Singapore thông qua quy định nghiêm ngặt hơn về rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản, áp phạt cho từng vi phạm

Mỗi vi phạm sẽ bị tính riêng theo quy định bất động sản nghiêm ngặt hơn

Quốc hội Singapore hôm thứ Ba, ngày 8 tháng 4 năm 2025, đã thông qua luật nhằm tăng cường các hình phạt tài chính đối với các công ty môi giới bất động sản và nhân viên kinh doanh vi phạm quy định về rửa tiền và tài trợ khủng bố. Thay đổi này chuyển căn cứ tính mức phạt tối đa từ từng vụ việc sang từng hành vi vi phạm, khiến số lần vi phạm trở thành yếu tố cần tính đến khi xác định chế tài tài chính.

Dự luật Phòng chống rửa tiền và các vấn đề khác (Công ty môi giới bất động sản và chủ đầu tư) cũng yêu cầu các công ty môi giới và nhân viên kinh doanh thẩm định các bên đối tác không có đại diện, mở rộng phạm vi kiểm tra ngoài nhóm khách hàng của họ. Điều đó có nghĩa là trách nhiệm của nhân viên môi giới không còn chỉ giới hạn ở người thuê họ khi bên còn lại trong giao dịch không có đại diện.

Bộ trưởng thứ hai phụ trách Phát triển Quốc gia Indranee Rajah nói với Quốc hội rằng mức phạt tài chính tối đa hiện hành, 200.000 SGD đối với công ty môi giới và 100.000 SGD đối với nhân viên kinh doanh cho mỗi vụ việc, có thể chưa đủ sức răn đe hành vi sai trái. Lợi ích tài chính tiềm tàng từ việc hỗ trợ các giao dịch bất hợp pháp có thể cao hơn nhiều so với những giới hạn này.

Theo các biện pháp mới, công ty môi giới và nhân viên kinh doanh có thể bị phạt tài chính lên tới 5.000 SGD cho mỗi hành vi vi phạm theo cơ chế cảnh cáo của Hội đồng Cơ quan Môi giới Bất động sản. Những vi phạm nghiêm trọng hơn có thể được chuyển lên hội đồng kỷ luật độc lập. Các thay đổi áp dụng với hành vi vi phạm luật pháp và các quy tắc thực hành, đạo đức và ứng xử liên quan đến rửa tiền hoặc tài trợ khủng bố.

Luật này phát triển từ các nghĩa vụ áp dụng cho nhân viên môi giới bất động sản từ năm 2021 và được mở rộng sang các chủ đầu tư thông qua những sửa đổi lập pháp năm 2023. Mục tiêu cốt lõi là khiến các nghĩa vụ đó khó bị phớt lờ hơn, vừa bằng cách mở rộng nhóm đối tượng phải được kiểm tra, vừa bằng cách thay đổi cách tính tiền phạt.

Vì sao cách tính tiền phạt quan trọng

Mức trần tiền phạt áp dụng cho một vụ việc giới hạn chế tài tài chính đối với vụ việc đó, ngay cả khi vụ việc bao gồm nhiều vi phạm. Mức trần áp dụng cho từng hành vi vi phạm cho phép mỗi vi phạm phải chịu một khoản phạt riêng. Mức phạt cuối cùng vẫn tùy thuộc vào kết quả xác minh và quy trình thực thi áp dụng.

Sự khác biệt này quan trọng vì một giao dịch bất động sản bao gồm nhiều trách nhiệm, như xác minh danh tính, đánh giá rủi ro và lưu trữ hồ sơ. Một vụ việc có sai phạm ở nhiều khâu khác với vụ chỉ có một thiếu sót. Thay đổi đơn vị dùng để tính tiền phạt giúp chế tài phản ánh rõ hơn sự khác biệt đó.

Mức 5.000 SGD áp dụng cho cơ chế cảnh cáo, không phải mức trần thay thế cho mọi vụ việc kỷ luật nghiêm trọng. Tường thuật về những thay đổi được Quốc hội thông qua không nêu mức phạt tài chính tối đa mới mà hội đồng kỷ luật có thể áp dụng. Vì vậy, sẽ không chính xác nếu coi 5.000 SGD là mức cao nhất mà một công ty môi giới hoặc nhân viên kinh doanh có thể phải chịu theo khuôn khổ được tăng cường.

Bài viết hướng dẫn ngành của CEA về công tác phòng chống rửa tiền trong ngành, đăng ngày 20 tháng 8 năm 2023, mô tả khuôn khổ trước đây cho phép áp dụng mức phạt kỷ luật tài chính lên tới 200.000 SGD mỗi vụ đối với công ty môi giới và 100.000 SGD mỗi vụ đối với nhân viên kinh doanh. Bài viết cũng liệt kê biện pháp đình chỉ hoặc thu hồi giấy phép của công ty môi giới hay đăng ký hành nghề của nhân viên kinh doanh, cùng các quyền hạn riêng để khiển trách hoặc phạt tài chính lên tới 5.000 SGD.

Những quy định đó cho thấy chế tài tài chính vốn đã là một phần trong khuôn khổ thực thi rộng hơn. Luật tháng 4 thay đổi cách tính số lần vi phạm, chứ không phải lần đầu tiên đưa các chuyên gia bất động sản vào diện giám sát.

Kiểm tra sẽ mở rộng ngoài khách hàng của nhân viên môi giới

Trước đây, các công ty môi giới bất động sản và nhân viên kinh doanh phải thẩm định khách hàng của chính họ. Dự luật mở rộng nghĩa vụ này sang các bên đối tác không có đại diện. Trong giao dịch mua bán mà nhân viên môi giới đại diện cho bên bán còn bên mua không có môi giới, bên mua là ví dụ về đối tượng bổ sung thuộc phạm vi yêu cầu được mở rộng.

Thẩm định khách hàng bao gồm xác định người liên quan, xác minh danh tính và đánh giá nguy cơ giao dịch có thể liên quan đến tiền phạm pháp. Nếu có công ty hoặc pháp nhân khác tham gia, việc kiểm tra cũng bao gồm chủ sở hữu hưởng lợi, tức cá nhân cuối cùng sở hữu hoặc kiểm soát pháp nhân đó.

Indranee cho biết thay đổi này sẽ giúp khuôn khổ quản lý của Singapore phù hợp hơn với các tiêu chuẩn do Lực lượng Đặc nhiệm Tài chính (FATF) đặt ra. FATF thiết lập các tiêu chuẩn quốc tế về chống rửa tiền và tài trợ khủng bố, trong đó có yêu cầu kiểm tra đối với doanh nghiệp và chuyên gia tham gia giao dịch bất động sản.

Thay đổi trên thực tế là mở rộng trách nhiệm của các nhân viên môi giới đã tham gia giao dịch. Ngân hàng, luật sư và chủ đầu tư có thể tự tiến hành kiểm tra, nhưng việc đó không xóa bỏ nghĩa vụ của nhân viên môi giới. Mở rộng việc rà soát sang bên không có đại diện tạo thêm cơ hội phát hiện dấu hiệu đáng ngờ trước khi giao dịch được tiến hành.

Những yêu cầu kiểm tra hiện hành

Trong tuyên bố cấp bộ trưởng tháng 10 năm 2023 trình bày trước Quốc hội ngày 3 tháng 10, Indranee mô tả chi tiết các nghĩa vụ đã áp dụng đối với nhân viên môi giới, công ty môi giới và chủ đầu tư bất động sản. Các nghĩa vụ này bao gồm xác minh khách hàng và chủ sở hữu hưởng lợi, sàng lọc, đánh giá rủi ro và lưu giữ các tài liệu liên quan.

Nếu khách hàng đại diện cho người khác, chuyên gia bất động sản phải yêu cầu giấy tờ ủy quyền cho việc đại diện đó. Nếu bên mua là pháp nhân, việc kiểm tra phải bao gồm hoạt động kinh doanh, cơ cấu sở hữu và kiểm soát, cũng như nơi thành lập pháp nhân. Các yêu cầu này xem xét cả những thông tin nằm ngoài tên xuất hiện trên giấy tờ mua bán.

Mức độ kiểm tra tùy thuộc vào rủi ro được đánh giá. Tuyên bố nêu rằng người có ảnh hưởng chính trị nước ngoài và người đến từ các khu vực pháp lý được FATF xác định có rủi ro cao hơn là những đối tượng cần được giám sát kỹ hơn. Người có ảnh hưởng chính trị là cá nhân được giao đảm nhiệm chức vụ công nổi bật, vị trí có thể khiến họ đối mặt với nguy cơ tham nhũng cao hơn.

Đối với người mua đến từ các quốc gia có nguy cơ rửa tiền cao hơn, tuyên bố cho biết việc kiểm tra cũng phải xác minh thu nhập và nguồn gốc tài sản, tiền. Nguồn gốc tài sản là cách một người tích lũy tài sản; nguồn tiền là nơi khoản tiền dùng cho một giao dịch cụ thể xuất phát.

Hướng dẫn của CEA nêu rõ việc thẩm định khách hàng phải được tiến hành trước khi thiết lập quan hệ kinh doanh hoặc thực hiện giao dịch, và hồ sơ phải được lưu giữ ít nhất năm năm. Các công ty môi giới cũng phải duy trì chính sách, quy trình và biện pháp kiểm soát nội bộ để phòng chống rửa tiền hoặc tài trợ khủng bố.

Chủ đầu tư có thêm trách nhiệm thường xuyên: định kỳ rà soát thông tin người mua để bảo đảm dữ liệu chính xác và cập nhật cho đến khi bất động sản hoàn thành. Đây là những nghĩa vụ hiện hành được nêu trong tuyên bố năm 2023, chứ không phải những nghĩa vụ lần đầu được quy định trong dự luật tháng 4.

Phải báo cáo khi nghi ngờ, không cần chứng minh

Kiểm tra danh tính chỉ là một phần của khuôn khổ này. Chuyên gia bất động sản cũng phải báo cáo giao dịch khi họ biết hoặc có căn cứ hợp lý để nghi ngờ bất động sản có thể liên quan đến hành vi phạm tội. Ngưỡng này không đòi hỏi nhân viên môi giới phải xác lập rằng tội phạm đã xảy ra mới được báo cáo mối lo ngại.

CEA xác định Đạo luật Tịch thu Lợi ích từ Tham nhũng, Buôn bán ma túy và các Tội nghiêm trọng khác năm 1992 là căn cứ pháp lý cho việc báo cáo giao dịch đáng ngờ. Báo cáo được gửi tới Văn phòng Báo cáo Giao dịch Đáng ngờ thuộc Cục Điều tra Thương mại, Lực lượng Cảnh sát Singapore.

Phát biểu với tư cách Bộ trưởng thứ hai phụ trách Tài chính và Phát triển Quốc gia vào tháng 10 năm 2023, Indranee giải thích rằng nghĩa vụ này không chỉ áp dụng cho những chuyên gia trực tiếp xử lý việc mua bán. Tuyên bố của bà nêu:

Bất kỳ người nào biết hoặc có căn cứ hợp lý để nghi ngờ rằng bất kỳ tài sản nào là tiền thu được từ hành vi phạm tội hoặc có liên quan đến hành vi phạm tội đều phải nộp báo cáo giao dịch đáng ngờ cho Cảnh sát.

Bà cho biết quy định này bao gồm cả chủ nhà có căn cứ hợp lý để nghi ngờ người thuê nhà, và việc không báo cáo sớm nhất có thể trong điều kiện hợp lý là hành vi phạm tội. Vì vậy, báo cáo giao dịch đáng ngờ là thông tin cảnh báo để cơ quan chức năng đánh giá, chứ không phải tuyên bố rằng người liên quan có tội.

Những dấu hiệu đáng ngờ mà CEA nêu gồm mua nhiều bất động sản trong thời gian ngắn, mua mà không đi xem bất động sản và chấp nhận mức giá cao hơn hoặc thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Đây là những dấu hiệu cảnh báo cần được đánh giá, không phải bằng chứng tự động về hành vi rửa tiền.

Tuyên bố cấp bộ trưởng cũng cho biết chủ đầu tư không được nhận tiền mặt cho giao dịch bán bất động sản chưa hoàn tất. Tuyên bố bác bỏ việc dựa vào một ngưỡng số học duy nhất để xác định hoạt động đáng ngờ, giải thích rằng nhiều dấu hiệu khác nhau có thể cho thấy hành vi rửa tiền và cần xem xét giao dịch trong bối cảnh cụ thể.

Vụ việc năm 2023 cho thấy quy mô rủi ro trong lĩnh vực bất động sản

Vụ thực thi trước đây cho thấy cụ thể mức độ rủi ro của lĩnh vực bất động sản. Bài viết tháng 8 năm 2023 của CEA nhắc đến thông báo của cảnh sát ngày 15 tháng 8 về một chiến dịch liên quan đến 105 bất động sản và việc bắt giữ 10 người nước ngoài. Các bất động sản gồm nhà ở, cơ sở thương mại và không gian công nghiệp.

Đến ngày 3 tháng 10 năm 2023, tuyên bố trình Quốc hội của Indranee liệt kê lệnh cấm giao dịch đối với 94 bất động sản nhà ở, 53 bất động sản thương mại và năm bất động sản công nghiệp. Tổng cộng là 152 bất động sản.

Con số 105 vào tháng 8 và tổng số 152 vào tháng 10 phản ánh các cập nhật được đưa ra vào những thời điểm khác nhau và mô tả cuộc điều tra theo những cách khác nhau. Không nên coi đây là hai số liệu đối lập được ghi nhận cùng một thời điểm, hoặc là thước đo số giao dịch chịu ảnh hưởng của luật tháng 4.

Trong số 94 bất động sản nhà ở thuộc cập nhật tháng 10, có 60 căn đã hoàn tất giao dịch mua bán lại và 34 căn chưa hoàn thiện được chủ đầu tư bán trực tiếp. Sự phân chia này đáng chú ý vì cho thấy cả nhân viên môi giới xử lý giao dịch mua bán lại lẫn chủ đầu tư bán căn hộ mới đều nằm trong phạm vi thực thi.

Tám bất động sản nhà ở là nhà đất tại Sentosa Cove. Indranee cho biết không bất động sản nhà đất nào thuộc diện lệnh cấm nằm trên đảo chính Singapore, nơi tiêu chí chấp thuận cho người mua nước ngoài nghiêm ngặt hơn. Bà cũng nói các yêu cầu của Đạo luật Bất động sản Nhà ở đã được đáp ứng.

Sự phân biệt này tách bạch hai vấn đề pháp lý: người mua có được phép sở hữu bất động sản hay không, và số tiền dùng trong giao dịch có hợp pháp hay không. Việc tuân thủ các hạn chế về quyền sở hữu không giải quyết vấn đề thứ hai. Tuyên bố cho biết vào thời điểm đó, các cuộc điều tra đối với những công ty môi giới và nhân viên đã xử lý giao dịch vẫn đang tiếp diễn; tuyên bố không xác lập rằng mọi chuyên gia liên quan đều vi phạm nghĩa vụ.

Quy định đã phát triển như thế nào

Dự luật tháng 4 là bước tiếp theo sau nhiều giai đoạn lập pháp và thực thi riêng biệt. Diễn biến theo thời gian cho thấy các biện pháp mới được xây dựng trên một khuôn khổ đã có, chứ không thay thế khuôn khổ đó:

• 2021: Quy định về phòng chống rửa tiền và tài trợ khủng bố đối với công ty môi giới bất động sản quy định các nghĩa vụ bắt buộc cho nhân viên môi giới.
• 2023: Các sửa đổi đối với Đạo luật Kiểm soát và Cấp phép Chủ đầu tư Nhà ở và Đạo luật Bán Bất động sản Thương mại mở rộng yêu cầu phòng chống rửa tiền sang chủ đầu tư.
• 15 tháng 8 năm 2023: Cảnh sát thông báo chiến dịch liên quan đến 105 bất động sản và 10 vụ bắt giữ.
• 3 tháng 10 năm 2023: Indranee nêu các nghĩa vụ của ngành và thông báo lệnh cấm giao dịch đối với 152 bất động sản.
• 8 tháng 4 năm 2025: Quốc hội thông qua dự luật tăng cường khuôn khổ xử phạt và mở rộng thẩm định sang các bên đối tác không có đại diện.

Diễn biến này cũng phân biệt việc ban hành nghĩa vụ ban đầu với nỗ lực tăng sức răn đe sau đó. Kiểm tra danh tính, lưu giữ hồ sơ và báo cáo giao dịch đáng ngờ đều đã là yêu cầu bắt buộc trước khi Quốc hội thông qua những thay đổi mới nhất.

Việc thực thi và những chi tiết chưa được xác định

CEA giám sát các công ty môi giới và nhân viên kinh doanh bất động sản, còn Cơ quan Tái phát triển Đô thị quản lý các chủ đầu tư. Tuyên bố tháng 10 năm 2023 mô tả hoạt động thanh tra định kỳ của cả hai cơ quan; doanh nghiệp được đánh giá có rủi ro cao hơn sẽ được ưu tiên và thanh tra thường xuyên hơn.

Những đơn vị hoạt động nhiều hơn trong lĩnh vực nhà ở tư nhân, đặc biệt là các dự án đắt tiền, có thể bị đánh giá là rủi ro cao hơn. Các cơ quan quản lý cũng tiến hành thanh tra khi nhận được thông tin từ cơ quan thực thi pháp luật về những vi phạm có thể xảy ra. CEA hỗ trợ tuân thủ thông qua hướng dẫn, danh sách kiểm tra, danh sách dấu hiệu đáng ngờ và hoạt động đào tạo; trong khi đó, URA ban hành thông tư và tổ chức các buổi phổ biến cho chủ đầu tư.

Khuôn khổ này giao các nghĩa vụ bổ trợ cho nhiều bên tham gia giao dịch bất động sản. Luật sư thực hiện thủ tục chuyển nhượng, một số kế toán và tổ chức tài chính liên quan cũng có nghĩa vụ kiểm tra khách hàng và báo cáo hoạt động phạm pháp bị nghi ngờ. Tuyên bố của Indranee cho biết phần lớn giao dịch mua bán bất động sản chịu sự kiểm tra ở nhiều cấp.

Những thay đổi tháng 4 tăng cường hai khía cạnh cụ thể của cơ chế đó: phạm vi kiểm tra của nhân viên môi giới và hệ quả tài chính đối với từng vi phạm riêng biệt. Các thay đổi này không khiến nghĩa vụ của những bên tham gia khác trở nên không cần thiết; việc dự luật được thông qua cũng không đồng nghĩa với việc mọi điều khoản đã bắt đầu có hiệu lực.

Tường thuật về quá trình lập pháp không nêu ngày bắt đầu có hiệu lực, thời hạn triển khai chi tiết hay mức trần xử phạt mới của hội đồng kỷ luật. Tường thuật cũng không nêu kết quả mới nhất của các cuộc điều tra được đề cập vào tháng 10 năm 2023. Cần tách biệt những điểm chưa rõ đó với những gì đã được xác lập: Quốc hội đã thông qua việc mở rộng kiểm tra và một khuôn khổ xử phạt nhằm bảo đảm mỗi hành vi vi phạm đều được tính riêng.

Điểm chính

• Quốc hội thông qua dự luật phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản ngày 8 tháng 4 năm 2025.
• Mức phạt tài chính tối đa sẽ được tính theo từng hành vi vi phạm thay vì theo từng vụ việc.
• Cơ chế cảnh cáo cho phép áp dụng mức phạt lên tới 5.000 SGD cho mỗi hành vi vi phạm; các vụ nghiêm trọng hơn sẽ được chuyển sang quy trình kỷ luật.
• Các công ty môi giới và nhân viên kinh doanh phải mở rộng thẩm định sang các bên đối tác không có đại diện.
• Nghĩa vụ hiện hành gồm kiểm tra danh tính, lưu hồ sơ ít nhất năm năm và báo cáo giao dịch đáng ngờ.
• Cập nhật của chính phủ tháng 10 năm 2023 liệt kê 152 bất động sản thuộc diện lệnh cấm giao dịch.
• Tường thuật về quá trình lập pháp không nêu ngày bắt đầu có hiệu lực hoặc mức trần xử phạt mới của hội đồng kỷ luật.