Tiền thuê nhà ở Tokyo vượt 30% thu nhập hộ gia đình

Chi phí sinh hoạt đô thị tăng khi ngân sách chịu áp lực

Giá thuê căn hộ tại Tokyo và các thành phố lớn khác của Nhật Bản đang tăng nhanh nhất trong nhiều thập kỷ, và ngày càng nhiều người thuê nhà phải chi hơn 30% thu nhập cho chỗ ở. Đây là ngưỡng thường được các nhà nghiên cứu và cơ quan nhà ở dùng để đánh giá khả năng chi trả. Các gia đình đang quay lại trung tâm thành phố sau đại dịch, đẩy giá những căn hộ khan hiếm ở các khu dân cư thuận tiện lên cao và khiến ngân sách hằng tháng thêm eo hẹp. Hệ quả là thị trường cho thuê ngày càng căng thẳng, khiến người dân khó tiết kiệm để mua nhà trong tương lai, trang trải chi phí giáo dục hoặc theo kịp các khoản chi thường ngày đang tăng.

Giá thuê tăng nằm trong bối cảnh chuyển dịch rộng hơn của kinh tế đô thị. Các doanh nghiệp khôi phục việc đến văn phòng, lượng khách du lịch gần trở lại mức kỷ lục, còn sức hút của thời gian đi làm ngắn, trường học tốt hơn và mạng lưới giao thông công cộng dày đặc đã kéo nhiều hộ gia đình trở lại các quận trung tâm. Trong khi đó, chi phí xây dựng và tài chính cao hơn vài năm trước. Giá căn hộ chung cư tăng vọt lên mức kỷ lục, khiến nhiều người có ý định mua nhà tiếp tục phải thuê. Áp lực thể hiện rõ nhất tại 23 quận của Tokyo, nhưng Osaka, Nagoya và Fukuoka cũng có xu hướng tương tự.

Tình trạng khó khăn về khả năng chi trả không bắt nguồn từ một nguyên nhân duy nhất. Hạn chế nguồn cung, chi phí vận hành của chủ nhà tăng, sở thích của các hộ gia đình thay đổi và xu hướng diện tích căn hộ trung bình nhỏ hơn đều góp phần tạo nên tình hình. Nghiên cứu về ảnh hưởng của khả năng tiếp cận ga đường sắt đến giá trị bất động sản giúp lý giải vì sao cạnh tranh gia tăng quanh các đầu mối đô thị. Các lựa chọn chính sách sẽ quyết định tốc độ bổ sung nhà ở cho thị trường và mức độ phân bổ gánh nặng giữa người thuê với chủ nhà.

Giá thuê nhà ở Tokyo tăng nhanh đến mức nào

Số liệu gần đây cho thấy mức tăng nhanh nhất trong nhiều thập kỷ

Số liệu giá chính thức cho thấy một bước ngoặt rõ rệt. Trong tháng 3, chỉ số giá tiêu dùng đối với tiền thuê nhà tư nhân tại 23 quận của Tokyo tăng 1,1% so với cùng kỳ năm trước, mức cao nhất kể từ tháng 10/1994. Các cấu phần tiền thuê trên toàn quốc đã tăng liên tục trong nhiều tháng. Thực tế trên thị trường cũng phản ánh áp lực này. Quanh cơ sở Hongo của Đại học Tokyo, giá chào thuê căn hộ studio phổ biến ở mức gần ¥140,000 mỗi tháng, tăng ¥10,000 đến ¥20,000 so với 5 năm trước, theo dữ liệu của các đơn vị theo dõi thị trường địa phương được The Japan News dẫn lại. Các nhà kinh tế cảnh báo rằng tiền thuê nhà là khoản chi lớn và khó co giãn, nên ngay cả mức tăng khiêm tốn cũng có thể kìm hãm các khoản chi khác. Mối lo này ngày càng tăng khi giá thực phẩm, năng lượng và dịch vụ vẫn ở mức cao. Xem: Bài viết của The Japan News.

Căn hộ dành cho gia đình dẫn đầu đà tăng

Áp lực giá không phân bổ đồng đều trên toàn thị trường. Trong 5 năm qua, giá chào thuê căn hộ nhỏ tại 23 quận của Tokyo tăng khoảng 7,6%, trong khi nhà ở dành cho gia đình tăng khoảng 26,1%. Các hộ gia đình cần thêm không gian gần trường học hoặc cơ sở giữ trẻ thường tập trung tìm nhà ở cùng những khu vực, khiến nguồn cung sẵn có bị thu hẹp và giá thuê ở phân khúc này tăng nhanh hơn. Xu hướng tương tự cũng xuất hiện tại Osaka và các đô thị lớn khác, nơi những khu trung tâm có kết nối giao thông thuận tiện và nhiều tiện ích ngày càng được cộng giá cao.

Vì sao nhu cầu quay trở lại khu vực trung tâm

Sự thuận tiện khi đi lại vẫn là đặc điểm có giá trị nhất của nhà ở đô thị tại Nhật Bản. Các quận trung tâm có mạng lưới đường sắt dày đặc, thời gian di chuyển ngắn hơn và nhiều lựa chọn việc làm hơn. Một nghiên cứu về thị trường cho thuê ở Tokyo cho thấy mức độ gần và sự tập trung của các ga tàu điện, tàu điện ngầm có ảnh hưởng rõ rệt đến giá thuê. Giá trị tăng thêm không chỉ phụ thuộc vào khoảng cách đến ga gần nhất. Thứ hạng của các ga lân cận cũng có ý nghĩa, tức là nhà gần nhiều ga thuộc các tuyến và có tần suất phục vụ khác nhau thường được thuê với giá cao hơn. Điều này giúp lý giải vì sao giá tăng nhanh hơn ở những khu dân cư có nhiều tuyến giao nhau khi nhu cầu phục hồi. Xem: Nghiên cứu của ScienceDirect về sự tập trung của các ga.

Các yếu tố về chất lượng cuộc sống càng củng cố sức hút này. Trung tâm thành phố tập trung nhiều lựa chọn chăm sóc trẻ em, chương trình sau giờ học, dịch vụ y tế và tiện ích văn hóa. Với các hộ gia đình phải cân đối lịch làm việc và lịch học, thời gian tiết kiệm được nhờ sống gần ga có thể quan trọng hơn một căn hộ rộng rãi. Du lịch phục hồi cũng làm sống lại các việc làm trong ngành dịch vụ vốn tập trung ở các quận trung tâm. Khi ngày càng nhiều hộ gia đình ưu tiên khả năng tiếp cận và tiết kiệm thời gian, nhu cầu dịch chuyển về các khu vực này.

Điều gì đẩy chi phí phía nguồn cung lên cao

Nguồn cung khan hiếm và việc bổ sung nhà ở ngày càng tốn kém. Các nhà xây dựng phải đối mặt với chi phí vật liệu và nhân công cao hơn, còn điều kiện tài chính kém thuận lợi hơn khi lãi suất tăng từ mức thấp kỷ lục. Chủ nhà cho biết chi phí cải tạo và tiện ích cũng tăng. Khi chi phí vận hành tăng, chủ sở hữu thường tìm cách nâng tiền thuê khi gia hạn hợp đồng để duy trì lợi nhuận. Các công ty bất động sản lớn đã bắt đầu thông báo cho người thuê về những đợt tăng giá sắp tới; khảo sát ngành cho thấy phần lớn hộ gia đình chấp nhận điều chỉnh khi được giải thích trong bối cảnh chi phí nói chung tăng cao.

Giá căn hộ chung cư lập kỷ lục mới, khiến người có ý định mua nhà phải thuê lâu hơn. Theo dữ liệu thị trường được The Japan News dẫn lại, giá trung bình căn hộ mới xây tại vùng đô thị Tokyo gần đây đạt khoảng ¥81.35 triệu, còn các căn hộ tại 23 quận có giá trung bình khoảng ¥116.32 triệu. Khi ngân sách mua nhà không đủ, nhiều hộ gia đình tiếp tục thuê, làm tăng nhu cầu đối với nguồn cung căn hộ vốn đã hạn chế. Lượng nhà cho thuê mới được xây dựng chưa đủ để bù đắp sự dịch chuyển này.

Áp lực từ nhà cho thuê ngắn hạn và du lịch

Nhà cho thuê ngắn hạn đã làm thay đổi một số khu vực của thị trường, nhất là tại các quận thu hút đông khách du lịch. Một nghiên cứu được bình duyệt về Tokyo và Osaka cho thấy hoạt động cho thuê ngắn hạn có thể tạo ra khoảng chênh lệch tiền thuê, khiến căn hộ bị rút khỏi nguồn cung dành cho người thuê dài hạn. Luật Kinh doanh Cho thuê Nhà ở Tư nhân của Nhật Bản, có hiệu lực từ năm 2018, quy định giới hạn số ngày hoạt động và yêu cầu giám sát quản lý; nhiều chính quyền địa phương cũng ban hành quy định để giảm xung đột trong khu dân cư. Dù có những biện pháp kiểm soát này, các nhà nghiên cứu nhận thấy Osaka chịu tác động tức thời lớn hơn vì nhiều chủ nhà chuyển các căn hộ bỏ trống hoặc cho thuê giá thấp sang phục vụ khách du lịch. Rủi ro tại Tokyo mang tính dài hạn hơn. Nếu doanh thu cho thuê dài hạn suy yếu ở một số quận hoặc du lịch tăng nhanh hơn khả năng điều chỉnh quy định, nhiều chủ sở hữu có thể chuyển căn hộ sang cho thuê ngắn hạn. Xem: Nghiên cứu của Wiley về nhà cho thuê ngắn hạn.

Nghiên cứu nêu bật hai khái niệm hữu ích. Khoảng chênh lệch tiền thuê đã hình thành đo lường áp lực hiện tại của hoạt động cho thuê ngắn hạn đối với nguồn cung nhà ở dài hạn. Khoảng chênh lệch tiềm ẩn phản ánh rủi ro trong tương lai, khi việc chuyển đổi mục đích sử dụng có thể trở nên hấp dẫn. Tại Tokyo, khoảng chênh lệch tiềm ẩn dường như lớn hơn ở những khu vực có sức hút du lịch mạnh và ít nhà ở bỏ trống. Điều này cho thấy cần có các quy định phù hợp với từng địa phương, thực thi nhất quán và chia sẻ dữ liệu tốt hơn để các nhà quy hoạch nhà ở dự báo nơi áp lực chuyển đổi có thể gia tăng.

Tỷ trọng tiền thuê tăng có ý nghĩa gì với các hộ gia đình

Mốc 30% là một thước đo khá thô, nhưng giúp nhận diện áp lực một cách nhanh chóng. Khi tiền thuê vượt ngưỡng này, các hộ gia đình thường cắt giảm chi tiêu cho nhà hàng, du lịch, quần áo và một số khoản chăm sóc sức khỏe. Tiết kiệm để trả trước khi mua nhà cũng chậm lại. Các gia đình có con phải đối mặt với những lựa chọn khó khăn về nhà trẻ, lớp học thêm và các hoạt động ngoại khóa. Người thuê nhà lớn tuổi có thể giảm chi phí bảo trì hoặc trì hoãn khám chữa bệnh, nhất là khi họ còn phải trả phí bảo hiểm và đồng chi trả cho các chương trình y tế và chăm sóc dài hạn.

Diễn biến tiền lương khiến bức tranh thêm phức tạp. Nhật Bản từng ghi nhận một số giai đoạn tiền lương tăng, đôi khi nhờ các khoản thưởng mùa vụ cao, và chi tiêu tiêu dùng cũng có những đợt phục hồi ngắn. Lạm phát vẫn là thách thức, hạn chế mức tăng sức mua. Tình trạng này khiến một đợt tăng tiền thuê có cảm giác lớn hơn tỷ lệ được công bố, đặc biệt với các hộ gia đình thu nhập trung bình không đủ điều kiện nhận trợ cấp có mục tiêu. Khi tiền thuê là khoản chi lớn nhất sau thuế, ngay cả mức tăng nhỏ cũng có thể làm thay đổi cách gia đình lập ngân sách cả năm.

Các lựa chọn chính sách đang được tranh luận

Kiểm soát giá thuê không phải giải pháp tức thời

Tranh luận tại các thị trường khác cho thấy những đánh đổi đi kèm. Tại California, một đề xuất đưa ra trưng cầu mang tên Proposition 33 nhằm mở rộng quyền của chính quyền địa phương trong việc áp trần tăng tiền thuê bằng cách bãi bỏ các giới hạn cấp bang từ giữa thập niên 1990. Những người ủng hộ cho rằng giới hạn chặt hơn có thể giúp ổn định chi phí cho người đang thuê. Phe phản đối cảnh báo rằng mức trần nghiêm ngặt có thể làm giảm đầu tư, khuyến khích chuyển đổi căn hộ cho thuê thành chung cư để bán và thu hẹp nguồn cung cho thuê dài hạn. Khung pháp lý của Nhật Bản khác biệt, nhưng bài học vẫn có thể áp dụng. Trần giá rộng có lợi cho người đang thuê, song cũng có nguy cơ làm chậm xây dựng và giảm nâng cấp nếu chủ sở hữu không thể thu được lợi nhuận. Mọi cuộc thảo luận về áp trần đều cần tính đến những tác động này. Xem: Giải thích về Proposition 33 của California.

Cải cách quy hoạch phân khu và mở rộng nguồn cung

Một hướng khác là bổ sung nhà ở nhanh hơn tại những nơi có nhu cầu mạnh nhất. Cambridge, bang Massachusetts, gần đây đã bãi bỏ quy hoạch chỉ cho phép nhà đơn lập và yêu cầu chỗ đậu xe tối thiểu trên toàn thành phố, nhằm cho phép xây thêm nhà trên cùng diện tích đất. Quyết định này hướng tới tăng nguồn cung nhà ở tại các khu dân cư hiện hữu bằng cách giảm những quy định hạn chế số căn hộ. Hệ thống quy hoạch của Nhật Bản không giống mô hình Mỹ, nhưng có thể áp dụng những mục tiêu tương tự. Các thành phố có thể khuyến khích xây thêm căn hộ quy mô trung bình gần các ga lớn, cho phép diện tích căn hộ trung bình nhỏ hơn khi phù hợp và đơn giản hóa việc chuyển đổi văn phòng ít được sử dụng thành nhà cho thuê. Chính quyền địa phương cũng có thể đẩy nhanh phê duyệt nhà ở sinh viên và căn hộ dành cho gia đình tại những khu học chánh đã có nhu cầu rõ rệt. Xem: City Journal viết về cải cách tại Cambridge.

Quản lý hoạt động cho thuê ngắn hạn cũng là một công cụ. Yêu cầu báo cáo minh bạch và quy định rõ số ngày hoạt động, kết hợp thực thi có trọng điểm tại các hành lang du lịch, có thể giảm áp lực lên nguồn nhà cho thuê dài hạn. Một số quận đã áp dụng quy định nghiêm ngặt hơn mức cơ bản trên toàn quốc. Phối hợp giữa các thành phố và quận sẽ giúp tránh tình trạng quy định chắp vá khiến áp lực chuyển từ khu dân cư này sang khu khác.

Người thuê có thể làm gì ngay lúc này

Các hộ gia đình có ít lựa chọn khi đến kỳ gia hạn hợp đồng, nhưng một số bước có thể giảm bớt tác động hoặc giúp tìm được căn hộ đáng giá hơn.

• Tính tỷ lệ tiền thuê trên thu nhập. Cố gắng giữ tỷ lệ tiền thuê gần 30% nhất có thể. Nếu tỷ lệ tăng, hãy điều chỉnh các khoản chi cố định khác trước khi cắt giảm nhu cầu thiết yếu.
• Thương lượng khi gia hạn. Nếu tòa nhà còn căn hộ trống hoặc có căn tương đương gần đó giá rẻ hơn, hãy đưa ra số liệu và đề nghị mức tăng thấp hơn hoặc thêm một tháng theo giá thuê hiện tại.
• Cân nhắc đánh đổi về khả năng tiếp cận. Chuyển xa đầu mối giao thông lớn một hoặc hai ga có thể giảm tiền thuê mà vẫn giữ thời gian đi làm ở mức hợp lý.
• Cân nhắc các đặc điểm căn hộ giúp giảm hóa đơn hằng tháng. Cách nhiệt tốt và thiết bị tiết kiệm năng lượng có thể giảm chi phí điện và gas.
• Chọn thời điểm chuyển nhà. Cao điểm mùa xuân khiến giá tăng. Tìm nhà vào cuối hè hoặc mùa đông có thể có điều kiện thuê tốt hơn.
• Giảm phí chuyển vào. Hỏi xem có thể trả dần hoặc giảm tiền lễ, hoặc tìm chương trình miễn phí tại các tòa nhà mới.
• Tìm nhà ở sinh viên hoặc nhà ở doanh nghiệp có dịch vụ quản lý cho những đợt lưu trú ngắn. Một số nơi có căn hộ đủ nội thất, điều khoản linh hoạt và giá cạnh tranh với thị trường nếu tính cả các khoản phí.

Điều gì chờ đợi người thuê và chủ nhà

Các động lực đẩy giá thuê tại khu vực trung tâm Tokyo tăng vẫn còn nguyên. Nhu cầu mạnh ở những khu dân cư có mạng lưới đường sắt dày đặc, trường học và dịch vụ. Chi phí xây dựng và vận hành vẫn cao, còn giá căn hộ chung cư khiến người mua tiếp tục ở trong thị trường cho thuê lâu hơn. Nhà cho thuê ngắn hạn hiện được quản lý tốt hơn vài năm trước, nhưng nhu cầu du lịch vẫn tiếp tục thử thách các quy định này ở một số quận. Tiền lương thực tế tăng sẽ giúp giảm tỷ trọng tiền thuê đối với nhiều hộ gia đình, dù lạm phát kéo dài làm suy yếu tác động đó.

Kết quả thị trường sẽ phụ thuộc vào tốc độ bổ sung nhà ở và cách các chính sách cân bằng giữa bảo vệ người thuê với nhu cầu đầu tư. Bổ sung nguồn cung có mục tiêu tại các khu vực tập trung nhiều ga, đơn giản hóa quy trình phê duyệt căn hộ dành cho gia đình và quy định rõ ràng về cho thuê ngắn hạn đều có thể hữu ích. Người thuê có thể bảo vệ ngân sách bằng cách lên kế hoạch gia hạn sớm và cân nhắc đánh đổi giữa diện tích với khả năng tiếp cận. Chủ nhà đầu tư vào hiệu quả năng lượng và bảo trì bất động sản có thể đưa ra mức thuê phù hợp mà vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao trong dài hạn. Sức hút của thành phố bắt nguồn từ khả năng tiếp cận và sự thuận tiện. Mục tiêu là khôi phục cân bằng để chi phí có được những lợi ích đó không lấn át các nhu cầu khác của đời sống gia đình.

Điểm chính

• Giá thuê tại 23 quận của Tokyo tăng 1,1% so với cùng kỳ năm trước trong tháng 3, nhanh nhất kể từ năm 1994, và nhiều người thuê hiện chi hơn 30% thu nhập cho nhà ở.
• Căn hộ dành cho gia đình ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong 5 năm, khoảng 26%, so với khoảng 8% ở các căn hộ nhỏ.
• Nhu cầu dịch chuyển trở lại trung tâm thành phố khi việc đến văn phòng, du lịch và sức hút của thời gian đi làm ngắn phục hồi.
• Chi phí xây dựng, tài chính và vận hành tăng cao, cùng giá căn hộ chung cư lập kỷ lục, khiến nhiều hộ gia đình tiếp tục thuê nhà và nguồn cung bị hạn chế.
• Nghiên cứu cho thấy vị trí gần và sự tập trung của các ga đường sắt làm tăng đáng kể giá thuê ở những khu dân cư liên quan.
• Hoạt động cho thuê ngắn hạn làm gia tăng áp lực lên nhà ở dài hạn tại các quận đông khách du lịch, bất chấp các quy định cấp quốc gia và địa phương được siết chặt từ năm 2018.
• Các lựa chọn chính sách gồm tăng nguồn cung có mục tiêu gần các ga lớn, quy định rõ hơn về cho thuê ngắn hạn và thận trọng khi áp dụng kiểm soát giá thuê do rủi ro ảnh hưởng đến nguồn cung.
• Các hộ gia đình có thể thương lượng khi gia hạn, cân nhắc đánh đổi về vị trí và giảm chi phí chuyển vào để kiểm soát tỷ trọng tiền thuê đang tăng.