Central Pattana xây siêu trung tâm thương mại trị giá 640 triệu USD ở phía bắc Bangkok

Điểm đến bán lẻ mới vươn lên ở phía bắc Bangkok

Central Pattana cam kết đầu tư 21 tỷ baht (khoảng 640 triệu USD) để xây dựng một siêu trung tâm thương mại tại hành lang phía bắc Bangkok đang phát triển nhanh, đặt cược vào cư dân khá giả và đà phục hồi của du lịch để duy trì sức hút cho điểm đến mới. Khu đất nằm trong khu vực có mạng lưới giao thông dày đặc, kết nối với một sân bay quốc tế và hệ thống đường sắt toàn thành phố, giúp khu phức hợp thu hút cả khách địa phương lẫn du khách. Dự án tiếp nối chiến lược của công ty nhằm tạo ra các trung tâm thương mại điểm đến, vừa là trung tâm phong cách sống vừa là điểm mua sắm.

Trong các tài liệu quy hoạch, công ty gọi dự án là The Central, dự kiến đặt tại khu Phahonyothin. Khu đất rộng khoảng 49 rai, tương đương khoảng 78.400 mét vuông. Central Pattana dự kiến giai đoạn đầu là một trung tâm thương mại quy mô lớn, với vốn đầu tư khoảng 20 tỷ baht. Dự án đặt mục tiêu khai trương vào quý IV/2026, tùy thuộc vào tiến độ cấp phép và xây dựng.

Các lãnh đạo muốn khu phức hợp trở thành cửa ngõ bán lẻ phía bắc Bangkok, giữ vai trò tương tự CentralWorld ở trung tâm thành phố. Tài liệu của công ty mô tả một điểm đến có thể đón các cửa hàng chủ lực của những thương hiệu toàn cầu và Thái Lan, không gian ẩm thực được tuyển chọn, điểm vui chơi cho gia đình và các chương trình văn hóa thường xuyên. Khi hoàn thiện, toàn dự án dự kiến có tổng diện tích lên đến khoảng 460.000 mét vuông, trong đó trung tâm thương mại là hạt nhân.

The Central hướng tới điều gì

Trọng tâm của kế hoạch là một trung tâm thương mại điểm đến, được thiết kế để phục vụ các chuyến tham quan nửa ngày hoặc cả ngày. Các trung tâm thương mại thế hệ mới ở Thái Lan chú trọng trải nghiệm, sự tiện lợi và cảm giác đặc biệt. Điều đó đồng nghĩa với sự kết hợp giữa thời trang cao cấp và phổ thông, các cửa hàng chủ lực quy mô lớn, những tuyến phố chuyên biệt bên trong trung tâm thương mại, quảng trường ngoài trời dành cho sự kiện và hệ thống ẩm thực phong phú.

Central Pattana định vị các trung tâm thương mại của mình vừa là trung tâm bán lẻ vừa là điểm sinh hoạt cộng đồng. Trên thực tế, các địa điểm này thường có khu làm việc chung, khu vui chơi kết hợp giáo dục cho gia đình, phòng khám chăm sóc sức khỏe, trường ngoại ngữ, trung tâm khảo thí và quầy dịch vụ. Mục tiêu là duy trì sức hút hằng ngày với cư dân địa phương, đồng thời tạo điểm hấp dẫn cho khách tham quan.

Tiến độ và quy mô

Tiến độ xây dựng hướng tới khai trương giai đoạn đầu vào cuối năm 2026. Các đơn vị thuê chủ lực thường bắt đầu hoàn thiện nội thất vài tháng trước ngày khai trương. Khu đất rộng khoảng 49 rai tạo dư địa cho những giai đoạn sau, chẳng hạn như văn phòng, khách sạn hoặc khu nhà ở, nếu thị trường thuận lợi. Central Pattana thường triển khai theo từng giai đoạn để có thể điều chỉnh thời điểm phát triển các hạng mục tiếp theo theo nhu cầu.

Khách hàng mục tiêu và cơ cấu khách thuê

Khu vực thu hút khách bao gồm các khu dân cư đông đúc dọc hành lang Phahonyothin và Vibhavadi, cộng đồng đại học quanh Đại học Kasetsart và luồng khách kết nối sân bay qua Don Mueang. Kế hoạch khách thuê dự kiến tập trung vào các cửa hàng thời trang chủ lực, cụm cửa hàng phong cách sống và thể thao, siêu thị cao cấp, rạp chiếu phim đa phòng và các điểm đến ẩm thực. Công ty muốn nâng tầm bán lẻ ở phía bắc thành phố bằng một cơ cấu khách thuê phong phú.

Vì sao phía bắc có ý nghĩa với bán lẻ Bangkok

Phía bắc Bangkok kết hợp các khu vực đã phát triển lâu đời với tốc độ phát triển mới nhanh chóng. Nhiều tuyến đường sắt đã cải thiện khả năng kết nối trong thập niên qua. Tuyến BTS Xanh phục vụ hành lang Phahonyothin đến Khu Khot, còn tuyến Đỏ của Đường sắt Nhà nước Thái Lan kết nối trung tâm Bangkok với Don Mueang và Rangsit. Các tuyến đường cao tốc và trục giao thông chính giúp khu vực có khả năng kết nối tốt theo cả hướng đông tây lẫn bắc nam. Nhờ đó, một lượng lớn cư dân, sinh viên và nhân viên văn phòng vốn đã mua sắm tại các trung tâm hiện hữu có thể sẽ đến trải nghiệm điểm đến mới với nhiều thương hiệu chủ lực và hoạt động giải trí hơn.

Khu vực này đã có những trung tâm thương mại lớn như Central Plaza Ladprao, Central Ramintra, Central Chaengwattana và Future Park Rangsit. Một điểm đến mới nổi bật tại Phahonyothin sẽ giúp Central Pattana thu hút thêm chi tiêu gần các khu dân cư phía bắc trung tâm, đồng thời khai thác lượng khách qua sân bay. Với du khách, việc đi tàu hoặc lái xe một quãng ngắn đến một trung tâm thương mại đầy đủ dịch vụ trước hoặc sau chuyến bay thường rất thuận tiện, đặc biệt với các gia đình và khách trong khu vực muốn kết hợp mua sắm vào lịch trình.

Kế hoạch lớn hơn của Central Pattana

Siêu trung tâm thương mại ở phía bắc nằm trong kế hoạch đầu tư 5 năm rộng hơn. Central Pattana dành khoảng 120 tỷ baht cho các dự án mới và hiện đại hóa trong giai đoạn 2025-2029. Các dự án bán lẻ dự kiến triển khai trong năm 2025 gồm trung tâm thương mại cộng đồng Market Place Theprak, Central Park và Central Park Offices, cùng Central Krabi. Đến cuối năm, công ty dự kiến quản lý khoảng 135 dự án thuộc nhiều lĩnh vực kinh doanh, trong đó phần lớn địa điểm trong tương lai sẽ được phát triển thành các điểm đến đa chức năng.

Năm 2026, công ty dự kiến khai trương ba dự án mới: The Central tại khu Phahonyothin ở Bangkok, Central Northville ở Nonthaburi và Central Khonkaen Campus ở Khon Kaen. Central Northville được kỳ vọng là dự án đa chức năng lớn nhất Nonthaburi, trên khu đất trước đây là Central Rattanathibet, với khu bán lẻ dự kiến rộng khoảng 210.000 mét vuông. Khu phức hợp tại Khon Kaen nằm gần Đại học Khon Kaen và Bệnh viện Srinagarind, dự kiến có khu bán lẻ rộng khoảng 67.000 mét vuông cùng khách sạn trong khuôn viên. Hoạt động cải tạo cũng tiếp tục song song. Central Pinklao dự kiến mở cửa trở lại trong quý III/2025, Central Chaengwattana trong quý IV/2025 và Central Bangna trong quý III/2026. Chương trình nâng cấp hướng đến khách hàng khá giả với các khu thời trang, ẩm thực và gia đình được đầu tư mạnh hơn.

Quy mô dự án trong kế hoạch cho thấy niềm tin vào đà phục hồi tiêu dùng và du lịch của Thái Lan. Điều này cũng phản ánh nhận định rằng thị trường vẫn ưu ái mô hình điểm đến mang đến trải nghiệm và dịch vụ mà các kênh trực tuyến thuần túy không thể thay thế. Là một phần của Central Group, Central Pattana cũng có thể tận dụng quan hệ với các thương hiệu trong tập đoàn và chương trình khách hàng thân thiết để đẩy nhanh việc ký kết với khách thuê và thu hút khách hàng.

Bài học từ các siêu trung tâm thương mại trước đây

Trong hai thập niên qua, Bangkok chứng kiến hàng loạt dự án bán lẻ khổng lồ. Iconsiam, khai trương năm 2018 với chi phí được cho là khoảng 1,6 tỷ USD, đã thiết lập chuẩn mực mới về quy mô và sự hoành tráng. Dự án cho thấy người mua sắm sẵn sàng đi qua thành phố để đến một trung tâm thương mại kết hợp văn hóa, cảnh quan ven sông và các cửa hàng chủ lực toàn cầu. Những dự án lớn có thể thành công nếu tạo ra trải nghiệm độc đáo, dù thường cần thời gian dài để đạt tỷ lệ lấp đầy ổn định và hiệu suất kinh doanh tốt.

Việc so sánh quy mô có thể gây nhầm lẫn cho khách mua sắm vì các nhà phát triển sử dụng những cách tính khác nhau. Tổng diện tích sàn bao gồm toàn bộ công trình, chẳng hạn như bãi đỗ xe và khu hậu cần. Diện tích cho thuê gộp chỉ tính phần không gian dành cho các nhà bán lẻ. Chẳng hạn, Central WestGate ở Nonthaburi nằm trong nhóm trung tâm thương mại lớn nhất cả nước, với diện tích cho thuê gộp trên 550.000 mét vuông theo các danh sách đã công bố, trong khi Iconsiam thường được thống kê ở mức khoảng 525.000 mét vuông theo cùng cách tính. CentralWorld ở khu trung tâm có diện tích cho thuê nhỏ hơn đáng kể, dù tổng diện tích xây dựng rất lớn. The Central tại Phahonyothin không cần đứng đầu về bất kỳ thước đo nào để thu hút khách hàng nếu có cơ cấu cửa hàng và khả năng tiếp cận phù hợp.

Sân bay và bán lẻ: Yếu tố nào hiệu quả

Vị trí gần sân bay giúp ích cho một trung tâm thương mại, nhưng hiếm khi là yếu tố thu hút duy nhất. Các dự án gần sân bay Suvarnabhumi được xây dựng trong những năm đại dịch đã khai trương khi hoạt động đi lại quốc tế trầm lắng. Họ phải dựa vào cư dân địa phương, khách đi về trong ngày và khách du lịch nội địa cho đến khi biên giới mở cửa trở lại. Một trung tâm mua sắm hoặc cửa hàng giảm giá được quy hoạch hợp lý cuối cùng có thể thu hút khách du lịch mua sắm vào phút chót và mua quà lưu niệm, nhưng nguồn khách nền tảng thường đến từ các khu dân cư và cụm văn phòng lân cận.

Don Mueang, sân bay gần hành lang phía bắc nhất, phục vụ lượng lớn khách nội địa cùng các tuyến bay trong khu vực. Một trung tâm thương mại nằm trong tầm tiếp cận thuận tiện bằng đường sắt và đường cao tốc có thể hưởng lợi từ các gia đình đi lại vào cuối tuần, khách tỉnh di chuyển bằng xe buýt đến sân bay và cư dân thành phố muốn tránh cảnh đông đúc ở trung tâm. Hệ thống chỉ dẫn, tuyến xe đưa đón đến các ga đường sắt và khu vực đón trả khách nhanh sẽ quan trọng không kém danh sách khách thuê đối với địa điểm này.

Hạ tầng đô thị và siêu dự án

Chính quyền Bangkok và các đơn vị dịch vụ công đang chịu áp lực phải phối hợp công tác đường sá và bảo trì. Các nghị viên thành phố chỉ trích cách triển khai những dự án đường ống nước khiến mặt đường đầy ổ gà, bụi bặm, biển chỉ dẫn khó hiểu và việc sửa chữa chậm trễ. Dù Cơ quan Cấp nước Đô thị trực thuộc một bộ riêng, thành phố vẫn quản lý mặt đường và cấp phép thi công, sự phân chia này thường làm phức tạp tiến độ và kế hoạch giao thông.

Với một dự án quy mô như The Central, việc phối hợp chặt chẽ với các cơ quan công quyền là rất quan trọng để duy trì khả năng tiếp cận thuận tiện trong quá trình xây dựng và sau khi khai trương. Các nhà phát triển thường phân kỳ việc đóng làn đường, bố trí lối đi bộ rõ ràng, sắp xếp giao hàng nặng vào giờ thấp điểm và tổ chức các tuyến xe đưa đón đến những đầu mối đường sắt gần đó. Quy hoạch giao thông tốt có thể quyết định liệu nơi này trở thành điểm đến được yêu thích hay địa điểm người dân tránh vào giờ cao điểm.

Chia sẻ từ Central Pattana

Lãnh đạo Central Pattana thường giải thích chiến lược phát triển điểm đến bằng cách dẫn chứng kết quả hoạt động của các trung tâm thương mại lớn do công ty vận hành ở Thái Lan và nước ngoài. Trong tuyên bố của công ty hồi tháng 5/2024, nhân dịp kỷ niệm 5 năm Central i City tại Malaysia, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc điều hành Wallaya Chirathivat cho biết:

Central i-City, trung tâm thương mại đầu tiên ở nước ngoài do Central Pattana phát triển, là một cột mốc quan trọng khác, khẳng định thành công và quyết tâm của chúng tôi với tư cách là nhà phát triển bất động sản hàng đầu Thái Lan, phát triển ở cả cấp độ khu vực và toàn cầu. Chúng tôi cam kết dẫn dắt các đối tác kinh doanh cùng phát triển, tự hào đưa bản sắc Thái Lan đến với cộng đồng quốc tế.

Một lãnh đạo khác, Wuttikiat Techamongklapiwat, Giám đốc Quản lý Bất động sản và Kinh doanh Quốc tế, nhấn mạnh đà tăng trưởng tại trung tâm thương mại này như một ví dụ về cách tập đoàn duy trì đà tăng lượng khách và doanh số. Ông nói:

Các chỉ số hiệu quả hoạt động của chúng tôi cho thấy rõ điều đó: lượng khách đã phục hồi hơn 20% so với cùng kỳ năm trước, trong khi doanh số của các khách thuê tăng trở lại mạnh mẽ, đặc biệt trong ba tháng đầu năm 2024.

Những nhận định này, dù tập trung vào Malaysia, phản ánh một chiến lược nhất quán. Central Pattana hướng tới xây dựng những địa điểm kết hợp bán lẻ với văn hóa và giải trí, sau đó thúc đẩy hoạt động thông qua sự kiện, hợp tác và liên tục làm mới các thương hiệu. Cách tiếp cận tương tự dự kiến sẽ được áp dụng tại trung tâm thương mại mới ở phía bắc Bangkok.

Rủi ro và những điều cần theo dõi

Cạnh tranh bán lẻ tại Bangkok vẫn gay gắt. Thành phố có các cụm trung tâm thương mại quy mô lớn do những tập đoàn đối thủ quản lý cùng làn sóng nâng cấp liên tục nâng chuẩn thị trường. Rủi ro dư cung hiện hữu khi nhiều dự án lớn khai trương trong thời gian ngắn. The Central sẽ cạnh tranh với các địa điểm lâu năm ở phía bắc và những trung tâm thương mại chủ lực ở trung tâm thành phố vốn không ngừng đổi mới. Central Pattana sẽ cần chốt danh sách khách thuê chủ lực chất lượng, xây dựng nguồn cung thương hiệu mới gia nhập thị trường và tổ chức sự kiện quanh năm để biến các chuyến ghé thăm thành thói quen.

Sức khỏe tiêu dùng là một yếu tố khác. Các hộ gia đình Thái Lan gánh mức nợ cao và chi tiêu không thiết yếu có thể chậm lại khi chi phí vay tăng. Lượng khách du lịch giúp thị trường sôi động hơn, dù các trung tâm gần sân bay vẫn phụ thuộc nhiều nhất vào khách địa phương. Kế hoạch tăng trưởng thực tế, với các mục tiêu lấp đầy tăng dần theo từng quý, sẽ giúp kiểm soát rủi ro cho thuê. Những chỉ số thành công cần theo dõi gồm tỷ lệ lấp đầy bán lẻ, mức tăng doanh số trên mỗi mét vuông sau năm đầu tiên, lượng khách cuối tuần ổn định và dấu hiệu cho thấy cơ cấu khách thuê thu hút nhiều nhóm tuổi.

Điểm chính

• Central Pattana sẽ đầu tư 21 tỷ baht, khoảng 640 triệu USD, để xây dựng một siêu trung tâm thương mại ở phía bắc Bangkok.
• Dự án được gọi là The Central trong kế hoạch của công ty, nằm tại khu Phahonyothin trên khu đất rộng khoảng 49 rai.
• Giai đoạn đầu là trung tâm thương mại, với vốn đầu tư khoảng 20 tỷ baht và mục tiêu khai trương vào cuối năm 2026.
• Toàn dự án dự kiến có tổng diện tích lên đến khoảng 460.000 mét vuông khi hoàn thiện.
• Địa điểm nằm trong tầm tiếp cận của sân bay Don Mueang và nhiều tuyến đường sắt, nhằm thu hút cả người dân địa phương lẫn du khách.
• Trung tâm thương mại là một phần trong kế hoạch 5 năm trị giá khoảng 120 tỷ baht, gồm các dự án ở Bangkok, Nonthaburi và Khon Kaen, cùng việc nâng cấp các trung tâm hiện hữu.
• Cạnh tranh bán lẻ tại Bangkok rất gay gắt, vì vậy khách thuê chủ lực, thương hiệu mới gia nhập thị trường và việc quản lý khả năng tiếp cận sẽ đóng vai trò then chốt đối với hiệu quả hoạt động.