Chủ tịch LH cảnh báo giá nhà có thể giảm mạnh khi các nghị sĩ chất vấn việc chậm cung ứng nhà ở và nợ gia tăng

Dự báo giá nhà giữa lúc khoảng cách cung ứng ngày càng lớn

Ngày 12 tháng 10 năm 2026, nhà phát triển nhà ở công chính chủ lực của Hàn Quốc đối mặt với thách thức lớn tại Quốc hội: giải thích vì sao mới có 13.293 căn nhà được ghi nhận đã khởi công, so với mục tiêu hằng năm là 51.783 căn, trong khi chủ tịch cơ quan này kêu gọi siết chặt cho vay thế chấp và dự báo giá nhà có thể giảm mạnh.

Lee Sung-hoon, Chủ tịch Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH), bảo vệ nhận định của mình trước Ủy ban Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông của Quốc hội. Theo số liệu của Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc được dẫn trong cuộc tranh luận, giá bán căn hộ tại Seoul đã tăng liên tục 87 tuần, khiến những người mua nhà tiềm năng lo ngại không đủ khả năng mua nhà.

Lee lập luận rằng nguồn cung tăng và lãi suất cao có thể đảo ngược áp lực đó. Ông cũng nói các hộ gia đình sẽ bắt đầu cảm nhận tác động từ nguồn cung của LH vào năm 2028, mốc thời gian cho thấy lời trấn an người mua hiện nay cách xa thời điểm họ thực sự có thể sử dụng nhà ở được bàn giao.

Phiên điều trần không chỉ xoay quanh dự báo giá nhà. Các nghị sĩ thuộc cả đảng Dân chủ cầm quyền lẫn đảng Quyền lực Quốc dân đối lập chất vấn về chậm trễ xây dựng, ý nghĩa của số liệu khởi công được báo cáo, tái cơ cấu tổ chức, nợ gia tăng và một dự án phát triển công nghiệp ước tính tiêu tốn 9 nghìn tỷ won.

Một số số liệu phản ánh các chương trình khác nhau, chứ không phải một tổng nguồn cung duy nhất. Mục tiêu 51.783 căn áp dụng cho nhà ở công chính dựa trên xây dựng. Riêng Lee nêu kế hoạch khởi công 96.000 căn trên toàn quốc, trong đó có 86.000 căn tại vùng thủ đô Seoul. Một con số khác được đề cập là mục tiêu cung ứng 115.000 căn của chính phủ. Mối liên hệ giữa các tổng số rộng hơn này chưa được giải thích đầy đủ tại phiên điều trần.

Lee nói gì về khoản vay thế chấp

Tranh cãi bắt đầu từ cuộc họp báo ngày 30 tháng 9 tại địa điểm xây dựng khu công nghiệp quốc gia bán dẫn hệ thống tiên tiến ở Yongin, tỉnh Gyeonggi. Lee đề xuất thảo luận việc tiếp tục giảm mức trần khoản vay thế chấp 600 triệu won đối với nhà có giá từ 1,5 tỷ won trở xuống.

Ông cũng đặt câu hỏi liệu việc cho phép người mua căn nhà đầu tiên vay tối đa 70% giá trị bất động sản có khuyến khích cạnh tranh mua nhà hay không. Tỷ lệ này là tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản, hay LTV. Tỷ lệ này đo khoản vay thế chấp so với giá trị bất động sản, nhưng một mức trần tiền riêng biệt vẫn có thể giới hạn số tiền người mua được vay.

Các mức vay được đề cập là 600 triệu won đối với nhà trị giá tối đa 1,5 tỷ won, 400 triệu won đối với nhà có giá trên 1,5 tỷ won và tối đa 2,5 tỷ won, và 200 triệu won đối với nhà có giá trên 2,5 tỷ won tại các khu vực bị quản lý. Bình luận của Lee là đề xuất để thảo luận, không phải thông báo về quy định cho vay mới.

Tại phiên kiểm toán, Lee nói ông vẫn giữ quan điểm cá nhân nhưng xin lỗi vì đã bàn về quy định tài chính ngoài phạm vi trách nhiệm của LH. Ông nhấn mạnh quan điểm của mình khác với chính sách của chính phủ.

Lee, người đứng đầu cơ quan xây dựng và quản lý nhà ở công chứ không đặt ra quy định cho vay thế chấp, giải thích sự khác biệt đó:

Đây không phải là lập trường chính sách của chính phủ mà là quan điểm cá nhân của tôi.

Các nghị sĩ chất vấn lời khuyên chờ đợi

Kim Eun-hye thuộc đảng Quyền lực Quốc dân chất vấn Lee về việc người trẻ và các cặp vợ chồng mới cưới có thể mua nhà thế nào nếu khả năng vay vốn bị hạn chế. Eom Tae-young, cũng thuộc đảng Quyền lực Quốc dân, đặt câu hỏi liệu các hộ gia đình bình thường có thể mua nhà bằng tiền mặt hay không, đồng thời cảnh báo không nên viện dẫn nguồn cung chậm trễ để biện minh cho việc hạn chế cho vay.

Chung Il-young thuộc đảng Dân chủ nói việc kiềm chế nhu cầu không phải vai trò của chủ tịch LH. Nghị sĩ cùng đảng Bok Ki-wang lưu ý Lee từng giữ chức thư ký tổng thống phụ trách đất đai và giao thông, nhưng hiện đứng đầu LH. Vì vậy, bình luận của ông có thể bị hiểu nhầm là quyết định chính sách.

Lee đáp lại bằng cách liên hệ lời khuyên của mình với dự đoán giá sẽ giảm. Ông nói đợt giảm sau khi giá đạt đỉnh năm 2021, mà ông cho là do lãi suất cao, có thể lặp lại.

Giải thích vì sao người mua có thể không cần vội vàng, Lee nói với ủy ban:

Nếu thị trường ổn định, việc không mua nhà ngay lúc này sẽ không khiến bạn chịu thiệt.

Lời trấn an đó dựa trên dự báo chứ không phải kết quả đã được xác lập. Lee không đưa ra thời điểm hay con số cụ thể cho đợt giảm giá. Ông nói không biết khi nào giá sẽ đảo chiều, dù cho rằng việc này chỉ còn là vấn đề thời gian. Khi được hỏi liệu có từ chức nếu không kiểm soát được giá hay không, ông đồng ý.

Có thể đạt mục tiêu xây dựng còn lại không?

Nghị sĩ Jeong Hee-yong thuộc đảng Quyền lực Quốc dân cho biết đến ngày 2 tháng 10, LH ghi nhận 13.293 căn đã khởi công, tương đương 25,7% mục tiêu hằng năm 51.783 căn. Như vậy, để đạt mục tiêu trước cuối năm, cần thêm 38.490 căn, gần gấp ba số đã ghi nhận.

Lee khẳng định mục tiêu vẫn có thể đạt được. Ông cho biết nhiều dự án đang ở giai đoạn Cơ quan Mua sắm Công chọn nhà thầu và có thể khởi công sau khi hoàn tất lựa chọn. Các dự án có đối tác tư nhân phần lớn cũng đã chọn nhà thầu ưu tiên, nên khối lượng đáng kể có thể khởi công trong tháng 11 hoặc tháng 12.

Khác biệt giữa lời giải thích đó và mối lo của các nghị sĩ nằm ở thực tế: các dự án sắp được trao hợp đồng có thể giúp củng cố dự báo cả năm, nhưng chưa chắc đã trở thành công trường đang hoạt động.

Lee thừa nhận việc dồn khởi công vào cuối năm là một vấn đề và cho biết sẽ cân nhắc cách phân bổ đều hơn, trong đó có thảo luận với Quốc hội.

Một chương trình thuê mua riêng cũng đang chậm tiến độ. Nghị sĩ Kim Nam-geun thuộc đảng Dân chủ cho biết đến tháng 8, chương trình mới đạt 13% mục tiêu 18.000 căn trong năm. Ông cảnh báo LH sẽ gánh phần đáng kể trong mục tiêu nhà ở công 1,19 triệu căn đến năm 2030, nên tiến độ bàn giao yếu vẫn đáng lo ngại ngay cả khi hoạt động tăng mạnh cuối năm giúp cải thiện kết quả hằng năm.

Phê duyệt và hồ sơ đăng ký đã chậm trễ

Tồn đọng không chỉ giới hạn ở mục tiêu năm nay. Jeong cho biết tính đến tháng 8, trên toàn quốc có 209.270 căn đã được phê duyệt quy hoạch dự án nhưng chưa khởi công. Trong số đó, 23.802 căn được phê duyệt trước năm 2022, chiếm khoảng 11,4% lượng tồn đọng.

Phê duyệt là một cột mốc hành chính, không phải nhà đã hoàn thiện. Cần tiếp tục chọn nhà thầu, chuẩn bị mặt bằng và xây dựng trước khi các hộ gia đình có thể chuyển vào. Vì vậy, một danh mục lớn các dự án đã được phê duyệt không đồng nghĩa nhà ở sẽ sớm được bàn giao.

Jeong cũng cho biết giai đoạn đăng ký chính bị chậm tại 70 trong số 99 khu nhà ở công ở vùng thủ đô, tương đương khoảng 70,7%. Thời gian chậm trung bình là 12,8 tháng.

Những chậm trễ này ảnh hưởng đến các hộ gia đình đã dựa vào lịch trình được công bố trong các đợt đăng ký sơ bộ. Lee thừa nhận LH chưa luôn chủ động giải quyết khiếu nại và cho biết nhân viên đã được chỉ đạo xử lý nhanh hơn. Ông cũng hứa sẽ đẩy nhanh các dự án được phê duyệt trong năm 2022 và 2023 nhưng bị chậm tiến độ.

Thế nào được tính là khởi công xây dựng?

Kim Jung-jae thuộc đảng Quyền lực Quốc dân chất vấn cách LH tính dự án là đã khởi công ngay khi hồ sơ bắt đầu thi công được tiếp nhận, kể cả trước khi công việc thực tế bắt đầu. Bà cáo buộc cơ quan này thổi phồng kết quả và đặt câu hỏi về việc LH sử dụng riêng thuật ngữ khởi công xây dựng thực tế.

Lee bác bỏ cáo buộc, nói rằng cách báo cáo này đã được áp dụng từ lâu. Tuy vậy, ông thừa nhận thuật ngữ gây nhầm lẫn và hứa sẽ thay đổi. Điều đó để lại một khác biệt quan trọng cho độc giả: khởi công về mặt hành chính và việc công nhân bắt đầu xây dựng không nhất thiết là cùng một sự kiện.

Số liệu nhà thuê mua mới xây tại vùng thủ đô Seoul cho thấy rõ vấn đề. Tính đến cuối tháng 9, số căn được ghi nhận khởi công là 11.277 trên mục tiêu 40.085 căn, tương đương 28,1%. Đây là số liệu của một chương trình khác và không nên cộng vào con số 13.293 căn nhà ở công chính dựa trên xây dựng nếu chưa kiểm tra khả năng trùng lặp.

Trong quý IV, LH dự kiến khởi công khoảng 29.000 căn thuộc chương trình đó, trong đó khoảng 21.000 căn, tương đương 72%, được triển khai theo thủ tục khởi công rút gọn. Thủ tục này cho phép việc xác minh chi phí xây dựng và điều chỉnh thỏa thuận mua lại được thực hiện sau khi nộp hồ sơ khởi công.

Các nghị sĩ cảnh báo khoảng cách giữa lúc nhận giấy chứng nhận khởi công và lúc công việc thực tế bắt đầu có thể kéo dài sáu tháng. Vì vậy, đạt mục tiêu giấy tờ vào cuối tháng 12 không nhất thiết chứng minh khối lượng xây dựng thực tế tương đương tại công trường.

Dự báo nợ khác nhau nhưng cùng chỉ một hướng

Số liệu được cho là của hệ thống công bố thông tin các cơ quan công ALIO cho thấy nợ của LH vào cuối năm trước là 173,6567 nghìn tỷ won, với tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu 230,79%. Tỷ lệ này có nghĩa là nợ phải trả cao gấp khoảng 2,31 lần vốn chủ sở hữu. Bản thân con số đó không đồng nghĩa với tuyên bố rằng một cơ quan không thể thực hiện nghĩa vụ của mình.

Nghị sĩ Yoo Sang-bum thuộc đảng Quyền lực Quốc dân dẫn số nợ khoảng 197 nghìn tỷ won trong năm nay và dự báo tăng lên 372 nghìn tỷ won vào năm 2030. Một nghị sĩ khác, Shin Sung-bum, dẫn dự báo 373 nghìn tỷ won vào năm 2030. Hai số liệu chênh nhau 1 nghìn tỷ won và không có lời giải thích nào về chênh lệch này.

Theo số liệu của Yoo, mức tăng dự kiến là 175 nghìn tỷ won, tương đương khoảng 88,8%. Yoo cũng đặt câu hỏi LH có thể cung ứng 940.000 căn nhà cho thuê thế nào khi tỷ lệ thanh toán lãi của cơ quan này ở mức âm. Tỷ lệ này so sánh thu nhập với chi phí lãi vay; kết quả âm cho thấy chỉ tiêu thu nhập được sử dụng không đủ trang trải tiền lãi. Việc ông gọi LH là công ty xác sống là đánh giá chính trị, không phải kết luận chính thức về tình trạng mất khả năng thanh toán.

Lee quy áp lực tài chính cho khoản bồi thường liên quan đến các đô thị mới thế hệ thứ ba, khối lượng xây dựng tập trung và chi phí xây dựng tăng gần 50%. Ông cho biết LH và Bộ Đất đai đang tìm kiếm hỗ trợ ngân sách vì nợ tăng nhanh hơn khả năng thu hồi chi phí của cơ quan này.

Tái cơ cấu, nhân sự và tiền thuê làm phức tạp tiến độ bàn giao

Các nghị sĩ chất vấn liệu việc tách một phần LH và chuyển sang trực tiếp phát triển đất công có làm suy yếu năng lực cung ứng nhà ở hay không. Yoo cảnh báo thay đổi này có thể phá vỡ cơ chế trong đó nguồn thu từ bán đất giúp bù đắp khoản lỗ của nhà ở cho thuê.

Nghị sĩ Kang Deuk-gu thuộc đảng Dân chủ nêu nguy cơ một công ty tài sản tách riêng có thể phải gánh các khoản lỗ và nợ từ nhà ở cho thuê. Nghị sĩ Jeong Dong-man thuộc đảng Quyền lực Quốc dân cũng đề cập tình trạng thiếu nhân sự và nguy cơ công đoàn tổng đình công. Lee cho biết LH đang chuẩn bị ý kiến về phương án tách bộ phận, đồng thời rà soát cơ cấu tổ chức và nhân sự cần thiết.

Yeom Tae-young thuộc đảng Dân chủ kêu gọi tuyển dụng đáng kể khi khối lượng công việc tăng. Lee đồng ý rằng cả quy mô dự án lẫn phạm vi công việc đều đã mở rộng, đồng thời cho biết các cuộc thảo luận với cơ quan chính phủ bao gồm việc tuyển dụng và tiền lương nhân viên.

Kim Young-kook, người đứng đầu bộ phận chính sách nhà ở và đất đai của Bộ Đất đai, cho biết biên chế thường xuyên đã tăng khoảng 400 người kể từ năm 2024 và nhân viên được điều chuyển sang các dự án trọng tâm. Tuy nhiên, ông thừa nhận cần thêm nhân sự và cho biết sẽ thảo luận việc tuyển thêm nhân viên chính thức lẫn tạm thời.

Kim cũng cho biết bộ đang đàm phán với các cơ quan tài chính để tăng mức hỗ trợ nhà ở cho thuê. Lee lập luận rằng phần lớn kế hoạch mở rộng nhà cho thuê trong tương lai sẽ áp dụng mức thuê gần với giá thị trường, qua đó cải thiện tình hình tài chính của LH. Câu trả lời này đề cập đến khả năng thu hồi tài chính, nhưng không xác định nhà ở đó sẽ phù hợp túi tiền đến đâu với các hộ gia đình có thu nhập hạn chế.

Dự án công nghiệp cấp tốc làm dấy lên tranh luận chi phí

Tiến độ chậm của nhà ở LH được đem ra so sánh với nhịp độ của khu công nghiệp quốc gia bán dẫn Honam dự kiến xây dựng trên khu đất sân bay quân sự Gwangju cũ. Nghị sĩ Kang Dae-sik thuộc đảng Quyền lực Quốc dân chất vấn vì sao dự án này triển khai nhanh hơn các dự án công nghiệp quốc gia khác.

Khu đất được chọn làm ứng viên vào ngày 29 tháng 7, LH được đề nghị tham gia vào ngày hôm sau và dịch vụ thiết kế được đặt hàng ngày 3 tháng 8. Thời gian lựa chọn nhà thầu thiết kế được rút từ 107 ngày thường lệ xuống còn 58 ngày.

Trong số 30 khu công nghiệp quốc gia mà Bộ Đất đai đề nghị LH tham gia, 10 khu vẫn đang được đánh giá điều kiện phát triển. Trong số sáu dự án được chọn làm ứng viên năm 2023 và đã bước vào giai đoạn dịch vụ thiết kế, tất cả trừ khu công nghiệp bán dẫn Yongin đều mất hơn một năm từ lúc đề nghị tham gia đến khi đặt hàng.

Văn phòng của Kang ước tính tổng chi phí khoảng 9 nghìn tỷ won: 5 nghìn tỷ won để mua lại khu sân bay cũ và 4 nghìn tỷ won cho phát triển. Giả định 70% trong tổng diện tích khoảng 2,5 triệu pyeong được đem bán, chi phí ước tính là 5,14 triệu won mỗi pyeong. Một pyeong tương đương khoảng 3,3 mét vuông.

Mức ước tính này cao gấp khoảng 2,1 lần giá đất công nghiệp 2,41 triệu won tại Khu tiên tiến số 3 của Gwangju năm 2024 và gấp 6,7 lần mức 770.000 won tại khu công nghiệp quốc gia Bitgreen năm 2020. Những so sánh này liên quan đến các địa điểm và năm bán khác nhau, không phải những bất động sản giống hệt nhau.

Ai sẽ gánh chi phí phát triển khu công nghiệp?

Văn phòng của Kang ước tính nếu bán 1,575 triệu pyeong đất công nghiệp theo kế hoạch với giá 4 triệu won mỗi pyeong, phần chênh lệch đơn giản so với chi phí phát triển đơn vị ước tính sẽ vào khoảng 1,7955 nghìn tỷ won. Nếu bán với giá 3 triệu won, mức chênh lệch sẽ tăng lên khoảng 3,3705 nghìn tỷ won. Đây là các phép tính theo kịch bản, không phải khoản lỗ dự án đã được xác nhận.

Văn phòng này cũng đặt câu hỏi về giá mua lại ước tính 5 nghìn tỷ won, so với mức định giá khoảng 4 nghìn tỷ won trước khi phát triển. Thỏa thuận di dời sân bay quân sự bao gồm việc xây dựng và bàn giao một sân bay thay thế cho nhà nước để đổi lấy khu đất cũ. Vì vậy, cách phân bổ chi phí mua lại và phát triển có thể ảnh hưởng đến cả giá đất công nghiệp lẫn tài chính công.

LH cho biết dự định đẩy nhanh dự án để hỗ trợ năng lực cạnh tranh của ngành bán dẫn, đồng thời tiến hành song song các thủ tục khi có thể. Bộ Đất đai nói việc lựa chọn địa điểm có tính đến vị trí, chiến lược công nghiệp và nhu cầu của doanh nghiệp. Chưa có giá bán cuối cùng cho đất công nghiệp hay phương án huy động vốn được thống nhất.

Các thủ tục song song cũng là một phần trong kế hoạch nhà ở của Lee. Tại Seoripul và Taereung, LH dự định tiến hành đồng thời cấp phép, bồi thường, phá dỡ và chuẩn bị mặt bằng để đưa thời điểm khởi công lên sớm hơn hơn một năm. Từ năm 2027, cơ quan này lên kế hoạch mở rộng các dự án đô thị thông qua cải tạo nhà cho thuê cũ và sử dụng đất bỏ trống.

Chất lượng, tài sản cá nhân và các mốc tiếp theo

Chất lượng nhà ở cũng là một mối lo. Moon Jong-bok thuộc đảng Dân chủ dẫn ra hàng nghìn yêu cầu sửa chữa tại các khu nhà ở Newlywed Hope Town và chất vấn về biện pháp xử phạt nhà thầu. Lee hứa sẽ siết chặt việc quản lý chất lượng và lỗi công trình. Mo Gyeong-jong kêu gọi có biện pháp giải quyết kiện tụng và thu hồi nợ theo các thỏa thuận mua lại gắn với chi phí xây dựng; Lee cho biết đang xem xét phương án xử lý.

Lee cũng hứa xây thêm căn hộ cho thuê rộng hơn, tăng số địa điểm gần ga tàu điện ngầm, đồng thời sử dụng vật liệu hoàn thiện và thiết kế tương đương giữa căn hộ cho thuê và căn hộ bán. Những kế hoạch này cần được đánh giá cùng với khiếu nại về các khu nhà hiện có, thay vì coi là những cải thiện đã hoàn tất.

Những câu hỏi về bất động sản của chính Lee càng làm gia tăng sức ép trong tranh cãi về khoản vay thế chấp. Ông cho biết căn hộ ở Dogok đã được bán vào đầu tháng 6 và hợp đồng bán căn hộ ở Sejong được ký vào tháng 5. LH giải thích việc sang tên căn hộ ở Sejong dự kiến hoàn tất vào cuối tháng 10 vì hợp đồng thuê của người thuê chưa hết hạn.

Lee nói ông mua căn hộ ở Sejong với giá khoảng 800 triệu won mà không vay tiền, rồi đồng ý bán với giá nhỉnh hơn 1,4 tỷ won. Kim Mi-ae đối chiếu trải nghiệm đó với những người mua cần có 900 triệu won tiền mặt để mua căn nhà 1,5 tỷ won trong điều kiện mức cho vay bị giới hạn ở 600 triệu won.

Các mốc trước mắt tập trung vào cuối năm, trong khi mốc Lee nêu để các hộ gia đình cảm nhận nguồn cung mới là năm 2028:

• Cuối tháng 10 năm 2026: dự kiến hoàn tất thủ tục sang tên căn hộ ở Sejong.
• Tháng 11 và tháng 12 năm 2026: đợt khởi công tăng mạnh mà Lee cho biết sẽ hỗ trợ LH đạt mục tiêu hằng năm.
• Cuối năm 2026: đánh giá số căn khởi công trong năm, bao gồm phân biệt giữa hồ sơ hành chính và hoạt động xây dựng thực tế.
• Từ năm 2027: dự kiến mở rộng khởi công các dự án đô thị.
• Năm 2028: mốc Lee nêu khi các hộ gia đình bắt đầu cảm nhận nguồn cung tăng.
• Năm 2030: thời hạn của mục tiêu nhà ở công và các dự báo nợ tăng mạnh.

Điểm chính

• Lee gọi việc siết giới hạn vay thế chấp là quan điểm cá nhân, không phải chính sách của chính phủ, và xin lỗi vì phát biểu ngoài phạm vi trách nhiệm của LH.
• Số căn nhà ở công dựa trên xây dựng được ghi nhận khởi công đạt 25,7% mục tiêu hằng năm tính đến ngày 2 tháng 10.
• Lee dự đoán hoạt động sẽ tăng đáng kể trong tháng 11 và tháng 12, nhưng hồ sơ khởi công có thể được nộp trước khi công việc thực tế bắt đầu.
• Các nghị sĩ dẫn dự báo nợ năm 2030 là 372 nghìn tỷ và 373 nghìn tỷ won.
• LH đang tìm thêm vốn và nhân sự, đồng thời chịu sự giám sát về tái cơ cấu, chất lượng và chi phí phát triển công nghiệp.
• Không có thời điểm hay mức giảm cụ thể nào được đưa ra cho dự báo giá nhà đi xuống. Lee xác định năm 2028 là thời điểm các hộ gia đình cảm nhận nguồn cung bổ sung.