Bức tranh nhà ở Bhutan năm 2025: Phân tích sâu về quyền sở hữu nhà, khoảng cách thành thị - nông thôn và hàm ý chính sách

Bức tranh nhà ở Bhutan năm 2025: Những phát hiện chính từ khảo sát quốc gia mới nhất

Lĩnh vực nhà ở Bhutan đang trải qua những chuyển biến đáng kể, theo kết quả Khảo sát tiêu dùng và chi tiêu hộ gia đình năm 2025 (HCES 2025) của Cục Thống kê Quốc gia (NSB). Cuộc khảo sát đầu tiên thuộc loại này ở Bhutan cung cấp bức tranh toàn diện về tình hình sở hữu nhà, hình thức thuê nhà và thực tế kinh tế định hình nơi ở cũng như cách sinh sống của người dân Bhutan. Tỷ lệ chủ nhà và người thuê nhà trên cả nước gần như ngang nhau; số liệu cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa thành thị và nông thôn, đồng thời đặt ra những câu hỏi quan trọng về khả năng chi trả, đô thị hóa và tương lai của chính sách nhà ở tại vương quốc Himalaya.

Có bao nhiêu người Bhutan sở hữu nhà?

Theo HCES 2025, 53,2% hộ gia đình Bhutan sở hữu nhà ở, trong khi 46,8% đi thuê. Con số trung bình toàn quốc này che khuất khoảng cách đáng kể giữa thành thị và nông thôn. Tại các vùng nông thôn, tỷ lệ sở hữu nhà ở cao, với 75,8% hộ gia đình có nhà riêng. Trái lại, chỉ 16% hộ gia đình thành thị sở hữu nhà, còn phần lớn áp đảo (81,8%) phải thuê. Sự chênh lệch này phản ánh cả thực tế kinh tế lẫn những thách thức đặc thù về nhà ở tại các đô thị Bhutan đang đô thị hóa nhanh chóng.

Những số liệu này nhất quán với các khảo sát trước đây, chẳng hạn Khảo sát Mức sống Bhutan năm 2022, cũng cho thấy gần một nửa người dân Bhutan không sở hữu nhà và tỷ lệ sở hữu ở nông thôn cao hơn nhiều so với các trung tâm đô thị. Xu hướng này vẫn ổn định, nhưng khoảng cách sở hữu nhà giữa thành thị và nông thôn ngày càng nới rộng khi nhiều người chuyển đến các thành phố để tìm kiếm cơ hội tốt hơn.

Điều gì tạo nên khoảng cách sở hữu nhà giữa thành thị và nông thôn?

Khoảng cách sở hữu nhà giữa thành thị và nông thôn bắt nguồn từ nhiều yếu tố. Ở vùng nông thôn Bhutan, đất đai sẵn có hơn, còn các gia đình thường truyền lại nhà qua nhiều thế hệ theo tập quán truyền thống. Đá và bùn là những vật liệu xây dựng phổ biến, và nhiều hộ gia đình nông thôn tự xây nhà riêng biệt. Theo HCES 2025, 82,2% hộ gia đình nông thôn sống trong nhà riêng biệt, so với chỉ 23,2% ở thành thị.

Trong khi đó, các khu vực đô thị khan hiếm đất do địa hình đồi núi của Bhutan và diện tích đất bằng phẳng phù hợp để phát triển hạn chế. Vì vậy, căn hộ cao tầng và chung cư đã trở nên phổ biến, với 66,9% hộ gia đình thành thị sống trong căn hộ. Giá đất và bất động sản tại các thành phố như Thimphu tăng vọt, khiến nhiều cư dân đô thị không thể mua nhà. Thay vào đó, thuê nhà là lựa chọn khả thi duy nhất đối với đa số người dân.

Simona Suzuki, chuyên gia phân tích chính sách nhà ở, giải thích:

Đô thị hóa ở Bhutan đang tăng tốc, nhưng nguồn cung nhà ở giá phải chăng chưa theo kịp nhu cầu. Điều này khiến phần lớn cư dân thành phố phải thuê nhà, thường trả tiền thuê cao cho không gian sống hạn chế.

Những động lực này không chỉ có ở Bhutan, nhưng địa lý và bối cảnh văn hóa của đất nước khiến các thách thức trở nên đặc biệt gay gắt.

Thực tế kinh tế: Chi tiêu, thu nhập và chi phí nhà ở

HCES 2025 cũng cho thấy những áp lực kinh tế mà các hộ gia đình Bhutan đang đối mặt. Chi tiêu tiêu dùng hộ gia đình trung bình hằng tháng trên toàn quốc là 54.387 Nu, nhưng con số này khác biệt đáng kể giữa thành thị và nông thôn. Các hộ gia đình thành thị chi trung bình 67.616 Nu mỗi tháng, cao hơn gần 46% so với mức 46.331 Nu của các hộ nông thôn. Tính theo đầu người, cư dân thành thị chi 22.168 Nu, so với 14.550 Nu ở nông thôn.

Chi phí nhà ở chiếm phần đáng kể trong chi tiêu hộ gia đình, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Giá thuê nhà trung bình hằng tháng ở đô thị Bhutan là 6.996 Nu; Thimphu ghi nhận mức thuê trung bình cao nhất, khoảng 9.100 Nu. Ở nông thôn, giá thuê trung bình thấp hơn nhiều, ở mức 3.710 Nu. Những con số này cho thấy người thuê nhà ở đô thị gặp khó khăn về khả năng chi trả; nhiều người phải dành một phần đáng kể thu nhập cho chỗ ở.

Chênh lệch thu nhập càng khiến bức tranh thêm phức tạp. Các hộ gia đình thuộc nhóm thu nhập cao nhất chi tiêu gần gấp bốn lần nhóm thấp nhất, còn mức chi tiêu bình quân đầu người của nhóm giàu nhất cao gấp bảy lần. Khi điều kiện kinh tế cải thiện, quy mô hộ gia đình có xu hướng nhỏ lại: hộ nghèo nhất có trung bình 4,8 người, còn hộ giàu nhất có 2,6 người. Điều này cho thấy các hộ khá giả có thể chi trả cho không gian sống rộng rãi và riêng tư hơn, trong khi các gia đình nghèo thường phải sống chung trong nơi ở chật chội.

Các loại hình nhà ở: Từ nhà riêng biệt đến căn hộ

Quỹ nhà ở Bhutan đa dạng, phản ánh cả truyền thống lẫn hiện đại. Trên cả nước, khoảng 60% người dân Bhutan sống trong nhà riêng biệt, 34% sống trong căn hộ riêng, 5% ở chung và hơn 1% sống trong các loại hình nhà ở khác. Loại hình nhà ở gắn chặt với nơi cư trú: các hộ gia đình nông thôn phần lớn sống trong nhà riêng biệt, trong khi cư dân đô thị có xu hướng sống trong căn hộ hoặc nhà ở chung hơn.

Vật liệu xây dựng cũng khác nhau theo vùng. Ở nông thôn, đá và bùn được sử dụng phổ biến, còn các tòa nhà đô thị thường được xây bằng gạch hoặc gạch bê tông. Điều này phản ánh cả mức độ sẵn có của vật liệu lẫn nhu cầu xây dựng công trình bền chắc, nhiều tầng tại các thành phố.

Khả năng tiếp cận các tiện ích cơ bản trên cả nước ở mức cao. Điện được cung cấp cho 99,6% hộ gia đình, còn khí dầu mỏ hóa lỏng (LPG) và điện là những nhiên liệu nấu ăn chủ yếu. Tuy nhiên, củi vẫn là nguồn năng lượng quan trọng ở nông thôn, được 26,2% hộ gia đình sử dụng.

Các yếu tố nhân khẩu học và xã hội định hình nhà ở

HCES 2025 cung cấp những thông tin nhân khẩu học có giá trị, giúp lý giải các mô hình nhà ở. Dân số Bhutan còn trẻ, với độ tuổi trung vị là 32. Dân số thành thị trẻ hơn đôi chút (độ tuổi trung vị là 28) so với cộng đồng nông thôn (34). Tỷ số giới tính là 97 nam trên 100 nữ, cho thấy nữ giới chiếm đa số nhẹ trên toàn quốc.

Cơ cấu hộ gia đình cũng khác nhau. Quy mô hộ gia đình trung bình là 3,7 người; hộ nông thôn đông người hơn một chút so với hộ thành thị. Khoảng 62,3% hộ gia đình do nam giới làm chủ hộ, nhưng tỷ lệ hộ do phụ nữ làm chủ ở nông thôn (23,7%) cao hơn thành thị (14%). Tỷ lệ kết hôn và chung sống ở mức cao: 61,9% người trưởng thành đã kết hôn và 19,1% sống chung nhưng chưa kết hôn chính thức.

Những yếu tố nhân khẩu học này ảnh hưởng đến cả nhu cầu nhà ở lẫn loại hình nhà ở mà các nhóm khác nhau ưa chuộng.

So sánh tỷ lệ sở hữu nhà của Bhutan với thế giới

Tỷ lệ sở hữu nhà của Bhutan so với các nước khác ra sao? Theo bảng xếp hạng toàn cầu năm 2025, tỷ lệ sở hữu nhà tại Mỹ là 65,9%, còn ở Anh là 63,2%. Tỷ lệ 53,2% của Bhutan thấp hơn các quốc gia phát triển này, nhưng cao hơn một số nước khác đang đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng. Bối cảnh toàn cầu cho thấy những thách thức Bhutan phải vượt qua khi tìm cách cân bằng giữa truyền thống, tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa.

Xu hướng trên thị trường bất động sản nhà ở

Thị trường bất động sản nhà ở Bhutan được định giá khoảng 14,76 tỷ USD vào năm 2025; dự báo thị trường sẽ tăng trưởng ổn định với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm 5,63% đến năm 2029. Một số yếu tố đang thúc đẩy mức tăng trưởng này:

• Đô thị hóa: Ngày càng nhiều người Bhutan chuyển đến thành phố để làm việc và học tập, làm tăng nhu cầu nhà ở đô thị.
• Thị hiếu thay đổi: Các thế hệ trẻ ưa chuộng căn hộ hiện đại với tiện ích như khu dân cư có cổng an ninh và trung tâm thể hình.
• Đất đai hạn chế: Địa hình đồi núi của Bhutan hạn chế quỹ đất dành cho xây dựng mới, thúc đẩy các giải pháp nhà ở theo chiều cao như căn hộ cao tầng.
• Chính sách của chính phủ: Chính phủ đang thúc đẩy các dự án nhà ở giá phải chăng và phát triển bền vững, đồng thời áp dụng quy định nghiêm ngặt về sở hữu đất và xây dựng để bảo tồn môi trường.
• Đầu tư nước ngoài: Nỗ lực thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài và thúc đẩy du lịch đang kích thích thị trường bất động sản, dù quyền sở hữu của người nước ngoài vẫn chịu sự quản lý chặt chẽ.

Bất chấp những xu hướng tích cực này, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Khan hiếm đất, chi phí xây dựng cao và trở ngại về quy định có thể làm chậm tiến độ phát triển nhà ở mới. Chính phủ chú trọng tính bền vững, do đó cần quản lý tăng trưởng thận trọng để tránh suy thoái môi trường.

Hàm ý chính sách: Giải quyết khả năng chi trả nhà ở và các thách thức đô thị

Những phát hiện từ HCES 2025 có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà hoạch định chính sách. Tỷ lệ người thuê nhà cao ở đô thị, cùng với giá thuê tăng và nguồn cung nhà ở giá phải chăng hạn chế, cho thấy cần có các biện pháp can thiệp có trọng điểm. Các phương án chính sách có thể bao gồm:

• Mở rộng nhà ở giá phải chăng: Tăng nguồn cung căn hộ và nhà cho thuê giá phải chăng tại các thành phố, có thể thông qua hợp tác công tư.
• Quy hoạch sử dụng đất: Triển khai quy hoạch đô thị thông minh nhằm tối ưu hóa việc sử dụng quỹ đất hạn chế, đồng thời bảo tồn không gian xanh và di sản văn hóa.
• Hỗ trợ tài chính: Cung cấp trợ cấp hoặc khoản vay lãi suất thấp để hỗ trợ người mua nhà lần đầu, đặc biệt là các gia đình trẻ và hộ thu nhập thấp.
• Cải cách quy định: Đơn giản hóa thủ tục cấp phép xây dựng và giảm rào cản hành chính để khuyến khích phát triển có trách nhiệm.
• Phát triển nông thôn: Hỗ trợ cộng đồng nông thôn duy trì tỷ lệ sở hữu nhà cao và ngăn chặn tình trạng di cư quá mức đến đô thị.

Các nhà hoạch định chính sách cũng cần cân nhắc bối cảnh xã hội và kinh tế rộng hơn, bao gồm bất bình đẳng thu nhập, biến động nhân khẩu học và nhu cầu phát triển bền vững. Mục tiêu đưa Bhutan trở thành nền kinh tế có thu nhập cao, lấy Tổng Hạnh phúc Quốc gia (GNH) làm trọng tâm, vào năm 2034 sẽ đòi hỏi một cách tiếp cận toàn diện đối với chính sách nhà ở.

Triển vọng: Tương lai nhà ở tại Bhutan

Bhutan đang đứng trước ngã rẽ. Sự kết hợp độc đáo giữa truyền thống và hiện đại, cùng với đô thị hóa nhanh chóng và tăng trưởng kinh tế, vừa mở ra cơ hội vừa đặt ra thách thức cho lĩnh vực nhà ở. HCES 2025 cung cấp lộ trình hữu ích để hiểu rõ những động lực này và xây dựng chính sách hiệu quả.

Khi Bhutan tiếp tục đô thị hóa, bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở giá phải chăng, đầy đủ và bền vững sẽ đóng vai trò then chốt. Cam kết của chính phủ đối với việc hoạch định chính sách dựa trên bằng chứng, thể hiện qua HCES 2025, là một bước đi tích cực. Tuy nhiên, để đáp ứng nhu cầu ngày càng thay đổi của các hộ gia đình Bhutan, cần tiếp tục theo dõi, tham vấn các bên liên quan và tìm kiếm giải pháp sáng tạo.

Tóm tắt

• Tỷ lệ sở hữu nhà tại Bhutan năm 2025 là 53,2%, với khoảng cách thành thị - nông thôn rõ rệt: 75,8% ở nông thôn so với 16% tại các trung tâm đô thị.
• Đô thị hóa, khan hiếm đất và giá bất động sản cao khiến phần lớn cư dân thành phố phải thuê nhà, trong khi các hộ gia đình nông thôn thường sở hữu nhà riêng biệt.
• Chi phí nhà ở là gánh nặng lớn đối với người thuê nhà ở đô thị; giá thuê trung bình tại Thimphu lên tới 9.100 Nu mỗi tháng.
• Thị trường bất động sản nhà ở đang tăng trưởng nhờ di cư đến đô thị, thị hiếu thay đổi và các chính sách của chính phủ thúc đẩy phát triển bền vững.
• Cần có các biện pháp chính sách để mở rộng nhà ở giá phải chăng, cải thiện quy hoạch đô thị và hỗ trợ cả cộng đồng thành thị lẫn nông thôn.
• Thách thức về nhà ở của Bhutan phản ánh những xu hướng rộng hơn trong phát triển kinh tế, biến đổi nhân khẩu học và quá trình theo đuổi Tổng Hạnh phúc Quốc gia.