Johor và Penang vượt Kuala Lumpur trong thị trường bất động sản Malaysia phân hóa

Thị trường bất động sản phân hóa trong năm 2025

Chu kỳ bất động sản Malaysia bước vào giai đoạn phát triển không đồng đều. Johor và Penang tăng tốc nhờ nhu cầu xuyên biên giới, các nhà máy và đầu tư vào trung tâm dữ liệu. Kuala Lumpur chậm hơn do lượng căn hộ cao tầng tồn đọng tích tụ trong thập kỷ qua. Số liệu toàn quốc xác nhận sự phân hóa này. Trong nửa đầu năm 2025, có 196,232 giao dịch bất động sản, giảm 1.3 phần trăm so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng giá trị tăng 1.9 phần trăm lên RM107.68 tỷ. Giá cả có vẻ ổn định dù doanh số chững lại. Số liệu chính thức cho thấy thị trường chỉ chững nhẹ chứ không suy thoái, nhưng khác biệt giữa các vùng rất rõ nét.

Năm vừa qua đã tạo tiền đề cho tình hình này. Năm 2024, thị trường nhà ở ghi nhận 260,516 giao dịch với tổng giá trị RM106.92 tỷ. Chỉ số giá nhà toàn quốc tăng 1.4 phần trăm, trong khi lạm phát bào mòn mức tăng thực tế. Giá nhà bình quân cuối năm 2024 đạt khoảng RM483,879; giá nhà liền kề tăng nhẹ, còn giá căn hộ cao tầng bình quân nhích lên trước khi giảm theo quý vào cuối năm. Dư nợ thế chấp tiếp tục tăng và hoạt động xây dựng khởi sắc. Đầu năm 2025, khoảng cách giữa các trung tâm công nghiệp tăng trưởng nhanh và những khu vực đô thị vẫn dư thừa căn hộ cao tầng càng rộng thêm.

Trên cả nước, người mua tiếp tục ưu tiên nhà vừa túi tiền và nhà đã qua sử dụng. Khoảng sáu trong mười giao dịch trong nửa đầu năm 2025 là bất động sản nhà ở. Nhà liền kề vẫn là phân khúc có giao dịch nhiều nhất. Nhà có giá từ RM300,000 trở xuống chiếm hơn một nửa doanh số nhà ở. Thị trường thứ cấp chiếm ưu thế, với gần bốn trong năm căn nhà được sang nhượng từ chủ sở hữu hiện tại thay vì mua từ các dự án mới mở bán. Các chủ đầu tư cắt giảm mạnh số dự án mới đưa ra thị trường, qua đó có thể giúp giải phóng lượng hàng tồn chưa bán theo thời gian.

Nơi đà tăng trưởng mạnh nhất

Johor và Penang thu hút phần lớn nhu cầu mới. Cả hai bang đều nằm ở trung tâm mạng lưới sản xuất và logistics của Malaysia. Hai bang cũng hưởng lợi từ các dự án nâng cấp giao thông, giúp rút ngắn thời gian đi lại và tạo thuận lợi cho việc di chuyển xuyên biên giới.

Johor: Điểm đến xuyên biên giới với lực đẩy công nghiệp

Johor đã trở thành động lực tăng trưởng của năm 2025. Khu kinh tế đặc biệt Johor-Singapore đang thu hút các nhà sản xuất, doanh nghiệp hạ tầng số và công ty dịch vụ. Giao dịch và giá trị bất động sản công nghiệp tăng, số dự án nhà ở mới mở bán dẫn đầu cả nước, còn dòng vốn đổ vào logistics và nhà máy. Văn phòng và bán lẻ cũng cải thiện từ mức nền thấp tại các hành lang trọng điểm quanh Johor Bahru. Trong quý I năm 2025, giá trị giao dịch nhà ở tại Johor tăng khoảng 14 phần trăm. Nhu cầu trải rộng từ nhà liền thổ dành cho người mua để ở đến căn hộ gần các đầu mối giao thông dành cho người thuê đi làm tại Singapore.

Kế hoạch phát triển trung tâm dữ liệu và sản xuất tiên tiến đang củng cố đà tăng trưởng này. Các tập đoàn công nghệ toàn cầu mở rộng hoạt động tại miền nam Malaysia, tận dụng quỹ đất sẵn có, khả năng tiếp cận nguồn điện và vị trí gần Singapore. Các đơn vị theo dõi thị trường ghi nhận nhu cầu thuê nhà máy và kho bãi cao trên khắp Johor, bên cạnh Klang Valley và Penang. Tỷ lệ trống thấp tại các khu công nghiệp hiện đại, số hợp đồng cam kết trước ngày càng tăng và nguồn cung các khu công nghiệp mới gần đường cao tốc cho thấy hoạt động sẽ tiếp tục duy trì.

Penang: Cụm điện tử duy trì sức nóng của thị trường bất động sản

Hệ sinh thái điện tử và điện tại Penang tiếp tục hỗ trợ nhu cầu bất động sản ổn định trên cả đảo và Seberang Perai. Cơ sở công nghiệp tại Batu Kawan thu hút các nhà cung ứng đa quốc gia, kéo theo nhu cầu nhà ở cho công nhân, không gian logistics và các dịch vụ bán lẻ. Nhu cầu căn hộ cao tầng tại bang tương đối ổn định, dù năm 2025 mở đầu với mức giảm nhẹ về số giao dịch và giá trị căn hộ. Thị trường văn phòng Penang trụ vững, còn tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ dao động quanh mức thấp của ngưỡng 70 phần trăm. Chính quyền địa phương cũng triển khai kế hoạch nhà ở vừa túi tiền dài hạn, dự kiến xây hàng chục nghìn căn trong thập kỷ tới bằng phương pháp xây dựng mô-đun nhanh hơn.

Thực tế hai tốc độ tại Kuala Lumpur

Thủ đô cho thấy bức tranh khác biệt. Hoạt động nhà ở chậm lại vào đầu năm 2025, và thành phố vẫn đối mặt với lượng lớn căn hộ đã hoàn thiện nhưng chưa bán được. Trong nửa đầu năm, số nhà hoàn thiện chưa bán trên toàn quốc tăng lên khoảng 26,911 căn, trong đó hơn một nửa là căn hộ chung cư và căn hộ. Tại Kuala Lumpur, dư cung căn hộ cao tầng tiếp tục là lực cản chính đối với tốc độ tiêu thụ. Giá nhà trong thành phố tăng hơn 3 phần trăm so với cùng kỳ năm trước trong quý I năm 2025, nhưng số giao dịch giảm gần 9 phần trăm, cho thấy người mua cân nhắc kỹ và các ưu đãi có vai trò quan trọng.

Bất động sản thương mại diễn biến khả quan hơn. Hoạt động thuê văn phòng tăng cường khi các công ty chuyển sang những tòa tháp mới hơn, thân thiện với môi trường hơn. Trên khắp Kuala Lumpur, diện tích hấp thụ ròng chuyển sang dương tại mọi phân khu trong quý II năm 2025, giúp tỷ lệ trống toàn thành phố giảm từ khoảng 24 phần trăm một năm trước xuống khoảng 19 phần trăm. Các dự án mới hoàn thành tại những khu vực trọng điểm bổ sung mặt bằng chất lượng cao, trong khi một số dự án lớn dời thời điểm hoàn thành dự kiến lên năm 2026.

JLL Malaysia, đơn vị theo dõi hoạt động thuê văn phòng trên toàn thành phố, nhận định quý II là bước ngoặt.

Thị trường văn phòng Kuala Lumpur cho thấy sức chống chịu, với diện tích hấp thụ ròng dương tại tất cả các phân khu.

Thị trường bán lẻ ghi nhận mức cải thiện vừa phải. Tỷ lệ trống giảm so với giữa năm 2024, các thương hiệu ẩm thực và thời trang tiếp tục mở rộng, còn các đơn vị giải trí và không gian làm việc chung giúp lấp đầy diện tích bỏ trống sau khi một số thương hiệu nổi tiếng đóng cửa. Hai trung tâm thương mại biểu tượng, trong đó có 118 Mall và một dự án mới gần KLCC, dự kiến khai trương trong năm tới. Phân khúc nhà ở cao cấp có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn nhờ lãi suất giảm hồi đầu năm 2025 và nhu cầu ổn định từ người mua ở Trung Đông, châu Á-Thái Bình Dương và châu Âu.

Giá cả và khả năng chi trả được chú trọng

Chỉ số giá nhà Malaysia nhích lên trong năm 2025. Chỉ số toàn quốc ở mức khoảng 227 điểm và giá bình quân dao động gần RM490,376 trong nửa đầu năm, tăng khoảng 0.7 phần trăm so với cùng kỳ. Mức tăng giá không đồng đều. Nhà liền kề tăng nhẹ. Giá căn hộ cao tầng giảm tại một số bang có nguồn cung dồi dào. Perlis và Johor ghi nhận mức tăng gần đây mạnh nhất trong số các thị trường nhỏ hơn.

Khả năng chi trả vẫn quyết định nhịp độ bán hàng. Bất động sản có giá từ RM300,000 trở xuống chiếm khoảng 53 phần trăm giao dịch nhà ở trong nửa đầu năm. Người mua ưu tiên các khu dân cư hiện hữu có kết nối giao thông, trường học và việc làm. Xu hướng này giúp thị trường thứ cấp chiếm gần 80 phần trăm giao dịch nhà ở. Các chủ đầu tư đáp lại bằng cách giảm số dự án mở bán. Nguồn cung nhà ở mới giảm khoảng một nửa so với cùng kỳ, còn 23,380 căn trong sáu tháng đầu năm 2025.

Các thị trường có nhu cầu thuê cao đang thu hút nhà đầu tư trở lại, nhất là nơi lợi suất vượt chi phí vay. Lợi suất cho thuê gộp bình quân của căn hộ đạt khoảng 5.1 phần trăm vào đầu năm 2025, còn tại Kuala Lumpur là khoảng 4.6 phần trăm. Các khu vực gần trường đại học, tuyến đường sắt và trung tâm việc làm tiếp tục có mức tăng giá thuê ổn định nhất.

Foo Gee Jen, cựu chủ tịch Hiệp hội Thẩm định viên, Quản lý Bất động sản, Đại lý Bất động sản và Tư vấn Bất động sản Khu vực Tư nhân Malaysia, đồng thời là cố vấn tại CBRE WTW, phát biểu tại một hội nghị thượng đỉnh ngành rằng mức tăng giá vừa phải có lợi cho thị trường hơn những đợt tăng vọt cách đây một thập kỷ.

Mức tăng 4% có thể không khiến nhà đầu tư hào hứng, nhưng là mức lành mạnh và phù hợp với lãi suất ngân hàng.

Nhận định đó phản ánh xu hướng chuyển sang định giá bền vững. Chi phí xây dựng tăng có thể được chuyển vào giá bán tại một số địa điểm. Việc chú trọng khả năng chi trả thực tế cũng cho thấy cần có trợ cấp có mục tiêu hơn và dữ liệu tốt hơn để điều chỉnh nguồn cung, thay vì ưu đãi đại trà.

Công nghiệp và trung tâm dữ liệu thúc đẩy đầu tư

Phân khúc công nghiệp là điểm sáng rõ nhất của năm 2025. Số giao dịch tăng khoảng 8.5 phần trăm, vượt 4,100 giao dịch trong nửa đầu năm, còn tổng giá trị tăng lên khoảng RM14.25 tỷ. Johor, Penang và Selangor dẫn đầu hoạt động khi các doanh nghiệp logistics, ô tô, điện và điện tử mở rộng. Riêng tại Klang Valley, khoảng 2 triệu feet vuông kho hạng A mới được đưa vào sử dụng trong quý II, nhưng tỷ lệ trống giảm mạnh xuống gần 2 phần trăm do mặt bằng nhanh chóng được lấp đầy.

Giá trị vốn của các nhà kho hiện đại tăng gần 4 phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Bên thuê tìm kiếm các tòa nhà tiết kiệm năng lượng và vị trí có kết nối nhanh với đường cao tốc. Một số nhà đầu tư tạm hoãn mua vào do bất ổn về thuế quan và chuỗi cung ứng toàn cầu thay đổi, nhưng nhu cầu sử dụng vẫn vững trên các hành lang chính.

Malaysia cũng nổi lên thành một thị trường trung tâm dữ liệu lớn trong khu vực. Công suất lắp đặt hiện vượt 600 MW, với khoảng 1,300 MW đang xây dựng và nguồn dự án tiềm năng trong tương lai vượt 3,400 MW. Ngành này đang trưởng thành. Chi phí tăng và quy trình phê duyệt chặt chẽ hơn, còn các nhà phát triển đang hợp tác để xây dựng những địa điểm sẵn sàng kết nối điện. Xu hướng này ưu tiên chất lượng, khả năng tiếp cận năng lượng tái tạo và độ ổn định dài hạn của lưới điện.

Knight Frank Malaysia, trong báo cáo rà soát nửa đầu năm về nhiều phân khúc, đã gói gọn cả sự lạc quan lẫn thận trọng trong một nhận định.

Thị trường tiếp tục thể hiện sức chống chịu bất chấp những trở ngại toàn cầu và chính sách ngày càng phức tạp.

Hạ tầng và các khu kinh tế đặc biệt định hình lại nhu cầu

Các dự án giao thông và khu vực chính sách đang định hình lại bản đồ nhu cầu bất động sản. Tiến độ thi công Tuyến đường sắt Bờ Đông đã vượt mốc 80 phần trăm và công việc đang tiến gần đến giai đoạn cuối. Cao tốc Pan Borneo tiếp tục cải thiện khả năng tiếp cận tại Sabah và Sarawak. Ở miền nam, Khu kinh tế đặc biệt Johor-Singapore đang đẩy nhanh phê duyệt đầu tư và phát triển chuỗi cung ứng, trong khi tuyến kết nối RTS xuyên biên giới giữa Johor Bahru và Woodlands đang được xây dựng. Những khoản đầu tư này rút ngắn khoảng cách, thúc đẩy du lịch và thương mại, đồng thời kéo theo nhu cầu kho bãi, khách sạn và nhà ở.

Các cập nhật chính sách cũng nhấn mạnh vai trò thu hút đầu tư của Johor. Tính đến giữa năm 2025, các cơ quan phụ trách khu kinh tế đặc biệt đã phê duyệt các dự án trị giá hơn RM37 tỷ, với thêm nhiều cam kết đang được chuẩn bị. Trọng tâm còn mở rộng sang hàng không, với kế hoạch xây dựng công viên hàng không tại Selangor và một nút giao cao tốc mới nhằm khai thác quỹ đất ở Negeri Sembilan. Tác động chung là nhu cầu mạnh hơn đối với các khu công nghiệp gần đầu mối giao thông mới và triển vọng tốt hơn cho các khu đô thị lân cận.

Thay đổi chính sách và người mua nước ngoài

Malaysia khôi phục chương trình Malaysia My Second Home theo nhiều cấp vào giữa năm 2024, mở rộng lựa chọn cho người muốn cư trú dài hạn. Điều kiện tham gia gắn với khoản tiền gửi cố định và ngưỡng mua bất động sản, còn yêu cầu khác nhau tùy cấp. Các bang tiếp tục quy định mức giá tối thiểu dành cho người mua nước ngoài; ngưỡng này khác nhau theo địa phương và điều kiện thị trường.

Các đề xuất ngân sách năm 2026 cho thấy chi phí giao dịch có thể tăng đối với một số người mua nước ngoài. Chính phủ đã trình kế hoạch nâng thuế trước bạ đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản của người không có quốc tịch Malaysia và công ty nước ngoài từ 4 phần trăm lên tối đa 8 phần trăm. Trong ngắn hạn, tác động đến số lượng giao dịch có thể không lớn, vì người mua nước ngoài chỉ chiếm khoảng 0.6 phần trăm giao dịch nhà ở năm 2024. Các biện pháp hỗ trợ người mua trong nước phần nào bù đắp thay đổi này. Miễn hoàn toàn thuế trước bạ cho người mua nhà lần đầu đối với bất động sản trị giá đến RM500,000 đã được gia hạn đến hết năm 2027.

Chính quyền cũng đưa ra khoản khấu trừ thuế cho chi phí chuyển đổi các tòa nhà thương mại thành nhà ở. Mục tiêu là hồi sinh các khu vực đô thị xuống cấp và tăng nguồn cung tại những nơi có nhu cầu nhà ở bền vững. Các tổ chức cho vay tiếp tục mở rộng dư nợ cho vay mua nhà, còn bảo lãnh tín dụng của chính phủ hỗ trợ người mua lần đầu và người tự kinh doanh có thu nhập ổn định nhưng hồ sơ chứng minh còn hạn chế.

Những rủi ro cần kiểm soát

Mất cân đối nguồn cung vẫn là rủi ro chính của thị trường nhà ở. Số căn đã hoàn thiện nhưng chưa bán tăng lên gần 27,000 căn trên toàn quốc trong nửa đầu năm 2025, tập trung ở chung cư và căn hộ dịch vụ. Nếu tính cả các căn đang trong những giai đoạn xây dựng trước đó, lượng hàng tồn chưa bán trong toàn bộ nguồn cung dự kiến đã vượt 43,000 căn vào đầu năm 2025; giá trị lớn bị giam trong các dự án ở khu ngoại ô thiếu giao thông và tiện ích. Các chủ đầu tư đáp lại bằng cách giảm số dự án mở bán, điều chỉnh quy mô căn hộ phù hợp hơn và thiết kế đáp ứng thu nhập thực tế của người dân địa phương.

Tỷ lệ nhà cho thuê trong tổng nguồn cung vẫn thấp so với chuẩn quốc tế, hạn chế lựa chọn của người lao động thường xuyên di chuyển. Áp lực khả năng chi trả do chi phí sinh hoạt và khoảng cách giữa tăng trưởng tiền lương với chi phí vẫn ảnh hưởng đến người mua nhà lần đầu. Các nhà hoạch định chính sách và lãnh đạo ngành kêu gọi hỗ trợ nhà ở xã hội có mục tiêu hơn và xây dựng một nền tảng dữ liệu chung để cân đối nguồn cung với nhu cầu ở cấp khu dân cư.

Bất động sản công nghiệp cũng phải đối mặt với những giới hạn riêng. Quy hoạch nguồn cung điện, chi phí điện và tình trạng thiếu nhân lực là những vấn đề cấp thiết đối với trung tâm dữ liệu và ngành sản xuất tiên tiến. Một số nhà phân tích cảnh báo nguồn dự án trung tâm dữ liệu rất lớn, và nhu cầu cùng việc nâng cấp lưới điện phải theo kịp để duy trì lợi suất. Dù vậy, nhu cầu công nghiệp cơ bản tại các hành lang chính vẫn đa dạng và ít chịu ảnh hưởng hơn trước những cú sốc từ một ngành đơn lẻ.

Điểm chính

• Malaysia ghi nhận 196,232 giao dịch bất động sản trong nửa đầu năm 2025, giảm 1.3 phần trăm, trong khi giá trị tăng 1.9 phần trăm lên RM107.68 tỷ.
• Johor và Penang dẫn đầu hoạt động nhờ tăng trưởng công nghiệp, logistics và nhu cầu xuyên biên giới gắn với Singapore cùng chuỗi cung ứng toàn cầu.
• Thị trường nhà ở Kuala Lumpur chậm lại, trong bối cảnh lượng căn hộ cao tầng tồn đọng lớn. Giá nhà thành phố tăng 3.2 phần trăm so với cùng kỳ năm trước trong quý I năm 2025, nhưng số giao dịch giảm 8.7 phần trăm.
• Hoạt động thuê văn phòng tại KL cải thiện. Tỷ lệ trống giảm xuống khoảng 19 phần trăm trong quý II năm 2025, từ khoảng 24 phần trăm một năm trước, với diện tích hấp thụ ròng dương tại mọi phân khu.
• Bất động sản công nghiệp vượt trội. Số giao dịch công nghiệp trong nửa đầu năm tăng khoảng 8.5 phần trăm lên hơn 4,100, trong khi tỷ lệ trống tại các kho hạng A ở mức thấp.
• Thị trường trung tâm dữ liệu Malaysia hiện có công suất đang hoạt động vượt 600 MW, với khoảng 1,300 MW đang xây dựng và nguồn dự án tiềm năng trong tương lai lớn hơn.
• Khả năng chi trả thúc đẩy doanh số. Khoảng 53 phần trăm giao dịch nhà ở có giá từ RM300,000 trở xuống, và gần 80 phần trăm giao dịch thuộc thị trường thứ cấp.
• Số dự án nhà ở mới mở bán giảm khoảng 50 phần trăm so với cùng kỳ, còn 23,380 căn trong nửa đầu năm, một động thái có thể giúp giải phóng hàng tồn chưa bán.
• Những thay đổi chính sách bao gồm chương trình Malaysia My Second Home theo nhiều cấp và đề xuất tăng thuế trước bạ đối với giao dịch mua của người nước ngoài, trong khi miễn thuế trước bạ cho người mua nhà lần đầu được gia hạn đến hết năm 2027.
• Các dự án trọng điểm như Tuyến đường sắt Bờ Đông, tuyến RTS và Khu kinh tế đặc biệt Johor-Singapore đang chuyển dịch nhu cầu sang logistics, sản xuất và phát triển các khu đô thị mới.
• Rủi ro tập trung ở tình trạng dư cung căn hộ cao tầng, hạn chế về điện và nhân lực trong lĩnh vực công nghiệp, cũng như nhu cầu điều chỉnh nguồn cung mới sát hơn với thu nhập thực tế của người dân địa phương.