Các nhà phát triển Hong Kong dè dặt khi chính quyền đặt cược hàng tỷ USD vào trung tâm công nghệ phía Bắc

Các nhà phát triển dè dặt khi Hong Kong đặt cược lớn vào chuyển đổi công nghệ

Chính quyền Hong Kong đang cam kết nguồn tài chính chưa từng có để biến vùng biên giới phía Bắc thành một trung tâm công nghệ, nhưng các nhà phát triển bất động sản của thành phố lại thận trọng thay vì hào hứng. Tháng 2, giới chức thông báo sẽ rút 150 tỷ HKD (khoảng 19 tỷ USD) từ quỹ bảo vệ đồng tiền của thành phố để hỗ trợ dự án Northern Metropolis, đánh dấu lần đầu tiên trong hơn bốn thập kỷ khoản dự trữ này được sử dụng cho phát triển. Khoản rót vốn khổng lồ này là một trong những cam kết đầu tư hạ tầng lớn nhất trong lịch sử Hong Kong, song các lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản kín đáo bày tỏ lo ngại về nguy cơ dư cung và lợi nhuận khó đoán.

Đề án Northern Metropolis, lần đầu được công bố năm 2021 như một giải pháp cho tình trạng quá tải nhà ở, đã phát triển thành kế hoạch tham vọng hơn nhiều. Trải rộng khoảng 300 km vuông, tương đương gần một phần ba tổng diện tích Hong Kong, dự án hướng tới xây dựng một thành phố với hai trung tâm: tài chính tiếp tục tập trung ở các quận phía Nam, trong khi đổi mới sáng tạo thúc đẩy tăng trưởng ở phía Bắc. Khu phát triển giáp Thâm Quyến, trung tâm công nghệ đã hình thành của Trung Quốc, và được quy hoạch để có đủ mọi thứ, từ phòng thí nghiệm nghiên cứu tiên tiến đến các công ty khởi nghiệp dược phẩm. Theo dự báo của chính quyền, nơi đây sẽ đón 2,5 triệu cư dân và tạo ra 650.000 việc làm.

Dù chính quyền thể hiện cam kết tài chính mạnh mẽ, khu vực tư nhân vẫn đón nhận dự án một cách dè dặt. Các nhà phát triển lớn tránh công khai chỉ trích, nhưng lãnh đạo những doanh nghiệp hàng đầu kín đáo phàn nàn về quy mô dự án và mô hình phát triển xa lạ. Sự do dự bắt nguồn từ khác biệt căn bản giữa cách phát triển bất động sản truyền thống của Hong Kong và chiến lược khu công nghiệp được áp dụng từ Trung Quốc đại lục. Các nhóm môi trường cũng cảnh báo dự án đe dọa động vật hoang dã địa phương, trong khi thính giả gọi đến các chương trình phát thanh đặt câu hỏi liệu khoản đầu tư này có chủ yếu mang lại lợi ích cho Thâm Quyến thay vì cư dân Hong Kong hay không.

Thành phố đang đối mặt với rủi ro lớn khi rơi vào giai đoạn mà một số nhà kinh tế mô tả là suy thoái dài nhất, với doanh số bán lẻ và giá bất động sản vẫn thấp hơn mức đỉnh năm 2018.

Xung đột giữa các triết lý phát triển

Cốt lõi của căng thẳng nằm ở sự chuyển đổi mô hình có nguy cơ gạt các nhà phát triển bất động sản lâu đời của Hong Kong ra bên lề. Northern Metropolis được phát triển theo mô hình khu công nghiệp, trong đó các doanh nghiệp cùng lĩnh vực tập trung tại những khu chuyên biệt do chính quyền quy hoạch chặt chẽ. Cách làm này đã thành công ở Thâm Quyến và các thành phố khác bên kia biên giới, nhưng tương phản rõ rệt với truyền thống can thiệp tối thiểu của chính quyền Hong Kong, nơi các nhà phát triển thường tự kiểm soát toàn bộ quá trình xây dựng tháp văn phòng, trung tâm thương mại và khu dân cư, từ khâu hình thành ý tưởng đến hoàn thiện.

Theo mô hình mới, các công ty bất động sản sẽ phải nhường vai trò chủ đạo cho các nhà quy hoạch của chính quyền. Thay vì dẫn dắt các dự án quy hoạch tổng thể, họ có thể chỉ được giao xây các tòa nhà dân cư cao tầng gần những địa điểm trọng yếu hoặc xây nhà máy, văn phòng cho các khách thuê công nghiệp lớn do chính quyền lựa chọn. Đây là sự thay đổi đáng kể so với quyền tự chủ mà các nhà phát triển Hong Kong được hưởng từ thời thuộc địa, khi sự can thiệp hạn chế của chính quyền cho phép các tập đoàn bất động sản tích lũy khối tài sản và ảnh hưởng khổng lồ.

Cơ cấu hoạt động xa lạ khiến các doanh nghiệp khó ước tính lợi nhuận tiềm năng. Nhiều lãnh đạo tại các công ty phát triển lớn cho biết thiếu tài liệu quy hoạch chi tiết, lo ngại nguy cơ dư cung ở một số khu vực và quan ngại chính quyền đang cố phát triển quá nhiều khu vực cùng lúc. Tình trạng bất định càng trầm trọng hơn do những khó khăn kinh tế hiện nay của Hong Kong: doanh số bán lẻ giảm từ mức đỉnh 485,2 tỷ HKD năm 2018 xuống còn 376,8 tỷ HKD năm 2024, trong khi giá nhà ở giảm đáng kể so với mức cao năm 2018.

Khi vốn đầu tư gặp kỳ vọng chính trị

Áp lực kinh tế đối với các nhà phát triển không chỉ xuất phát từ những bất ổn thị trường mà còn từ kỳ vọng chính trị. Cộng đồng doanh nghiệp Hong Kong, vốn gây dựng sự giàu có trong khuôn khổ chủ nghĩa tư bản kiểu Anh, hiện chịu sức ép ngày càng lớn phải thể hiện điều mà giới chức gọi là “lòng yêu nước và yêu Hong Kong” thông qua các khoản đầu tư cụ thể. Tháng 11 năm 2024, Hạ Bảo Long, quan chức cấp cao của Bắc Kinh phụ trách các vấn đề Hong Kong, triệu tập một cuộc tọa đàm ở Thâm Quyến, nơi 29 lãnh đạo doanh nghiệp được yêu cầu trình bày kế hoạch đầu tư vào Northern Metropolis.

“Cộng đồng doanh nghiệp Hong Kong là lực lượng chủ chốt thúc đẩy phát triển kinh tế Hong Kong,” ông Hạ nói, đồng thời kêu gọi các lãnh đạo “thể hiện lòng yêu nước và yêu Hong Kong bằng những hành động cụ thể”.

Thông điệp rất rõ ràng: đầu tư vào Northern Metropolis mang ý nghĩa yêu nước. Tuy vậy, phản ứng của giới doanh nghiệp khá dè dặt. Đường Anh Niên, cựu Tổng thư ký hành chính và là người thừa kế của một tập đoàn lớn, nêu quan điểm hoài nghi của nhiều lãnh đạo khi khẳng định các dự án phải có lãi. Trưởng đặc khu Lý Gia Siêu đáp lại bằng cách nhấn mạnh sự cần thiết phải hiểu “tinh thần trong thư hồi âm của Chủ tịch Tập Cận Bình”, hàm ý rằng các quyết định kinh doanh nên thể hiện sự gắn bó về mặt tình cảm với vùng lãnh thổ.

Căng thẳng này cho thấy một thách thức căn bản. Bắc Kinh có thể áp đặt quyền kiểm soát chính trị thông qua Luật An ninh quốc gia và các biện pháp khác, nhưng phát triển kinh tế đòi hỏi sự tham gia tự nguyện của khu vực tư nhân. Khác với các dự án do nhà nước dẫn dắt ở đại lục, nơi doanh nghiệp nhà nước làm theo chỉ thị trung ương, các nhà phát triển Hong Kong hoạt động trong hệ thống tư bản và phải chịu trách nhiệm trước cổ đông, chủ nợ.

Hội nhập xuyên biên giới

Northern Metropolis không chỉ là dự án mở rộng đô thị; nó còn báo hiệu ranh giới từng ngăn cách Hong Kong với Trung Quốc đại lục kể từ khi bàn giao năm 1997 đang dần bị xóa nhòa về mặt thực tế. Khu phát triển nằm dọc sông Thâm Quyến, con sông từng là ranh giới rõ rệt giữa Hong Kong thuộc Anh và Trung Quốc cộng sản. Trong thập niên 1960, hàng triệu người đã bơi qua dòng sông này để trốn nạn đói và đàn áp. Ngày nay, dòng sông vẫn chảy, nhưng ranh giới trong nhận thức đang mờ dần.

Dự án phù hợp với tầm nhìn của Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình về Vùng Vịnh Lớn, khu vực kinh tế kết nối chín thành phố ven biển với Hong Kong và Macau, nhằm cạnh tranh với Thung lũng Silicon. Năm tuyến đường sắt mới sẽ kết nối Northern Metropolis với Thâm Quyến, tạo điều kiện cho lao động công nghệ đi lại qua biên giới. Một số nhà phân tích cho rằng cơ chế tài phán chung được áp dụng tại ga Tây Cửu Long, nơi cảnh sát Trung Quốc đại lục hoạt động trên lãnh thổ Hong Kong, có thể được mở rộng sang trung tâm công nghệ mới.

Tuy nhiên, hội nhập làm dấy lên câu hỏi về bản sắc riêng của Hong Kong. Steve Tsang, giám đốc Viện Nghiên cứu Trung Quốc SOAS thuộc Đại học London, nhận định các kế hoạch này đánh dấu sự thay đổi mô hình của vùng lãnh thổ. Cục Phát triển Hong Kong khẳng định dự án sẽ tận dụng đà phát triển kinh tế nhanh chóng của khu vực, nhưng những người chỉ trích lưu ý rằng thế mạnh truyền thống của Hong Kong trong lĩnh vực tài chính, thương mại và logistics đang bị hạ thấp ưu tiên để nhường chỗ cho ngành sản xuất tiên tiến, lĩnh vực mà Thâm Quyến đã chiếm ưu thế.

Tăng Tuấn Hoa, người giữ chức Bộ trưởng Tài chính đến năm 2017, đặt câu hỏi liệu từ bỏ thế mạnh thương mại của Hong Kong có hợp lý về kinh tế hay không. Trong bối cảnh Thâm Quyến đã vượt Hong Kong về năng lực công nghệ, đồng thời có chi phí đất đai và lao động thấp hơn, một số người băn khoăn liệu Hong Kong có thể cạnh tranh hiệu quả trong lĩnh vực mà mình đã tụt hậu hay không.

Cộng đồng địa phương đối mặt với xáo trộn

Ngoài phòng họp và văn phòng chính quyền, Northern Metropolis còn đe dọa đảo lộn lối sống đã tồn tại hàng thế kỷ. Tại Lưu Phù Sơn, một ngôi làng ven biển ở Tân Giới, các gia đình đã làm hàu khô hơn 200 năm. Trần Tổ Ngân, một nông dân 72 tuổi đã gắn bó với vùng nước này suốt bốn thập kỷ, đang đối mặt với tương lai bất định khi chính quyền lên kế hoạch chuyển đổi khu vực thành các khu dân cư và thương mại.

Tôi thật sự không biết mọi chuyện sẽ thay đổi thế nào,” ông Trần nói. “Có lẽ tôi nên bắt đầu chụp ảnh trang trại và cảnh biển này.

Tương tự, tại làng Hạ Loan gần Lạc Mã Châu, nơi khu công nghệ sẽ được xây dựng, Quách Chí Vĩ, 69 tuổi, chăm sóc những cây do cha mình trồng. Các gia đình trong làng, phần lớn không sở hữu đất, có thể phải di dời sớm nhất là vào năm tới, nhưng chưa được thông báo cụ thể về tương lai của họ. Những cộng đồng này là dấu tích cuối cùng của Hong Kong trước thời công nghiệp hóa, với những vùng đất ngập nước và ao cá vẫn nguyên vẹn trong khi thành phố vươn lên thành trung tâm tài chính.

Các nhóm môi trường đã lên tiếng cảnh báo về tác động sinh thái của dự án. Khu phát triển đe dọa môi trường sống của các loài quý hiếm, trong đó có cá heo trắng Trung Quốc. Trần Hãn Thiếu, nhà vận động cấp cao của Greenpeace tại Hong Kong, cảnh báo rằng lấn biển là việc không thể đảo ngược và gây tổn hại lâu dài đến các hệ sinh thái vốn là nơi cư trú của động vật hoang dã.

Chính quyền khẳng định các khu vực phát triển ít nhạy cảm về sinh thái hơn, dù các đánh giá tác động môi trường vẫn đang được tiến hành. Thế lưỡng nan này phản ánh xu hướng rộng hơn, trong đó hội nhập kinh tế với đại lục được ưu tiên hơn việc bảo tồn địa phương.

Tiền lệ toàn cầu và những bài học cảnh tỉnh

Giới chức Hong Kong đã nghiên cứu các dự án phát triển đô thị quy mô lớn khác, nhưng những ví dụ này đem lại nhiều bài học trái chiều. Khu mới Hùng An, được quy hoạch như phần mở rộng của Bắc Kinh và được đích thân Chủ tịch Tập Cận Bình thúc đẩy, đã chật vật thu hút cư dân và doanh nghiệp dù được nhà nước đầu tư khổng lồ, đến mức mang biệt danh “thành phố ma”. Bắc Kinh hiện phải chuyển các doanh nghiệp thuộc sở hữu chính phủ đến khu vực này để lấp đầy những không gian bỏ trống.

Các siêu dự án quốc tế khác cũng gặp thách thức tương tự. Neom của Saudi Arabia và Nusantara của Indonesia đều đối mặt với chậm tiến độ, đội vốn và tranh chấp quyền sử dụng đất. Brian Wong, nhà nghiên cứu tại Cộng đồng Nghiên cứu Giải phóng, nhận định các dự án phát triển đô thị ở quy mô này thường đi theo một quỹ đạo có thể dự đoán: tham vọng ban đầu rồi thu hẹp quy mô, phát sinh vấn đề nợ hoặc kéo dài tiến độ, kéo theo những phức tạp mới.

Việc so sánh với Hùng An đặc biệt đáng chú ý vì chính quyền Hong Kong công khai lấy một số khía cạnh của Northern Metropolis theo mô hình “thành phố thông minh” của Trung Quốc. Tuy nhiên, khác biệt căn bản vẫn còn đó: Hùng An dựa vào doanh nghiệp nhà nước và chỉ thị của chính quyền trung ương, còn Hong Kong phải thuyết phục các nhà phát triển tư nhân tự nguyện tham gia trong nền kinh tế thị trường.

Kết quả thăm dò cho thấy sự hoài nghi của công chúng tương đồng với sự dè dặt của các nhà phát triển. Một cuộc khảo sát do Greenpeace và Viện Nghiên cứu Dư luận Hong Kong thực hiện cho thấy chỉ 6% cư dân ủng hộ đồng thời xây dựng Northern Metropolis và dự án đảo nhân tạo riêng biệt tại Kau Yi Chau. Dù vậy, giới chức vẫn mô tả dự án là điều không thể tránh khỏi. Bộ trưởng Tài chính Paul Chan bảo vệ khoản đầu tư trước những thính giả gọi đến chương trình phát thanh, phàn nàn rằng nguồn lực nên phục vụ cư dân địa phương thay vì hội nhập xuyên biên giới.

Những điểm chính

• Chính quyền Hong Kong cam kết dành 150 tỷ HKD từ quỹ bảo vệ đồng tiền để phát triển Northern Metropolis, lần đầu tiên khoản quỹ này được rút ra trong hơn 40 năm
• Các nhà phát triển bất động sản kín đáo bày tỏ hoài nghi về mô hình khu công nghiệp, vốn làm giảm quyền tự chủ truyền thống của họ trong quy hoạch và phát triển
• Dự án hướng tới chuyển đổi 300 km vuông ở miền Bắc Hong Kong thành trung tâm công nghệ hội nhập với Thâm Quyến trong 20 năm
• Giới chức Bắc Kinh gây sức ép buộc lãnh đạo doanh nghiệp đầu tư để thể hiện lòng yêu nước, dù các lãnh đạo khẳng định dự án phải bảo đảm lợi nhuận
• Các cộng đồng địa phương, trong đó có những làng làm nghề nuôi hàu đã tồn tại 200 năm, đối mặt nguy cơ phải di dời mà chưa có thông tin rõ ràng về việc tái định cư
• Các nhóm môi trường cảnh báo nguy cơ gây tổn hại không thể đảo ngược đến vùng đất ngập nước và môi trường sống của động vật hoang dã, trong đó có cá heo trắng Trung Quốc
• Dự án thể hiện sự hội nhập trên thực địa với Trung Quốc đại lục và có thể mở rộng cơ chế tài phán chung, theo đó quan chức đại lục hoạt động trên lãnh thổ Hong Kong
• Những tiền lệ trong quá khứ như Khu mới Hùng An của Trung Quốc cho thấy các thành phố công nghệ được nhà nước hậu thuẫn có thể gặp khó khăn trong việc giữ chân cư dân và thu hút doanh nghiệp