thuê giá phải chăng dành cho người thu nhập thấp và người cao tuổi sống một mình. Kết quả không đạt mục tiêu. Đến năm 2020, số nhà đăng ký chỉ bằng một phần nhỏ so với kỳ vọng của giới chức, trong khi nhiều chủ nhà vẫn lo ngại người thuê không trả tiền thuê hoặc các sự việc liên quan đến cuối đời xảy ra tại bất động sản của họ. Sau đó, nhà chức trách đơn giản hóa thủ tục đăng ký, giảm phí, nới lỏng quy định về người bảo lãnh và kết nối chủ bất động sản với các nhóm hỗ trợ xã hội để theo dõi người thuê. Những biện pháp này có ích nhưng chưa thể đưa số lượng nhà bỏ trống lớn hơn vào sử dụng.

Bài học từ các chính sách trước đây

Có thể rút ra hai bài học nổi bật. Thứ nhất, các biện pháp khuyến khích đơn thuần có thể không thuyết phục được chủ nhà nếu gánh nặng tài chính và thủ tục thực tế vẫn lớn. Thứ hai, tập trung vào những nơi có nhu cầu cao hơn sẽ tăng khả năng nhà cải tạo được sử dụng nhanh chóng và duy trì tốt. Chương trình thí điểm mới xử lý cả hai vấn đề bằng cách hỗ trợ chi phí cải tạo tại các khu vực đô thị được chỉ định và chuyển một phần nhà sang phục vụ nhà trẻ, cộng đồng ở những nơi nhu cầu rõ ràng hơn.

Lợi ích tiềm năng cho gia đình và cộng đồng

Với các gia đình đi làm, chương trình thí điểm này có thể mở ra con đường sở hữu nhà hoặc có không gian sống rộng hơn mà không phải chịu mức giá đắt đỏ của nhà xây mới. Việc cải tạo có thể chia thành nhiều giai đoạn; người mua có thể ưu tiên làm bếp, phòng tắm và cách nhiệt trước, rồi tiếp tục xử lý nội thất theo thời gian khi ngân sách cho phép. Biến một căn nhà bị bỏ mặc thành nơi ở tiện nghi cũng đem lại giá trị cho cả con phố và cho thấy khu dân cư vẫn sôi động, được chăm sóc.

Giới chức cũng hy vọng có thể lấp những khoảng trống dịch vụ. Chuyển đổi một số bất động sản thành nhà trẻ, trung tâm hỗ trợ nuôi dạy trẻ và hội trường cộng đồng quy mô nhỏ có thể giảm áp lực lên danh sách chờ và giúp cha mẹ rút ngắn thời gian đi lại. Không gian làm việc chung có thể giảm thời gian di chuyển của người làm việc từ xa và kết hợp, đồng thời giữ chi tiêu lại trong khu dân cư.

Một quan chức bộ nhấn mạnh trọng tâm hỗ trợ gia đình và thách thức về khả năng chi trả. Quan chức này cho biết giá xây dựng tăng khiến các hộ gia đình nuôi con thông thường khó mua nhà mới hơn. Người này nói thêm:

Thông qua dự án tái sinh này, chúng tôi hướng tới kiềm chế đà tăng số nhà bỏ trống và tạo ra môi trường sống tiện nghi cho các gia đình có con nhỏ.

Chương trình cũng mang lại lợi ích môi trường. Tái sử dụng công trình hiện có giúp tránh rác thải phá dỡ và giữ lại lượng carbon tích lũy trong móng và khung nhà. Nâng cấp nhà cũ bằng cách nhiệt tốt hơn, cửa sổ hiệu quả hơn và hệ thống sưởi, làm mát hiện đại có thể giảm hóa đơn năng lượng và cải thiện sự thoải mái trong những mùa hè nóng nực, mùa đông lạnh giá.

Địa điểm và thời điểm bắt đầu thí điểm

Dự án mô hình sẽ bắt đầu tại các khu dân cư được chọn trong và quanh những thành phố lớn, ban đầu tập trung vào vùng ngoại ô và các đô thị mới được xây dựng từ thập niên 1950 đến thập niên 1970. Đây là những nơi nhiều người tiên phong trong giai đoạn tăng trưởng hậu chiến đã mua nhà, nuôi dạy con cái và nay đang già hóa tại chỗ. Bộ sẽ phối hợp với chính quyền địa phương xác định các khu vực mục tiêu, nơi có thể đưa một cụm bất động sản trở lại sử dụng hiệu quả.

Chương trình thí điểm dự kiến bắt đầu vào năm tài khóa tới, bắt đầu từ tháng 4 tại Nhật Bản. Chương trình sẽ kéo dài vài năm để đánh giá mức độ tham gia và kết quả, với mục tiêu đã nêu là mở rộng sang các khu vực khác đang chịu áp lực tương tự về nhân khẩu học và nhà ở. Bộ đã đề nghị cấp vài trăm triệu yen trong ngân sách sắp tới để tài trợ đợt trợ cấp đầu tiên. Con số này cho thấy quy mô thí điểm thực tế, nhằm kiểm nghiệm phương án hiệu quả nhất trước khi triển khai rộng rãi.

Trên thực tế, tiến độ xử lý một bất động sản có thể tính bằng tháng thay vì năm. Sau khi chủ nhà hoặc người mua tại khu vực được chọn đáp ứng điều kiện, xác định phạm vi công việc và ký hợp đồng với nhà thầu, nhiều hạng mục nâng cấp có thể hoàn tất nhanh chóng. Tốc độ này rất quan trọng với các gia đình, nhất là những người phải xoay xở giữa việc chăm con và công việc.

Thách thức và rủi ro

Nhiều căn nhà cũ cần nhiều hơn một đợt tân trang bề ngoài. Một số căn được xây trong các thập niên tăng trưởng nhanh có thể cần gia cố kết cấu, thay mái hoặc đi lại dây điện để đáp ứng tiêu chuẩn an toàn hiện đại. Đường hẹp và các khu đất trên sườn dốc ở một số vùng ngoại ô có thể gây khó khăn cho việc tiếp cận công trường. Trong nhiều trường hợp, tăng khả năng chống động đất là điều thiết yếu, làm phát sinh chi phí và đòi hỏi lao động có tay nghề.

Áp lực chi phí là có thật. Các nhà thầu phải đối mặt với giá vật liệu và nhân công tăng cao. Nhật Bản cũng thiếu lao động trong các lĩnh vực xây dựng, vận tải và chăm sóc. Tomoya Suzuki thuộc Viện Nghiên cứu NLI chỉ ra vấn đề nhân lực rộng hơn và nhu cầu cởi mở với lao động. Ông Suzuki nói:

Tình trạng thiếu lao động nghiêm trọng, chủ yếu trong các lĩnh vực vận tải và chăm sóc điều dưỡng. Để duy trì xã hội và nền kinh tế Nhật Bản, chúng ta cần có góc nhìn về cách người lao động Nhật Bản và nước ngoài có thể chung sống hài hòa.

Nhân lực rất quan trọng vì nhà được cải tạo chỉ giải quyết được một phần vấn đề. Nhà trẻ và cơ sở chăm sóc người cao tuổi cần lao động được đào tạo. Việc mở rộng năng lực cung cấp các dịch vụ này sẽ phụ thuộc vào tuyển dụng tại địa phương và trong một số trường hợp là tuyển dụng rộng hơn.

Sự tham gia của chủ nhà cũng là một trở ngại. Một số gia đình ngần ngại rời bỏ căn nhà chứa nhiều kỷ niệm, ngay cả khi họ không còn sống ở đó. Những gia đình khác vướng tranh chấp thừa kế phức tạp hoặc dữ liệu đăng ký quyền sở hữu không rõ ràng, khiến việc cải tạo bị chậm trễ hoặc đình trệ. Chính sách thuế có thể khiến chủ nhà giữ lại những công trình xuống cấp thay vì phá dỡ, làm giảm lựa chọn nếu tòa nhà không thể sửa chữa.

Tài chính cũng là một yếu tố. Các ngân hàng thường định giá đất cao hơn công trình cũ, và một số người mua có thể thấy khó vay tiền cải tạo hơn vay tiền xây mới. Thiết kế chương trình thí điểm nhằm bù đắp một phần chênh lệch đó bằng ngân sách công, nhưng hiệu quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào giá trị thị trường địa phương và cách thức cho vay của các tổ chức tín dụng.

Tái sử dụng thích ứng và động lực địa phương

Nhật Bản đã thử nghiệm nhiều cách để kết nối nhà bỏ trống với những người có nhu cầu. Các ngân hàng akiya của chính quyền thành phố và địa phương đăng tin bất động sản, kết nối người mua với chủ sở hữu. Một số thị trấn còn đi xa hơn khi hỗ trợ tiền, trợ cấp chuyển nơi ở hoặc thậm chí cho nhà miễn phí để đổi lấy cam kết định cư và tự góp công sức đầu tư. Các chương trình địa phương này đã khôi phục nhà thành quán cà phê, nhà nghỉ, xưởng nghệ thuật và nhà ở gia đình.

Nghiên cứu học thuật về tái sử dụng thích ứng chỉ ra một số xu hướng. Tại các đô thị đông đúc, nhà bỏ trống thường được chuyển đổi thành cơ sở kinh doanh ăn uống và lưu trú với nhu cầu ổn định. Ở những khu vực pha trộn nhiều loại hình, nơi có các tòa nhà lịch sử, việc tái sử dụng có thể kết hợp bảo tồn với hoạt động hiện đại, mang lại lợi ích cho cư dân và du khách. Tại các vùng nông thôn có cảnh quan đẹp, nhà truyền thống thu hút khách du lịch muốn trải nghiệm lưu trú đậm bản sắc, ngay cả khi dân cư xung quanh thưa thớt. Ở mọi địa điểm, việc lập kế hoạch kỹ lưỡng, phù hợp với nhân khẩu học địa phương, khả năng tiếp cận giao thông và tuổi công trình thường đem lại kết quả tốt hơn.

Sự quan tâm từ nước ngoài tăng lên khi đồng yen yếu và mạng xã hội khiến nhà truyền thống trông hấp dẫn hơn. Trên thực tế, hầu hết giao dịch mua nhà đều đòi hỏi sự kiên nhẫn, khả năng ngôn ngữ và hỗ trợ tại địa phương để xử lý giấy phép và làm việc với nhà thầu. Chương trình thí điểm mới chủ yếu nhắm đến các hộ gia đình trong nước và dịch vụ cộng đồng tại đô thị, nhưng động lực tái sử dụng rộng hơn có thể giúp nâng cao kỹ năng và kiến thức trên toàn thị trường.

Điểm chính

• Nhật Bản sẽ triển khai chương trình thí điểm kéo dài nhiều năm vào năm tài khóa tới, trợ cấp cải tạo nhà đang bỏ trống và sắp bỏ trống tại các khu đô thị, ngoại ô được chọn.
• Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch sẽ phối hợp với chính quyền địa phương để chỉ định các khu vực và hỗ trợ nâng cấp nội thất, ngoại thất cùng hệ thống đường ống nước.
• Đối tượng đủ điều kiện gồm chủ nhà có nhà sắp bị bỏ trống và người mua bất động sản bỏ trống tại các khu vực mục tiêu để cải tạo.
• Mục đích sử dụng gồm nhà ở cho gia đình, nhà trẻ, hội trường cộng đồng, trung tâm hỗ trợ nuôi dạy trẻ và không gian làm việc chung.
• Số liệu chính phủ cho thấy năm 2023 có 3,85 triệu căn nhà bỏ trống bị bỏ mặc, trong tổng số khoảng 9 triệu nhà ở bỏ trống trên toàn quốc, tương đương khoảng 14% tổng nguồn cung nhà ở.
• Dự báo cho thấy số nhà chỉ có người từ 85 tuổi trở lên sinh sống tại vùng Tokyo và Kansai sẽ tăng mạnh vào năm 2033, có thể làm số nhà bỏ trống tăng thêm.
• Các chương trình trước đây dựa vào việc đăng ký nhà bỏ trống làm nhà cho thuê giá phải chăng không đạt mục tiêu, phản ánh mối lo ngại của chủ nhà và nhu cầu yếu tại một số khu vực.
• Chương trình thí điểm nhấn mạnh việc phòng ngừa, lựa chọn địa điểm và tái sử dụng. Mục tiêu là giúp các gia đình dễ sở hữu nhà hơn, giảm tình trạng xuống cấp ở đô thị và bổ sung dịch vụ cộng đồng, đồng thời kiểm nghiệm phương án để mở rộng sau này.