Người nổi tiếng Hàn Quốc đổ xô bán bất động sản khi thuế lãi vốn có thể lên tới 75%

Thuế tăng mạnh buộc các ngôi sao Hàn Quốc bán bất động sản hạng sang

Giới tinh hoa ngành giải trí Hàn Quốc đang chạy đua thoái vốn khỏi những thị trường bất động sản độc quyền nhất nước này, khi chế độ thuế khắc nghiệt có nguy cơ nuốt tới ba phần tư lợi nhuận. Thời gian gia hạn áp dụng mức thuế lãi vốn ưu đãi sẽ kết thúc vào đầu tháng 5, khiến các ngôi sao như Lee Hyeri, thành viên nhóm Girl's Day, các diễn viên Ha Jung-woo và Kim Tae-hee cùng nhiều nhân vật nổi tiếng khác rao bán bất động sản trị giá hàng triệu USD tại những khu vực được săn đón nhất Seoul. Làn sóng bán tháo bao gồm căn hộ hạng sang trong khu phức hợp Hannam The Hill, các tòa nhà thương mại dọc những trục đường sầm uất nhất Gangnam và bất động sản bán lẻ tại Yeonnam-dong thời thượng, với tổng giá trị lên tới hàng nghìn tỷ won.

Tình thế cấp bách bắt nguồn từ việc tái cơ cấu phức tạp chính sách thuế bất động sản, có thể đẩy mức thuế lãi vốn thực tế lên 75% đối với một số chủ sở hữu. Đây là thay đổi lớn so với khung thuế hiện hành, với mức thuế từ 6% đến 45% tùy thời gian nắm giữ và loại bất động sản. Các khoản phụ thu mới nhắm cụ thể vào những người sở hữu nhiều bất động sản thông qua pháp nhân tại các khu vực được chỉ định là vùng đầu cơ, bao gồm phần lớn các quận Gangnam, Songpa và Yongsan của Seoul. Với những người nổi tiếng đã tích lũy danh mục bất động sản khổng lồ trong quá trình Làn sóng Hàn Quốc mở rộng toàn cầu, chênh lệch giữa việc bán ngay lúc này và bán vào tháng tới có thể lên tới hàng trăm triệu won tiền thuế phải nộp thêm.

Bất động sản từ lâu là kênh đầu tư được giới nghệ sĩ Hàn Quốc ưa chuộng. Thu nhập của họ từ phim truyền hình, điện ảnh và xuất khẩu K-pop đã tăng mạnh trong thập kỷ qua. Các nhà mốt xa xỉ và thương hiệu toàn cầu trả thù lao hậu hĩnh để mời những ngôi sao như thành viên Blackpink, BTS và các diễn viên danh tiếng làm gương mặt đại diện. Những nhân vật công chúng này đã chuyển tài sản thành các khoản đầu tư hữu hình, đặc biệt tại Gangnam, nơi giá bất động sản liên tục tăng nhanh hơn lạm phát và lợi nhuận từ các kênh đầu tư truyền thống. Những thay đổi thuế hiện nay đe dọa làm đảo lộn chiến lược bảo toàn tài sản này, buộc họ nhanh chóng đánh giá lại danh mục, trong một số trường hợp gồm nhiều tòa nhà với tổng giá trị hàng trăm tỷ won.

Bài toán thuế trước hạn chót ngày 9/5

Để hiểu làn sóng bán tháo trong tâm thế lo ngại, cần xem xét các tầng thuế sẽ có hiệu lực từ ngày 9/5. Hiện Hàn Quốc áp thuế lãi vốn đối với giao dịch bất động sản ở mức 6% đến 45%, tùy bậc thu nhập của người bán và việc bất động sản có đủ điều kiện là nơi ở chính hay không. Tuy nhiên, những thay đổi sắp tới bổ sung các khoản phụ thu nhắm riêng vào bất động sản đầu tư thuộc sở hữu của doanh nghiệp và cá nhân có nhiều nhà.

Từ ngày 9/5, chủ sở hữu hai căn nhà tại các vùng đầu cơ được chỉ định ở Seoul và tỉnh Gyeonggi lân cận sẽ phải chịu thêm 20% thuế ngoài mức cơ bản. Người sở hữu từ ba bất động sản trở lên sẽ phải chịu phụ thu 30%. Khi cộng với mức thuế cơ bản tối đa 45% và phụ thu thuế thu nhập địa phương khoảng 4,5%, tổng gánh nặng thuế về lý thuyết có thể lên tới 75% đối với các giao dịch giá trị cao tại những khu vực đắt đỏ nhất.

Chính sách này bắt nguồn từ chính quyền cựu Tổng thống Moon Jae-in, vốn muốn hạ nhiệt thị trường bất động sản tăng nóng bằng cách hạn chế đầu tư đầu cơ. Người kế nhiệm ông, cựu Tổng thống Yoon Suk Yeol, ban đầu hoãn áp dụng các biện pháp nghiêm ngặt hơn, tạo ra khoảng thời gian tạm thời để người nổi tiếng và nhà đầu tư giàu có cơ cấu lại danh mục nắm giữ. Khi thời hạn hoãn kết thúc, các chính sách thời ông Moon sẽ sớm được áp dụng đầy đủ.

Bán tháo rầm rộ: Ai đang bán gì?

Làn sóng bán gấp khiến các khu dân cư đắt đỏ nhất Seoul tràn ngập tin rao bán bất động sản hạng sang. Lee Hyeri, nữ diễn viên 32 tuổi và cựu thành viên Girl's Day, đã rao bán một tòa nhà thương mại tại quận Gangnam với giá yêu cầu 14,5 tỷ won (khoảng 9,8 triệu USD). Bất động sản này có hai tầng hầm và sáu tầng nổi, tổng diện tích 684,4 m². Lee mua khu đất vào tháng 8/2022 thông qua một công ty gia đình tên Empo, phá dỡ công trình cũ và xây tòa nhà hiện tại với tổng vốn đầu tư ước tính 10,7 tỷ won, bao gồm thuế mua bất động sản và chi phí xây dựng. Nếu bán được với giá niêm yết, cô sẽ thu về khoảng 4 tỷ won lợi nhuận trước khi các mức thuế mới có hiệu lực.

Diễn viên Kim Tae-hee, 46 tuổi, đã hoàn tất một số thương vụ bán tài sản có tính toán. Tháng 11/2024, cô bán một căn hộ hạng sang tại khu Hannam The Hill, quận Yongsan, Seoul, với giá 12,77 tỷ won. Cô mua căn hộ này với giá 4,23 tỷ won vào tháng 8/2018. Giao dịch mang lại khoản lãi vốn khoảng 8,4 tỷ won sau bảy năm. Theo thông tin được đưa tin, tháng 3, cô cũng bán một bất động sản bán lẻ năm tầng gần ga Gangnam với giá 20,3 tỷ won, thu về 7,1 tỷ won lợi nhuận từ tòa nhà được mua với giá 13,2 tỷ won vào tháng 6/2014. Tính đến năm 2020, Kim và chồng là Rain được cho là sở hữu bất động sản trị giá 81,4 tỷ won, gồm các bất động sản tại Seoul và một căn nhà ở Irvine, California.

Diễn viên Ha Jung-woo, 48 tuổi, cũng tham gia làn sóng bán tài sản, theo thông tin được đưa tin là đã bán hai tòa nhà tại các quận Jongno và Songpa của Seoul. Tháng 3, anh thu về khoảng 4,6 tỷ won lợi nhuận khi bán một tòa nhà thương mại ở phía tây Seoul với giá 11,9 tỷ won. Anh mua tòa nhà với giá 7,3 tỷ won vào tháng 7/2018. Một trong những khách thuê chính của tòa nhà là Starbucks, minh họa cho loại bất động sản bán lẻ thương mại được các nhà đầu tư nổi tiếng ưa chuộng vì vừa có thu nhập cho thuê vừa có tiềm năng tăng giá.

Những thương vụ đáng chú ý khác gồm diễn viên Jo Jung-suk, 46 tuổi, bán một tòa nhà ở quận Gangnam với giá 11 tỷ won vào tháng 8/2024 thông qua công ty thành lập cùng vợ là ca sĩ Gummy; theo thông tin được đưa tin, anh thu về 7 tỷ won lãi vốn. Cựu người mẫu Byun Jung-min, 50 tuổi, bán một tòa nhà nhỏ tại quận Yongsan vào tháng 6/2024, thu lời khoảng 2,3 tỷ won. Ca sĩ K-pop Soyou, cựu thành viên nhóm Sistar, bán tòa nhà ở Yeonnam-dong vào tháng 4 với giá gần gấp đôi mức 1,5 tỷ won cô bỏ ra khi mua vào năm 2016. Trong khi đó, diễn viên Han Hyo-joo bán một bất động sản ở trung tâm Seoul vào tháng 11 với giá 8 tỷ won, sau khi mua với giá 5,5 tỷ won vào năm 2017.

Cơ cấu sở hữu doanh nghiệp và sự giám sát của cơ quan quản lý

Nhiều giao dịch trong số này liên quan đến bất động sản được nắm giữ thông qua công ty gia đình hoặc pháp nhân được thành lập riêng, một chiến lược phổ biến của những người có tài sản lớn nhằm tối ưu hóa thuế. Theo luật thuế Hàn Quốc, doanh nghiệp thành lập được hơn năm năm phải chịu thuế mua bất động sản 4,6%, thay vì mức 9,4% áp dụng cho pháp nhân mới hơn hoặc người mua là cá nhân. Ngoài ra, sở hữu thông qua doanh nghiệp cho phép áp dụng lịch khấu hao và khấu trừ chi phí khác nhau, có thể giảm thu nhập chịu thuế trong thời gian nắm giữ.

Tuy nhiên, các cơ cấu này đang bị Cơ quan Thuế Quốc gia giám sát chặt chẽ hơn. Lee Junho, thành viên nhóm K-pop 2PM và ngôi sao của các phim truyền hình như "King the Land", đã trải qua cuộc điều tra chuyên sâu của Cơ quan Thuế khu vực Seoul vào tháng 9/2024 liên quan đến một tòa nhà thương mại bốn tầng ở Sinsa-dong, Gangnam. Giao dịch mua tòa nhà với giá 17,5 tỷ won thông qua JF Company của gia đình anh làm dấy lên nghi vấn né thuế thông qua cơ cấu doanh nghiệp. Công ty quản lý JYP Entertainment khẳng định mọi khoản thuế phát sinh thêm đã được thanh toán đầy đủ và là hệ quả từ cách diễn giải khác nhau giữa cơ quan thuế với đại diện thuế, chứ không phải hành vi trốn thuế có chủ ý. Vụ việc cho thấy những rủi ro mà các nhà đầu tư nổi tiếng phải đối mặt.

Việc sử dụng pháp nhân doanh nghiệp để đầu tư bất động sản gây nhiều tranh cãi hơn trong bối cảnh chính phủ siết hạn chế cho vay song song với tăng thuế. Chính quyền ông Moon mở rộng quy định về tỷ lệ trả nợ trên thu nhập và tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), áp dụng cả với bất động sản phi nhà ở như đất đai, khu thương mại và officetel. Hiện tỷ lệ LTV đối với các khoản vay từ tổ chức tài chính địa phương là 70%, nhưng từ tháng 7, khoản vay mua các tòa nhà phi nhà ở tại những khu vực được ưa chuộng như Gangnam, Songpa và Yongsan sẽ bị giới hạn ở mức 40%, hạn chế đáng kể khả năng dùng vốn vay để mua bất động sản của nhà đầu tư.

Các chuyên gia trong ngành cảnh báo việc tăng thuế đồng thời siết cho vay có thể làm mất ổn định các thị trường cao cấp. Cho Hyun-taek, nhà nghiên cứu tại SG Lab, một viện nghiên cứu bất động sản tư nhân, đã phân tích những thay đổi về cho vay.

Quy định LTV hạn chế khả năng tiếp cận vốn vay sẽ tạo thêm trở ngại cho các nhà đầu tư cá nhân. Khi chủ nhà tại những khu vực được ưa chuộng tìm cách bán tài sản trước tháng 7, giá cả được dự báo sẽ biến động phần nào.

Tác động lan rộng ra ngoài giới người nổi tiếng

Dù các giao dịch trị giá hàng triệu USD của người nổi tiếng thu hút sự chú ý, thay đổi thuế còn ảnh hưởng đến đông đảo nhà đầu tư giàu có, những người đã đẩy thị trường bất động sản hạng sang Seoul lên những mức cao chưa từng có. Tại các quận như Gangnam, giá căn hộ riêng lẻ thường ở mức 3-7 triệu USD, một mặt bằng tưởng như không tương xứng với mức lương trung bình ở Hàn Quốc. Làn sóng bán tài sản của người nổi tiếng có thể báo hiệu giá cả biến động rộng hơn khi các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân đánh giá lại lợi nhuận sau thuế từ bất động sản cao cấp.

Việc đồng thời siết thuế và tiêu chuẩn cho vay đánh dấu thay đổi lớn trong cách tiếp cận của Hàn Quốc đối với đầu tư bất động sản. Trong nhiều năm, bất động sản là kênh tích lũy tài sản chủ yếu của giới tinh hoa nước này; các tòa nhà thương mại tại những khu vực thời thượng vừa đem lại thu nhập cho thuê vừa có tiềm năng tăng giá đáng kể. Chế độ mới nhằm hướng dòng vốn sang các hoạt động kinh tế tạo ra giá trị thay vì nắm giữ bất động sản đầu cơ, dù giới phê bình cho rằng các biện pháp này có thể chỉ khiến nhà đầu tư chuyển sang những loại tài sản khác hoặc thị trường nước ngoài.

Các chuyên gia phân tích trong ngành lưu ý thời điểm bán cho thấy việc hoạch định tài chính bài bản hơn là hoảng loạn. Bán trước ngày 9/5 giúp người bán chốt mức thuế hiện hành, trong khi người mua tiếp nhận tài sản với nhận thức đầy đủ về gánh nặng tài chính sắp tới. Điều này tạo ra một khoảng thời gian tạm thời khi khối lượng giao dịch tăng vọt, sau đó thị trường có thể hạ nhiệt do chi phí sở hữu tăng đáng kể đối với người nắm giữ nhiều bất động sản.

Điểm chính

• Thuế lãi vốn đối với giao dịch bán bất động sản tại Hàn Quốc sẽ tăng mạnh từ ngày 9/5; mức thuế có thể lên tới 75% đối với doanh nghiệp sở hữu nhiều bất động sản tại các vùng đầu cơ.
• Các ngôi sao như Lee Hyeri, Kim Tae-hee, Ha Jung-woo, Jo Jung-suk và Soyou đã rao bán hoặc bán bất động sản hạng sang tại các quận Gangnam, Yongsan và Jongno của Seoul trước thời hạn.
• Các khoản phụ thu mới áp thêm 20% với người sở hữu hai căn nhà và 30% với người sở hữu từ ba căn trở lên tại các khu vực được chỉ định, ngoài mức thuế cơ bản 6-45%.
• Từ tháng 7, tỷ lệ LTV đối với bất động sản phi nhà ở tại các quận cao cấp sẽ giảm từ 70% xuống 40%, tiếp tục hạn chế khả năng vay vốn đầu tư.
• Các biện pháp thuế bắt nguồn từ chính quyền Moon Jae-in và từng được chính quyền Yoon Suk Yeol tạm hoãn trước khi thời hạn áp dụng hiện nay đến gần.
• Các cơ cấu sở hữu thông qua doanh nghiệp đang bị giám sát chặt hơn; Cơ quan Thuế Quốc gia đã điều tra những giao dịch như vụ Lee Junho mua tòa nhà trị giá 17,5 tỷ won thông qua công ty gia đình.