Giá căn hộ đã qua sử dụng ở Tokyo tăng khi nguồn cung nhà mới thu hẹp

Vì sao căn hộ hiện hữu ngày càng đắt đỏ ở Tokyo

Giá căn hộ hiện hữu trên khắp Tokyo đang tăng nhanh hơn khi người mua chuyển từ nhà xây mới sang nhà đã qua sử dụng. Nguồn dự án mới khan hiếm, chi phí xây dựng và đất đai tăng cao, cùng nhu cầu mạnh từ cả người mua trong nước lẫn nước ngoài đã khiến căn hộ mới trở nên đắt đỏ bất thường. Nhiều hộ gia đình vốn định mua nhà mới nay chọn nhà bán lại, khiến thị trường thứ cấp thắt chặt và đẩy giá giao dịch cũng như giá mỗi mét vuông lên cao.

Số liệu mới cho thấy xu hướng này đã lan rộng đến mức nào. Theo dữ liệu thị trường tháng 6/2025 của Mạng lưới Thông tin Bất động sản Đông Nhật Bản (REINS), số giao dịch căn hộ hiện hữu tại vùng Đại Tokyo tăng lên 4.299 căn, cao hơn 31,9% so với cùng kỳ năm trước. Giá trung bình mỗi mét vuông đạt 833.400 yen, tăng 6,9% so với cùng kỳ, đánh dấu tháng tăng giá thứ 62 liên tiếp. Giá trị giao dịch trung bình vào khoảng 52,09 triệu yen. Trong khi đó, lượng căn hộ đang rao bán giảm 0,7%, còn 44.428 căn, tháng giảm thứ 14 liên tiếp, dù số tin rao mới nhích lên đôi chút.

Sức hút của thị trường nhà bán lại gắn trực tiếp với mức giá cực cao ở phân khúc nhà xây mới, đặc biệt tại trung tâm Tokyo. Các đơn vị theo dõi ngành cho biết giá trung bình căn hộ mới xây tại 23 quận đã vượt 100 triệu yen năm thứ hai liên tiếp; trong 12 tháng tính đến tháng 3/2025, mức trung bình vào khoảng 116,3 triệu yen. Giá căn hộ mới tại các quận trung tâm cũng rất cao tính theo mét vuông, gần 1,7 triệu yen. Những mức giá này phản ánh tình trạng khan hiếm đất tại các khu dân cư đắc địa, chi phí xây dựng và nhân công tăng cao, cùng nguồn dự án thiên về các tòa tháp hạng sang dành cho người mua giàu có trong và ngoài nước.

Những hạn chế về nguồn cung đã tồn tại từ lâu. Số căn hộ chung cư mới được mở bán tại vùng Đại Tokyo giảm khoảng 17% trong năm 2024, xuống mức thấp nhất kể từ năm 1973; lượng hàng hạn chế này tiếp tục kéo dài sang năm 2025. Ngay cả khi các chủ đầu tư đưa thêm căn hộ ra thị trường ở vùng ngoại ô, tốc độ tiêu thụ vẫn ổn định và hầu như không làm dịu áp lực giá tại các quận trung tâm. Kết quả là khoảng cách ngày càng lớn giữa khả năng chi trả của nhiều người mua và giá nhà mới, khiến thị trường nhà đã qua sử dụng trở thành tâm điểm của các gia đình tìm mua nhà.

Nguồn cung nhà mới cạn dần, người mua chuyển sang nhà bán lại

Các chủ đầu tư đang đối mặt với chi phí đầu vào cao hơn và tình trạng thiếu địa điểm phù hợp tại những khu vực có kết nối giao thông, trường học và dịch vụ tốt. Việc gom đất tại các quận trung tâm phức tạp và tốn thời gian. Chi phí xây dựng tăng trong và sau đại dịch khi giá vật liệu, logistics và tiền lương đi lên. Khi tính toán cho thấy dự án chỉ khả thi ở mức giá cao hơn, giá mở bán cũng tăng theo. Xu hướng chuyển sang các dự án có tiêu chuẩn hoàn thiện cao, dịch vụ hỗ trợ cư dân, tiện ích và căn hộ mang thương hiệu đã củng cố định hướng phát triển nhà hạng sang, đẩy mức giá bình quân công bố lên cao và khiến người mua phân khúc trung cấp khó tiếp cận hơn.

Giá trung bình căn hộ mới trên toàn vùng đô thị đã giảm nhẹ trong năm 2024, khi cơ cấu bán hàng trở lại bình thường sau làn sóng mở bán căn hộ hạng sang năm 2023. Giá trung bình căn hộ mới trên toàn vùng đô thị giảm khoảng 3,5%, còn xấp xỉ 78 triệu yen. Tại trung tâm Tokyo, giá căn hộ mới bình quân giảm nhẹ xuống khoảng 112 triệu yen. Các nhà phân tích cho rằng đây là một quãng tạm lắng chứ không phải sự đảo chiều của xu hướng dài hạn, bởi những yếu tố cơ bản là nguồn cung mới hạn chế và chi phí xây dựng cao vẫn còn nguyên.

Tetsuya Kaneko, trưởng bộ phận nghiên cứu tại Savills Japan, cảnh báo không nên diễn giải quá mức việc giá trung bình nhà mới trên toàn vùng đô thị giảm trong một năm vào năm 2024.

Không nên xem mức giảm tạm thời này là dấu hiệu giá đã đạt đỉnh. Xu hướng tăng nói chung sẽ còn tiếp diễn, nhất là khi xét đến lạm phát trên diện rộng và tình trạng thiếu lao động.

Với những hộ gia đình muốn tiếp tục sống trong thành phố nhưng không đủ khả năng mua nhà mới, căn hộ đã qua sử dụng trở thành lựa chọn thiết thực. Những căn hộ được cải tạo thường mang lại cảm giác và công năng tương tự nhà mới. Nhiều người mua nhắm đến các tòa nhà cũ đã sửa sang, đáp ứng tiêu chuẩn chống động đất hiện đại, đặc biệt là những căn gần ga tàu và trường học tại 23 quận.

Số liệu cho thấy gì về giá và giao dịch nhà đã qua sử dụng

Xu hướng dài hạn đã nghiêng về thị trường nhà bán lại từ trước năm 2024. Dữ liệu giao dịch các năm trước cho thấy giá căn hộ hiện hữu tại vùng đô thị Tokyo tăng rõ rệt trong suốt một thập kỷ. Giá bán bình quân năm 2022 đạt khoảng 42,76 triệu yen, tăng hơn 10% so với năm trước, trong khi giá trung bình mỗi mét vuông lên khoảng 672.400 yen. Trong thập kỷ qua, giá mỗi mét vuông căn hộ đã qua sử dụng trong khu vực tăng hơn 70%. Chi phí vay thấp, xu hướng ưa chuộng cuộc sống đô thị và chất lượng nhà ở ngày càng được cải thiện đã góp phần thúc đẩy đà tăng này.

Số liệu theo tháng gần đây cho thấy đà tăng chưa chậm lại. Trong tháng 6/2025, REINS ghi nhận hoạt động giao dịch tăng trên diện rộng tại vùng Đại Tokyo, bao gồm Tokyo, Kanagawa, Chiba và Saitama. Giao dịch tại Tokyo tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước, trong khi Saitama dẫn đầu với mức tăng hơn 47%. Diện tích căn hộ giao dịch bình quân vào khoảng 62,5 mét vuông, nhỏ hơn đôi chút so với một năm trước, còn tuổi trung bình của các tòa nhà được bán tăng lên khoảng 27 năm. Xu hướng chuyển sang nhà cũ hơn và nhỏ hơn một chút là một cách để người mua cân đối ngân sách mà vẫn ở được những khu vực mong muốn.

Nơi giá tăng mạnh nhất

Tokyo ghi nhận 2.360 giao dịch căn hộ hiện hữu trong tháng 6, tăng 29,8% so với cùng kỳ năm trước. Kanagawa có 1.003 giao dịch, tăng 40,5%. Saitama ghi nhận 509 giao dịch, tăng 47,1%, trong khi Chiba đạt 427 giao dịch, tăng 12,1%. Về giá, giá trung bình mỗi mét vuông tại vùng Đại Tokyo tăng 6,9%, lên 833.400 yen, đánh dấu tháng tăng thứ 62 liên tiếp. Lượng căn hộ tồn rao bán đã giảm trong hơn một năm, cho thấy nhu cầu đang vượt tốc độ đưa nhà ra thị trường của các chủ sở hữu.

Diễn biến này phản ánh một thực tế đơn giản. Những người mua không thể hoặc không muốn trả mức giá chênh cao để mua nhà mới tại các quận đắc địa vẫn quyết tâm sở hữu nhà trong thành phố. Họ cạnh tranh mua các căn đã cải tạo, có vị trí thuận tiện trong những tòa nhà cũ; nhiều người sẵn sàng hy sinh diện tích hoặc chấp nhận quãng đường đi làm dài hơn để giữ giá trong khả năng chi trả. Sự đánh đổi đó đã làm thay đổi phân khúc trung cấp của thị trường.

Áp lực khả năng chi trả và trải nghiệm của người mua

Khoảng cách về khả năng chi trả giữa nhà mới và nhà bán lại rất đáng kể. Đầu năm 2025, giá chào bán bình quân một căn hộ bán lại tiêu chuẩn rộng 70 mét vuông tại vùng đô thị Tokyo vào khoảng 69,8 triệu yen. Trong khi đó, giá bình quân căn hộ mới xây tại 23 quận trong 12 tháng gần nhất vào khoảng 116,3 triệu yen. Phân tích giao dịch trong thập kỷ qua cho thấy căn hộ hiện hữu thường được bán với giá thấp hơn khoảng 45% so với nhà xây mới. Khoảng cách tùy thuộc vào vị trí và chất lượng tòa nhà, nhưng xu hướng chung rất rõ ràng.

Với nhiều gia đình tìm mua nhà, danh sách mong muốn nghe có vẻ đơn giản: ba phòng ngủ, diện tích ít nhất 70 mét vuông, khu dân cư an toàn trong phạm vi đi làm thuận tiện và tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn chống động đất hiện đại. Giá những căn hộ như vậy tại các quận trung tâm đã vượt xa khả năng vay mua của nhiều hộ gia đình. Ở Bunkyo, Setagaya và Minato, ngay cả những căn hộ cũ có diện tích như vậy cũng đã đắt đến mức gây áp lực lớn lên ngân sách gia đình. Người mua sau đó phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang các quận ngoài hoặc tỉnh lân cận, hoặc chọn căn nhỏ hơn trong cùng khu vực.

Hiểu rõ các tiêu chuẩn chống động đất là điều thiết yếu. Nhật Bản nâng cấp quy chuẩn kháng chấn vào năm 1981, thường được gọi là tiêu chuẩn mới. Các tòa nhà hoàn thành từ đầu thập niên 1980 trở đi có khả năng cao đáp ứng chuẩn này hơn. Người mua cũng chú ý đến lần sửa đổi Luật Tiêu chuẩn Xây dựng năm 2000, trong đó bổ sung các quy định nghiêm ngặt hơn về thiết kế kết cấu. Căn hộ đáp ứng các tiêu chuẩn này có thể được bán với giá cao hơn trên thị trường nhà bán lại. Những căn đã cải tạo trong các tòa nhà cũ được bảo trì tốt, có ban quản lý chủ sở hữu hoạt động hiệu quả, cũng hấp dẫn người mua muốn có nội thất hiện đại mà không phải trả giá nhà mới trong cùng khu vực.

Ở phân khúc cao cấp, nhà hạng sang đã đẩy mức giá bình quân lên. Một căn penthouse mới đây trong khu phát triển quy mô nhỏ gần Harajuku được cho là đã bán với giá hơn 9,5 tỷ yen, lập kỷ lục toàn quốc tính theo giá mỗi tsubo. Một tsubo là đơn vị diện tích tương đương 3,3 mét vuông. Những giao dịch đặc biệt như vậy hiếm gặp, nhưng cho thấy người mua giàu có sẵn sàng trả giá cao để có vị trí đắc địa, tiện ích và sự riêng tư. Chúng cũng cho thấy cơ cấu căn hộ đưa ra thị trường có thể khiến giá bình quân công bố biến động ra sao qua từng năm.

Tài chính, lãi suất và vai trò của người mua nước ngoài

Chi phí vay vẫn đang hỗ trợ người mua. Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đã nhích lãi suất chính sách lên từ mức gần 0, nhưng chi phí thế chấp vẫn thấp so với tiêu chuẩn toàn cầu. Các sản phẩm lãi suất cố định phổ biến như Flat 35 trong năm nay duy trì quanh mức giữa 1%. Các ngân hàng tiếp tục cạnh tranh quyết liệt để thu hút khách vay mua nhà, giúp biên lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp. Điều này giúp người mua có thể cố thêm để mua nhà bán lại, dù giá mỗi mét vuông vẫn tiếp tục tăng.

Mari Kumagai, trưởng bộ phận nghiên cứu Nhật Bản tại Cushman and Wakefield, nhận định rằng việc lãi suất chính sách tăng nhẹ không nhất thiết sẽ khiến chi phí vay thế chấp của người mua tăng mạnh.

Lãi suất tăng sẽ được xem là yếu tố bất lợi, nhưng tác động của nó được bù đắp bởi sự cạnh tranh giữa các ngân hàng.

Vốn nước ngoài cũng góp phần vào diễn biến này. Đồng yen yếu khiến bất động sản Tokyo trở nên phải chăng hơn khi quy đổi sang USD hoặc các đồng tiền chủ chốt khác. Người mua nước ngoài vẫn hoạt động tích cực tại các quận trung tâm, đặc biệt ở phân khúc căn hộ cao cấp. Với nhà đầu tư, tỷ lệ nhà trống thấp, giá thuê tại các quận trung tâm tăng và hình ảnh Tokyo là một thị trường an toàn khiến bất động sản nhà ở trở thành tài sản hấp dẫn. Sự tham gia gia tăng ở phân khúc hạng sang không quyết định giá căn hộ bán lại trên toàn thành phố, nhưng tác động đến nhóm giá cao nhất và củng cố niềm tin của các chủ đầu tư lên kế hoạch cho dự án mới.

Ngân hàng trung ương Nhật Bản đã cảnh báo các bên cho vay cần kiểm soát mức độ rủi ro liên quan đến hoạt động đầu cơ khi giá bất động sản tăng. Trong một ấn phẩm gần đây, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản khuyến cáo thận trọng với một số loại hình cho vay bất động sản có yếu tố xuyên biên giới.

Các ngân hàng phải thận trọng trong quản lý rủi ro liên quan đến việc cấp vốn cho nhà đầu tư quốc tế mua bất động sản tại đây.

Việc giám sát rủi ro chặt chẽ hơn không đồng nghĩa với việc siết cho vay thế chấp đối với các hộ gia đình, và hiện chưa có dấu hiệu thắt chặt tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà phổ thông. Tuy nhiên, điều đó cho thấy các nhà hoạch định chính sách đang theo dõi sát chu kỳ bất động sản và cảnh giác với những điểm dễ tổn thương tiềm ẩn nếu chi phí vốn toàn cầu tăng hoặc đồng yen biến động mạnh.

Người mua và người bán đang làm gì

Người mua ngày càng linh hoạt hơn về diện tích và tuổi đời căn hộ. Dữ liệu giao dịch cho thấy xu hướng dần chuyển sang các căn nhỏ hơn và cũ hơn đôi chút, nhất là ở những vị trí gần ga giúp rút ngắn thời gian đi lại. Nhiều người mua ưu tiên nội thất đã cải tạo và công tác quản lý tòa nhà tốt hơn là diện tích sàn lớn. Sự phát triển của các đơn vị chuyên cải tạo, mua lại rồi bán căn hộ cũ đã mở rộng nguồn cung nhà có thể dọn vào ở ngay tại các khu dân cư được ưa chuộng.

Người bán những căn hộ có vị trí thuận tiện, đã cải tạo tốt đang thử chào giá cao hơn. Những căn được định giá phù hợp với các giao dịch tương đương gần đây, có diện mạo tốt nhờ cải tạo mới và hồ sơ bảo trì tòa nhà rõ ràng thường nhận được nhiều đề nghị mua. Ngược lại, các căn cần sửa chữa đáng kể hoặc cách xa ga thường mất nhiều thời gian hơn để bán, ngay cả khi thị trường sôi động. Khoảng cách giữa những căn tốt nhất và những căn kém hấp dẫn đã nới rộng.

Tuổi đời, tiêu chuẩn và công tác quản lý tòa nhà ảnh hưởng đến giá trị ra sao

Tuổi đời không phải yếu tố duy nhất quyết định giá trong thị trường căn hộ Tokyo. Nhiều tòa nhà xây từ thập niên 1980 và 1990 đã được sửa chữa lớn, đồng thời được các hiệp hội chủ sở hữu hoạt động tích cực quản lý tốt. Người mua thường kiểm tra số dư quỹ dự phòng, lịch sử sửa chữa, tình trạng thang máy và các hạng mục dự kiến thi công. Quỹ dự phòng lành mạnh và kế hoạch bảo trì tương lai rõ ràng có thể hỗ trợ giá bán. Những tòa nhà vừa hoàn tất đợt sửa chữa quy mô lớn, như sửa mặt ngoài và chống thấm, có thể được định giá cao hơn vì người mua kỳ vọng sẽ ít phải đóng thêm khoản đặc biệt trong thời gian tới.

Tiêu chuẩn chống động đất là ranh giới phân biệt rõ ràng. Những căn hộ xây theo tiêu chuẩn năm 1981, đặc biệt là các tòa nhà được thiết kế sau lần cập nhật năm 2000, thường có giá mỗi mét vuông cao hơn nếu các yếu tố khác tương đương. Các bên cho vay cũng đánh giá những tòa nhà này tích cực hơn, giúp việc vay vốn dễ dàng hơn và mở rộng nhóm người mua tiềm năng. Tòa nhà cũ không đáp ứng tiêu chuẩn vẫn có thể bán được, nhất là nếu nằm ở vị trí xuất sắc, nhưng giá sẽ phản ánh rủi ro tăng thêm và chi phí nâng cấp tiềm tàng.

Điều gì có thể thay đổi trong những tháng tới

Phần lớn nhà phân tích dự đoán giá căn hộ Tokyo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025, dù với tốc độ dịu hơn hai năm qua. Phân khúc nhà bán lại nhiều khả năng vẫn khan hàng chừng nào nguồn cung mới còn hạn chế và chi phí vay còn thấp. Cần theo dõi liệu số dự án mới do các chủ đầu tư khởi công có tăng tốc hay không, nhất là nếu chi phí ổn định. Tỷ giá sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến sự tham gia của người mua nước ngoài. Đồng yen mạnh lên có thể làm giảm nhu cầu từ bên ngoài, trong khi yen tiếp tục suy yếu có thể kéo dài lực mua nước ngoài tại các quận đắc địa.

Các yếu tố trong nước cũng sẽ có vai trò. Tăng trưởng tiền lương, xu hướng tiền thưởng và độ ổn định việc làm ảnh hưởng đến khả năng chi trả của các hộ gia đình khi mua nhà. Nếu thu nhập tiếp tục tăng vừa phải, thị trường nhà bán lại nhiều khả năng vẫn được hỗ trợ, dù các gia đình tìm mua căn hộ lớn tại các quận trung tâm vẫn gặp khó khăn về khả năng chi trả. Trước mắt, các dữ liệu hiện có cho thấy giá căn hộ hiện hữu sẽ còn tăng, nhờ nhu cầu dai dẳng và thiếu lựa chọn thay thế ở phân khúc nhà xây mới.

Điểm chính

• Giao dịch căn hộ hiện hữu tại vùng Đại Tokyo tăng vọt 31,9% trong tháng 6/2025; giá mỗi mét vuông tăng 6,9%, nối dài đà tăng liên tục trong 62 tháng.
• Số căn hộ mới mở bán giảm khoảng 17% trong năm 2024, xuống mức thấp nhất kể từ năm 1973, khiến nguồn cung thắt chặt và đẩy người mua sang thị trường nhà bán lại.
• Giá căn hộ mới bình quân tại 23 quận trong năm qua quanh mức 116,3 triệu yen, trong khi giá chào bán một căn hộ bán lại điển hình rộng 70 mét vuông gần 69,8 triệu yen.
• Lượng căn hộ hiện hữu tồn rao bán giảm tháng thứ 14 liên tiếp trong tháng 6, dù số tin rao mới tăng nhẹ.
• Lãi suất vay thế chấp thấp, đồng yen yếu và nhu cầu nhà ở đô thị tiếp tục hỗ trợ giá, trong khi Ngân hàng Trung ương Nhật Bản kêu gọi các bên cho vay quản lý thận trọng rủi ro bất động sản.
• Người mua chấp nhận căn hộ nhỏ hơn hoặc cũ hơn để ở tại những khu vực mong muốn; nhà đã cải tạo trong các tòa nhà đáp ứng tiêu chuẩn chống động đất hiện đại được bán với giá cao hơn.
• Các nhà phân tích dự báo giá căn hộ đã qua sử dụng sẽ tiếp tục tăng trong năm 2025, có thể với tốc độ chậm hơn, trừ khi nguồn cung mới tăng đáng kể hoặc điều kiện vay vốn thay đổi mạnh làm cán cân thị trường dịch chuyển.