Nhà đầu tư toàn cầu đổ vào thị trường nhà cho thuê Hàn Quốc giữa làn sóng hộ độc thân và những chuyển dịch của thị trường

Cuộc cách mạng nhà cho thuê tại Hàn Quốc: Vì sao các nhà đầu tư toàn cầu mạnh tay rót vốn

Thị trường nhà cho thuê tại Hàn Quốc đang trải qua một cuộc chuyển đổi sâu rộng, thu hút một số nhà đầu tư bất động sản lớn nhất thế giới. Động lực cốt lõi của sự dịch chuyển này là số hộ gia đình chỉ có một người tăng mạnh, lối sống thay đổi và chính phủ mong muốn thu hút nguồn vốn tổ chức để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở, đồng thời hiện đại hóa lĩnh vực này. Khi những tập đoàn toàn cầu như Greystar, The Living Company và CPPIB của Canada rót hàng tỷ USD vào thị trường nhà cho thuê Hàn Quốc, diện mạo bất động sản nước này đang được định hình lại, với những tác động lâu dài tiềm tàng đối với cư dân, nhà đầu tư và giới hoạch định chính sách.

Điều gì thúc đẩy làn sóng đầu tư? Sự bùng nổ hộ độc thân và thay đổi nhân khẩu học

Dân số Hàn Quốc đang già hóa và đô thị hóa, nhưng xu hướng nổi bật nhất có lẽ là số hộ gia đình chỉ có một người tăng bùng nổ. Theo dữ liệu của chính phủ và ngành, đến cuối năm 2024, hộ độc thân chiếm 41.5% tổng số hộ trên cả nước, tăng từ mức chỉ 29.5% năm 2015. Tỷ lệ này ở Seoul còn cao hơn, với gần bốn trong mười hộ hiện chỉ có một người. Sự thay đổi nhân khẩu học này không chỉ làm biến đổi các chuẩn mực xã hội mà còn thúc đẩy nhu cầu về những loại hình nhà ở mới: diện tích nhỏ hơn, linh hoạt hơn và được quản lý chuyên nghiệp.

Người trẻ đi làm, sinh viên và cả người cao tuổi ngày càng tìm thuê các căn hộ nhỏ ở vị trí đắc địa trong thành phố, thường có tiện ích như bếp chung, phòng tập thể dục và không gian làm việc chung. Số hộ một hoặc hai người tăng lên đã biến thị trường cho thuê Hàn Quốc thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn bất động sản toàn cầu, nhất là khi việc sở hữu nhà ngày càng nằm ngoài khả năng của nhiều người.

Từ jeonse sang thuê theo tháng: Sự suy giảm của một mô hình đặc thù Hàn Quốc

Trong lịch sử, thị trường cho thuê Hàn Quốc chủ yếu vận hành theo hệ thống jeonse—một hình thức độc đáo, trong đó người thuê trả một khoản tiền đặt cọc lớn (thường bằng 50-80% giá trị bất động sản) thay vì trả tiền thuê hàng tháng. Khi hợp đồng kết thúc, khoản đặt cọc được hoàn lại. Từng được xem là có lợi cho cả hai bên, jeonse ngày càng kém hấp dẫn do giá bất động sản tăng, tiền lương trì trệ và các vụ lừa đảo thuê nhà nổi cộm gần đây khiến một số chủ nhà không thể hoàn trả tiền đặt cọc.

Vì vậy, hợp đồng thuê trả tiền hàng tháng đang nhanh chóng thay thế jeonse, đặc biệt trong giới trẻ và cư dân nước ngoài, những người có thể không đủ tiền mặt hoặc không vay được khoản lớn từ ngân hàng. Sự dịch chuyển này mở đường cho các nhà đầu tư tổ chức và đơn vị vận hành chuyên nghiệp tham gia thị trường với những mô hình cho thuê mới, bao gồm nhà ở chung và căn hộ dịch vụ.

Dòng vốn toàn cầu đổ vào: Ai đang đầu tư và vì sao?

Các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài đã để mắt đến lĩnh vực nhà cho thuê Hàn Quốc trong nhiều năm, nhưng những thay đổi chính sách và xu hướng thị trường gần đây đã đẩy nhanh quá trình họ tham gia. Những tên tuổi lớn gồm:

• The Living Company (Australia): Mở văn phòng tại Hàn Quốc năm 2025, đưa nước này trở thành cứ điểm đầu tiên ở nước ngoài và phát đi tín hiệu cam kết đầu tư dài hạn vào thị trường.
• Greystar Real Estate Partners (Mỹ): Nhà đầu tư nhà cho thuê lớn nhất thế giới, bắt đầu hoạt động tại Hàn Quốc vào tháng 7 năm 2025 và dự định đưa nước này vào quỹ châu Á - Thái Bình Dương trị giá $2.6 billion của mình.
• Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB): Thành lập liên doanh trị giá 500 billion won ($344 million) với nhà phát triển Hàn Quốc MGRV để xây nhà cho thuê, đánh dấu khoản đầu tư trực tiếp đầu tiên của quỹ vào bất động sản nhà ở Hàn Quốc.
• Morgan Stanley: Hợp tác với nhà phát triển trong nước SK D&D để đầu tư vào bất động sản nhà ở, sau những động thái tương tự của KKR, ICG, Hines và các đơn vị khác.

Các nhà đầu tư này đặt cược rằng thị trường cho thuê Hàn Quốc sẽ đi theo con đường của Mỹ và châu Âu, nơi nhà ở được xây dựng để cho thuê (BTR) và quản lý chuyên nghiệp đã trở thành một loại hình tài sản lớn. Chiến lược của họ thường bắt đầu với nhà ở sinh viên và căn hộ nhỏ trong thành phố dành cho người trẻ, sau đó dự kiến mở rộng sang nhà ở cho người cao tuổi khi dân số già hóa.

Vì sao là Hàn Quốc? Các yếu tố nền tảng thị trường và thay đổi chính sách

Một số yếu tố khiến Hàn Quốc đặc biệt hấp dẫn với nhà đầu tư toàn cầu:

• Nhu cầu mạnh: Số hộ độc thân tăng nhanh và tình trạng thiếu nhà kéo dài, đặc biệt tại Seoul, tạo ra nhu cầu lớn đối với nhà cho thuê.
• Cải cách quy định: Tháng 8 năm 2024, chính phủ công bố Kế hoạch cung ứng nhà cho thuê trên diện rộng, nới lỏng quy định về đầu tư tổ chức và đưa ra ưu đãi thuế cho nhà cho thuê dài hạn. Kế hoạch đặt mục tiêu cung ứng hơn 1 million căn nhà nhiều hộ gia đình để cho thuê dài hạn vào năm 2035.
• Khả năng chi trả tương đối: Dù giá gần đây tăng mạnh, tiền thuê hàng tháng tại Seoul vẫn thấp hơn Tokyo, Hong Kong hoặc New York, tạo dư địa tăng trưởng và tỷ suất sinh lời hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Thị trường đang thay đổi ra sao: Từ xây để bán sang xây để cho thuê

Trước đây, các nhà phát triển Hàn Quốc xây căn hộ để bán cho người mua cá nhân, dựa vào tài trợ dự án và nhanh chóng rút khỏi dự án. Làn sóng đầu tư mới đang chuyển trọng tâm sang mô hình build-to-rent (BTR), trong đó đơn vị vận hành giữ quyền sở hữu và tạo nguồn thu dài hạn từ người thuê. Cách làm này đòi hỏi nguồn vốn dồi dào, chuyên môn vận hành và khả năng ứng phó với môi trường pháp lý phức tạp của Hàn Quốc.

Các đơn vị vận hành chuyên nghiệp đang đưa những thông lệ tốt nhất toàn cầu vào công tác quản lý bất động sản, dịch vụ cho người thuê và xây dựng cộng đồng. Chẳng hạn, mô hình nhà ở chung—nơi cư dân có phòng ngủ riêng nhưng dùng chung bếp, phòng sinh hoạt và không gian làm việc—đang ngày càng phổ biến với người trẻ đi làm và sinh viên. Những mô hình này đem lại sự linh hoạt, tiện lợi và cảm giác gắn kết cộng đồng, đáp ứng nhu cầu của nhóm dân cư đô thị có lối sống dịch chuyển.

Sự trỗi dậy của nhà ở chung: Một lựa chọn cư trú mới

Nhà ở chung đang nổi lên thành xu hướng cư trú phổ biến tại các thành phố lớn của Hàn Quốc. Theo nghiên cứu của JLL và các nguồn trong ngành khác, loại hình này hướng đến người trẻ độc thân, sinh viên và cư dân quốc tế coi trọng không gian sống cộng đồng và thời hạn thuê linh hoạt. Các căn thường nhỏ gọn (diện tích trung vị tại Seoul khoảng 23 square meters), nhưng có tiện ích dùng chung như phòng tập, không gian làm việc chung và thư viện.

Giá thuê nhà ở chung cao hơn officetel truyền thống (căn hộ studio), phản ánh giá trị gia tăng từ dịch vụ và cộng đồng. Tại Seoul, tiền thuê hàng tháng trung vị cho căn nhà ở chung dưới 40 square meters vào khoảng 1.13 million won; những khu vực cao cấp như Gangnam có mức giá lên tới 1.7 million won. Lĩnh vực này thu hút cả nhà đầu tư trong nước lẫn nước ngoài, với những thương vụ đáng chú ý gồm chuyển đổi officetel chưa bán được và khách sạn thành không gian nhà ở chung.

Dòng vốn tổ chức cũng được rót vào lĩnh vực này thông qua các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), trong đó IGIS Residence REITs đi đầu và các đơn vị khác đang lên kế hoạch xây dựng danh mục nhà ở chung mới. Chính phủ hỗ trợ REIT và nhà cho thuê dài hạn được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy lĩnh vực này.

Rào cản pháp lý và tranh luận chính sách: Tăng trưởng có thể duy trì?

Dù triển vọng lạc quan, thị trường nhà cho thuê Hàn Quốc vẫn đối mặt với những thách thức đáng kể về pháp lý và xã hội. Luật thuê nhà của nước này, đặc biệt là luật bảo vệ người thuê theo hình thức jeonse, giới hạn mức tăng tiền thuê ở 5% khi gia hạn hợp đồng mỗi hai năm. Những quy định này bảo vệ người thuê nhưng hạn chế tính linh hoạt của đơn vị vận hành và có thể khiến một số nhà đầu tư chùn bước.

Những thay đổi chính sách gần đây đã nới lỏng một số hạn chế, đặc biệt đối với nhà cho thuê tư nhân dài hạn. Kế hoạch cung ứng nhà cho thuê năm 2024 của chính phủ phân loại mô hình kinh doanh thành nhà ở có hỗ trợ, bán tự chủ và tự chủ, mỗi loại chịu mức độ quản lý và ưu đãi thuế khác nhau. Chủ sở hữu nhà cho thuê tư nhân có thể được miễn thuế mua lại và thuế bất động sản, với điều kiện cam kết cho thuê 20 năm và tuân thủ các tiêu chuẩn về điều chỉnh tiền thuê.

Tuy nhiên, để triển khai cần sửa đổi luật, trong khi bối cảnh chính trị vẫn bất định. Các đề xuất tăng cường quản lý sở hữu nước ngoài—bao gồm cơ chế cấp phép, tăng thuế với người sở hữu nhiều bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn—đã làm dấy lên tranh luận về khả năng tiếp cận thị trường, nguyên tắc có đi có lại và nguy cơ cản trở các khoản đầu tư hợp pháp.

Sở hữu nước ngoài: Cơ hội hay mối đe dọa?

Công dân nước ngoài hiện sở hữu hơn 100,000 căn nhà tại Hàn Quốc, trong đó ba phần tư nằm ở khu vực Seoul mở rộng. Con số này chỉ tương đương khoảng 0.5% tổng nguồn cung nhà ở cả nước, nhưng xu hướng trên làm dấy lên lo ngại về khả năng chi trả, méo mó thị trường và những kẽ hở trong quy định. Người mua Trung Quốc, Mỹ và Canada hoạt động tích cực nhất; một số sử dụng nguồn vốn từ nước ngoài để né các hạn chế vay trong nước.

Phần lớn chủ sở hữu nước ngoài chỉ nắm giữ một bất động sản, nhưng một số ít sở hữu nhiều căn, làm dấy lên đồn đoán về các giao dịch mua nhằm mục đích đầu tư. Các nhà hoạch định chính sách đang cân nhắc quy định mới để theo dõi và quản lý giao dịch của người nước ngoài, song vẫn còn những thách thức pháp lý và hiến pháp. Một số chuyên gia cho rằng tác động của sở hữu nước ngoài bị phóng đại, xét đến tỷ trọng tương đối nhỏ trên thị trường; trong khi những người khác cảnh báo nhu cầu không được kiểm soát có thể làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu nhà và áp lực giá.

Xu hướng rộng hơn của thị trường: Thiếu nguồn cung, chênh lệch giá và những khó khăn kinh tế

Thị trường nhà ở Hàn Quốc phân hóa sâu sắc, với giá và tiền thuê tăng tập trung tại Seoul và vùng ngoại ô, trong khi các thị trường khu vực tụt lại phía sau. Giá căn hộ mới xây tại Seoul cao hơn hơn gấp đôi mức trung bình cả nước, và khoảng cách giữa các thành phố lớn, nhỏ là rộng nhất trong số các nước OECD. Dù chính phủ có kế hoạch xây hàng triệu căn mới, giấy phép xây dựng và khởi công đã trì trệ; Viện Phát triển Hàn Quốc ước tính nguồn cung lũy kế từ năm 2017 đến nay thiếu gần 900,000 căn.

Lạm phát tiền thuê đã ổn định, nhưng nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu, đặc biệt đối với các căn nhà chất lượng cao, được quản lý chuyên nghiệp. Sự chuyển dịch từ jeonse sang thuê trả hàng tháng đang thu hút thêm vốn tổ chức và nước ngoài, song cũng làm dấy lên câu hỏi về khả năng chi trả và cơ hội tiếp cận của cư dân địa phương. Lãi suất vay thế chấp vẫn ở mức cao, trong khi nền kinh tế chịu sức ép từ căng thẳng thương mại toàn cầu và bất ổn chính trị trong nước.

Nhà đầu tư Hàn Quốc hướng ra nước ngoài

Đáng chú ý, trong khi vốn nước ngoài chảy vào thị trường cho thuê Hàn Quốc, các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân Hàn Quốc ngày càng tìm kiếm cơ hội ở nước ngoài—đặc biệt tại Mỹ, Nhật Bản và các thị trường phát triển khác. Giá nhà tăng vọt và bất ổn về quy định trong nước khiến bất động sản nước ngoài trở thành lựa chọn thay thế hấp dẫn; nhà đầu tư Hàn Quốc tìm kiếm lợi nhuận ổn định và đa dạng hóa danh mục. Dòng vốn hai chiều này cho thấy tính toàn cầu của hoạt động đầu tư bất động sản và sự liên kết chặt chẽ giữa các thị trường nhà ở.

Tóm tắt

• Thị trường nhà cho thuê Hàn Quốc đang thu hút lượng đầu tư toàn cầu kỷ lục, nhờ thay đổi nhân khẩu học và cải cách chính sách.
• Hộ độc thân hiện chiếm hơn 41% tổng số hộ, thúc đẩy nhu cầu về các căn cho thuê nhỏ gọn, được quản lý chuyên nghiệp.
• Các nhà đầu tư nước ngoài như Greystar, The Living Company và CPPIB đang dẫn đầu làn sóng, đưa vào các mô hình xây để cho thuê và nhà ở chung.
• Sự suy giảm của hệ thống jeonse và sự gia tăng hình thức thuê trả hàng tháng đang làm biến đổi thị trường, đồng thời mở ra cơ hội mới cho dòng vốn tổ chức.
• Chính sách của chính phủ đang nới lỏng quy định và đưa ra ưu đãi thuế, nhưng luật thuê nhà nghiêm ngặt và tranh luận về sở hữu nước ngoài vẫn là thách thức.
• Nhà ở chung đang nổi lên thành xu hướng lớn, với giá thuê cao và sức hút mạnh đối với nhà đầu tư tại Seoul cùng các thành phố lớn khác.
• Dù sở hữu nước ngoài vẫn chiếm tỷ trọng nhỏ trên thị trường, những lo ngại về khả năng chi trả và méo mó thị trường vẫn tồn tại.
• Tình trạng thiếu nguồn cung, chênh lệch giá và khó khăn kinh tế tiếp tục định hình triển vọng thị trường nhà ở Hàn Quốc.
• Nhà đầu tư Hàn Quốc cũng ngày càng tìm kiếm cơ hội ở nước ngoài, làm nổi bật tính toàn cầu của hoạt động đầu tư bất động sản.