Lượng người nước ngoài mua nhà tại Seoul giảm 51% theo quy định cấp phép mới

Cú sốc thị trường: Giao dịch của người nước ngoài lao dốc sau khi chính sách được triển khai

Số giao dịch mua nhà tại Seoul của người nước ngoài đã giảm hơn một nửa trong những tháng đầu sau khi các quy định bất động sản mới nghiêm ngặt được triển khai, theo dữ liệu toàn diện của chính phủ công bố ngày 12 tháng 2. Văn phòng Điều phối Chính sách Chính phủ thông báo mức sụt giảm mạnh tại cuộc họp lần thứ 7 của Hội đồng Ứng phó Hoạt động Bất động sản Bất hợp pháp, phiên họp cấp cao do Thứ trưởng thứ hai Kim Yong-su chủ trì tại Khu liên hợp Chính phủ Seoul. Cuộc họp quy tụ các quan chức cấp cao của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, Ủy ban Dịch vụ Tài chính, Cơ quan Thuế Quốc gia và Cơ quan Cảnh sát Quốc gia nhằm đánh giá hiệu quả của các biện pháp hạ nhiệt thị trường gần đây và phối hợp chiến lược thực thi trong thời gian tới. Theo dữ liệu chi tiết của bộ được phân tích tại phiên họp, số giao dịch nhà ở của người nước ngoài trên toàn vùng thủ đô Seoul giảm 35%, còn 1.481 giao dịch trong giai đoạn theo dõi từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2024, so với 2.279 giao dịch trong cùng kỳ bốn tháng năm trước.

Trong số các địa phương được khảo sát, Seoul ghi nhận mức giảm mạnh nhất, với giao dịch của người mua nước ngoài giảm 51% so với cùng kỳ năm trước, từ 496 xuống chỉ còn 243 giao dịch. Đây là mức giảm sâu nhất tại thủ đô kể từ khi bắt đầu theo dõi toàn diện hoạt động mua bất động sản của người nước ngoài. Các khu vực lân cận cũng ghi nhận thị trường hạ nhiệt đáng kể, dù mức độ nhẹ hơn đôi chút: hoạt động mua nhà của người nước ngoài tại tỉnh Gyeonggi giảm 30%, còn tại Incheon giảm 33%. Mức sụt giảm mạnh diễn ra sau quyết định ngày 26 tháng 8 năm 2024 của chính phủ, theo đó toàn bộ thành phố Seoul và phần lớn khu vực thủ đô được chỉ định là khu vực cần giấy phép giao dịch bất động sản, áp dụng riêng cho người nước ngoài. Biện pháp này yêu cầu người không mang quốc tịch Hàn Quốc phải được chính phủ chấp thuận trước khi hoàn tất bất kỳ giao dịch mua nhà ở nào, tạo ra một rào cản thủ tục đáng kể mà giới chức cho rằng sẽ sàng lọc nhu cầu đầu cơ. Quy định có hiệu lực trong một năm, đến ngày 25 tháng 8 năm 2026, và là một trong những chính sách hạn chế quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài nghiêm ngặt nhất trong lịch sử gần đây của Hàn Quốc. Giới chức nêu rõ chính sách này nhằm đáp lại những chỉ trích kéo dài của công chúng rằng dòng vốn nước ngoài đẩy giá nhà lên cao tại các thị trường vốn đã quá nóng, đặc biệt là những quận được nhà đầu tư quốc tế ưa chuộng.

Tìm hiểu các yêu cầu đối với khu vực cần giấy phép

Hệ thống khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai áp dụng quy trình phê duyệt nhiều bước đối với người mua nước ngoài muốn sở hữu bất động sản nhà ở tại các khu vực được chỉ định, làm thay đổi căn bản động thái giao dịch vốn trước đây chi phối hoạt động mua bán quốc tế. Quy định có hiệu lực chính xác từ ngày 26 tháng 8 năm 2024, yêu cầu mọi công dân nước ngoài phải được cơ quan chức năng có thẩm quyền chấp thuận trước khi ký hợp đồng mua căn hộ, biệt thự hoặc bất động sản nhà ở khác tại Seoul và các khu vực lân cận được xác định là điểm nóng đầu cơ. Yêu cầu xin phép trước làm tăng độ phức tạp về thủ tục và khiến thời gian giao dịch khó lường, qua đó hạn chế các quyết định đầu tư bốc đồng. Ngoài yêu cầu phê duyệt ban đầu, chính sách còn quy định nghĩa vụ cư trú thực tế nghiêm ngặt trong hai năm. Người mua phải trực tiếp sinh sống tại bất động sản đó như nơi cư trú chính, thay vì để trống nhằm đầu tư, cho thuê hoặc sử dụng làm nơi lưu trú theo mùa. Điều kiện này nhắm cụ thể vào nhu cầu đầu cơ mà giới chức cho rằng đã làm méo mó cơ chế định giá tại các quận cao cấp nhưng không góp phần ổn định cộng đồng địa phương.

Người mua không đáp ứng các yêu cầu cư trú nghiêm ngặt sẽ đối mặt với các biện pháp xử phạt hành chính tăng dần, nhằm bảo đảm tuân thủ hoặc buộc phải thoái vốn. Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông phối hợp với chính quyền địa phương bắt đầu kiểm tra tuân thủ chuyên sâu từ tháng 1 năm 2025, rà soát có hệ thống việc chủ sở hữu nước ngoài có thực sự sinh sống trong căn nhà đã mua hay không thông qua xác minh hồ sơ sử dụng tiện ích, đối chiếu dữ liệu xuất nhập cảnh và xác nhận địa chỉ trực tiếp. Chủ bất động sản bị phát hiện vi phạm trước tiên sẽ nhận lệnh hành chính chính thức yêu cầu lập tức tuân thủ nghĩa vụ cư trú. Nếu tiếp tục không chấp hành, họ sẽ phải chịu các khoản phí cưỡng chế đáng kể, được tính để bù trừ mọi khoản lợi nhuận đầu tư; cơ quan chức năng cũng có quyền hủy hoàn toàn giấy phép mua ban đầu, có thể buộc chủ sở hữu phải thoái vốn ngoài ý muốn. Các cơ chế thực thi này đánh dấu bước chuyển đổi đáng kể so với hệ thống đăng ký trước đây, vốn chỉ theo dõi quyền sở hữu của người nước ngoài mà không áp đặt điều kiện hành vi hay nghĩa vụ cư trú kéo dài.

Hoạt động suy giảm tập trung ở một số khu vực

Giao dịch sụt giảm không phân bố đồng đều giữa các quận mà tập trung rõ rệt tại những khu vực giàu có nhất Seoul, vốn trước đây thu hút lượng vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất. Bốn quận từng được chỉ định là khu vực có nguy cơ đầu cơ quá nóng và khu vực mục tiêu điều chỉnh gồm Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan ghi nhận tổng hoạt động mua nhà của người nước ngoài giảm mạnh 65%, cho thấy các biện pháp quản lý ảnh hưởng không cân xứng đến những thị trường giá trị cao, nơi nạn đầu cơ tràn lan nhất. Quận Seocho ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong số 25 quận tự trị của Seoul: giao dịch của người nước ngoài lao dốc 88%, từ 92 xuống chỉ còn 11 trong giai đoạn so sánh bốn tháng. Việc hoạt động mua nhà của người nước ngoài gần như biến mất cho thấy nhu cầu trước đây tại quận cao cấp này hầu như rất nhạy cảm với các rào cản pháp lý và có thể chủ yếu xuất phát từ nhu cầu đa dạng hóa danh mục đầu tư, chứ không phải nhu cầu cư trú. Ba quận Gangnam, từ lâu được xem là trung tâm của thị trường bất động sản hạng sang tại Hàn Quốc, trước đây thu hút đáng kể vốn nước ngoài nhắm đến các khu dân cư độc quyền nhất và cơ sở hạ tầng giáo dục cao cấp của đất nước.

Ngoài phạm vi Seoul, tác động của quy định khác nhau đáng kể giữa các địa phương, tùy thuộc vào mức độ tập trung người mua nước ngoài trước đây và điều kiện kinh tế địa phương. Tại tỉnh Gyeonggi bao quanh thủ đô, Bucheon ghi nhận mức giảm 51%, từ 208 giao dịch xuống 102, cao nhất trong tỉnh và cho thấy sự hiện diện đáng kể của nhà đầu tư nước ngoài tại thành phố quy mô trung bình này, nơi có kết nối giao thông thuận tiện đến Seoul. Quận Seo của Incheon ghi nhận mức giảm 46%, với giao dịch của người nước ngoài giảm từ 50 xuống 27, trong khi các quận khác tại thành phố cảng này giảm ít hơn. Sự khác biệt giữa các khu vực cho thấy người mua nước ngoài không chỉ nhắm đến những khu vực nhà giàu truyền thống của Seoul mà còn hiện diện đáng kể tại các thành phố thứ cấp trong vùng thủ đô, nhờ mức giá tương đối thấp hơn nhưng vẫn gần các trung tâm việc làm đô thị và hạ tầng giao thông quốc tế, trong đó có Sân bay Quốc tế Incheon.

Quốc tịch và phân khúc giá hé lộ động cơ đầu tư

Dữ liệu giao dịch chi tiết cho thấy người mua thuộc các quốc tịch khác nhau có những xu hướng riêng, qua đó hé lộ thông tin hữu ích về chiến lược đầu tư, nguồn vốn và nhu cầu nhà ở khác nhau giữa các nhóm người mua quốc tế. Công dân Trung Quốc, nhóm người mua nước ngoài đông nhất trên thị trường bất động sản Hàn Quốc xét theo số lượng, chứng kiến giao dịch giảm 32%, từ 1.554 xuống 1.053 căn tại vùng thủ đô trong giai đoạn theo dõi. Giao dịch của người mua Mỹ giảm mạnh hơn đáng kể, 45%, từ 377 xuống 208, cho thấy nhóm này có thể tập trung nhiều hơn vào phân khúc cao cấp chịu ảnh hưởng lớn nhất từ các hạn chế mới, hoặc gặp nhiều khó khăn hơn trong việc đáp ứng yêu cầu xác minh cư trú nghiêm ngặt do khoảng cách địa lý hay các yếu tố lối sống. Mức giảm khác nhau cho thấy cơ cấu danh mục đầu tư và thời hạn đầu tư của hai nhóm người mua nước ngoài lớn nhất không giống nhau: người Mỹ có vẻ tập trung nhiều hơn vào tài sản xa xỉ, trong khi người mua Trung Quốc hiện diện nhiều hơn ở phân khúc tầm trung.

Phân tích theo mức giá củng cố rõ rệt nhận định rằng các quy định mới đã hạn chế đáng kể hoạt động đầu cơ ở phân khúc xa xỉ, trong khi giao dịch nhà ở giá vừa phải bền bỉ hơn và có thể phản ánh nhu cầu nhà ở thực tế nhiều hơn. Giao dịch bất động sản có giá dưới 1,2 tỷ won giảm 33%, một mức giảm đáng kể nhưng tương đối vừa phải, phù hợp với biến động thông thường của thị trường. Ngược lại, giao dịch nhà ở giá trên 1,2 tỷ won lao dốc 53%, cho thấy sự sụt giảm rõ rệt tập trung vào các tài sản cao cấp đòi hỏi khoản vốn lớn. Người mua Mỹ có xu hướng chọn nhà cao cấp rõ rệt hơn: 48% giao dịch mua của họ là nhà có giá trên 600 triệu won, so với chỉ 10% ở người mua Trung Quốc. Tỷ trọng tập trung cao vào phân khúc giá trị lớn giải thích vì sao số giao dịch của người Mỹ giảm mạnh hơn mức trung bình của toàn thị trường. Kim Itak, Thứ trưởng thứ nhất Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, nhận xét về xu hướng này tại cuộc họp hội đồng.

Việc giao dịch nhà ở của người nước ngoài giảm là tín hiệu cho thấy nhu cầu từng góp phần khiến thị trường quá nóng đang suy yếu. Chúng tôi sẽ giám sát hiệu quả việc tuân thủ nghĩa vụ cư trú thực tế và thiết lập trật tự trên thị trường bất động sản, lấy nhu cầu của người mua để ở thực sự làm trọng tâm.

Thực thi liên ngành và giám sát tuân thủ

Chính phủ đã thiết lập khuôn khổ giám sát toàn diện với sự tham gia của nhiều cơ quan quản lý để bảo đảm các quy định mới được tuân thủ nghiêm ngặt và ngăn chặn việc lách luật thông qua các cấu trúc giao dịch thay thế hoặc công ty bình phong. Các đợt kiểm tra nghĩa vụ cư trú thực tế bắt đầu từ tháng 1 sử dụng phương thức đối chiếu dữ liệu phức tạp giữa chính quyền địa phương, cơ quan xuất nhập cảnh và đơn vị cung cấp tiện ích nhằm xác minh việc cư trú thực tế, thay vì chỉ dựa trên đăng ký bất động sản hay địa chỉ chuyển tiếp thư từ. Giới chức nhấn mạnh rằng chỉ đăng ký quyền sở hữu không còn đủ để đáp ứng quy định pháp luật; người mua phải chứng minh mình hiện diện thực tế thường xuyên bằng các giấy tờ, trong đó có hồ sơ tiêu thụ điện, địa chỉ trên thẻ cư trú, tờ khai thuế địa phương và xác nhận của trung tâm hành chính khu phố. Khi xác nhận có vi phạm, các biện pháp thực thi sẽ lần lượt chuyển từ cảnh cáo hành chính sang xử phạt tài chính đáng kể và cuối cùng là thu hồi giấy phép, tạo sức răn đe mạnh đối với những người tìm cách sử dụng bất động sản như công cụ tài chính thuần túy để đầu cơ tăng giá mà không cư trú tại địa phương.

Ngoài việc kiểm tra cư trú, Ủy ban Dịch vụ Tài chính và Cơ quan Giám sát Tài chính đã bắt đầu giám sát có trọng điểm các khoản vay kinh doanh đổ vào các cuộc đấu giá bất động sản, một kênh đôi khi được dùng để lách các hạn chế thế chấp truyền thống và yêu cầu về tiền trả trước áp dụng cho hoạt động mua nhà ở. Cơ quan quản lý đang đánh giá có hệ thống các khoản vay bù đắp giá trúng đấu giá theo khu vực và ngành nghề, đồng thời sẵn sàng tiến hành kiểm tra tại chỗ chuyên sâu nếu xuất hiện tình trạng tập trung ở các nhóm rủi ro cao hoặc hoạt động đấu giá tăng bất thường tại một số khu vực. Hoạt động giám sát này nhắm cụ thể vào trường hợp doanh nhân vay vốn kinh doanh trên danh nghĩa phục vụ mục đích thương mại nhưng chuyển vốn sang mua bất động sản nhà ở qua đấu giá, qua đó thực chất lách yêu cầu xin giấy phép áp dụng cho người mua nước ngoài. Cách tiếp cận giám sát nhiều mũi nhằm ngăn việc thay thế phương thức mua truyền thống bằng các giao dịch đấu giá sử dụng nguồn vốn doanh nghiệp, bảo đảm các hạn chế tại khu vực cần giấy phép không dễ bị né tránh thông qua cấu trúc giao dịch thay thế hoặc thỏa thuận đứng tên hộ.

Liên hệ với chính sách thuế rộng hơn và ổn định thị trường

Hệ thống cấp phép cho người mua nước ngoài là một phần trong chiến dịch rộng hơn của chính phủ nhằm ổn định thị trường nhà ở trước những thay đổi lớn trong chính sách thuế trong nước, vốn có thể gây biến động thị trường. Cuộc họp hội đồng ngày 12 tháng 2 cũng bàn về việc sắp hết hạn các quy định hoãn áp dụng thuế chuyển nhượng vốn ở mức cao đối với người Hàn Quốc sở hữu nhiều nhà, một thay đổi chính sách được dự đoán sẽ thúc đẩy hoạt động bán nhà của các nhà đầu tư Hàn Quốc sở hữu nhiều bất động sản. Trước thay đổi này, cơ quan chức năng dự báo các hoạt động bất hợp pháp có thể gia tăng, gồm khai giá thấp hơn thực tế trong hợp đồng để giảm nghĩa vụ thuế chuyển nhượng vốn, cùng các thỏa thuận tặng cho không hợp lệ và ủy thác quyền sở hữu nhằm che giấu chủ sở hữu thực sự hoặc chuyển bất động sản cho người thân mà không được định thuế chính xác.

Cơ quan Thuế Quốc gia và Cơ quan Cảnh sát Quốc gia đang phối hợp ứng phó bằng cách điều tra các hành vi này thông qua tăng cường chia sẻ thông tin liên ngành và phối hợp thực thi. Bằng cách đồng thời hạn chế nhu cầu đầu cơ của người nước ngoài thông qua yêu cầu giấy phép và siết giám sát các hành vi trốn tránh thuế trong nước, giới chức hy vọng ngăn chặn thao túng thị trường trong giai đoạn chuyển tiếp nhạy cảm khi quy định hoãn thuế chuyển nhượng vốn hết hiệu lực. Cách tiếp cận quản lý toàn diện cho thấy ngày càng có nhiều nhận thức rằng dòng vốn đầu tư nước ngoài và chính sách thuế trong nước tương tác với nhau trong cùng cơ chế hình thành giá, đòi hỏi chính phủ phải có phản ứng đồng bộ để duy trì ổn định thị trường và bảo đảm nhà ở vẫn trong tầm với của người dân có nhu cầu cư trú thực sự, thay vì bị chi phối bởi vốn đầu cơ từ bất kỳ nguồn nào.

Những điểm cần biết

• Lượng người nước ngoài mua nhà tại Seoul giảm 51% từ tháng 9 đến tháng 12 năm 2024 sau khi các quy định về khu vực cần giấy phép được triển khai ngày 26 tháng 8 năm 2024
• Chính sách yêu cầu công dân nước ngoài phải được chấp thuận trước khi mua bất động sản tại Seoul và các khu vực lân cận, đồng thời phải đáp ứng nghĩa vụ cư trú thực tế trong hai năm
• Quận Seocho ghi nhận mức giảm mạnh nhất, 88%, trong khi các quận Gangnam, Songpa và Yongsan giảm tổng cộng 65%
• Giao dịch của người mua Trung Quốc giảm 32%, còn hoạt động của người mua Mỹ giảm 45%; giao dịch nhà giá trên 1,2 tỷ won giảm 53%
• Chính phủ bắt đầu kiểm tra việc tuân thủ vào tháng 1 năm 2025; hình phạt đối với chủ sở hữu không thực sự cư trú có thể từ lệnh hành chính đến hủy giấy phép