Khách sạn hạng sang ở Thượng Hải: Vì sao giới siêu giàu Trung Quốc mạnh tay đầu tư vào sự khan hiếm, trải nghiệm và khả năng chống chịu

Giới siêu giàu Trung Quốc nhắm đến khách sạn hạng sang ở Thượng Hải: Làn sóng đầu tư mới

Thượng Hải, trung tâm thương mại và tài chính sôi động của Trung Quốc, đang chứng kiến sự chuyển dịch đáng chú ý trong bức tranh đầu tư khách sạn hạng sang. Khi các nhà đầu tư tổ chức như công ty bảo hiểm, quỹ bất động sản và công ty đầu tư tư nhân tỏ ra thận trọng, tầng lớp tỷ phú Trung Quốc đang nhập cuộc, ráo riết thâu tóm các tài sản khách sạn đắc địa tại những vị trí được săn đón nhất thành phố. Xu hướng này, được thúc đẩy bởi sự kết hợp giữa kinh tế ổn định trở lại, thị hiếu tiêu dùng thay đổi và sức hấp dẫn lâu dài của tính khan hiếm, đang định hình lại cả thị trường bất động sản Thượng Hải lẫn lĩnh vực khách sạn hạng sang nói chung.

Theo công ty tư vấn bất động sản JLL, các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (HNWIs) và nhà đầu tư doanh nghiệp chiếm tới 88% số giao dịch khách sạn hạng sang ở Thượng Hải trong nửa đầu năm 2025. Dù lợi nhuận hiện tại tương đối thấp, với tỷ suất sinh lời thường niên hóa của các bất động sản khách sạn hàng đầu chỉ dao động quanh mức 2-3%, những nhà đầu tư này vẫn không chùn bước. Họ chú trọng giá trị khan hiếm dài hạn và khả năng chống chịu của tài sản tại các khu vực lõi, một chiến lược có thể tiếp thêm niềm tin rất cần thiết cho thị trường bất động sản đang trầm lắng của Thượng Hải.

Điều gì thúc đẩy giới siêu giàu đầu tư vào khách sạn hạng sang ở Thượng Hải?

Nhiều yếu tố đang hội tụ, khiến khách sạn hạng sang ở Thượng Hải trở thành lựa chọn hấp dẫn đối với những nhà đầu tư giàu có nhất Trung Quốc:

• Giá trị khan hiếm: Số lượng bất động sản khách sạn đắc địa ở trung tâm Thượng Hải có hạn; vị trí độc đáo, thường gắn với ý nghĩa văn hóa hoặc lịch sử, khiến chúng được săn đón mạnh mẽ. Sun Ling, người đứng đầu bộ phận thị trường vốn của JLL tại miền Đông Trung Quốc, nhận định: “Việc các nhà đầu tư tập trung phân bổ vốn vào tài sản tại khu vực lõi không chỉ phản ánh khẩu vị rủi ro đang ổn định trở lại, mà còn cho thấy giá trị khan hiếm và khả năng chống chịu của những tài sản này.”
• Kinh tế ổn định trở lại: Sau giai đoạn bất ổn, kinh tế Trung Quốc đang có dấu hiệu ổn định trở lại. Điều này khơi dậy khẩu vị rủi ro của giới siêu giàu, những người xem khách sạn đắc địa là nơi trú ẩn an toàn giữa căng thẳng địa chính trị toàn cầu và biến động của thị trường trong nước.
• Thị hiếu tiêu dùng thay đổi: Sự gia tăng của nhóm người tiêu dùng Trung Quốc thuộc thế hệ millennials và Gen Z khá giả đang thúc đẩy nhu cầu về những trải nghiệm độc đáo, đáng nhớ. Khách sạn hạng sang, đặc biệt là những nơi có giá trị di sản hoặc thiết kế khác biệt, có vị thế thuận lợi để đáp ứng xu hướng này.
• Du lịch phục hồi: Chính sách thị thực được nới lỏng và lượng khách du lịch nội địa lẫn quốc tế tăng mạnh đang thúc đẩy công suất phòng và doanh thu, khiến lĩnh vực này hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư.

Những động lực này diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản và khách sạn Trung Quốc có nhiều chuyển dịch rộng hơn. Theo CBRE, tổng giá trị giao dịch văn phòng, dự án nhà cho thuê, trung tâm thương mại và khách sạn ở Thượng Hải trong nửa đầu năm 2025 giảm gần 30% so với cùng kỳ, xuống còn 23 tỷ nhân dân tệ (3,2 tỷ USD). Tuy vậy, khách sạn hạng sang tại các vị trí đắc địa vẫn cho thấy sức chống chịu, thu hút sự chú ý của những nhà đầu tư có đủ vốn và kiên nhẫn để vượt qua biến động ngắn hạn của thị trường.

Trường hợp điển hình: Những thương vụ đáng chú ý và diễn biến thị trường

Một trong những giao dịch nổi bật gần đây là thương vụ Tập đoàn Đầu tư Shilin Nội Mông mua lại khách sạn CitiGo ở vùng ngoại ô Thượng Hải với giá 300 triệu nhân dân tệ. Trong khi đó, các nhà phát triển lớn chịu áp lực thanh khoản đang bán bớt tài sản khách sạn, dẫn đến những thương vụ đình đám và việc đổi thương hiệu. Chẳng hạn, Tập đoàn Wanda đã bán khách sạn hạng sang Wanda Reign trên Bến Thượng Hải với giá thấp hơn một nửa mức giá ban đầu trong khuôn khổ tái cơ cấu nợ; một số bất động sản khác như khách sạn Jiulong và New World đã được đổi thương hiệu dưới các thương hiệu quốc tế.

Làn sóng bán tài sản này, thường với giá chiết khấu, đã tạo cơ hội để giới siêu giàu Trung Quốc thâu tóm những bất động sản biểu tượng có thể tăng giá đáng kể theo thời gian, nhất là khi du lịch và công tác tại Thượng Hải phục hồi.

Thị trường khách sạn hạng sang Thượng Hải trong bối cảnh xu hướng châu Á - Thái Bình Dương

Làn sóng đầu tư khách sạn hạng sang ở Thượng Hải không diễn ra riêng lẻ. Trên khắp khu vực châu Á - Thái Bình Dương, lĩnh vực khách sạn và dịch vụ lưu trú đang trải qua sự chuyển đổi mang tính cơ cấu. Theo CBRE và Colliers, một số xu hướng chính đang định hình thị trường:

• Hoạt động đầu tư bền bỉ: Bất chấp những trở lực kinh tế toàn cầu và lãi suất cao, đầu tư khách sạn tại châu Á - Thái Bình Dương vẫn vững vàng. Giá trị giao dịch trong khu vực được dự báo đạt khoảng 12,2 tỷ USD vào năm 2025; Trung Quốc ghi nhận một trong những mức tăng trưởng đầu tư khách sạn cao nhất, tăng 126% trong nửa đầu năm 2024, chỉ sau Singapore.
• Ưa chuộng tài sản cao cấp và có thương hiệu: Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khách sạn cao cấp và khách sạn mang thương hiệu hạng sang, vốn có khả năng định giá cao hơn, nhận diện thương hiệu tốt và thu hút khách du lịch khá giả.
• Nguồn cung mới hạn chế, nhu cầu tăng cao: Nguồn cung khách sạn hạng sang mới tại các vị trí đắc địa bị hạn chế, trong khi nhu cầu tăng nhờ lượng khách đi lại nhiều hơn và kỳ vọng của người tiêu dùng thay đổi. Động lực này hỗ trợ mức giá phòng và công suất phòng cao hơn.
• Chú trọng trải nghiệm, sức khỏe và tính bền vững: Ngành khách sạn hạng sang hiện đại được định hình bởi trải nghiệm cá nhân hóa, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, sáng kiến bền vững và thiết kế sáng tạo. Những khách sạn nổi bật trong các lĩnh vực này có thể áp mức giá cao hơn và đạt kết quả tốt hơn đối thủ.

Các tập đoàn khách sạn quốc tế lớn như Marriott, Hilton, Accor, IHG và Wyndham đang tích cực mở rộng hiện diện tại Trung Quốc, với hàng chục khách sạn hạng sang và phong cách sống mới trong kế hoạch phát triển. Riêng IHG đã ký kết 24 dự án khách sạn mới tại Trung Quốc đại lục và các khu vực lân cận trong năm 2024, trong đó có một số dự án ở Thượng Hải, cho thấy tiềm năng tăng trưởng của lĩnh vực này.

Động lực từ phía nhu cầu: Ai đang lưu trú tại khách sạn hạng sang ở Thượng Hải?

Nhu cầu lưu trú tại khách sạn hạng sang ở Thượng Hải đến từ cả du khách trong nước lẫn quốc tế. Sức hút của thành phố với vai trò điểm đến kinh doanh và du lịch toàn cầu, cùng di sản văn hóa phong phú và nền ẩm thực sôi động, khiến nơi đây trở thành điểm đến hấp dẫn với du khách khá giả.

Đáng chú ý, giá khách sạn hạng sang ở Trung Quốc tương đối phải chăng so với các thành phố lớn khác ở châu Á, thu hút ngày càng nhiều khách quốc tế, đặc biệt là từ Singapore. Đồng đô la Singapore mạnh và sự cạnh tranh gay gắt giữa các khách sạn giúp việc lưu trú cao cấp ở Thượng Hải dễ tiếp cận hơn. Chẳng hạn, theo VnExpress International, một đêm tại Hilton Shanghai City Center có giá chỉ bằng khoảng một nửa so với một kỳ nghỉ tương đương ở Nhật Bản. Xu hướng này còn thể hiện qua lượng tìm kiếm chuyến bay và đặt tour theo đoàn từ Singapore đến các điểm đến ở Trung Quốc gia tăng.

Tại Trung Quốc, du khách trẻ, đặc biệt là millennials và Gen Z, ưu tiên trải nghiệm độc đáo hơn kiểu xa xỉ truyền thống. Các khảo sát cho thấy phần lớn nhóm người tiêu dùng này coi trọng những hoạt động đáng nhớ, qua đó thúc đẩy chi tiêu cho phong cách sống xa xỉ và dịch vụ khách sạn. Những khách sạn có di sản văn hóa, thiết kế sáng tạo và trải nghiệm đắm chìm đặc biệt hấp dẫn nhóm khách này.

Vì sao các nhà đầu tư tổ chức đang lùi bước?

Trong khi giới siêu giàu Trung Quốc tích cực thâu tóm khách sạn hạng sang, các nhà đầu tư tổ chức vẫn thận trọng. Sự khác biệt này được lý giải bởi một số yếu tố:

• Lo ngại nguồn cung dư thừa: Một số nhà đầu tư tổ chức lo ngại một số thị trường có quá nhiều phòng khách sạn, gây sức ép lên công suất phòng và lợi nhuận.
• Biến động thị trường và vấn đề nợ: Lĩnh vực bất động sản rộng hơn ở Trung Quốc đang đối mặt với thách thức về thanh khoản và nợ, khiến các tổ chức chọn cách chờ xem, nhất là khi các nhà phát triển bán bớt tài sản để củng cố bảng cân đối kế toán.
• Lợi suất hiện tại thấp: Với mức sinh lời thường niên hóa từ tài sản khách sạn hạng sang ở Thượng Hải chỉ dao động quanh 2-3%, các tổ chức có thể thấy tỷ lệ rủi ro - lợi nhuận kém hấp dẫn hơn so với những loại tài sản khác.

Tuy nhiên, sự tham gia của các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao và văn phòng gia đình đang góp phần ổn định thị trường, cung cấp thanh khoản và hỗ trợ giá trị tài sản. Tầm nhìn dài hạn và sẵn sàng chấp nhận lợi nhuận ngắn hạn thấp hơn để đổi lấy tính khan hiếm và uy tín là những điểm khác biệt cốt yếu của họ.

Định giá lại tài sản và phục hồi thị trường

Dòng vốn tư nhân đổ vào diễn ra đồng thời với quá trình định giá lại tài sản, khi các nhà phát triển gặp khó khăn bán khách sạn với mức chiết khấu. Điều này tạo nên thị trường giao dịch sôi động ở Thượng Hải, với ngày càng nhiều tài sản chất lượng cao được đưa ra thị trường. Theo Asia Property Awards, khách sạn là phân khúc ghi nhận mức tăng trưởng đầu tư bất động sản mạnh nhất năm 2024, tăng 82% tính đến giữa tháng 9 so với năm trước.

Chính sách của chính phủ cũng góp phần hỗ trợ lĩnh vực này. Việc mở rộng chính sách miễn thị thực đã thúc đẩy du lịch quốc tế đến Trung Quốc, với lượng khách nước ngoài tăng vọt 86% trong 11 tháng đầu năm. Các chiến dịch quảng bá và địa điểm dịch vụ lưu trú mới tại Thượng Hải cùng những thành phố lớn khác đang đẩy nhanh quá trình hình thành các không gian bán lẻ và dịch vụ khách sạn mới.

Tác động rộng hơn: Làn sóng khách sạn hạng sang ở Thượng Hải phản ánh xu hướng tài sản và lối sống toàn cầu ra sao?

Làn sóng đầu tư vào khách sạn hạng sang ở Thượng Hải là một phần trong câu chuyện rộng lớn hơn về sự gia tăng tài sản tại châu Á - Thái Bình Dương và thị hiếu đang thay đổi của người tiêu dùng khá giả. Theo Báo cáo Tài sản và Lối sống Toàn cầu 2025 của Julius Baer, châu Á - Thái Bình Dương là nơi sinh sống của một số cộng đồng cá nhân có giá trị tài sản ròng cao tăng nhanh nhất thế giới, trong đó Trung Quốc và Ấn Độ dẫn đầu. Thượng Hải nằm trong nhóm những thành phố đắt đỏ nhất thế giới để tận hưởng cuộc sống xa xỉ; cách chi tiêu của giới giàu trong khu vực đang chuyển hướng sang sức khỏe, chăm sóc sức khỏe và những trải nghiệm độc đáo.

Điều này phù hợp với xu hướng toàn cầu của ngành khách sạn hạng sang, nơi thành công ngày càng được quyết định bởi:

• Trải nghiệm cá nhân hóa, độc quyền: Khách hàng mong đợi dịch vụ được thiết kế riêng, hoạt động văn hóa được tuyển chọn và sự kết nối sâu sắc với địa phương.
• Sức khỏe và tính bền vững: Các khách sạn đầu tư vào chương trình chăm sóc sức khỏe tiên tiến, hoạt động bền vững và những phương thức thân thiện với môi trường để đáp ứng kỳ vọng của khách cũng như yêu cầu pháp lý.
• Đổi mới công nghệ: Việc tích hợp AI và tự động hóa đang nâng cao trải nghiệm của khách, từ nhận phòng liền mạch đến gợi ý cá nhân hóa, mà vẫn giữ được sự tương tác giữa con người.
• Lòng trung thành và độ nhận diện thương hiệu: Các tập đoàn khách sạn lớn đang mở rộng chương trình khách hàng thân thiết và cung cấp quyền lợi linh hoạt, có thể tùy chỉnh hơn để thu hút và giữ chân du khách khá giả.

Các sự kiện trong ngành như Hotel & Shop Plus 2025 tại Thượng Hải giới thiệu những đổi mới mới nhất về thiết kế khách sạn, công nghệ và trải nghiệm khách hàng, phản ánh cam kết của lĩnh vực này đối với chất lượng và cải tiến liên tục.

Thách thức và cơ hội phía trước

Dù triển vọng lạc quan, thị trường khách sạn hạng sang ở Thượng Hải vẫn đối mặt với một số thách thức:

• Cạnh tranh gay gắt: Các thương hiệu khách sạn trong nước lẫn quốc tế đều tranh giành thị phần, đòi hỏi phải liên tục đổi mới và tạo sự khác biệt.
• Dư thừa công suất ở một số phân khúc: Trong khi nguồn cung tại các vị trí đắc địa vẫn hạn chế, những khu vực khác có thể dư thừa công suất, dẫn đến cạnh tranh về giá và gây sức ép lên biên lợi nhuận.
• Bất ổn kinh tế và địa chính trị: Căng thẳng toàn cầu kéo dài và những thay đổi chính sách trong nước có thể ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư và nhu cầu đi lại.

Dù vậy, triển vọng dài hạn vẫn tích cực. Theo GlobeNewswire, thị trường khách sạn Trung Quốc được dự báo đạt 170,4 tỷ USD vào năm 2033, tăng từ 83,6 tỷ USD năm 2024, với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm hơn 8%. Các động lực chính gồm thu nhập khả dụng tăng, đô thị hóa, chính phủ hỗ trợ du lịch và các thương hiệu khách sạn toàn cầu tiếp tục mở rộng.

Đối với nhà đầu tư, chìa khóa thành công nằm ở việc nhận diện tài sản thực sự có giá trị khan hiếm, đón đầu đổi mới trong dịch vụ và tính bền vững, đồng thời theo sát thị hiếu đang thay đổi của du khách khá giả. Khi Thượng Hải tiếp tục củng cố vị thế là điểm đến xa xỉ toàn cầu, những nhà đầu tư biết cách xoay xở trước sự phức tạp của thị trường có thể thu về lợi ích đáng kể.

Tóm lược

• Giới siêu giàu Trung Quốc đang dẫn đầu làn sóng đầu tư mới vào lĩnh vực khách sạn hạng sang ở Thượng Hải, tập trung vào tài sản đắc địa có giá trị khan hiếm dài hạn.
• Các nhà đầu tư tổ chức vẫn thận trọng do lo ngại nguồn cung dư thừa, biến động thị trường và lợi suất hiện tại thấp, nhưng vốn tư nhân đang giúp ổn định thị trường.
• Những xu hướng rộng hơn ở châu Á - Thái Bình Dương, như hoạt động đầu tư bền bỉ, sự ưa chuộng khách sạn cao cấp có thương hiệu và chú trọng trải nghiệm cùng tính bền vững, đang định hình ngành khách sạn ở Thượng Hải.
• Nhu cầu lưu trú tại khách sạn hạng sang đến từ cả du khách trong nước lẫn quốc tế, trong đó người tiêu dùng trẻ ưu tiên trải nghiệm độc đáo.
• Việc định giá lại tài sản, sự hỗ trợ của chính phủ và sự tham gia của các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao đang thúc đẩy thị trường khách sạn Thượng Hải phục hồi.
• Triển vọng dài hạn tích cực; thị trường khách sạn Trung Quốc được dự báo sẽ tăng gấp đôi quy mô vào năm 2033, nhờ tài sản gia tăng, đô thị hóa và du lịch.