Giá thuê mặt bằng bán lẻ tăng cao ở Singapore: Can thiệp có trọng điểm có thể cứu các doanh nghiệp nhỏ?

Khủng hoảng giá thuê mặt bằng bán lẻ ở Singapore: Điều gì đang bị đe dọa?

Bức tranh bán lẻ sôi động của Singapore đang bị đe dọa. Những năm gần đây, hàng loạt doanh nghiệp nhỏ được yêu mến—từ tiệm bánh, hiệu sách, phòng tập thể hình độc lập đến các cửa hàng chuyên doanh—đã phải đóng cửa, với lý do chính là giá thuê tăng đến mức không thể duy trì hoạt động. Một số người xem đây là quá trình đào thải tự nhiên của thị trường tự do, trong khi những người khác cho rằng giá thuê tăng không kiểm soát đang làm xói mòn bản sắc riêng và tinh thần khởi nghiệp của thành phố. Tranh luận về việc chính phủ có nên can thiệp hay không, và nếu có thì bằng cách nào, đã lên đến đỉnh điểm, khi các chủ doanh nghiệp, hiệp hội ngành nghề, nhà hoạch định chính sách và công chúng cùng lên tiếng về tương lai của ngành bán lẻ Singapore.

Vì sao tình trạng này xảy ra? Cơ chế tăng giá thuê mặt bằng bán lẻ

Giá thuê mặt bằng thương mại ở Singapore luôn là thách thức đối với các doanh nghiệp nhỏ, nhưng vấn đề đã trầm trọng hơn trong những năm gần đây. Việc bãi bỏ Đạo luật Kiểm soát Giá thuê vào năm 2001 đã xóa bỏ các biện pháp kiểm soát giá thuê chính thức, để giá cả do các lực lượng thị trường quyết định. Chủ nhà, trong đó có các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) lớn và các công ty có liên hệ với chính phủ, có động lực mạnh để đẩy giá thuê lên cao. Giá thuê cao hơn không chỉ làm tăng thu nhập trước mắt mà còn nâng giá trị bất động sản, giúp chủ sở hữu tiếp cận nguồn vốn tốt hơn và bán lại tài sản với giá cao hơn.

Động lực này đặc biệt rõ ở các vị trí đắc địa và những khu ngoại ô đang được nâng cấp, nơi nhu cầu cao nhưng nguồn cung hạn chế. Chủ nhà có thể để mặt bằng trống, chờ những người thuê có tiềm lực tài chính—thường là chuỗi quốc tế hoặc thương hiệu nội địa có vốn mạnh—sẵn sàng trả giá cao. Vì vậy, các doanh nghiệp nhỏ bị đẩy khỏi thị trường, không đủ khả năng gánh những đợt tăng giá thuê đột ngột hay cạnh tranh với các đối thủ lớn hơn.

Những trường hợp gần đây cho thấy mức độ nghiêm trọng của vấn đề. Flor Patisserie, tiệm bánh lấy cảm hứng từ Nhật Bản, đã đóng cửa chi nhánh trên đường Siglap Drive sau khi đối mặt với mức tăng giá thuê 57%. Chủ nhà yêu cầu 8.500 đô la Singapore mỗi tháng cho một địa điểm cách xa ga tàu điện ngầm MRT, viện dẫn “mức giá thị trường” dựa trên giá chào thuê của các mặt bằng trống chứ không phải giá giao dịch thực tế. Các doanh nghiệp gần đó trả thấp hơn đáng kể, cho thấy sự chênh lệch giữa định giá bất động sản dựa trên mục tiêu đầu tư và mức giá mà doanh nghiệp địa phương có thể duy trì.

Giá thuê có thực sự tăng? Bài toán dữ liệu

Dữ liệu chính thức từ Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) và các công ty tư vấn bất động sản như Knight Frank cho thấy giá thuê bán lẻ trung bình tại Khu vực Trung tâm tương đối ổn định kể từ năm 2020. Chẳng hạn, báo cáo quý I/2025 của Knight Frank cho biết giá thuê mặt bằng bán lẻ đắc địa trên toàn đảo chỉ tăng 0,3% so với quý trước; giá thuê trên đường Orchard tăng 2,7%, còn giá thuê ở khu vực ven trung tâm giảm 0,3%. Giá thuê tại các khu ngoại ô chỉ tăng nhẹ 0,3%.

Tuy nhiên, những con số này chỉ phản ánh các hợp đồng đã ký, không bao gồm giá chào thuê, nên có thể che khuất những đợt tăng mạnh ở một số khu vực hoặc với một số nhóm khách thuê nhất định. Nhiều chủ doanh nghiệp cho biết “mức giá thị trường” mà chủ nhà viện dẫn thường dựa trên giá chào thuê mang tính đầu cơ, chứ không phải các giao dịch thực tế. Thiếu dữ liệu chi tiết và minh bạch khiến việc đánh giá quy mô thực sự của các đợt tăng giá thuê cũng như tác động của chúng đến doanh nghiệp nhỏ trở nên khó khăn.

Ai chịu ảnh hưởng nặng nề nhất? Cái giá con người phải trả vì giá thuê cao

Đối với doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ, tiền thuê có thể chiếm từ 30% đến 50% doanh thu, khiến họ còn rất ít dư địa để sinh lời hoặc tái đầu tư. Khác với các chuỗi lớn, những doanh nghiệp này hoạt động với biên lợi nhuận thấp, không thể dễ dàng chuyển chi phí sang người tiêu dùng hay gánh các khoản tăng đột ngột. Hệ quả là sự đa dạng địa phương dần bị bào mòn, khi các cửa hàng và quán ăn độc đáo được thay thế bằng chuỗi nhượng quyền và thương hiệu quốc tế.

Riêng trong năm 2024, hơn 3.000 cơ sở kinh doanh ăn uống (F&B) đã đóng cửa—mức cao nhất kể từ năm 2005. Đặc biệt, ngành F&B chứng kiến nhiều cơ sở mở rồi đóng cửa; 3.793 cửa hàng mới được khai trương nhưng nhiều nơi không trụ nổi qua kỳ thuê đầu tiên. Các nhà bán lẻ như tiệm bánh Nicher và phòng tập Neue Fit đã công khai những khó khăn của mình, cho biết giá thuê tăng từ 15% đến 57% và cảnh báo các đợt tăng tiếp theo có thể buộc họ ngừng kinh doanh.

Chủ doanh nghiệp và các hiệp hội ngành nghề cho rằng xu hướng này không chỉ là vấn đề kinh tế mà còn liên quan đến hình mẫu thành phố mà Singapore muốn xây dựng. Doanh nghiệp nhỏ mang lại nhiều giá trị hơn hàng hóa và dịch vụ: họ gắn kết cộng đồng, tạo việc làm tại địa phương và góp phần tạo nên bản sắc văn hóa của thành phố. Sự biến mất của họ có nguy cơ biến các khu dân cư Singapore thành những không gian đơn điệu, thiếu sức sống, bị các chuỗi toàn cầu chi phối.

Vì sao chủ nhà ngần ngại giảm giá thuê?

Chủ nhà, đặc biệt là những đơn vị quản lý trung tâm thương mại thông qua các REIT, cũng chịu những áp lực riêng. Tỷ lệ lấp đầy cao và nhu cầu mạnh cho phép họ duy trì hoặc tăng giá thuê, ngay cả khi một số mặt bằng phải bỏ trống trong thời gian dài. Việc tối đa hóa lợi suất cho thuê trong ngắn hạn thường được ưu tiên hơn tính bền vững lâu dài của doanh nghiệp hay sức sống của khu dân cư.

Một số chủ nhà cho rằng kiểm soát giá thuê hoặc can thiệp quá mạnh có thể phản tác dụng, làm giảm đầu tư vào mặt bằng bán lẻ và khiến chất lượng dịch vụ đi xuống. Họ nhấn mạnh sự cần thiết phải linh hoạt trước các điều kiện thị trường, đồng thời cảnh báo rằng việc áp trần nhân tạo có thể gây méo mó thị trường, như đã thấy ở một số thị trường nhà ở bị kiểm soát giá thuê.

Tranh luận về tỷ lệ chi phí mặt bằng

Các lãnh đạo ngành như Ervin Yeo của CapitaLand đã khơi mào tranh luận khi viện dẫn tỷ lệ “Chi phí mặt bằng”—đo lường tiền thuê so với doanh số—để chứng minh rằng mức thuê vẫn bền vững với phần lớn khách thuê. Những người chỉ trích phản bác rằng các mức trung bình này che khuất khó khăn của doanh nghiệp nhỏ, vốn có thể phải chịu tỷ lệ cao hơn và những khoản phí bổ sung không được tính trong các con số tổng quan. Họ cũng cho rằng tỷ lệ ổn định có thể che giấu việc doanh nghiệp chuyển chi phí sang người tiêu dùng, làm lạm phát tăng và sức mua giảm.

Dư luận và lời kêu gọi cải cách từ cơ sở

Vấn đề này đã khơi dậy sự quan tâm mạnh mẽ trong công chúng. Hiệp hội Người thuê Singapore vì Sự công bằng (SGTUFF), đại diện cho hơn 700 chủ doanh nghiệp địa phương, đã công bố sách trắng kêu gọi khẩn trương cải cách chính sách thuê mặt bằng. Các đề xuất gồm:

• Giới hạn mức tăng giá khi gia hạn hợp đồng thuê và gắn mức tăng với Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI)
• Dành thêm mặt bằng bán lẻ đắc địa cho doanh nghiệp địa phương
• Phạt chủ nhà để mặt bằng cửa hàng trống quá ba tháng
• Áp thêm thuế bất động sản hoặc hạn chế khách thuê thương mại nước ngoài
• Giảm hạn ngạch lao động nước ngoài và tăng thuế đối với các đơn vị vận hành không thuộc địa phương

Các đề xuất của SGTUFF lấy cảm hứng từ những thông lệ quốc tế ở các nước như Nhật Bản và Thụy Điển, nơi mức tăng giá thuê được điều chỉnh theo lạm phát, cũng như từ các thành phố như San Francisco, nơi áp thuế mặt bằng thương mại bỏ trống nhằm ngăn chủ nhà chờ đợi để đòi giá thuê cao hơn.

Dư luận nhìn chung ủng hộ việc can thiệp; nhiều cư dân mạng chia sẻ câu chuyện các doanh nghiệp địa phương đóng cửa và bị thay thế bởi thương hiệu quốc tế. Tuy nhiên, một số người bảo vệ hệ thống hiện tại, cho rằng giá thuê do cung cầu quyết định và thương mại điện tử mới là mối đe dọa lớn hơn đối với các cửa hàng truyền thống.

Các phương án chính sách: Singapore có thể làm gì?

Singapore có lịch sử lâu dài về can thiệp thực tế vào các thị trường trọng yếu, từ nhà ở đến lao động. Câu hỏi đặt ra là liệu giá thuê thương mại đã đến mức cần chính phủ hành động để ngăn ngừa những tác động tiêu cực rộng hơn đối với kinh tế và xã hội hay chưa.

Kiểm soát giá thuê có trọng điểm và bảo vệ hợp đồng thuê

Một số chuyên gia và hiệp hội doanh nghiệp ủng hộ các biện pháp can thiệp có trọng điểm, minh bạch thay vì kiểm soát giá thuê trên diện rộng. Các biện pháp có thể gồm:

• Giới hạn mức tăng giá thuê hoặc bảo vệ hợp đồng tại một số khu vực cụ thể hay đối với một số loại hình kinh doanh nhất định
• Gắn mức tăng giá thuê với CPI để ổn định giá khi gia hạn hợp đồng, đồng thời bảo toàn lợi tức thực của chủ nhà
• Áp một khoản phụ thu khiêm tốn đối với mặt bằng bỏ trống hoặc thuế bất động sản theo bậc để hạn chế tình trạng chủ nhà để mặt bằng trống
• Tăng cường Bộ quy tắc ứng xử tự nguyện về cho thuê mặt bằng bán lẻ và quy định để bộ quy tắc này có hiệu lực pháp lý

Các biện pháp này nhằm cân bằng lợi ích của chủ nhà và khách thuê, duy trì sự linh hoạt của thị trường trong khi hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và sự đa dạng của các khu dân cư.

Quy hoạch đô thị và minh bạch dữ liệu

Quy hoạch đô thị cũng có thể đóng vai trò nhất định. Quy định phân khu linh hoạt hơn có thể cho phép chuyển đổi những diện tích văn phòng ít được sử dụng sang mục đích bán lẻ, qua đó tăng nguồn cung và giảm áp lực lên giá thuê. Việc theo dõi giá thuê tốt hơn, chi tiết hơn sẽ giúp xây dựng các biện pháp can thiệp thông minh, có trọng điểm và hỗ trợ nhà hoạch định chính sách xác định những khu vực có nguy cơ mất đi các doanh nghiệp địa phương cao nhất.

Các chương trình hỗ trợ sáng tạo

Ngoài quy định, còn có những cách sáng tạo để hỗ trợ các nhà bán lẻ nhỏ. Chương trình Thử thách Retail Maverick, do Enterprise Singapore và CapitaLand khởi xướng, cung cấp tối đa một năm thuê mặt bằng miễn phí và hỗ trợ tài chính cho các thương hiệu địa phương có ý tưởng sáng tạo. Những sáng kiến như vậy giúp nhà bán lẻ thử nghiệm ý tưởng mới mà không chịu áp lực từ hợp đồng thuê dài hạn, đồng thời thổi luồng sinh khí mới vào các trung tâm thương mại, vốn ngày càng được định hình lại thành những điểm đến phong cách sống.

Bài học quốc tế: Các thành phố khác đã thử những gì?

Singapore không phải là nơi duy nhất phải đối mặt với thách thức từ giá thuê thương mại tăng cao. Các thành phố trên thế giới đã thử nghiệm nhiều biện pháp khác nhau để bảo vệ doanh nghiệp nhỏ và duy trì sức sống đô thị.

• Thành phố New York: Dự luật Việc làm và Sự tồn tại của Doanh nghiệp nhỏ sẽ tăng quyền thương lượng của khách thuê khi gia hạn hợp đồng, dù đang vấp phải sự phản đối của chủ sở hữu bất động sản.
• Seoul: Các Khu bảo tồn khu thương mại sử dụng biện pháp kiểm soát giá thuê và ưu đãi để giữ chân khách thuê nhỏ và duy trì sự đa dạng của khu dân cư.
• San Francisco: Thuế mặt bằng thương mại bỏ trống phạt chủ nhà để mặt bằng bán lẻ trống trong thời gian dài, khuyến khích họ cho doanh nghiệp địa phương thuê với mức giá bền vững.
• Nhật Bản và Thụy Điển: Mức tăng giá thuê bất động sản thương mại thường được điều chỉnh theo lạm phát, giúp cả khách thuê lẫn chủ nhà dự đoán chi phí tốt hơn.

Dù những biện pháp can thiệp này cũng có những thách thức và hạn chế riêng, chúng cho thấy việc hành động là khả thi và thị trường có thể được định hình để phục vụ các mục tiêu kinh tế, xã hội rộng lớn hơn.

Tác động kinh tế rộng hơn: Không chỉ là chuyện cửa hàng

Hệ quả của việc giá thuê tăng không kiểm soát không chỉ dừng ở từng doanh nghiệp. Giá thuê thương mại cao kéo theo giá tiêu dùng tăng, do doanh nghiệp chuyển chi phí sang khách hàng. Điều này làm lạm phát tăng và giảm sức mua của người dân Singapore bình thường. Khi doanh nghiệp nhỏ gặp khó khăn hoặc đóng cửa, việc làm mới và tăng trưởng tiền lương bị ảnh hưởng, còn cơ hội đổi mới và khởi nghiệp bị kìm hãm.

Việc Singapore dựa vào bất động sản như một động lực kinh tế đang cho thấy tác dụng ngược. Nguy cơ là một “nền kinh tế tô tức”, nơi của cải tập trung trong tay chủ nhà và chủ sở hữu bất động sản, còn hoạt động sản xuất kinh doanh và sự sáng tạo địa phương bị đẩy ra ngoài. Nếu không được giải quyết, tình trạng này có thể dẫn đến trì trệ kinh tế lâu dài và làm mất đi bản sắc riêng của thành phố.

Góc nhìn trong ngành: Tranh luận chính sách vẫn tiếp diễn

Tranh luận về việc can thiệp vào giá thuê mặt bằng bán lẻ vẫn chưa ngã ngũ. Chủ nhà và nhà phát triển bất động sản cảnh báo rằng các biện pháp kiểm soát quá mạnh có thể làm nản lòng nhà đầu tư và giảm chất lượng mặt bằng bán lẻ. Họ ủng hộ các giải pháp dựa trên thị trường, chẳng hạn như tạm thời giảm phí phát triển để hỗ trợ tái thiết đô thị, đồng thời nhấn mạnh sự cần thiết của quan hệ đối tác giữa đơn vị vận hành trung tâm thương mại và nhà bán lẻ.

Trong khi đó, chủ doanh nghiệp và các nhóm khách thuê kêu gọi tăng cường cơ chế quản lý, minh bạch hơn trong việc xác định giá thuê và công nhận giá trị xã hội của doanh nghiệp địa phương. Họ cho rằng sự mất cân bằng quyền lực hiện nay giữa chủ nhà và khách thuê là không bền vững, đồng thời cảnh báo nếu không có sự can thiệp, Singapore có nguy cơ đánh mất bản sắc bán lẻ của mình.

Các nhà hoạch định chính sách ở thế giằng co, tìm cách cân bằng hiệu quả kinh tế với sự gắn kết xã hội. Một số người đề xuất thí điểm ổn định giá thuê tại những khu vực quan trọng đối với sự đa dạng văn hóa và khởi nghiệp, trong khi những người khác đề xuất ưu đãi cho chủ nhà cho doanh nghiệp địa phương thuê hoặc duy trì hợp đồng dài hạn.

Tóm tắt

• Doanh nghiệp nhỏ ở Singapore chịu áp lực từ giá thuê thương mại tăng cao; nhiều nơi buộc phải đóng cửa hoặc chuyển địa điểm.
• Dữ liệu chính thức cho thấy giá thuê trung bình ổn định, nhưng chủ doanh nghiệp cho biết giá tăng mạnh ở một số khu vực và với một số nhóm khách thuê nhất định.
• Chủ nhà có động lực mạnh để tăng giá thuê, thường ưu tiên lợi suất ngắn hạn hơn tính bền vững lâu dài.
• Hiệp hội ngành nghề và công chúng kêu gọi các biện pháp can thiệp có trọng điểm, như giới hạn giá thuê, đánh thuế mặt bằng bỏ trống và hỗ trợ doanh nghiệp địa phương.
• Kinh nghiệm quốc tế cho thấy các chính sách được thiết kế cẩn trọng có thể giúp duy trì sự đa dạng đô thị mà không làm méo mó thị trường.
• Tranh luận vẫn tiếp diễn khi các nhà hoạch định chính sách tìm cách cân bằng quy luật thị trường với nhu cầu cộng đồng, để Singapore tiếp tục là một thành phố sôi động và hòa nhập.