Nhật Bản triển khai chương trình trợ cấp cải tạo nhà bỏ trống trong bối cảnh dân số già hóa

Vì sao Nhật Bản trợ cấp cải tạo những ngôi nhà sắp bị bỏ trống

Nhật Bản sẽ triển khai một dự án mô hình mới trong năm tài chính tới nhằm ngăn nhà cửa bị bỏ trống tại các đô thị lớn và khu vực lân cận. Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch dự định trợ cấp cải tạo để đưa các bất động sản, trong đó có những căn nhà dự kiến sẽ bị người cao tuổi rời đi, trở lại thành nhà ở cho gia đình hoặc chuyển đổi thành trung tâm chăm sóc trẻ em và các cơ sở cộng đồng khác. Chủ nhà dự định chuyển đi hoặc vào cơ sở chăm sóc người cao tuổi sẽ được khuyến khích cải tạo bất động sản thay vì để không. Người mua nhà bỏ trống và cam kết cải tạo cũng có thể đủ điều kiện nhận trợ cấp. Mục tiêu gồm hai phần: làm chậm đà gia tăng nhà bỏ trống ở đô thị và giúp người đi làm dễ tìm được nhà hơn trong bối cảnh chi phí xây dựng cao.

Quy mô thách thức này rất lớn. Năm 2023, Nhật Bản có khoảng 9 triệu căn nhà bỏ trống, chiếm khoảng 14% tổng số nhà ở. Không phải tất cả đều xuống cấp, vì một số đang được rao bán hoặc chỉ thỉnh thoảng mới có người sử dụng. Tuy nhiên, một nhóm nhà bị bỏ bê lâu ngày đang gia tăng. Số liệu chính phủ cho thấy năm 2023 có mức kỷ lục 3,85 triệu căn nhà không có người ở trong nhiều năm và không được rao cho thuê hoặc bán. Nhà bỏ trống, xuống cấp có thể làm suy giảm an toàn và sức hấp dẫn của khu dân cư, đặc biệt tại những nơi dân số đang già hóa nhanh chóng.

Dự báo nhân khẩu học cho thấy biến chuyển sắp tới sẽ còn rõ nét hơn. Các khảo sát của bộ dự báo số nhà và căn hộ chỉ có người từ 85 tuổi trở lên sinh sống sẽ tăng nhanh trong thập kỷ tới. Tại vùng Tokyo (Tokyo và ba tỉnh lân cận), số này dự kiến tăng từ khoảng 340.000 căn năm 2023 lên khoảng 940.000 căn năm 2033. Tại vùng Kansai, tập trung quanh Osaka và Kyoto, nhóm tương tự được dự báo tăng từ khoảng 210.000 lên khoảng 580.000 căn. Nhiều căn trong số này có thể sẽ được đưa ra thị trường hoặc bỏ trống khi cư dân chuyển đến sống cùng người thân hay vào cơ sở chăm sóc. Khoản trợ cấp mới nhằm hướng quá trình chuyển đổi đó theo hướng cải tạo thay vì bỏ hoang.

Dự án mô hình sẽ hỗ trợ những gì và ai có thể nộp đơn

Chương trình sẽ được triển khai tại các khu dân cư trong và quanh những đô thị lớn, được xây dựng trong giai đoạn tăng trưởng cao từ thập niên 1950 đến thập niên 1970. Bộ phối hợp với chính quyền địa phương tham gia để chọn các khu vực mục tiêu, nơi tình trạng nhà bỏ trống đã phổ biến hoặc được dự báo sẽ gia tăng. Trọng tâm là những khu phố vẫn có khả năng kết nối tốt với nơi làm việc, trường học và giao thông công cộng, nhưng số hộ chỉ có người cao tuổi đang tăng lên.

Đối tượng đủ điều kiện gồm chủ sở hữu hiện tại của nhà bỏ trống và những chủ nhà lớn tuổi có bất động sản nhiều khả năng sẽ bị bỏ trống sau khi họ chuyển đến nhà người thân hoặc cơ sở chăm sóc. Người mua nhà bỏ trống trong khu vực được chỉ định và cải tạo căn nhà đó cũng đủ điều kiện. Trợ cấp có thể chi trả cho việc cải tạo nội thất và ngoại thất, sửa chữa hệ thống cấp thoát nước cùng các công việc cần thiết khác để đưa bất động sản trở lại trạng thái an toàn, có thể sử dụng. Chính phủ kỳ vọng nhiều căn nhà trong số này sẽ quay lại thị trường dưới dạng nhà ở gia đình. Những căn khác có thể được tái sử dụng làm trung tâm chăm sóc trẻ em, nhà sinh hoạt cộng đồng, cơ sở hỗ trợ nuôi dạy trẻ hoặc không gian làm việc nhỏ.

Dự án sẽ được triển khai thí điểm trong vài năm, với mục tiêu mở rộng sang các khu vực khác có điều kiện tương tự. Bộ đã đề nghị bố trí vài trăm triệu yen trong ngân sách năm tài chính tới để khởi động chương trình. Chính quyền địa phương dự kiến thiết lập quy trình hướng dẫn người nộp đơn thực hiện kiểm định, xin giấy phép và lựa chọn nhà thầu.

Chương trình tập trung ở đâu và vì sao những khu vực đó quan trọng

Nhiều khu dân cư mục tiêu ban đầu là các đô thị mới và khu phân lô quy mô lớn được xây dựng để phục vụ người đi làm trong giai đoạn Nhật Bản tăng trưởng nhanh. Nhiều thập kỷ sau, những người mua nhà đầu tiên đã già đi ngay tại nơi họ sinh sống. Con cái thường chuyển đi nơi khác, các trường học được sáp nhập, còn những cửa hàng nhỏ ở góc phố thì đóng cửa. Hạ tầng xây dựng vẫn kết nối tốt với giao thông công cộng và đường bộ, nhưng cư dân ngày càng lớn tuổi, trong khi nhiều căn nhà quá rộng so với quy mô hộ gia đình nhỏ hơn hiện nay. Khi một dãy phố bắt đầu thưa vắng, sự xuống cấp có thể tự tiếp diễn.

Nhà bỏ trống có thể khởi phát một vòng xoáy tiêu cực. Những căn nhà tối om khiến người mua e ngại và làm hàng xóm ngần ngại đầu tư, sửa sang thường xuyên. Công trình bị bỏ bê có thể trở thành nơi đổ rác trái phép, trú ngụ của sâu bọ và tiềm ẩn nguy cơ hỏa hoạn. Tại một quốc gia thường xuyên hứng chịu động đất và bão lớn, nhà cửa không được bảo trì còn có thể gây nguy hiểm cho cư dân sống gần đó. Đưa nhà bỏ trống trở lại làm nhà ở hoặc cơ sở hữu ích giúp ổn định đường phố và duy trì nhịp sống thường nhật.

Vì sao làn sóng nhà bỏ trống sắp xảy ra

Số hộ chỉ có người rất cao tuổi đang tăng nhanh tại các vành đai đô thị. Khi chủ nhà chuyển đến cơ sở chăm sóc dài hạn hoặc qua đời, những căn nhà họ để lại có thể bị bỏ không. Các khoản bảo hiểm và bảo trì không còn được thanh toán, dịch vụ tiện ích bị ngắt và tình trạng xuống cấp tăng nhanh. Dự báo của bộ về Tokyo và Kansai cho thấy số nhà như vậy sẽ tăng mạnh đến năm 2033. Cải tạo và bán nhà sớm ít tốn kém hơn để công trình xuống cấp rồi sau đó phải đóng ván hoặc phá dỡ.

Giải thích về akiya và cách Nhật Bản thống kê nhà bỏ trống

Nhà bỏ trống ở Nhật Bản thường được gọi là akiya. Khảo sát nhà ở toàn quốc thống kê tất cả nhà không có người ở, bao gồm bất động sản rao bán, nhà cho thuê đang tìm người thuê, nhà thứ hai và nhà trống vì các lý do khác. Trong tổng số rộng này, một phần đáng kể đã bị bỏ trống lâu ngày và không còn hoạt động trên thị trường. Những căn nhà bị bỏ bê này là trọng tâm của nhiều quy định địa phương, đồng thời là đối tượng của đợt trợ cấp mới tại các đô thị.

Một số yếu tố mang tính cơ cấu thúc đẩy hiện tượng này. Dân số Nhật Bản đang giảm và già hóa. Nhiều người thừa kế sống ở nơi khác và không muốn nhận những bất động sản cũ cần chi phí bảo trì lớn. Chi phí phá dỡ có thể cao, còn quy định thuế đôi khi khiến việc để nguyên công trình rẻ hơn, dù không có ai sinh sống. Thị trường nhà cũ kém sôi động vì người mua thường chuộng nhà xây mới, một lựa chọn chịu ảnh hưởng của quan ngại về an toàn động đất và tập quán xây dựng trong nhiều thập kỷ vốn ưu tiên cái mới hơn cái cũ.

Chính sách đang dần thay đổi để giải quyết những vấn đề này. Luật Biện pháp đặc biệt đối với nhà bỏ trống cho phép chính quyền địa phương xác định những bất động sản nguy hiểm hoặc bị bỏ bê nghiêm trọng, rồi yêu cầu sửa chữa hoặc tháo dỡ. Sau khi một căn nhà bị xác định thuộc diện này, chính quyền địa phương cũng có thể thu hồi các ưu đãi thuế bất động sản vốn làm giảm động lực phá dỡ. Các cải cách có hiệu lực từ năm 2024 bắt buộc đăng ký thừa kế bất động sản, siết chặt hệ thống nhằm giảm số nhà bị thất lạc do quyền sở hữu không rõ ràng và giúp việc liên hệ với các bên chịu trách nhiệm dễ dàng hơn.

Cải tạo ngày càng hấp dẫn hơn xây mới khi chi phí tăng

Chi phí xây dựng cao khiến các hộ gia đình đang nuôi con khó mua nhà mới hơn tại các đô thị. Giá vật liệu, tình trạng thiếu lao động và chậm trễ chuỗi cung ứng đều đẩy giá nhà xây mới lên cao. Bằng cách dành ngân sách cho cải tạo, chính phủ hy vọng tăng nguồn cung nhà sẵn sàng dọn vào ở với mức giá phù hợp khả năng chi trả của các gia đình.

Cải tạo công trình hiện có còn mang lại nhiều lợi ích ngoài việc tiết kiệm chi phí. Cách này đưa nhà trở lại sử dụng nhanh hơn so với phá dỡ rồi xây lại, giữ nguyên nét đặc trưng của khu dân cư và giảm rác thải xây dựng. Nâng cấp năng lượng, cải thiện cách nhiệt và lắp đặt thiết bị hiện đại có thể giúp nhà cũ tiết kiệm năng lượng, tiện nghi hơn mà không cần xây lại từ đầu.

Dự án mô hình cũng hỗ trợ chuyển đổi công năng theo nhu cầu địa phương. Một căn nhà không còn phù hợp với một gia đình có thể được dùng làm phòng chăm sóc trẻ quy mô nhỏ, nơi tổ chức hoạt động sau giờ học, văn phòng hỗ trợ cha mẹ hoặc không gian yên tĩnh cho người làm việc từ xa. Những hình thức sử dụng lại này duy trì người qua lại trên phố và đưa các dịch vụ thiết yếu hằng ngày trở lại trong khoảng cách đi bộ.

Việc tái sử dụng có thể đưa dịch vụ trở lại các khu dân cư già hóa không

Nhật Bản đã thí điểm các hệ thống hỗ trợ cộng đồng, kết nối dịch vụ y tế, xã hội và sinh hoạt hằng ngày gần nơi người dân cư trú. Một ví dụ ở vùng ngoại ô Tokyo, thường được gọi là mô hình Nagayama về chăm sóc tích hợp dựa vào cộng đồng, cho thấy chính quyền địa phương, tổ chức phi lợi nhuận và doanh nghiệp có thể phối hợp hỗ trợ người cao tuổi và duy trì đời sống khu dân cư như thế nào. Bài học rút ra là những cơ sở nhỏ, được bố trí đúng chỗ, có thể trở thành điểm tựa cho cộng đồng.

Khoản trợ cấp mới có thể giúp hiện thực hóa ý tưởng đó tại các khu vực đô thị đang có thêm nhà bỏ trống. Chuyển đổi một phần nhà bỏ trống thành nơi chăm sóc trẻ, họp cộng đồng và hỗ trợ nuôi dạy con có thể rút ngắn thời gian đi lại của các gia đình, đồng thời giúp những người hàng xóm lớn tuổi tiếp tục gắn bó với cộng đồng. Khi cư dân ở nhiều độ tuổi cùng sử dụng đường phố và cơ sở vật chất, các mối liên kết xã hội được củng cố và đường phố trở nên an toàn hơn.

Nghiên cứu đô thị tại một thành phố vệ tinh thuộc vùng Tokyo cho thấy khả năng tiếp cận và sự thuận tiện có liên quan đến tình trạng nhà bỏ trống. Những khu vực có đường sá tiếp giáp thuận lợi thường có ít nhà bỏ trống hơn, trong khi sự chênh lệch giữa khu dân cư và một số loại diện tích bán lẻ đi kèm với tỷ lệ nhà bỏ trống cao hơn. Đầu tư giúp đời sống thường nhật thuận tiện hơn, từ đường phố an toàn hơn đến công viên và dịch vụ ở gần, có thể làm tăng hiệu quả của nguồn vốn cải tạo.

Ưu và nhược điểm thực tế đối với người mua và chủ nhà

Chủ nhà vốn có thể bỏ mặc những bất động sản xuống cấp có thể dùng trợ cấp để chi trả cho các sửa chữa thiết yếu, rồi bán hoặc cho thuê. Người mua có thể tìm được nhà rộng cho gia đình gần nơi làm việc và trường học, thường với giá thấp hơn nhà xây mới. Khi một số căn nhà trên cùng con phố được nâng cấp, niềm tin được củng cố và đầu tư tư nhân sẽ nối tiếp, qua đó giúp phá vỡ vòng xoáy suy thoái.

Tuy nhiên, vẫn có trở ngại. Nhiều căn nhà cũ cần được gia cố chống động đất, thay mái, sửa hệ thống cấp thoát nước và điện, đồng thời cải thiện cách nhiệt. Một số bất động sản có lịch sử thừa kế phức tạp, giấy tờ quyền sở hữu không rõ ràng và nhiều người cùng thừa kế. Việc xin giấy phép và kiểm định mất thời gian, còn chuyển đổi sang mục đích làm cơ sở đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt quy chuẩn xây dựng và phòng cháy chữa cháy. Người mua cũng cần kiểm tra quy định địa phương về hoạt động kinh doanh nếu dự định cung cấp dịch vụ.

Các bước thiết thực dành cho người nộp đơn gồm:

• Sớm xác minh quyền sở hữu và tình trạng đăng ký, đặc biệt với bất động sản được thừa kế.
• Thuê chuyên gia kiểm định công trình, hệ thống cấp thoát nước, gas và điện.
• Lấy báo giá bằng văn bản từ các nhà thầu có giấy phép và xác nhận phạm vi công việc đáp ứng quy chuẩn cho mục đích sử dụng dự kiến.
• Xác nhận các hạn chế tại địa phương về việc sử dụng cơ sở và giờ hoạt động nếu dự định tổ chức dịch vụ chăm sóc trẻ em hoặc hoạt động cộng đồng.
• Dự trù kinh phí bảo trì thường xuyên, bảo hiểm và thuế bất động sản sau khi cải tạo.

Quan chức nói gì về mục tiêu chương trình

Một quan chức cấp cao thuộc Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch đã giải thích mục đích của dự án mô hình bằng những lời lẽ thẳng thắn.

Chi phí xây dựng tăng vọt khiến các gia đình điển hình đang nuôi con khó mua được nhà mới xây. Thông qua dự án phục hồi này, chúng tôi hướng tới kiềm chế đà gia tăng nhà bỏ trống và tạo môi trường sống thoải mái cho các gia đình có con nhỏ.

Các nhà phân tích thường lưu ý rằng thị trường trong nước từ lâu đã chuộng nhà mới hơn nhà cải tạo. Sở thích đó bắt nguồn từ nguy cơ thiên tai và các tập quán xây dựng trước đây vốn ưu tiên thay thế công trình cũ. Những chính sách giúp giảm sự bất định, chứng nhận chất lượng và thể hiện sự ủng hộ của chính quyền đối với việc tái sử dụng có thể thúc đẩy nhu cầu chuyển sang nhà hiện hữu được cải tạo tốt.

Xu hướng này giao thoa với du lịch và doanh nghiệp nhỏ ra sao

Trên khắp cả nước, một số nhà bỏ trống đã được chuyển đổi thành nhà khách, quán trọ nhỏ, không gian làm việc chung và điểm sinh hoạt cộng đồng. Những ngôi nhà gỗ truyền thống, được gọi là kominka, thu hút du khách muốn khám phá khu dân cư mang đậm bản sắc và phong cảnh nông thôn. Tại các đô thị, nhà cho thuê lưu trú ngắn ngày thường bị quản lý chặt, nên hình thức tái sử dụng phổ biến nhất vẫn sẽ là nhà ở hoặc dịch vụ cộng đồng. Dù vậy, không gian làm việc nhỏ, phòng hỗ trợ trẻ em và hội trường đa năng vẫn có thể tạo ra hoạt động thường nhật và chi tiêu tại địa phương.

Nhiều chính quyền địa phương duy trì danh sách trực tuyến, gọi là ngân hàng akiya, để kết nối người mua với người bán; một số nơi còn cấp khoản hỗ trợ nhỏ hoặc ưu đãi thuế. Khoản trợ cấp mới dành cho các đô thị lớn không thay thế những chương trình này. Mục tiêu là thúc đẩy cải tạo tại các khu phố đô thị có nhu cầu nhà ở gia đình và nơi việc chuyển đổi một phần nhà sang phục vụ cộng đồng có thể hỗ trợ các bậc cha mẹ đi làm.

Những diễn biến cần theo dõi tiếp theo

Dự án mô hình dự kiến bắt đầu trong năm tài chính tới, khởi đầu vào ngày 1 tháng 4 tại Nhật Bản. Bộ đã đề nghị cấp vài trăm triệu yen để tài trợ khởi động chương trình. Chính quyền địa phương tham gia sẽ xác định các khu vực thí điểm, công bố tiêu chí đủ điều kiện và mời chủ nhà cùng người mua sẵn sàng cải tạo nộp đơn.

Kết quả trong năm đầu tiên sẽ rất quan trọng. Những chỉ dấu hữu ích gồm số nhà được cải tạo và đưa vào sử dụng, mức giảm số nhà bị bỏ bê lâu ngày tại các khu vực thí điểm, số chỗ chăm sóc trẻ em và không gian cộng đồng được tạo ra, cũng như thời gian hoàn thành dự án. Bằng chứng thu thập tại các khu vực ban đầu sẽ định hướng việc mở rộng chương trình sang những nơi khác đối mặt với làn sóng nhà bỏ trống tương tự.

Điểm chính

• Từ năm tài chính tới, Nhật Bản sẽ trợ cấp cải tạo để giảm nhà bỏ trống ở đô thị và hỗ trợ nhà ở cho gia đình.
• Chương trình nhắm đến các khu dân cư được xây dựng từ thập niên 1950 đến thập niên 1970 quanh các đô thị lớn, nơi số hộ chỉ có người cao tuổi đang tăng.
• Chủ nhà, người cao tuổi có nhà sắp bị bỏ trống và người mua cam kết cải tạo đều có thể đủ điều kiện nhận hỗ trợ.
• Trợ cấp chi trả cho công việc nội thất, ngoại thất và sửa chữa hệ thống cấp thoát nước; nhà có thể được tái sử dụng làm nhà ở hoặc cơ sở như trung tâm chăm sóc trẻ em và nhà sinh hoạt cộng đồng.
• Năm 2023, Nhật Bản có khoảng 9 triệu căn nhà bỏ trống, chiếm khoảng 14% tổng số nhà ở, trong đó có 3,85 triệu căn bị bỏ bê lâu ngày.
• Số nhà chỉ có cư dân từ 85 tuổi trở lên sinh sống được dự báo tăng mạnh đến năm 2033 tại vùng Tokyo và Kansai.
• Chi phí xây dựng cao khiến cải tạo trở thành lựa chọn thiết thực cho các gia đình đang nuôi con và tìm nhà gần nơi làm việc, trường học.
• Quy định chặt chẽ hơn đối với nhà bỏ trống nguy hiểm và yêu cầu đăng ký thừa kế bắt buộc nhằm giảm tình trạng bỏ hoang và đẩy nhanh việc tái sử dụng.