Thời kỳ phục hưng khách sạn tại Seoul: Kỷ nguyên mới của sự xa hoa và đầu tư
Từng được xem là thành phố thiếu khách sạn hạng sang đúng nghĩa, Seoul giờ đây đang trở thành tâm điểm của cuộc phục hưng ngành dịch vụ lưu trú. Thủ đô Hàn Quốc chứng kiến làn sóng thương hiệu khách sạn hạng sang toàn cầu đổ bộ chưa từng có và dòng vốn đầu tư nước ngoài tăng mạnh, làm thay đổi đường chân trời thành phố, đồng thời định hình lại vị thế của Seoul như điểm đến hàng đầu cho cả du khách quốc tế lẫn người dân giàu có trong nước. Bước ngoặt mạnh mẽ này diễn ra chỉ vài năm sau khi đại dịch COVID-19 buộc nhiều khách sạn đóng cửa hoặc chuyển đổi công năng, thậm chí có nơi được cải tạo thành văn phòng. Ngày nay, ngành khách sạn của thành phố không chỉ phục hồi mà còn phát triển mạnh, nhờ du lịch bật tăng vững chắc và làn sóng giao dịch bất động sản đình đám.
Nội dung
- Thời kỳ phục hưng khách sạn tại Seoul: Kỷ nguyên mới của sự xa hoa và đầu tư
- Du lịch phục hồi, nhu cầu tăng vọt
- Các thương hiệu hạng sang gia nhập thị trường
- Đầu tư nước ngoài: Từ phân khúc hạng sang đến trung cấp
- Các dự án mang tính bước ngoặt: Làm thay đổi đường chân trời Seoul
- Kết hợp văn hóa địa phương với sự xa hoa toàn cầu
- Các xu hướng toàn cầu định hình ngành dịch vụ lưu trú Seoul
- Hạ tầng và hệ sinh thái xa xỉ rộng lớn hơn
- Thách thức và cơ hội phía trước
- Lãnh đạo và sự gắn kết giữa con người
- Tóm lược
Du lịch phục hồi, nhu cầu tăng vọt
Động lực thúc đẩy sự chuyển mình này là sự phục hồi đáng kể của lượng khách quốc tế. Theo Tổng cục Du lịch Hàn Quốc, có 8,83 triệu lượt khách nước ngoài đến Hàn Quốc từ tháng 1 đến tháng 6 năm 2025, tăng 1,12 triệu lượt so với cùng kỳ năm trước. Con số này tương đương 104% mức trước đại dịch năm 2019, cho thấy Seoul đã lấy lại sức hút trên trường quốc tế. Sức hấp dẫn của thành phố không chỉ giới hạn ở du khách nước ngoài; tầng lớp người dân khá giả trong nước ngày càng đông cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu trải nghiệm dịch vụ lưu trú cao cấp.
Các thương hiệu hạng sang gia nhập thị trường
Để đáp ứng nhu cầu tăng mạnh, hàng loạt thương hiệu khách sạn danh tiếng đang có những bước đi táo bạo trên thị trường dịch vụ lưu trú Seoul. Những dự án khai trương được mong đợi nhất gồm:
- Rosewood Seoul dự kiến khai trương tại The Parkside Seoul, dự án phát triển trên khu đất trước đây của Bộ Tư lệnh Liên Hợp Quốc ở trung tâm Seoul, vào năm 2027.
- Capella Hotels & Resorts, nổi tiếng với định vị siêu sang, sẽ ra mắt Capella Residences Seoul ở phía nam Seoul trong cùng năm.
- Aman Group gia nhập Hàn Quốc thông qua thương hiệu phong cách sống đương đại Janu, với các dự án dự kiến tại cả Seoul và đảo Jeju vào năm 2027. Dù kế hoạch ban đầu xây dựng Janu Seoul gần ga Seoul không thành hiện thực, dự án nhiều khả năng sẽ được đặt tại khu Cheongdam cao cấp.
- Mandarin Oriental sẽ khai trương khách sạn đầu tiên tại Hàn Quốc trong khu phát triển gần ga Seoul vào năm 2029.
- The Ritz-Carlton sẽ trở lại Seoul, trở thành điểm nhấn trong dự án tái phát triển khu đất trước đây của Millennium Hilton Seoul; khách sạn chủ lực mới dự kiến mở cửa vào năm 2031.
Làn sóng thương hiệu toàn cầu này không chỉ làm thay đổi diện mạo ngành dịch vụ lưu trú của thành phố mà còn nâng cao tiêu chuẩn về dịch vụ, thiết kế và trải nghiệm của khách hàng.
Đầu tư nước ngoài: Từ phân khúc hạng sang đến trung cấp
Trong khi khách sạn hạng sang thu hút sự chú ý của truyền thông, các nhà đầu tư nước ngoài ngày càng nhắm đến khách sạn trung cấp và khách sạn bốn sao tại Seoul. Khả năng sinh lời được cải thiện ở phân khúc này là động lực chính. Theo báo cáo gần đây của công ty bất động sản toàn cầu JLL, doanh thu trên mỗi phòng sẵn có (RevPAR) tại các khách sạn trung cấp và bình dân ở Seoul tăng 23,4% trong năm ngoái, vượt mức tăng 14,4% của khách sạn hạng sang. Xu hướng này thu hút nhiều nhóm nhà đầu tư hơn, từ các tập đoàn đầu tư tư nhân đến quỹ đầu tư quốc gia.
“Các nhà đầu tư nước ngoài đang xếp hàng tìm hiểu cơ hội đầu tư vào khách sạn trong nước,” một chuyên gia ngân hàng về đầu tư nước ngoài cho biết.
Trước đây, nhà đầu tư nước ngoài thường tập trung vào khách sạn cao cấp do quy mô khoản đầu tư, nhưng hiện nay họ cũng mở rộng sự quan tâm sang các bất động sản nhỏ hơn thuộc phân khúc trung cấp.
Các thương vụ đình đám gần đây gồm:
- Goldman Sachs cùng JB Asset Management mua lại Mercure Ambassador Hotel Hongdae, khách sạn bốn sao tại khu Hongdae sôi động, với giá 262 tỷ won (187 triệu USD). Đây là khoản đầu tư khách sạn đầu tiên của Goldman Sachs tại Hàn Quốc.
- Quỹ đầu tư quốc gia GIC của Singapore được chọn làm bên mua ưu tiên để thâu tóm ba bất động sản do Glad Hotel & Resort vận hành: Glad Yeouido, Glad Gangnam Coex Center và Maison Glad Jeju. Thương vụ được định giá khoảng 600 tỷ won (437 triệu USD).
- Hanwha Hotels & Resorts đang đàm phán mua Paraspara Seoul, khách sạn và khu nghỉ dưỡng năm sao, với giá khoảng 200 tỷ won (144 triệu USD), qua đó tiếp tục củng cố danh mục khách sạn hạng sang.
Các giao dịch này cho thấy niềm tin ngày càng lớn của nhà đầu tư toàn cầu vào thị trường dịch vụ lưu trú Seoul và tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thành phố.
Các dự án mang tính bước ngoặt: Làm thay đổi đường chân trời Seoul
Các dự án tái phát triển quy mô lớn là trọng tâm của làn sóng khách sạn tại Seoul, kết hợp dịch vụ lưu trú hạng sang với chỉnh trang đô thị. Ví dụ nổi bật nhất là dự án Iota Seoul, khu phức hợp đa chức năng trên khu đất trước đây của Millennium Hilton Seoul, do IGIS Asset Management dẫn dắt. The Ritz-Carlton sẽ là điểm nhấn của dự án, đánh dấu sự trở lại Hàn Quốc sau 15 năm vắng bóng. Khách sạn mới sẽ chiếm 58.400 mét vuông trong tòa tháp 39 tầng do công ty kiến trúc danh tiếng Foster + Partners thiết kế. Dự án tổng thể hướng tới chuyển đổi khu vực giữa ga Seoul và núi Namsan, bổ sung không gian xanh, cửa hàng bán lẻ cao cấp và văn phòng hạng sang, đồng thời khẳng định vị thế của Seoul là thành phố hàng đầu trên thị trường dịch vụ lưu trú hạng sang khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Những dự án đáng chú ý khác gồm Capella Residences Seoul và Le El Upper House tại làng Heonin, Naegok-dong. Các khu nhà ở mang thương hiệu nghỉ dưỡng này, được phát triển hợp tác với Capella Group, dự kiến trở thành một trong những khu nhà ở sang trọng bậc nhất châu Á. Bill Barnett, chuyên gia hàng đầu về khu nhà ở mang thương hiệu nghỉ dưỡng, nhận định:
Làng Heonin sẽ thiết lập chuẩn mực mới cho lối sống xa hoa tại châu Á và dẫn đầu xu hướng khu nhà ở mang thương hiệu nghỉ dưỡng ở Hàn Quốc, trong bối cảnh thị hiếu người tiêu dùng ngày càng tinh tế và lối sống thay đổi nhanh chóng.
Kết hợp văn hóa địa phương với sự xa hoa toàn cầu
Khách sạn hạng sang mới tại Seoul không chỉ hướng đến sự xa hoa mà ngày càng kết hợp văn hóa và thiết kế địa phương. Chẳng hạn, nội thất của nhiều cơ sở mới hòa trộn yếu tố truyền thống Hàn Quốc với thẩm mỹ đương đại, tạo nên trải nghiệm riêng biệt, thu hút cả khách quốc tế lẫn khách trong nước. Capella Residences, chẳng hạn, bảo tồn rừng tự nhiên và cung cấp nhà ở theo phong cách khu nghỉ dưỡng với hơn 70% diện tích là không gian xanh, chú trọng sự riêng tư và tính độc quyền.
Các xu hướng toàn cầu định hình ngành dịch vụ lưu trú Seoul
Làn sóng khách sạn tại Seoul là một phần của xu hướng rộng hơn trong ngành dịch vụ lưu trú hạng sang toàn cầu. Theo Báo cáo Hàng xa xỉ năm 2024 của Bain & Company, thị trường hàng xa xỉ toàn cầu trị giá 1,48 nghìn tỷ euro, trong đó dịch vụ lưu trú hạng sang chiếm tỷ trọng đáng kể. Dù phân khúc hàng xa xỉ cá nhân giảm nhẹ, các trải nghiệm xa xỉ, trong đó có khách sạn cao cấp, vẫn tiếp tục tăng trưởng khi người tiêu dùng ưu tiên du lịch và những trải nghiệm độc đáo hơn sở hữu vật chất.
Các xu hướng chính tác động đến ngành gồm:
- Cá nhân hóa và tính độc quyền: Người có tài sản lớn tìm kiếm dịch vụ thiết kế riêng, biệt thự riêng tư và những trải nghiệm văn hóa được tuyển chọn. Các khách sạn đang định nghĩa lại sự xa hoa thông qua tính chân thực, sự kín đáo và những khoảnh khắc độc đáo.
- Phát triển bền vững: Nhiều khách sạn mới triển khai năng lượng tái tạo, chương trình không rác thải và vật liệu bền vững, hướng tới tạo tác động tích cực cho môi trường và cộng đồng địa phương.
- Công nghệ và AI: Chuyển đổi số nâng cao trải nghiệm của khách, từ hệ thống liên lạc theo thời gian thực đến chương trình khách hàng thân thiết được cá nhân hóa. Tuy nhiên, khách sạn cần cân bằng đổi mới công nghệ với sự chăm sóc trực tiếp của con người, yếu tố làm nên dịch vụ lưu trú hạng sang.
- Dịch vụ lưu trú giàu trải nghiệm: Những trải nghiệm đắm mình trong văn hóa địa phương, chẳng hạn kiến trúc vùng miền và hành trình khám phá ẩm thực cao cấp, ngày càng được ưa chuộng.
Khách sạn hạng sang tại Seoul đang đón đầu các xu hướng này bằng cách cung cấp tiện ích chăm sóc sức khỏe, nội thất lấy cảm hứng từ địa phương và hợp tác với các đầu bếp danh tiếng để tạo nên trải nghiệm ẩm thực đáng nhớ. Chẳng hạn, Conrad Seoul có các phòng nhìn ra sông Hàn và nội thất lấy cảm hứng từ cây bạch quả địa phương, đồng thời chuẩn bị hợp tác với các đầu bếp trong nước để xây dựng thực đơn mới.
Hạ tầng và hệ sinh thái xa xỉ rộng lớn hơn
Làn sóng dịch vụ lưu trú hạng sang tại Seoul được hỗ trợ bởi những cải thiện rộng khắp về hạ tầng thành phố. Chẳng hạn, Korean Air vừa ra mắt các phòng chờ được cải tạo tại Sân bay quốc tế Incheon, nhằm nâng tầm trải nghiệm trước chuyến bay cho hành khách cao cấp. Các phòng chờ mới có sảnh theo phong cách khách sạn, khu nấu ăn trực tiếp, khu chăm sóc sức khỏe và nội thất kết hợp thiết kế Hàn Quốc tinh tế với sự xa hoa hiện đại. Những cải tiến này phản ánh cam kết của toàn thành phố trong việc mang đến trải nghiệm đẳng cấp thế giới cho du khách ngay từ khi họ đặt chân đến.
Bên cạnh đó, sự phát triển của nhà ở mang thương hiệu khách sạn—các căn hộ và nhà ở cao cấp do thương hiệu khách sạn quản lý—cho thấy sự kết hợp giữa cuộc sống hạng sang với dịch vụ kiểu khách sạn. Xu hướng này đặc biệt phổ biến tại Seoul, nơi các dự án như làng Heonin cung cấp nhà ở phong cách nghỉ dưỡng ngay giữa lòng thành phố, thu hút giới siêu giàu toàn cầu và thiết lập chuẩn mực mới cho sự xa hoa đô thị.
Thách thức và cơ hội phía trước
Dù triển vọng lạc quan, ngành dịch vụ lưu trú Seoul vẫn đối mặt với một số thách thức. Thị trường hàng xa xỉ toàn cầu giảm nhẹ trong năm 2024 khi bất ổn kinh tế và chi phí tăng ảnh hưởng đến khả năng sinh lời. Tệp khách hàng xa xỉ cũng thu hẹp; nhóm khách hàng hàng đầu chiếm tỷ trọng mua sắm lớn hơn nhưng cảm thấy ít được chiều chuộng hơn. Các thương hiệu được khuyến nghị tập trung trở lại vào sáng tạo, tay nghề thủ công và trải nghiệm cá nhân hóa để bảo đảm tăng trưởng trong tương lai.
Về đầu tư, ngành khách sạn toàn cầu đang ở thời điểm bước ngoặt. JLL dự báo tổng vốn đầu tư khách sạn toàn cầu tăng 15-25% trong năm 2025, nhờ các yếu tố như khoản vay đến hạn, chi tiêu vốn bị trì hoãn và quỹ đầu tư tư nhân sắp hết thời hạn hoạt động. Tuy nhiên, kết quả sẽ không đồng đều giữa các khu vực; những thị trường châu Á - Thái Bình Dương như Seoul được kỳ vọng tăng trưởng mạnh nhất nhờ lượng khách Trung Quốc phục hồi và sự hồi sinh của thị trường đô thị.
Thị trường khách sạn Seoul cũng đang ứng phó với các quy định phức tạp, bao gồm thuế mới liên quan đến du lịch và luật lao động đang thay đổi. Phát triển bền vững và chuyển đổi số vừa mở ra cơ hội vừa tiềm ẩn rủi ro, đòi hỏi đầu tư thận trọng vào công nghệ, đào tạo nhân viên và khuôn khổ quản trị.
Lãnh đạo và sự gắn kết giữa con người
Giữa lúc ngành mở rộng nhanh chóng và công nghệ thay đổi, vai trò của lãnh đạo và sự kết nối giữa con người vẫn giữ ý nghĩa then chốt. Samuel Peter, tổng giám đốc mới của Conrad Seoul, nhấn mạnh giá trị của con người trong ngành dịch vụ lưu trú. Ông nói:
Điều quan trọng nhất trong ngành dịch vụ lưu trú là con người—cả khách lẫn nhân viên. Ghi nhớ những khách hàng quay lại và xây dựng mối quan hệ với họ là điều tạo nên khác biệt của chúng tôi.Triết lý này được các khách sạn hạng sang tại Seoul chia sẻ, nơi những nhân viên gắn bó lâu năm và dịch vụ cá nhân hóa là chìa khóa tạo nên trải nghiệm đáng nhớ.
Tóm lược
- Ngành khách sạn Seoul đang bùng nổ nhờ du lịch tăng mạnh và đầu tư nước ngoài.
- Các thương hiệu hạng sang toàn cầu như Rosewood, Capella, Aman (Janu), Mandarin Oriental và Ritz-Carlton đang gia nhập thị trường với những dự án mang tính bước ngoặt.
- Nhà đầu tư nước ngoài mở rộng trọng tâm từ khách sạn hạng sang sang các cơ sở trung cấp và bốn sao có khả năng sinh lời cao.
- Các dự án tái phát triển quy mô lớn đang làm thay đổi đường chân trời và diện mạo đô thị Seoul.
- Các xu hướng như cá nhân hóa, phát triển bền vững và dịch vụ lưu trú giàu trải nghiệm đang định hình dịch vụ khách sạn hạng sang của thành phố.
- Cải thiện hạ tầng trên diện rộng, gồm phòng chờ sân bay và nhà ở mang thương hiệu khách sạn, góp phần củng cố vị thế của Seoul như một điểm đến xa xỉ toàn cầu.
- Thách thức vẫn còn, bao gồm bất ổn kinh tế, thay đổi quy định và nhu cầu duy trì hoạt động xuất sắc cùng sự gắn kết giữa con người.
