Doanh số nhà ở Trung Quốc tiếp tục lao dốc giữa lúc giá giảm

Dấu hiệu căng thẳng mới trong tháng 8

Đà suy thoái của thị trường nhà ở Trung Quốc kéo dài sang tháng 8, cho thấy giá giảm và các biện pháp hỗ trợ chính sách chắp vá vẫn chưa khôi phục được niềm tin của người mua. Số liệu sơ bộ từ Công ty Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC) cho thấy doanh số nhà mới của 100 chủ đầu tư lớn nhất đạt 207 tỷ nhân dân tệ trong tháng 8, giảm 17,6% so với cùng kỳ năm trước và đánh dấu tháng giảm thứ sáu liên tiếp. Đà giảm trong tháng 8 tiếp nối cú sụt mạnh hồi tháng 7, khi doanh số giảm 24% so với cùng kỳ. Tình trạng ảm đạm vẫn tiếp diễn dù các thành phố lớn nhất nước này đã nới quy định mua nhà và lãi suất vay thế chấp giảm.

Giá tiếp tục giảm cùng với đà đi xuống của doanh số. Số liệu tháng 7 của Cục Thống kê Quốc gia cho thấy giá nhà mới giảm 0,3% so với tháng 6, bằng mức giảm hằng tháng của tháng 6 và kéo dài chuỗi giảm so với cùng kỳ. Giá vẫn yếu dai dẳng, cộng với doanh số ảm đạm và chi tiêu thận trọng của các hộ gia đình, làm dấy lên lo ngại trở lại về nguy cơ giảm phát và tính bền vững của đà phục hồi hậu đại dịch tại Trung Quốc.

Chính quyền Bắc Kinh và Thượng Hải công bố các bước đi mới trong tháng 8 nhằm nới lỏng hạn chế mua nhà và giảm chi phí mua nhà. Các nhà phân tích hoan nghênh những động thái này vì đi đúng hướng hỗ trợ thị trường, song quan điểm đồng thuận là mức hỗ trợ chính sách vẫn chỉ tăng dần từng bước. Các thay đổi tạo tác động tại một số địa phương, nhất là ở các thành phố cấp cao, nhưng chưa khơi dậy được đà phục hồi nhu cầu rộng khắp và bền vững trên cả nước.

Đợt suy thoái sâu đến mức nào?

Quy mô của đợt điều chỉnh thị trường bất động sản trở nên rõ nét khi so với lịch sử gần đây. Bloomberg thống kê doanh số tháng 7 của 100 chủ đầu tư lớn nhất đạt 211,2 tỷ nhân dân tệ, giảm gần một phần tư so với cùng kỳ năm trước và giảm 38% so với tháng 6. Theo phân tích học thuật, so với đỉnh thị trường vào giữa năm 2021, doanh số nhà ở hằng tháng trên toàn quốc hiện chưa bằng một nửa; hoạt động phát triển bất động sản giảm khoảng một phần ba, còn số nhà khởi công giảm chừng hai phần ba. Đây là những mức suy giảm gắn với các đợt điều chỉnh nhà ở nghiêm trọng nhất trên thế giới trong vài thập niên gần đây.

Các chỉ số giá cũng cho thấy bức tranh tương tự. ING ước tính từ đỉnh toàn quốc, giá nhà mới giảm khoảng 10,7%, trong khi giá nhà đã qua sử dụng giảm khoảng 18,8%. Chỉ một số ít trong 70 thành phố được theo dõi ghi nhận giá cải thiện trong tháng 7. Đà giảm lan rộng rất đáng chú ý, bởi một mức giá sàn đáng tin cậy thường là điều kiện tiên quyết để doanh số phục hồi bền vững ở những thị trường mà nhà ở chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản hộ gia đình.

Ngay cả khi doanh số đã ở mức thấp trong những năm gần đây, xu hướng đi xuống vẫn kéo dài trong năm 2025. Hoạt động thị trường tại các thành phố cấp thấp hơn vẫn chưa chạm đáy, nơi áp lực dân số và tình trạng dư cung tác động nặng nề nhất. Một đánh giá của hãng xếp hạng tín nhiệm mô tả thị trường đang phân hóa: các nhà phát triển được nhà nước hậu thuẫn và những khu vực cấp cao nhất tỏ ra vững vàng hơn, trong khi nhiều doanh nghiệp tư nhân và thành phố nhỏ chật vật vì khó tiếp cận vốn và nhu cầu yếu.

Giá tiếp tục trượt dốc dù đã giảm giá

Số liệu giá gần đây cho thấy giá tiếp tục giảm đều theo tháng, trong khi mức giảm hằng năm tại một số thành phố lớn đã chậm lại. Theo tính toán của Reuters dựa trên số liệu chính thức, trong tháng 7 có 60/70 thành phố ghi nhận giá giảm theo tháng. Mức giảm hằng năm thu hẹp đôi chút: giá nhà mới tháng 7 giảm 2,8% so với cùng kỳ, so với mức giảm 3,2% trong tháng 6. Bức tranh khác nhau tùy theo cấp đô thị. Tốc độ giảm tại các thành phố cấp một chậm lại đôi chút, Thượng Hải thậm chí ghi nhận mức tăng nhẹ theo tháng, trong khi nhiều thành phố cấp hai và cấp ba tiếp tục chịu áp lực giá trên diện rộng.

Thị trường nhà hiện hữu cũng chịu sức ép. Giá nhà bán lại tiếp tục giảm theo cả tháng và năm trong tháng 7; mức giảm thu hẹp ở một số thành phố nhỏ nhưng nới rộng tại một số khu vực thuộc nhóm thành phố cấp cao nhất. Đà trượt giá dai dẳng của nhà đã qua sử dụng rất đáng chú ý vì nó định hình kỳ vọng về giá trị trong tương lai và tác động đến thị trường đổi nhà lớn hơn. Khi các hộ gia đình dự đoán giá sẽ còn giảm, họ thường trì hoãn mua nhà, làm giảm doanh số thị trường sơ cấp và hoạt động xây dựng.

Giá đã giảm liên tục hơn hai năm so với cùng kỳ, làm thay đổi cách các hộ gia đình nhìn nhận nhà ở như một kênh tích lũy giá trị. Nhiều người mua hiện ưu tiên các căn hộ hoàn thiện, có thể vào ở ngay, từ những chủ đầu tư được xem là có tài chính vững mạnh, ngay cả khi phải trả giá cao hơn so với căn hộ bán trước đang xây dựng. Sự dịch chuyển này hướng nhu cầu về các doanh nghiệp nhà nước và dự án đã hoàn thiện, khiến khoảng cách trong ngành ngày càng sâu sắc.

Điều gì khiến người mua chần chừ?

Niềm tin là trở ngại lớn nhất. Các tổ chức quốc tế và chuyên gia kinh tế thị trường chỉ ra hai nguyên nhân khiến người mua ngần ngại: lo dự án bán trước không được bàn giao và lo giá sẽ tiếp tục giảm. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) nhấn mạnh rằng nghi ngờ của người mua về năng lực tài chính của chủ đầu tư có thể kìm hãm doanh số, bởi trước đây các giao dịch bán trước chiếm tỷ trọng lớn. Mối lo này nảy sinh sau khi một số chủ đầu tư lớn vỡ nợ trong những năm gần đây, khiến một số dự án đã bán trước bị chậm tiến độ và các hộ gia đình dè dặt với việc trả tiền trước.

Bất ổn kinh tế rộng hơn cũng ảnh hưởng đến tâm lý các hộ gia đình. Tình trạng thất nghiệp ở người trẻ, thị trường lao động ảm đạm tại một số lĩnh vực và mong muốn khôi phục tiền tiết kiệm sau đại dịch khiến nhiều gia đình trì hoãn các khoản mua sắm lớn. Nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng với các hộ gia đình Trung Quốc, vốn nắm giữ phần lớn tài sản dưới dạng bất động sản. Khi niềm tin vào nhà ở suy yếu, các hộ gia đình thường giảm chi tiêu trên diện rộng, làm tăng thêm sức ép lên tăng trưởng và củng cố tâm lý thận trọng.

Nhân khẩu học tạo thêm lực cản mang tính cơ cấu. Goldman Sachs ước tính nhu cầu nhà mới tại các khu vực đô thị có thể duy trì ở mức khoảng một phần tư đỉnh năm 2017, khi đạt khoảng 20 triệu căn mỗi năm, trong những năm tới do dân số giảm và tốc độ đô thị hóa chậm lại. Dân số Trung Quốc đã bắt đầu suy giảm và già hóa; tỷ suất sinh giảm bất chấp các biện pháp khuyến khích, còn nhiều khu vực trường học giảm chỉ tiêu tuyển sinh, ảnh hưởng đến lực cầu từng nâng giá nhà gần trường. Những yếu tố này báo hiệu thị trường nhà ở sẽ thu hẹp, ngay cả khi niềm tin mang tính chu kỳ cải thiện.

Các bước đi chính sách và tác động ban đầu

Kể từ cuối năm 2023, giới chức đã triển khai nhiều biện pháp nhằm ổn định lĩnh vực này. Lãi suất vay thế chấp và tỷ lệ trả trước đã giảm, hạn chế mua nhà được nới lỏng tại nhiều thành phố, còn các ngân hàng được khuyến khích hỗ trợ danh sách dự án đã được phê duyệt để bảo đảm bàn giao. Chính quyền địa phương được phép sử dụng trái phiếu chuyên dụng để hỗ trợ xử lý hàng tồn kho dư thừa, trong đó có việc chuyển đổi thành nhà ở công hoặc nhà ở được trợ cấp. Các nhà hoạch định chính sách cũng khuyến khích đẩy nhanh cải tạo đô thị, qua đó có thể tạo nhu cầu thay thế nhà ở và nâng cấp nhà.

Một số biện pháp đã tạo tác động rõ rệt tại địa phương. Sau khi Thượng Hải nới lỏng quy định vào cuối tháng 8, giao dịch nhà mới tăng hơn 35% trong tuần kế tiếp, trong khi số lượt hỏi mua cả nhà mới lẫn nhà hiện hữu tăng vọt, theo nhiều đơn vị theo dõi ngành. Các nhà phân tích tại thành phố cho biết gói biện pháp giúp hạ ngưỡng mua nhà và cải thiện điều kiện tín dụng cho người có ý định mua, khiến những khách hàng vốn còn do dự nhanh chóng quyết định hơn.

Lu Wenxi, nhà phân tích tại Centaline Thượng Hải, mô tả tâm lý thị trường cải thiện sau khi chính sách thay đổi. Ông cho biết những người mua tiềm năng vốn đứng ngoài bắt đầu đưa ra quyết định khi chi phí vay giảm và các hạn chế được nới lỏng. Ông nói thêm đà bán hàng mạnh nhất ở các phân khúc giá trung bình đến cao, kéo giá trung bình tăng trong tuần sau thông báo.

Những lời kêu gọi về một gói biện pháp toàn diện hơn trên toàn quốc vẫn tiếp diễn. Các biện pháp địa phương có thể thúc đẩy hoạt động tại những khu vực mục tiêu, nhưng nhiều nhà phân tích cho rằng niềm tin sẽ không thể phục hồi trên diện rộng nếu không có mức giá sàn rõ ràng hơn cùng một chương trình đủ sức xử lý nợ tồn đọng, bàn giao nhà đã bán trước và lượng lớn căn hộ chưa bán được.

Yuhan Zhang, nhà kinh tế trưởng tại Trung tâm Trung Quốc của Hội đồng Hội nghị (The Conference Board), cho biết các biện pháp giúp giảm tồn kho và cải thiện khâu thực thi có thể tạo nền tảng để thị trường ổn định nếu được triển khai hiệu quả.

Các sáng kiến tái thiết đô thị và hoạt động mua sắm nhà ở công quy mô lớn có thể giúp thiết lập nền tảng ổn định cho lĩnh vực này, với điều kiện các chính sách được thực thi hiệu quả.

Các nhà phân tích của ING nhấn mạnh rằng ổn định giá là yếu tố then chốt để khôi phục tâm lý người tiêu dùng. Công ty lưu ý nhiều hộ gia đình sẽ không nới hầu bao cho đến khi cảm thấy giá trị nhà ở đã ổn định.

Thiết lập đáy giá là một trong những yếu tố quan trọng nhất để khôi phục niềm tin và tạo ra sự phục hồi tiêu dùng bền vững.

Có dấu hiệu ổn định nào không?

Dự báo đã sáng sủa hơn đôi chút, dù đà cải thiện còn mong manh và không đồng đều. Fitch Ratings gần đây điều chỉnh dự báo về mức giảm doanh số năm 2025 theo hướng giảm nhẹ hơn so với dự kiến trước đó, viện dẫn kết quả nửa đầu năm tốt hơn mong đợi và chính sách hỗ trợ đang tiếp diễn. Các nhà phân tích của HSBC nêu năm chỉ báo ban đầu cho thấy tiến triển: khả năng tiếp cận tín dụng của các chủ đầu tư vững mạnh được cải thiện, quá trình hợp nhất diễn ra nhanh hơn, hàng tồn kho được giải phóng dần, kết quả đấu giá đất vững hơn ở một số khu vực và giá cả tại các thành phố hàng đầu vận hành theo thị trường nhiều hơn. Thị phần tiếp tục dịch chuyển về phía các doanh nghiệp nhà nước, thay đổi mà nhiều nhà đầu tư cho là có lợi cho việc bàn giao dự án và ổn định thị trường.

Các nhà bình luận độc lập cũng nhận thấy dấu hiệu thị trường ổn định. Yicai Global, dẫn số liệu chính thức, đưa tin đà giảm doanh số nhà ở mới đã chậm lại đáng kể so với đầu năm 2024, nhờ khả năng chi trả được cải thiện khi thu nhập tăng và giá giảm. Lãi suất vay thế chấp thấp hơn cùng quy định xét điều kiện được nới lỏng đã mở rộng nhóm người mua. Giao dịch nhà hiện hữu tại một nhóm thành phố lớn tăng so với cùng kỳ, khi giá thấp hơn thu hút thêm người săn nhà giá hời.

Dù vậy, các lực cản vẫn rất mạnh. Số nhà khởi công vẫn thấp hơn nhiều so với những năm trước, hàng tồn kho vẫn cao tại nhiều địa phương, còn các chủ đầu tư tiếp tục đối mặt với dòng tiền eo hẹp. Đà tăng ghi nhận tại một số ít thành phố lớn chưa lan rộng đến các thành phố nhỏ hơn. Tính chất phân hóa của thị trường khiến số liệu tổng thể có thể che khuất mức độ căng thẳng nghiêm trọng hơn ở các khu vực cấp thấp, nơi suy giảm dân số và tăng trưởng việc làm yếu tác động nặng nề nhất.

Chủ đầu tư, nợ và hợp nhất ngành

Bức tranh các chủ đầu tư đã thay đổi sâu sắc. Phần lớn doanh nghiệp tư nhân lớn đã vỡ nợ hoặc đang tái cơ cấu nợ, còn thị phần dịch chuyển sang các công ty được nhà nước hậu thuẫn, vốn được người mua xem là an toàn hơn. Việc China Evergrande bị hủy niêm yết khỏi sàn chứng khoán Hong Kong vào cuối tháng 8, sau lệnh thanh lý ban hành đầu năm 2024, đánh dấu hồi kết cho doanh nghiệp từng dẫn đầu doanh số trên toàn quốc. Ở thời kỳ đỉnh cao, Evergrande gánh khoản nợ phải trả hơn 300 tỷ USD và trở thành biểu tượng cho những rủi ro tiềm ẩn trong mô hình tăng trưởng cao, đòn bẩy lớn của ngành.

Hệ lụy không chỉ giới hạn ở một doanh nghiệp. Các dự án trên khắp cả nước bị chậm tiến độ, còn người mua ưu tiên căn hộ hoàn thiện hoặc dự án do những chủ đầu tư vững mạnh hơn bảo trợ. Chính quyền đã thúc đẩy chính quyền địa phương và doanh nghiệp nhà nước bảo đảm bàn giao nhà đã bán trước, đồng thời mua lại một phần hàng tồn kho chưa bán được khi khả thi. Xu hướng hợp nhất có thể còn tiếp diễn, với kỳ vọng các doanh nghiệp liên kết với nhà nước sẽ đóng vai trò lớn hơn trong việc hoàn thiện dự án và ổn định hoạt động xây dựng.

Tình hình tài chính của chính quyền địa phương làm vấn đề thêm phức tạp. Trong thời kỳ bùng nổ, bán đất và thuế liên quan đến bất động sản đóng góp phần lớn nguồn thu địa phương. Khi bảng cân đối kế toán của các chủ đầu tư xấu đi, các phiên đấu giá đất chậm lại và nguồn thu sụt giảm, gây sức ép lên ngân sách và hạn chế đầu tư công. Các nhà phân tích cho rằng nếu không có hỗ trợ lớn hơn từ trung ương hoặc nguồn thu mới, nhiều địa phương sẽ khó mua lượng lớn nhà tồn kho hoặc bảo lãnh cho các dự án tái phát triển quy mô rộng, qua đó hạn chế khả năng hấp thụ hàng tồn kho.

Vì sao điều này quan trọng với toàn nền kinh tế?

Nhà ở có dấu ấn lớn trong nền kinh tế Trung Quốc. Hoạt động bất động sản trực tiếp, cùng các mối liên kết gián tiếp trong vật liệu xây dựng, thiết bị gia dụng, đồ nội thất và dịch vụ, từ lâu đóng góp tỷ trọng đáng kể vào tổng sản phẩm quốc nội. Khi doanh số và giá nhà giảm, các hộ gia đình thường cắt giảm chi tiêu còn doanh nghiệp giảm đầu tư. Chu kỳ suy thoái mới nhất diễn ra cùng lúc với lạm phát tiêu dùng ở mức rất thấp, giá sản xuất giảm và chỉ số giảm phát GDP đi xuống trong nhiều quý, tất cả đều phù hợp với tình trạng nhu cầu trong nước yếu.

Tác động đến niềm tin là một kênh truyền dẫn chủ chốt. Khi phần lớn tài sản của các hộ gia đình đô thị gắn với bất động sản, giá trị giảm có thể khiến người tiêu dùng cảm thấy kém an toàn hơn, từ đó cắt giảm các khoản mua sắm không thiết yếu. Đầu tư tư nhân cũng suy yếu khi chủ đầu tư giảm xây dựng và các nhà cung cấp đối mặt với công suất dư thừa. Đầu tư trực tiếp nước ngoài chậm lại, còn các nhà đầu tư danh mục thận trọng với những khoản đầu tư vào Trung Quốc nhạy cảm với nhu cầu nội địa.

Tác động còn lan ra toàn cầu. Công suất dư thừa trong vật liệu và hàng hóa chế tạo liên quan đến xây dựng có thể tràn sang các thị trường xuất khẩu, làm căng thẳng thương mại gia tăng. Đồng thời, nhu cầu hàng hóa cơ bản từ Trung Quốc chậm lại có thể ảnh hưởng đến giá toàn cầu và các nền kinh tế sản xuất. Cho đến nay, các ngân hàng Trung Quốc tránh được cú sốc nghiêm trọng về vốn nhờ cơ chế nới lỏng trong thực thi quy định, nhưng đợt điều chỉnh càng kéo dài thì áp lực ghi nhận thua lỗ và xử lý nợ xấu càng lớn.

Điều gì có thể khôi phục niềm tin?

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy xử lý tài sản xấu, bảo đảm bàn giao dự án và để giá điều chỉnh linh hoạt hơn thường đánh dấu bước ngoặt trong các đợt suy thoái nhà ở. IMF cho rằng tái cơ cấu nhanh hơn các chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, loại bỏ quy định trì hoãn việc ghi nhận nợ xấu và tăng cường bảo vệ người mua nhà sẽ giúp thị trường tìm được trạng thái cân bằng mới. Quy trình hoàn thiện nhà đã bán trước rõ ràng có thể giúp người mua tự tin quay lại thị trường; trong khi hỗ trợ có kỷ luật cho các chủ đầu tư còn khả năng hoạt động có thể duy trì năng lực mà không kéo dài sự tồn tại của các doanh nghiệp yếu kém.

Một báo cáo của nhân viên IMF đề xuất các bước có thể rút ngắn quá trình điều chỉnh trong khi bảo vệ các hộ gia đình. Báo cáo nhấn mạnh nhu cầu áp dụng quy định ngân hàng phù hợp với thực tế, duy trì nguồn vốn ổn định cho các dự án có thể bàn giao và tăng cường bảo vệ tiền đặt trước của người mua.

Các quy định cho phép ngân hàng tránh ghi nhận nợ xấu của chủ đầu tư nên được loại bỏ dần.

Bảo vệ người tiêu dùng và khôi phục niềm tin gắn trực tiếp với rủi ro bàn giao.

Bảo hiểm cho người mua nhà trước rủi ro chủ đầu tư không hoàn thành căn nhà đã mua có thể giúp khôi phục niềm tin và giảm áp lực bán hàng cho các chủ đầu tư.

Các cải cách dài hạn cũng có thể giúp giảm mức độ phụ thuộc của nền kinh tế vào nhà ở như một kênh tiết kiệm. Thuế bất động sản trên toàn quốc, thị trường vốn phát triển sâu hơn với nhiều lựa chọn đầu tư cho hộ gia đình và hệ thống lương hưu vững mạnh hơn có thể dần chuyển dòng tiền tiết kiệm ra khỏi bất động sản. Cải cách tài khóa giúp giảm sự phụ thuộc của chính quyền địa phương vào bán đất sẽ điều chỉnh động lực theo hướng phát triển đô thị bền vững thay vì mở rộng chạy theo số lượng.

Trong ngắn hạn, việc thực thi cũng quan trọng không kém thiết kế chính sách. Cải tạo đô thị và mua nhà ở công có thể hấp thụ một phần hàng tồn kho nếu được cấp đủ vốn và tập trung vào những nơi thực sự có nhu cầu. Các biện pháp tăng nguồn cung nhà hoàn thiện để bán, chẳng hạn chương trình thí điểm bán căn hộ đã hoàn thiện thay vì bán trước, trực tiếp giải quyết nỗi lo khiến nhiều người mua chờ đợi. Thông điệp rõ ràng và nhất quán từ các nhà hoạch định chính sách có thể giúp định hình kỳ vọng quanh một mức giá sàn thực tế, yếu tố then chốt để khôi phục giao dịch.

Những điểm chính

• Doanh số tháng 8 của 100 chủ đầu tư lớn nhất giảm xuống 207 tỷ nhân dân tệ, giảm 17,6% so với cùng kỳ năm trước và kéo dài chuỗi giảm sáu tháng.
• Giá nhà mới giảm 0,3% theo tháng trong tháng 7; 60/70 thành phố ghi nhận giá giảm và mức giảm hằng năm vẫn phổ biến.
• Theo ING, so với đỉnh, giá nhà mới trên toàn quốc giảm khoảng 10,7%, còn giá nhà đã qua sử dụng giảm khoảng 18,8%.
• Việc Thượng Hải nới lỏng quy định vào cuối tháng 8 giúp giao dịch tăng hơn 35% so với tuần trước đó, cho thấy các biện pháp địa phương có thể thúc đẩy hoạt động tại các thành phố lớn.
• Các nhà phân tích cho rằng niềm tin bị hạn chế bởi rủi ro bàn giao trong mô hình bán trước và kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm.
• Áp lực nhân khẩu học mang tính cơ cấu; Goldman Sachs ước tính nhu cầu nhà mới tại đô thị trong những năm tới chỉ bằng khoảng một phần tư mức đỉnh năm 2017.
• Các biện pháp hỗ trợ chính sách gồm giảm lãi suất vay thế chấp và tỷ lệ trả trước, nới lỏng quy định mua nhà, hỗ trợ ngân hàng cho danh sách dự án được phê duyệt và hấp thụ hàng tồn kho thông qua các chương trình công.
• Fitch và các nhà phân tích khác nhận thấy những dấu hiệu ban đầu cho thấy đà giảm có thể đang chậm lại, nhưng nhấn mạnh quá trình ổn định còn không đồng đều và mong manh.
• Khuyến nghị của IMF nhấn mạnh việc đẩy nhanh tái cơ cấu các chủ đầu tư mất khả năng thanh toán, ghi nhận nợ xấu và tăng cường bảo vệ người mua để khôi phục niềm tin.
• Suy thoái bất động sản vẫn là lực cản lớn đối với tăng trưởng và lạm phát, đồng thời gây ảnh hưởng lan tỏa đến tài chính chính quyền địa phương, đầu tư và thương mại toàn cầu.