Các nhà bán lẻ Singapore hướng đến mở rộng tại Johor Bahru: Cơ hội và trở ngại

Các nhà bán lẻ Singapore hướng đến Johor Bahru: Vùng đất mới giữa lúc chi phí tăng cao

Ngành bán lẻ Singapore đang đứng trước ngã rẽ. Đối mặt với chi phí vận hành cao, cạnh tranh gay gắt và đồng đô la Singapore mạnh, nhiều nhà bán lẻ đang hướng mắt qua eo biển Causeway đến Johor Bahru (JB), Malaysia, để mở rộng hoạt động. Việc Khu kinh tế đặc biệt Johor-Singapore (JS-SEZ) ra mắt và Tuyến đường sắt vận chuyển nhanh (RTS) sắp tới càng thúc đẩy sự quan tâm này, với kỳ vọng chi phí thấp hơn, thị trường lớn hơn và kết nối thuận tiện hơn. Tuy vậy, con đường phía trước không hề đơn giản. Các nhà bán lẻ phải ứng phó với tình trạng thiếu lao động, trở ngại hành chính và những bất định về cơ sở hạ tầng. Bài viết này tìm hiểu động lực, thách thức và tác động rộng hơn từ làn sóng các nhà bán lẻ Singapore tiến vào Johor Bahru, dựa trên nhận định của giới chuyên môn, tuyên bố chính thức và những diễn biến mới nhất tại JS-SEZ.

Vì sao các nhà bán lẻ Singapore mở rộng sang Johor Bahru?

Động lực chính khiến các nhà bán lẻ Singapore quan tâm đến Johor Bahru là chênh lệch đáng kể về chi phí vận hành. Tiền thuê mặt bằng và chi phí nhân công tại Singapore tăng vọt, làm thu hẹp biên lợi nhuận và khiến doanh nghiệp khó phát triển. Ngược lại, Johor Bahru có giá thuê thấp hơn, nhân công rẻ hơn và nhu cầu ngày càng tăng đối với trải nghiệm bán lẻ chất lượng cao. Đồng đô la Singapore mạnh càng làm lợi thế này rõ nét hơn, khiến việc mở rộng kinh doanh qua biên giới trở nên hấp dẫn về mặt tài chính.

Ernie Koh, Chủ tịch Hiệp hội Bán lẻ Singapore (SRA), giải thích:

Hoạt động bán lẻ đang dịch chuyển khỏi Singapore do chi phí vận hành cao và đồng đô la Singapore mạnh hơn nhiều đồng tiền trong khu vực, nên nhiều doanh nghiệp mở cửa hàng trực tiếp tại Malaysia, Thái Lan và Nhật Bản. Ngày càng có nhiều doanh nghiệp mở hoạt động tại Johor Bahru và đúng là việc này có thể gặp nhiều thách thức vì những lý do khác nhau. Nhưng nhìn chung, điều đó hợp lý vì các thương hiệu Singapore có uy tín cao và được người tiêu dùng Malaysia sẵn lòng trả giá cao hơn.

Các nhà bán lẻ cũng bị thu hút bởi cơ hội khai thác đồng thời hai thị trường: người dân Johor và đông đảo người Singapore qua biên giới để mua sắm, sử dụng dịch vụ. Theo ước tính của ngành, người Singapore chiếm tới 30% khách mua sắm tại các trung tâm thương mại lớn ở JB, đặc biệt vào cuối tuần.

Khu kinh tế đặc biệt Johor-Singapore: Kỳ vọng và tiềm năng

JS-SEZ chính thức ra mắt đầu năm 2024, là sáng kiến mang tính bước ngoặt nhằm thắt chặt quan hệ kinh tế giữa Singapore và Malaysia. Với diện tích hơn 3.500 km vuông, bao gồm chín khu vực trọng điểm, SEZ tập trung vào 11 lĩnh vực kinh tế, trong đó có bán lẻ, sản xuất, logistics, kinh tế số và du lịch. Khu vực này dự kiến tạo ra 20.000 việc làm đòi hỏi kỹ năng cao và thu hút 50 doanh nghiệp mới trong năm năm đầu tiên, với mục tiêu tăng gấp đôi các con số này trong vòng một thập kỷ.

Thủ tướng Singapore Lawrence Wong mô tả SEZ là một “lợi thế lớn” cho các doanh nghiệp muốn tận dụng thế mạnh của Singapore về nghiên cứu và phát triển cùng quỹ đất dồi dào và chi phí thấp hơn của Johor. SEZ được thiết kế để tạo điều kiện lưu thông hàng hóa, con người và dữ liệu thông suốt hơn, giúp doanh nghiệp hoạt động xuyên biên giới dễ dàng.

Các ưu đãi chính dành cho doanh nghiệp trong SEZ gồm:

• Thuế suất doanh nghiệp đặc biệt (thấp nhất 5% trong tối đa 15 năm đối với các ngành công nghệ tiên tiến)
• Thuế thu nhập cá nhân 15% trong 10 năm đối với lao động tri thức
• Giảm thuế giải trí nhằm thúc đẩy các lĩnh vực du lịch và giải trí
• Đơn giản hóa thủ tục hải quan và xuất nhập cảnh, bao gồm thông quan bằng mã QR không cần hộ chiếu

Các ưu đãi này chủ yếu hướng đến những lĩnh vực có giá trị cao như AI, hàng không vũ trụ và năng lượng tái tạo, song ngày càng có nhiều ý kiến kêu gọi mở rộng các lợi ích tương tự sang ngành bán lẻ và dịch vụ.

Cơ hội: Chi phí thấp hơn, không gian trưng bày rộng hơn và thị trường mới

Với nhiều nhà bán lẻ Singapore, Johor Bahru là cơ hội thoát khỏi những hạn chế của thị trường Singapore vừa bão hòa vừa đắt đỏ. QB House, chuỗi salon tóc Nhật Bản có 30 chi nhánh tại Singapore, đã mở cửa hàng đầu tiên ở JB và đang lên kế hoạch mở thêm. Công ty chăn ga gối đệm Epitex, với 24 cửa hàng tại Singapore, cũng đang mở rộng sang Johor, nhắm đến cả khách Singapore đến tham quan và người Malaysia làm việc tại Singapore nhưng sinh sống ở JB.

Các nhà bán lẻ nêu ra một số lợi thế:

• Chi phí thuê mặt bằng thấp hơn: Giúp doanh nghiệp mở không gian trưng bày lớn hơn và cung cấp nhiều loại sản phẩm hơn với giá cạnh tranh hơn.
• Tiếp cận tầng lớp trung lưu đang gia tăng: Mức sống ở Johor tăng lên kéo theo kỳ vọng cao hơn về chất lượng và dịch vụ, phù hợp với uy tín của các thương hiệu Singapore.
• Gần Singapore: Tuyến RTS dự kiến khai trương vào năm 2027 sẽ giúp việc đi lại xuyên biên giới nhanh chóng, thuận tiện hơn, thu hút thêm khách Singapore đến mua sắm.

Joshua Koh, Chủ tịch Hội đồng Công nghiệp Nội thất Singapore, nhận định:

Do chi phí thuê mặt bằng cao, các nhà bán lẻ Singapore phải chủ động quản lý danh mục hàng hóa để tối đa hóa lợi nhuận trên tiền thuê. Tại Johor thì khác: giá thuê thấp hơn giúp các nhà bán lẻ có không gian trưng bày lớn hơn nhiều, với nhiều chủng loại sản phẩm hơn và giá thấp hơn đáng kể.

Thách thức: Thiếu lao động, thủ tục hành chính rườm rà và hạ tầng còn thiếu

Dù có nhiều cơ hội, các nhà bán lẻ Singapore vẫn đối mặt với những trở ngại đáng kể tại Johor Bahru. Thách thức cấp bách nhất là thiếu lao động có tay nghề. Nhiều lao động giỏi ở Johor thích làm việc tại Singapore, nơi mức lương cao hơn. Điều này gây ra tình trạng “chảy máu chất xám”, khiến các nhà bán lẻ khó tuyển đủ nhân sự có chuyên môn cho cửa hàng ở JB.

Osamu Matsumoto, Giám đốc vận hành (COO) của công ty mẹ QB House, mô tả tình hình:

Việc này khá khó khăn vì các nhà tạo mẫu tóc tài năng thích sang Singapore làm việc; chúng tôi đã tuyển dụng suốt hai tháng nay. Có một vài ứng viên, nhưng hy vọng với cửa hàng đầu tiên này, nhiều người ở đây sẽ biết đến chúng tôi hơn và nộp đơn.

Để thu hút và giữ chân nhân tài, các công ty đưa ra mức lương cạnh tranh, đôi khi cao hơn mặt bằng địa phương. Tuy nhiên, điều này làm giảm một phần lợi thế chi phí khi hoạt động tại Johor.

Các thách thức khác gồm:

• Thủ tục hành chính rườm rà: Việc xin giấy phép và phê duyệt có thể chậm trễ, phức tạp do quy định chồng chéo giữa chính quyền liên bang và bang.
• Hạn ngạch lao động nước ngoài: Malaysia áp đặt giới hạn nghiêm ngặt đối với số lao động nước ngoài trong ngành dịch vụ, khiến các nhà bán lẻ khó lấp đầy những vị trí còn thiếu.
• Bất định về cơ sở hạ tầng: Một số trung tâm thương mại ở Johor Bahru thất bại do lượng khách thấp, khiến các nhà bán lẻ dè dặt khi đầu tư vào những địa điểm có thể không thu hút đủ khách. Các trung tâm được quản lý tốt như Mid Valley Southkey và JB City Square được ưu tiên, nhưng cạnh tranh mặt bằng rất gay gắt.

Ernie Koh thuộc SRA lưu ý:

Có những trung tâm thương mại được quản lý tốt và cũng có những nơi quản lý chưa tốt. Chúng ta cần cân nhắc kỹ, không nên chỉ chọn theo giá.

Vai trò của SEZ: Ưu đãi, hạ tầng và khoảng trống chính sách

JS-SEZ tạo khuôn khổ cho hợp tác xuyên biên giới, nhưng nhiều nhà bán lẻ cho rằng các ưu đãi hiện nay thiên về sản xuất, công nghệ và các khoản đầu tư quy mô lớn. Mức chi tiêu vốn tối thiểu để đủ điều kiện hưởng một số ưu đãi thuế (500 triệu RM) nằm ngoài khả năng của phần lớn nhà bán lẻ vừa và nhỏ.

Các lãnh đạo ngành kêu gọi:

• Hạ ngưỡng áp dụng ưu đãi cho lĩnh vực bán lẻ và dịch vụ
• Cấp các khoản tài trợ đặc biệt hoặc kinh phí tư vấn để hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ chuyển đổi
• Đơn giản hóa quy trình cấp phép và phê duyệt, bảo đảm minh bạch
• Nâng cấp cơ sở hạ tầng, bao gồm nguồn điện, nước và kết nối số ổn định

Mô hình “xây dựng song song với đầu tư” được áp dụng cho hạ tầng SEZ cũng gây lo ngại: cơ sở vật chất chỉ được phát triển cùng lúc với các khoản đầu tư đã xác nhận, thay vì xây dựng trước. Cách làm này giảm nguy cơ xây dựng dư thừa, nhưng có thể gây chậm trễ và bất định cho doanh nghiệp phải chờ các dịch vụ thiết yếu hoàn thiện.

Teh Kee Sin, cố vấn Hiệp hội Doanh nghiệp vừa và nhỏ Nam Johor, nêu bật thế tiến thoái lưỡng nan:

Liệu nhà đầu tư nước ngoài có đến nếu họ thấy không có gì bảo đảm về những hạ tầng cơ bản như Wi-Fi hay điện? Đây đều là tiện ích thiết yếu và nhà đầu tư chỉ tham gia khi được bảo đảm rằng chúng đã sẵn sàng.

Kết nối: Tuyến RTS và hơn thế nữa

Tuyến đường sắt vận chuyển nhanh Johor Bahru-Singapore (RTS) sắp tới được xem là bước ngoặt lớn. Dự kiến đi vào hoạt động năm 2027, RTS sẽ kết nối ga Woodlands North của Singapore với ga Bukit Chagar của Johor, với khả năng vận chuyển 10.000 hành khách mỗi giờ theo mỗi chiều. Tuyến này được kỳ vọng giảm ùn tắc tại Causeway, rút ngắn thời gian di chuyển xuống còn 20 phút và khiến việc mua sắm, đi lại xuyên biên giới hấp dẫn hơn.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rằng chỉ riêng RTS sẽ không giải quyết được mọi vấn đề kết nối. Giao thông nội vùng tại Johor Bahru vẫn chưa phát triển đầy đủ; nhiều ý kiến kêu gọi xây dựng thêm hạ tầng như đường sắt nhẹ, cải thiện mạng lưới xe buýt, thậm chí mở thêm tuyến phà hoặc cáp treo để phân tán dòng người đi lại và hỗ trợ SEZ phát triển.

Chuyên gia quy hoạch đô thị và giao thông Goh Bok Yen nhận định:

Hệ thống giao thông từ nơi họ xuống [ở Johor Bahru] đến điểm đến cuối cùng [ở sâu trong đất liền hơn] là vấn đề chúng ta chưa giải quyết.

Các nỗ lực đang được triển khai nhằm cải thiện thủ tục hải quan và xuất nhập cảnh, bao gồm áp dụng thông quan bằng mã QR và các làn ưu tiên cho doanh nghiệp, nhưng sẽ cần thời gian để thực hiện đầy đủ.

Cạnh tranh và bối cảnh kinh tế rộng hơn

JS-SEZ không phải khu kinh tế đặc biệt duy nhất trong khu vực. Malaysia, Indonesia và Thái Lan đều đang phát triển các sáng kiến tương tự để thu hút đầu tư nước ngoài. Điều này làm tăng áp lực buộc Johor và Singapore phải tạo khác biệt cho SEZ bằng cơ sở hạ tầng vượt trội, quản trị hiệu quả và lợi ích hấp dẫn đối với doanh nghiệp.

Việc thu hút các thương hiệu quốc tế đồng thời hỗ trợ nhà bán lẻ địa phương cũng đòi hỏi sự cân bằng tinh tế. Một số người lo ngại làn sóng nhà bán lẻ nước ngoài có thể đẩy giá thuê lên cao và lấn át các doanh nghiệp nhỏ trong nước, làm suy yếu sự đa dạng và sức chống chịu của hệ sinh thái bán lẻ.

Teh Kee Sin cảnh báo:

Có lo ngại rằng nếu quá nhiều thương hiệu quốc tế đổ vào, giá thuê mặt bằng cửa hàng sẽ tăng và nhiều nhà bán lẻ địa phương không còn đủ khả năng thuê. Các doanh nghiệp nhỏ trong nước cũng đóng vai trò quan trọng trong hệ sinh thái.

Dù vậy, phần lớn lãnh đạo ngành vẫn lạc quan rằng kinh tế tăng trưởng sẽ tạo cơ hội cho cả nhà bán lẻ trong nước lẫn nước ngoài, với điều kiện chính sách đáp ứng được nhu cầu và có tính bao trùm.

Tóm tắt

• Các nhà bán lẻ Singapore mở rộng sang Johor Bahru để tránh chi phí cao và tiếp cận thị trường lớn hơn, đa dạng hơn.
• Khu kinh tế đặc biệt Johor-Singapore (JS-SEZ) đưa ra các ưu đãi, cải thiện kết nối và tạo khuôn khổ hợp tác xuyên biên giới, nhưng lợi ích hiện nay chủ yếu dành cho các ngành công nghệ cao và quy mô lớn.
• Những thách thức chính gồm thiếu lao động, thủ tục hành chính rườm rà, khoảng trống hạ tầng và nguy cơ đầu tư vào các trung tâm thương mại hoạt động kém hiệu quả.
• Tuyến RTS sắp tới và thủ tục hải quan được cải thiện được kỳ vọng thúc đẩy hoạt động bán lẻ xuyên biên giới, nhưng giao thông nội vùng và cơ sở hạ tầng tại Johor cần tiếp tục phát triển.
• Các lãnh đạo ngành kêu gọi ưu đãi bao trùm hơn, quy trình đơn giản hơn và chính sách cân bằng để cả nhà bán lẻ quốc tế lẫn địa phương đều có thể phát triển trong kỷ nguyên SEZ.
• Thành công của các nhà bán lẻ Singapore tại Johor Bahru sẽ phụ thuộc vào khả năng thích ứng với điều kiện địa phương, thu hút và giữ chân nhân tài, cũng như ứng phó với bối cảnh kinh tế biến đổi nhanh chóng.