Các chủ đầu tư Bangkok hạ giá căn hộ chung cư về mức năm 2015 khi nguồn cung dư thừa và tín dụng thắt chặt làm suy yếu nhu cầu

Vì sao căn hộ chung cư mới ở Bangkok có giá như năm 2015

Các dự án căn hộ chung cư mới mở bán tại Bangkok đang có mức giá gợi nhớ đến năm 2015, cho thấy rõ các chủ đầu tư đang ưu tiên sản lượng hơn biên lợi nhuận trong bối cảnh kinh tế mong manh. Những đơn vị từng đạt biên lợi nhuận gần 30% nay phải cắt giảm mạnh để bán được căn hộ. Hiệp hội Căn hộ chung cư Thái Lan cho biết một số chủ đầu tư, sau khi tạm dừng mở bán trong nửa đầu năm, đã quay lại vào quý III với mức giá cạnh tranh mạnh nhằm kích thích doanh số ở nhóm khách hàng có sức mua hạn chế.

Các ví dụ cho thấy rõ xu hướng này. Một dự án mới mở bán tại hành lang Rama IV có giá khởi điểm khoảng 120.000 baht mỗi mét vuông, so với mức hơn 150.000 baht tại các tòa nhà lân cận được mở bán trước đó. Bên kia sông, ở Tha Phra, các căn hộ mới được chào bán với giá 60.000 đến 70.000 baht mỗi mét vuông, thấp hơn nhiều so với mức bình quân phổ biến trên 100.000 baht của thị trường. Mức giá này nhằm thu hút cả nhà đầu tư sẵn sàng chờ đến khi dự án hoàn thành lẫn người mua để ở cần các khoản thanh toán vừa túi tiền, dù điều đó đồng nghĩa chủ đầu tư phải chấp nhận lợi nhuận thấp hơn.

Dữ liệu giá từ một công ty tư vấn hàng đầu cho thấy vì sao các chủ đầu tư đang hướng đến phân khúc giá trị. Giá chào bán bình quân tại khu thương mại trung tâm (CBD) duy trì quanh mức 239.475 baht mỗi mét vuông trong quý II, không đổi so với quý trước nhưng giảm so với cùng kỳ năm trước. Ở khu vực ven trung tâm, giá chào bán giảm còn khoảng 126.897 baht mỗi mét vuông, trong khi mức bình quân tại các vùng ngoại ô giảm nhẹ xuống 72.193 baht mỗi mét vuông. Cạnh tranh gay gắt và lượng hàng tồn chưa bán lớn khiến giá niêm yết không tăng, còn các chương trình khuyến mãi đã đẩy giá thực tế xuống thấp hơn nữa ở nhiều khu vực.

Áp lực chi phí vẫn chưa giảm. Giá đất gần các tuyến giao thông công cộng ở mức cao, còn chỉ số chi phí xây dựng tăng khoảng 4% so với cùng kỳ năm trước. Vật liệu từ gạch lát đến thiết bị vệ sinh đều đắt hơn, trong khi chi phí nhân công cũng tăng. Thông thường, các yếu tố đầu vào này sẽ đẩy giá nhà mới lên cao. Thay vào đó, để tránh doanh số đình trệ, các chủ đầu tư đang giảm giá, tặng kèm sản phẩm và chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn để đưa khoản thanh toán hàng tháng về mức người mua có thể chi trả.

Frank Khan, giám đốc điều hành kiêm trưởng bộ phận nhà ở của Knight Frank Thailand, mô tả khoảng cách về niềm tin đang khiến nhiều hộ gia đình đứng ngoài thị trường.

Thế giới đang đầy rẫy chiến tranh và tin tức tiêu cực, vì vậy mọi người ngần ngại đưa ra cam kết. Họ đang chờ điều kiện kinh tế khởi sắc hơn và tình hình chính trị ổn định, những yếu tố có vai trò then chốt.

Sự thận trọng đó cũng lan sang các ngân hàng, vốn đã siết chặt phê duyệt vay thế chấp trong bối cảnh nợ hộ gia đình vẫn ở mức cao. Kết quả là các chủ đầu tư phải cạnh tranh về giá và điều khoản nhiều không kém về thiết kế, vị trí và tiện ích.

Giảm giá mạnh nhất ở đâu

Mức giảm giá thể hiện rõ nhất tại những khu vực có nguồn cung dồi dào hoặc nơi người mua có nhiều lựa chọn tương đương. Giá bán bình quân của các dự án mới mở bán gần đây giảm xuống khoảng 89.500 baht mỗi mét vuông trong quý II, cho thấy thị trường đang chuyển hướng sang nguồn cung giá thấp hơn ở khu vực ngoài trung tâm thành phố. Mức này so với hơn 144.000 baht mỗi mét vuông trong quý trước, cho thấy các chủ đầu tư đang hướng hoạt động mở bán sang những phân khúc có giá trị giao dịch dễ tiếp cận hơn.

CBD so với khu ven trung tâm và ngoại ô

Khu thương mại trung tâm duy trì tốt hơn các khu vực xa trung tâm, dù ngay cả những vị trí đắc địa cũng không tránh khỏi nhu cầu suy yếu. Giá chào bán bình quân tại CBD ổn định so với quý trước nhưng thấp hơn một năm trước. Giá chào bán tại các thị trường ven trung tâm và ngoại ô giảm nhẹ khi các chủ đầu tư ứng phó với sức mua yếu và nhu cầu giải phóng hàng tồn. Ở những khu vực này, người mua nhạy cảm hơn nhiều với giá; các dự án có căn hộ diện tích nhỏ hơn hoặc khuyến mãi hấp dẫn hơn là những dự án bán chạy.

Căn hộ mở bán mới hay căn hộ đã hoàn thiện

Các căn hộ bán trước tại dự án mới, đặc biệt là những dự án có thời gian xây dựng dài, thường có giá vào thấp hơn căn hộ đã hoàn thiện và sẵn sàng vào ở. Nhà đầu tư có thể chờ bàn giao thường nhắm đến các đợt mở bán này với kỳ vọng tăng vốn khi chu kỳ thị trường ổn định trở lại. Người mua để ở thường thích căn hộ đã hoàn thiện hơn, dù giá mỗi mét vuông cao hơn, vì họ tránh được rủi ro xây dựng và có thể dọn vào ở ngay. Trong cả hai trường hợp, chênh lệch giữa giá niêm yết và giá thực trả sau khuyến mãi có thể đáng kể, nên việc so sánh kỹ giữa các tòa nhà là rất cần thiết.

Nguồn cung dư thừa và đà chậm lại của các đợt mở bán mới

Bangkok bước vào năm 2025 với lượng căn hộ chung cư chưa bán còn tồn lớn. Các chủ đầu tư giảm tốc độ triển khai dự án và đưa hàng tồn hiện có trở lại thị trường với mức giá cạnh tranh hơn, biến thành phố thành thị trường điển hình có lợi cho người mua. Dù các khảo sát đưa ra ước tính khác nhau, một số đơn vị theo dõi thị trường đều cho rằng số dự án mở bán mới trong năm nay giảm mạnh so với năm 2024; một số báo cáo ghi nhận lượng mở bán trong quý II ở mức thấp nhất kể từ năm 2009. Những dự án được mở bán chủ yếu tập trung ngoài khu vực lõi để đáp ứng ngưỡng giá phù hợp khả năng chi trả.

Tình trạng mất cân đối thể hiện qua tỷ lệ bán. Cuối năm 2024, hàng nghìn căn hộ mới được đưa ra thị trường nhưng tỷ lệ bán chỉ quanh mức giữa 30%, thấp hơn ngưỡng được xem là lành mạnh. Tình hình đó kéo dài sang năm 2025, khiến các chủ đầu tư lớn giảm quy mô mở bán mới, tập trung giải phóng hàng tồn và giữ tiền mặt. Một số đơn vị khác đa dạng hóa sang nhà ở thấp tầng hoặc các thị trường như Phuket, nơi nhu cầu từ khách nước ngoài mạnh hơn.

Ông Khan dự đoán lượng hàng tồn lớn sẽ tiếp tục định hình giá cả và khuyến mãi trong năm nay.

Điều chúng ta sẽ chứng kiến là lượng hàng tồn chưa bán đổ vào thị trường. Các chủ đầu tư sẽ hạ giá và đưa ra thêm nhiều chương trình khuyến mãi. Cũng như năm ngoái, thị trường sẽ tiếp tục có lợi cho người mua.

Một số công ty áp dụng chiến lược mở bán có chọn lọc, chỉ đưa một phần dự án ra thị trường để thăm dò nhu cầu và điều chỉnh giá. Cách tiếp cận này giảm rủi ro khi tốc độ bán chậm, đồng thời tạo dư địa điều chỉnh cơ cấu căn hộ sang những mặt bằng nhỏ hơn hoặc có giá phải chăng hơn nếu cần.

Vì sao người mua và ngân hàng thận trọng

Tài chính hộ gia đình đang chịu áp lực. Tỷ lệ hồ sơ vay thế chấp bị từ chối tăng trong năm 2024; theo ước tính của ngành, tỷ lệ từ chối chiếm phần lớn trong tổng số hồ sơ. Nợ xấu gia tăng, còn các ngân hàng áp dụng lập trường thận trọng với tỷ lệ trả nợ trên thu nhập và ngưỡng cho vay trên giá trị tài sản. Với nhiều người mua ở phân khúc trung cấp, điều đó đồng nghĩa họ phải tiết kiệm lâu hơn, mua căn hộ nhỏ hơn hoặc đi thuê.

Dữ liệu giao dịch xác nhận tâm lý thị trường trầm lắng. Lượng chuyển nhượng bất động sản nhà ở giảm so với cùng kỳ trong nửa đầu năm, còn tăng trưởng cho vay thế chấp vẫn yếu dù ngân hàng trung ương đã cắt giảm lãi suất và triển khai các biện pháp kích thích tạm thời. Việc giảm phí chuyển nhượng và thế chấp, cùng với nới lỏng quy định về tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, nhằm giảm gánh nặng cho người mua nhà lần đầu. Tiêu chuẩn tín dụng vẫn nghiêm ngặt, nên tác động từ chính sách chỉ cải thiện từng bước chứ chưa tạo chuyển biến lớn.

Các chủ đầu tư cũng đối mặt với bài toán tài chính. Trái phiếu đến hạn làm tăng rủi ro tái cấp vốn, trong khi các chủ đầu tư niêm yết báo cáo khoản nợ dài hạn đáng kể. Áp lực đó khiến việc chuyển hàng tồn thành tiền mặt trở nên cấp bách hơn. Đây cũng là lý do các chương trình giảm giá sâu, tặng nội thất và kế hoạch thanh toán linh hoạt xuất hiện phổ biến, nhằm duy trì doanh số ngay cả khi tỷ lệ hồ sơ được duyệt thấp hơn.

Các phân khúc trụ vững trước đà suy giảm

Không phải mọi phân khúc của thị trường đều suy yếu. Căn hộ chung cư cao cấp và siêu cao cấp vẫn ghi nhận doanh số mạnh, với nhiều dự án báo cáo tỷ lệ tiêu thụ trên 80%. Các căn hộ có giá khoảng 320.000 đến 500.000 baht mỗi mét vuông và các khu căn hộ mang thương hiệu gắn với những tên tuổi khách sạn hàng đầu vẫn thu hút người mua giàu có. Sản phẩm ở khu trung tâm có những đặc điểm hiếm, như căn hộ hai và ba phòng ngủ diện tích lớn, vẫn khan hiếm; doanh số căn hộ trung tâm đã hoàn thiện, sẵn sàng vào ở cũng rất tốt.

Nhu cầu còn được hỗ trợ bởi người thuê nhà. Cộng đồng người nước ngoài sinh sống tại Bangkok tăng lên trong năm 2024, còn du lịch phục hồi đã giúp thị trường cho thuê duy trì sôi động tại các quận trọng điểm. Nhiều phân khúc có thể đạt lợi suất cho thuê gộp khoảng 6%, hấp dẫn các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập trong thời gian chờ giá trị vốn ổn định. Ở phân khúc cao cấp, giá thuê tăng trong nhiều quý liên tiếp khi người nước ngoài và khách thuê doanh nghiệp quay trở lại thành phố.

Người mua nước ngoài và nhu cầu thuê từ cộng đồng người nước ngoài

Người mua nước ngoài chiếm tỷ trọng đáng kể trong hoạt động giao dịch căn hộ chung cư tại Bangkok, xét cả số lượng căn hộ lẫn giá trị giao dịch. Người mua Trung Quốc, Myanmar, Nga và châu Âu đều hiện diện trên thị trường, dù lượng giao dịch lên xuống theo tâm lý và điều kiện kinh tế vĩ mô. Gần các đầu mối giao thông công cộng và tại những khu vực có sức hút về phong cách sống dọc bờ sông hoặc ở Sukhumvit, nhu cầu trong nước và từ nước ngoài thường hội tụ, giúp giá cả vững hơn so với các dự án thuần túy ở ngoại ô. Các chủ đầu tư phục vụ nhóm khách hàng này chú trọng chất lượng, mặt bằng rộng, dịch vụ và thương hiệu.

Lo ngại về an toàn và tâm lý thị trường

Niềm tin vào cuộc sống tại các tòa nhà cao tầng được chú ý nhiều hơn sau các đợt rung chấn trong khu vực hồi đầu năm nay. Dù quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn kỹ thuật của Thái Lan được thiết kế để kiểm soát rủi ro địa chấn trong điều kiện nền đất Bangkok, các cuộc thảo luận trên mạng xã hội và khảo sát người tiêu dùng cho thấy một số người mua ngày càng coi trọng thiết kế kết cấu, chứng nhận và hồ sơ bảo trì. Các chủ đầu tư đã phản hồi bằng cách cung cấp thông tin chi tiết hơn về an toàn tòa nhà và tổ chức trình diễn các hệ thống kỹ thuật tại công trường. Trong một thị trường mà người mua vốn đã cần thêm sự bảo đảm về giá cả, thông tin rõ ràng về chất lượng xây dựng trở thành một yếu tố khác có thể hỗ trợ doanh số.

Cách tìm mua nhà trong thị trường có lợi cho người mua

Khi các chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn, người mua có lợi thế đàm phán hiếm có. Thách thức là phân biệt một món hời thực sự với lựa chọn tưởng rẻ mà hóa ra tốn kém. Một số bước thực tế có thể hữu ích.

• Xin ngân hàng phê duyệt sơ bộ sớm. Nắm rõ hạn mức vay giúp tiết kiệm thời gian và tăng lợi thế khi thương lượng với đội ngũ bán hàng.
• Ưu tiên chất lượng vị trí. Khả năng tiếp cận giao thông công cộng, các tiện ích đã hình thành và thị trường cho thuê sôi động trong khu vực quan trọng không kém giá mỗi mét vuông.
• So sánh giá thực trả sau khuyến mãi. Cân nhắc mức giảm tiền mặt, hỗ trợ phí chuyển nhượng, gói nội thất và kế hoạch thanh toán, sau đó quy đổi thành giá thực để so sánh giữa các dự án.
• Đọc kỹ các điều khoản về tiến độ. Xác nhận các mốc xây dựng, biện pháp bảo vệ tiền ký quỹ và chính sách hoàn tiền trong trường hợp chậm tiến độ.
• Đánh giá năng lực của chủ đầu tư. Xem xét thành tích, lịch sử bàn giao và các kỳ hạn trái phiếu sắp đến để đánh giá rủi ro thực hiện dự án.
• Kiểm tra an toàn và thông số kỹ thuật của tòa nhà. Yêu cầu xem chứng nhận kết cấu, danh mục vật liệu và chế độ bảo hành. Nếu có thể, hãy đến thăm các dự án đã hoàn thành do cùng nhà thầu thi công.
• Với nhà đầu tư, hãy kiểm chứng tiềm năng cho thuê. Xác minh mức giá thuê có thể đạt được qua các bất động sản tương đương gần đó và trừ phí dịch vụ để ước tính lợi suất ròng.

Điều gì có thể làm thay đổi xu hướng

Một số yếu tố có thể dần cải thiện tâm lý thị trường. Lãi suất thấp hơn sẽ giảm khoản thanh toán hàng tháng, phần nào giúp tăng tỷ lệ hồ sơ được duyệt. Việc tiếp tục giảm phí và hỗ trợ có mục tiêu cho người mua nhà lần đầu có thể đưa những người còn do dự quay lại thị trường. Cộng đồng người nước ngoài gia tăng và du lịch ổn định sẽ hỗ trợ thị trường cho thuê, từ đó khuyến khích nhà đầu tư mua bất động sản. Kỷ luật nguồn cung cũng rất quan trọng. Khi số dự án mở bán ít hơn và việc đưa hàng ra thị trường được chọn lọc hơn, tốc độ hấp thụ có thể bắt kịp nguồn cung và lượng hàng tồn chưa bán khổng lồ có thể thu hẹp.

Điều kiện kinh tế vĩ mô sẽ định hình xu hướng. Kinh tế Thái Lan dự kiến tăng trưởng chậm trong năm nay, với lạm phát được kiểm soát. Các vấn đề cơ cấu như dân số già hóa và nợ hộ gia đình cao vẫn là những yếu tố hạn chế. Ngay cả trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư vẫn có dự án sẵn sàng triển khai và ngân sách tiếp thị đã được bố trí, nên hoạt động thị trường có thể sôi động trở lại mỗi khi lãi suất giảm hoặc các ưu đãi chính sách được gia hạn. Người mua đã tìm hiểu kỹ có thể tận dụng những thời điểm mức giảm giá sâu nhất.

Điểm chính

• Các dự án căn hộ chung cư mới mở bán tại Bangkok đang được định giá gần mức năm 2015 khi chủ đầu tư chấp nhận biên lợi nhuận thấp hơn để kích thích nhu cầu.
• Một số ví dụ gồm mức giá 120.000 baht mỗi mét vuông tại Rama IV và 60.000 đến 70.000 baht tại Tha Phra, thấp hơn nhiều so với các mức đỉnh gần đây trong khu vực.
• Giá chào bán tại nhiều khu vực đi ngang hoặc giảm nhẹ, trong đó các thị trường ven trung tâm và ngoại ô cạnh tranh mạnh nhất về giá trị.
• Nguồn cung dư thừa và việc phê duyệt vay thế chấp chặt chẽ hơn đang kìm hãm doanh số, khiến năm 2025 tiếp tục là thị trường có lợi cho người mua với mức giảm giá và khuyến mãi lớn hơn.
• Một số khảo sát ghi nhận lượng dự án mở bán trong quý II thấp nhất kể từ năm 2009, khi các chủ đầu tư giảm tốc độ triển khai và đưa hàng tồn hiện có trở lại thị trường.
• Các biện pháp hỗ trợ chính sách như giảm phí và nới lỏng quy định về tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản giúp cải thiện phần nào, nhưng tín dụng ngân hàng vẫn thận trọng.
• Phân khúc cao cấp và siêu cao cấp, cùng các căn hộ lớn khan hiếm ở trung tâm, vẫn bán tốt nhờ người mua giàu có và sức mạnh thương hiệu.
• Nhu cầu thuê đang tăng lên, được hỗ trợ bởi cộng đồng người nước ngoài phát triển, với lợi suất cho thuê gộp gần 6% tại nhiều khu vực.
• Các chủ đầu tư đang chuyển sang mở bán có chọn lọc và ra mắt thêm dự án giá phải chăng hơn ở khu vực ngoài trung tâm, thể hiện qua giá bán bình quân thấp hơn của các dự án mới.
• Niềm tin được cải thiện, lãi suất giảm và kỷ luật nguồn cung sẽ giúp tốc độ hấp thụ ổn định trong vài quý tới.