Giá khách sạn Tokyo giảm khi nhu cầu chuyển sang Osaka

Vì sao giá ở Tokyo lần đầu giảm kể từ năm 2022

Giá khách sạn ở Tokyo trong tháng 7 giảm hơn 2% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu lần giảm đầu tiên sau hai năm chín tháng. Đà giảm chấm dứt chuỗi tăng ổn định kéo dài và cho thấy nhu cầu du lịch tạm thời dịch chuyển. Nhiều du khách trong nước lẫn quốc tế chuyển hướng sang Osaka trong những tháng cao điểm của Expo 2025. Cùng lúc, những lời bàn tán trên mạng về khả năng xảy ra động đất ở Nhật Bản trong tháng 7 khiến một số du khách điều chỉnh lịch trình. Hai yếu tố kết hợp làm giảm công suất phòng ở thủ đô và gây sức ép giảm giá trong tháng.

Kể từ khi biên giới mở cửa trở lại, Tokyo là một trong những thị trường khách sạn đô thị vững vàng nhất châu Á. Đồng yen yếu hỗ trợ chi tiêu của khách quốc tế, còn lịch hội nghị và sự kiện sôi động giúp nhiều khu vực luôn kín phòng. Tháng 7 đáng chú ý vì cho thấy một sự kiện toàn cầu chỉ diễn ra một lần cùng những câu chuyện rủi ro lan truyền trên mạng có thể nhanh chóng phân bổ lại số đêm lưu trú giữa các thành phố lớn nhất Nhật Bản. Đà dịu lại không đồng nghĩa sức hấp dẫn của Tokyo suy yếu căn bản. Điều đó cho thấy khi một sự kiện hiếm có trong nhiều thế hệ diễn ra ở khu vực khác, đồng thời tin đồn ảnh hưởng đến nhận thức rủi ro, các mô hình định giá sẽ điều chỉnh theo thời gian thực.

Expo 2025 biến Osaka thành tâm điểm

Osaka đăng cai Expo 2025 từ ngày 13 tháng 4 đến ngày 13 tháng 10 trên đảo Yumeshima. Ban tổ chức chuẩn bị cho sự tham gia của hơn 150 quốc gia và đặt mục tiêu dự kiến tối đa 28,2 triệu lượt khách. Các gian triển lãm quốc gia, chương trình giới thiệu của doanh nghiệp cùng hoạt động vào cuối buổi chiều và buổi tối khuyến khích du khách lưu trú lâu hơn và quay lại nhiều lần. Khách sạn, nhà hàng và đơn vị vận tải trên khắp vùng Kansai đã mở rộng năng lực phục vụ và điều chỉnh lịch hoạt động để đón lượng khách tăng vọt.

Kế hoạch hành động của Hiệp hội Nhật Bản tổ chức Triển lãm Thế giới 2025 dự báo khoảng 90% khách tham dự là người trong nước, và gần 40% sẽ đến từ ngoài vùng Kinki (miền tây Nhật Bản). Những tỷ lệ này lý giải vì sao lượng đặt phòng ở Osaka và các thành phố lân cận tăng cao từ sớm. Các đoàn tham gia huấn luyện cho đội ngũ gian triển lãm và nhân viên trưng bày đã lấp đầy các đợt đặt phòng theo đoàn trước ngày khai mạc và trong suốt mùa hè.

Lượng khách, vé và công suất phòng

Trước ngày khai mạc, doanh số bán vé trước còn thấp hơn mục tiêu. Đến giữa tháng 3, khoảng 8,21 triệu vé đã được bán, so với mục tiêu bán trước 14 triệu vé. Khoảng cách này làm dấy lên câu hỏi về lượng khách tham dự. Lượng khách tăng lên sau khi khu triển lãm mở cửa và các chương trình mùa hè bắt đầu thu hút khách đến tham quan ban ngày lẫn buổi tối. Thị trường khách sạn Osaka vốn đã căng thẳng. Một cuộc khảo sát của Cơ quan Du lịch Nhật Bản cho thấy công suất phòng trung bình năm 2024 đạt 75,8%, cao thứ hai trong số các tỉnh, sau Tokyo. Trong thời gian diễn ra Expo, tình trạng giới hạn công suất thể hiện rõ ở trung tâm Osaka và quanh các đầu mối đường sắt trọng yếu, còn Kyoto tiếp nhận nhu cầu tràn sang.

Giá cả phản ánh áp lực đó. Các cố vấn du lịch và xu hướng đặt phòng cho thấy giá phòng ở Osaka tăng khoảng 30-50% tại nhiều khách sạn tầm trung và cao cấp trong những tháng cao điểm. Các nhà trọ truyền thống ở Kyoto thông báo lịch đặt cọc sớm hơn và siết chặt điều kiện hủy phòng. Du khách lưu trú tại Kobe hoặc Nara thường tìm được mức giá ổn định hơn và thời gian đặt trước ngắn hơn, sau đó đi tàu đến khu triển lãm Expo.

Hạ tầng và giao thông

Chính quyền địa phương và các đơn vị vận hành đã phối hợp để việc đi lại thuận lợi hơn. Các nâng cấp gồm tuyến tàu điện ngầm kéo dài đến Yumeshima, tăng tần suất tàu giữa Osaka và Kyoto, mở rộng dịch vụ đưa đón sân bay, bổ sung tuyến xe buýt đặc biệt và thêm các lựa chọn phà. Tàu shinkansen giữa Tokyo và Osaka vẫn hoạt động hiệu quả, nhưng các chuyến vào giờ cao điểm buổi sáng và chiều tối có nhu cầu rất lớn. Du khách linh hoạt thường dễ đặt chỗ hơn vào giữa buổi sáng hoặc đầu giờ chiều. Ứng dụng chính thức dành cho khách tham quan giúp họ lên kế hoạch tránh đám đông nhờ lịch trình, bản đồ và thông báo.

Tin đồn về động đất tháng 7 ảnh hưởng đến kế hoạch

Riêng trên mạng xã hội, nhiều bài đăng lan truyền thông tin cho rằng một trận động đất lớn sẽ xảy ra ở Nhật Bản trong tháng 7. Hiện không có phương pháp khoa học nào dự báo chính xác thời điểm xảy ra một trận động đất lớn trước nhiều tháng. Cơ quan Khí tượng Nhật Bản và các chuyên gia địa chấn thường xuyên cảnh báo không nên hành động dựa trên những dự đoán như vậy. Hệ thống cảnh báo sớm chỉ có thể phát tín hiệu trước khi rung chấn bắt đầu vài giây, chứ không thể đưa ra cảnh báo chắc chắn trước nhiều tuần hoặc nhiều tháng.

Dù vậy, tin đồn vẫn có thể ảnh hưởng đến hành vi. Một số du khách hoãn chuyến đi hoặc rút ngắn thời gian lưu trú ở Tokyo trong tháng 7. Những người khác lấy Osaka và các thành phố lân cận làm trọng tâm chuyến đi, rồi trở lại Tokyo vào giai đoạn sau của mùa du lịch. Tác động này không làm chệch hướng nền kinh tế du lịch của thủ đô. Khi cộng hưởng với sức hút của Expo, nó đủ để khiến giá trung bình giảm trong một tháng.

Giá khách sạn phản ứng ra sao trước cú sốc và nhu cầu tăng vọt

Phần lớn khách sạn ở Nhật Bản sử dụng công cụ quản lý doanh thu để điều chỉnh giá theo tín hiệu nhu cầu. Khi lượng tìm kiếm, đặt phòng theo đoàn và tốc độ chốt phòng tăng nhanh ở một thành phố, giá sẽ tăng. Khi lịch còn nhiều phòng trống, giá giảm để thu hút khách đặt sát ngày. Định giá linh hoạt hiện phổ biến ở cả chuỗi khách sạn toàn cầu lẫn cơ sở độc lập, và tác động của nó thể hiện rõ quanh các sự kiện lớn.

Nguồn cung và nhân lực đặt ra những giới hạn cứng. Osaka đã bổ sung phòng mới trong hai năm qua, trong đó có khách sạn thuộc các thương hiệu sang trọng quốc tế như Four Seasons và Waldorf Astoria. Dù nguồn cung mới đã có thêm, một sự kiện tập trung hàng triệu lượt khách trong một khoảng thời gian nhất định vẫn có thể đẩy giá lên cao. Nhân lực cũng là yếu tố hạn chế. Khách sạn không thể bán hết phòng nếu thiếu nhân viên để vận hành hết công suất. Tình trạng này kéo dài trong năm 2024 và 2025 tại nhiều thành phố Nhật Bản.

Thị trường Tokyo rộng lớn và đa dạng hơn, với các phân khúc khách công vụ, nghỉ dưỡng và khách đoàn giúp phân tán rủi ro. Sự dịch chuyển ngắn hạn của khách nghỉ dưỡng trong tháng 7 không làm thay đổi sự cân bằng đó. Đồng yen yếu tiếp tục khiến việc ăn uống, mua sắm và tham quan có vẻ phải chăng với khách quốc tế. Nếu nhu cầu do Expo thúc đẩy trở lại bình thường sau mùa thu, giá ở Tokyo có thể chịu sức ép tăng trở lại vào các dịp nghỉ lễ, lễ hội và tuần diễn ra hội nghị.

Tác động kinh tế rộng hơn quanh Expo

Kỳ vọng kinh tế đối với Expo rất lớn. Bộ Kinh tế, Thương mại và Công nghiệp Nhật Bản ước tính tác động trên toàn quốc vào khoảng 2,9 nghìn tỷ yen. Một nghiên cứu riêng của Viện Nghiên cứu châu Á - Thái Bình Dương đưa ra con số gần 2,75 nghìn tỷ yen. Các tổng mức này phụ thuộc vào lượng khách thực tế và tỷ trọng chi tiêu thực sự phát sinh thêm, thay vì chỉ chuyển dịch từ những chuyến đi khác trong nước Nhật.

Chi phí và doanh thu được theo dõi sát sao. Chi phí xây dựng tăng so với ngân sách ban đầu, còn doanh số vé trước ngày khai mạc thấp hơn mục tiêu. Ban tổ chức tìm cách tăng lượng khách bằng các chương trình mùa hè, lễ kỷ niệm ngày quốc gia và sự kiện văn hóa nổi bật. Khu triển lãm cũng là nơi giới thiệu công nghệ và các chủ đề sức khỏe, có thể thu hút học sinh, gia đình và giới chuyên môn quay lại nhiều lần.

Các dự án đô thị được triển khai đúng dịp sự kiện. Việc nâng cấp tàu điện ngầm và đường sá quanh Yumeshima, phát triển thêm nguồn cung khách sạn và chỉnh trang khu vực ven biển nhằm tạo lợi ích lâu dài. Các nhà phân tích dự đoán sẽ có giai đoạn hạ nhiệt sau tháng 10 khi mô hình đi lại được điều chỉnh. Một làn sóng tăng trưởng thứ hai có thể xuất hiện nếu dự án khu nghỉ dưỡng tích hợp theo kế hoạch được triển khai và các tuyến giao thông mới tiếp tục định hình lại dòng khách.

Những nơi hưởng lợi trong vùng và cách xoay xở của du khách

Osaka và Kyoto đón phần lớn số đêm lưu trú liên quan đến Expo. Kobe, Nara và Wakayama tiếp nhận lượng khách tràn sang khi các khu vực trung tâm kín phòng. Các điểm đến như Hiroshima, Kanazawa và Hakone cũng hưởng lợi khi khách nước ngoài kết hợp hành trình dài hơn qua Kansai và Chugoku, rồi quay lại thủ đô trước ngày bay về.

Khách sạn ở Tokyo không rơi vào cảnh vắng khách. Các gia đình và du khách lần đầu đến Nhật Bản vẫn kết hợp thủ đô với núi Phú Sĩ hoặc những chuyến nghỉ dưỡng ven biển. Sự dịch chuyển nằm ở phần chênh lệch. Một bộ phận du khách vốn có thể chia đều một tuần giữa Tokyo và Kansai đã chọn lấy Expo làm trọng tâm chuyến đi, đồng thời ghé Kyoto hoặc Hiroshima.

Các thông tin mang tính giai thoại từ những người lên kế hoạch chuyến đi và diễn đàn đặt phòng cho thấy chi phí mỗi đêm ở Osaka và Kyoto trong mùa thu năm 2025 cao hơn năm 2024, kể cả tại các cơ sở tầm trung. Giá ở Tokyo cũng duy trì ở mức cao trong tháng 10 và tháng 11, dù mức tăng có vẻ nhẹ hơn ở Kansai. Đặt phòng sớm và đi vào mùa thấp điểm giúp kiểm soát ngân sách.

Lên kế hoạch thiết thực cho mùa cao điểm

Du khách đến Osaka trong thời gian diễn ra Expo sẽ có lợi nếu sớm đưa ra quyết định. Hãy giữ phòng có thể hoàn tiền ngay khi chốt ngày đi. Nếu giá ở trung tâm Osaka quá cao, hãy cân nhắc lưu trú tại Kobe hoặc Nara. Cả hai đều có thể dễ dàng đi tàu đến Yumeshima và thường có mức giá cân bằng hơn. Ở Kyoto, hãy tìm những khu vực ít khách ghé thăm hơn và chuẩn bị tinh thần trước các điều kiện hủy phòng nghiêm ngặt hơn tại những nhà trọ truyền thống.

Về giao thông, hãy đặt chỗ tàu shinkansen trước vào dịp cuối tuần và ngày lễ. Các chuyến khởi hành vào giữa buổi sáng hoặc đầu giờ chiều thường còn chỗ hơn. Trong vùng Kansai, tàu chạy thường xuyên giữa Osaka và Kyoto giúp thời gian di chuyển ngắn, nhưng các nhà ga có thể đông đúc vào giờ mở cửa và đóng cửa Expo. Hãy dự trù thêm thời gian khi nối chuyến và chọn ăn uống ở những nơi cách xa các đầu mối đông đúc nhất.

Các nhà hàng và điểm tham quan nổi tiếng có thể yêu cầu đặt chỗ trước. Một số ngôi chùa và khu vườn ở Kyoto áp dụng giờ vào cửa cố định hoặc cho phép khách lưu trú qua đêm vào thăm từ sáng sớm. Hệ thống xếp hàng trực tuyến và giờ mở cửa kéo dài ở các điểm tham quan lớn có thể giúp phân tán đám đông, nhưng vào những ngày cao điểm, du khách vẫn cần kiên nhẫn.

Triển vọng những tháng cuối năm 2025

Cán cân giữa Tokyo và Osaka có thể lại dịch chuyển sau khi Expo kết thúc vào tháng 10. Osaka sẽ chuyển từ những đợt tăng đột biến do sự kiện sang lượng khách phân bổ đồng đều hơn. Giá ở Tokyo có thể tăng trong các sự kiện mùa thu và dịp du lịch cuối năm, nhất là nếu đồng yen tiếp tục yếu và lượng khách quốc tế vẫn cao. Giá ở Kansai có thể dịu nhẹ khi nguồn cung dồi dào hơn và nhu cầu phân bổ đều theo thời gian.

Các đơn vị vận hành khách sạn sẽ theo dõi diễn biến đặt phòng từng tuần. Nếu lượng khách đến Expo vẫn cao vào cuối mùa, sức hút của Kansai có thể kéo dài đến tháng 10. Nếu lượng khách giảm, một phần nhu cầu có thể quay lại Tokyo sớm hơn. Mức giảm giá ở Tokyo trong tháng 7 có vẻ phản ánh cuộc cạnh tranh bất thường để thu hút khách lưu trú hơn là thay đổi cơ cấu trong sở thích du lịch.

Tóm lại

• Giá khách sạn ở Tokyo trong tháng 7 giảm hơn 2% so với cùng kỳ năm trước, lần đầu giảm sau hai năm chín tháng.
• Expo 2025 ở Osaka thu hút du khách khỏi thủ đô trong những tháng cao điểm, khiến thị trường khách sạn Kansai thêm căng thẳng.
• Tính đến giữa tháng 3, khoảng 8,21 triệu vé bán trước đã được bán, so với mục tiêu 14 triệu; các chương trình mùa hè sau ngày khai mạc góp phần duy trì lượng khách.
• Công suất phòng trung bình ở Osaka năm 2024 là 75,8%, chỉ đứng sau Tokyo trong số các tỉnh.
• Ước tính tác động kinh tế trên toàn quốc của Expo dao động từ khoảng 2,75 đến 2,9 nghìn tỷ yen.
• Du khách kiểm soát chi phí bằng cách đặt phòng sớm hoặc lưu trú tại Kobe hay Nara rồi đi tàu đến địa điểm tổ chức.
• Tin đồn vô căn cứ về động đất ảnh hưởng đến lựa chọn du lịch của một số người trong tháng 7, góp phần thúc đẩy sự dịch chuyển.
• Giá ở Tokyo có thể tăng trở lại sau Expo, trong khi giá ở Kansai có thể dần trở về mức bình thường.