Bất động sản Tokyo thu hút vốn đầu tư toàn cầu nhờ được định giá thấp

Vì sao nhà đầu tư toàn cầu nhìn thấy giá trị ở bất động sản Tokyo

Dòng vốn toàn cầu đang đổ vào bất động sản Tokyo khi các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập ổn định và tiềm năng tăng trưởng tại một thị trường mà nhiều người vẫn cho là được định giá thấp so với các thủ đô khác trên thế giới. Giá đất chuẩn tại các thành phố lớn nhất Nhật Bản tăng trong nửa đầu năm 2025, nhờ lượng mua vào kỷ lục từ nhà đầu tư nước ngoài. Giá thuê văn phòng ở Tokyo vẫn tương đối thấp so với mặt bằng toàn cầu, đồng yen suy yếu so với USD, còn chi phí vay vẫn gần mức thấp nhất theo tiêu chuẩn quốc tế. Sự kết hợp này đã thu hút làn sóng vốn xuyên biên giới đổ vào văn phòng, nhà ở nhiều căn hộ, khu hậu cần, khách sạn và chung cư cao cấp.

Quy mô hoạt động rất đáng chú ý. Các nhà đầu tư quốc tế rót khoảng 1,14 nghìn tỷ yen vào bất động sản Nhật Bản trong nửa đầu năm 2025, đưa tổng giá trị giao dịch tại Tokyo trong cùng kỳ lên khoảng 13,2 tỷ USD. Theo một số thước đo, chênh lệch lợi suất giữa Tokyo với New York hoặc London hiện có lợi cho thủ đô Nhật Bản. Thị trường thành phố đã thắt chặt sau khi nhu cầu thuê phục hồi hậu đại dịch, giúp định giá duy trì vững chắc ngay cả khi bất động sản thương mại tại Mỹ và một số khu vực châu Âu chịu áp lực tái cấp vốn.

Bối cảnh thị trường Nhật Bản cũng đồng thời được củng cố. Giá đất trên toàn quốc tăng 2,7% tính đến tháng 1/2025, đánh dấu năm tăng thứ tư liên tiếp và mức tăng mạnh nhất kể từ đầu thập niên 1990. Tại vùng đô thị Tokyo, chỉ số giá nhà tăng 10,7% so với cùng kỳ năm trước trong tháng 1. Tỷ lệ lấp đầy trong lĩnh vực cho thuê ở mức từ giữa đến cao của khoảng 90% tại các khu dân cư trọng điểm, nhờ dòng người chuyển đến thành thị và các công ty toàn cầu tuyển dụng mạnh. Nhà đầu tư nhìn thấy một thị trường có tính thanh khoản, khách thuê đáng tin cậy và dư địa tăng trưởng để bắt kịp.

Điều gì thúc đẩy làn sóng mua vào?

Làn sóng đầu tư vào Tokyo được hậu thuẫn bởi ba trụ cột. Thứ nhất, chênh lệch lợi suất hấp dẫn. Tỷ suất vốn hóa của các tài sản chất lượng vẫn cao hơn đáng kể so với chi phí vốn trong nước, trong khi Ngân hàng Trung ương Nhật Bản vẫn duy trì định hướng lãi suất ngắn hạn ở mức rất thấp. Thứ hai, biến động tiền tệ có lợi cho nhà đầu tư sử dụng USD và euro. Đồng yen yếu giúp giảm chi phí mua vào thực tế và hỗ trợ lợi nhuận khi tiền thuê thu bằng yen nhưng được báo cáo bằng ngoại tệ. Thứ ba, môi trường pháp lý và quy định của Nhật Bản có tính dự đoán cao; người mua nước ngoài có thể sở hữu bất động sản lâu dài mà không phải chịu hạn chế đặc biệt, điều hiếm thấy ở châu Á.

Yu Kawamata, người đứng đầu bộ phận đầu tư bất động sản tại Nhật Bản của Morgan Stanley Real Estate Investing, nhìn nhận cơ hội này dưới góc độ kinh tế vĩ mô.

Triển vọng kinh tế vĩ mô của Nhật Bản tích cực nhờ lạm phát và tăng trưởng tiền lương, các thay đổi về quy định đang thúc đẩy doanh nghiệp chuyển sang chú trọng hiệu quả, cùng chênh lệch lợi suất hấp dẫn và điều kiện tài chính thuận lợi.

Nhu cầu gặp được các nền tảng cơ bản vững chắc. Giá thuê nhà ở tại 23 quận của Tokyo tăng khoảng 6% so với cùng kỳ năm trước vào cuối năm 2024, còn tỷ lệ lấp đầy ở nhiều khu trung tâm gần 97%. Lợi suất cho thuê trên toàn quốc bình quân khoảng 4,2% vào đầu năm 2025; tài sản cao cấp tại Tokyo thường mang lại lợi suất 3-4% và tỷ lệ phòng trống rất thấp. Tỷ trọng vốn nước ngoài trong các giao dịch bất động sản Nhật Bản đã tăng lên khoảng 27%, từ khoảng 21% cách đây 5 năm. Các địa điểm hậu cần phục vụ thương mại điện tử chiếm tỷ trọng lớn trong dòng vốn nước ngoài, phản ánh hợp đồng thuê ổn định và nhu cầu mở rộng.

Thị trường văn phòng phục hồi và doanh nghiệp bán tài sản

Thị trường văn phòng cao cấp của Tokyo đang hồi phục. Tại năm quận trung tâm, tỷ lệ trống ở văn phòng hạng A dao động quanh mức 3,4% vào cuối năm 2024, khi nhu cầu vượt nguồn cung mới quanh các đầu mối giao thông lớn như ga Tokyo và Shinagawa. Giá thuê trung bình tại các văn phòng cao cấp đạt khoảng 32.400 yen mỗi mét vuông mỗi tháng, tăng gần 5% so với một năm trước. Các đơn vị thuê tập trung vào những tòa nhà mới hơn, có chứng nhận xanh và hệ thống thông minh, trong khi các tòa nhà cũ ở khu vực ngoại vi chịu sức ép phải cải tạo, giảm giá thuê hoặc bố trí lại mặt bằng để sử dụng linh hoạt.

Làm việc kết hợp đã làm thay đổi cơ cấu nhu cầu chứ không xóa bỏ nhu cầu. Một số công ty thu hẹp diện tích trụ sở và đầu tư vào văn phòng vệ tinh cùng không gian họp trực tuyến, nhưng nhiều đơn vị vẫn thuê dài hạn các tầng ở vị trí thuận lợi để thu hút nhân viên quay lại và làm cơ sở cho các nhóm tiếp xúc khách hàng. Điều này hỗ trợ các tòa nhà cao cấp và nới rộng khoảng cách với những địa điểm thứ cấp.

Một động lực khác là dòng tài sản doanh nghiệp được đưa ra bán đều đặn. Các tập đoàn lớn trong nước đang tinh giản danh mục tài sản ngoài lĩnh vực cốt lõi, đưa ra thị trường những bất động sản giá trị lớn mà các quỹ toàn cầu sẵn sàng mua. Việc thoái vốn của những tên tuổi nổi tiếng như các hãng ô tô và nhà sản xuất bia đã bổ sung vào thị trường các tài sản văn phòng và phức hợp được săn đón. Kết quả là nguồn giao dịch đạt chuẩn tổ chức dồi dào hơn, vào thời điểm thị trường phương Tây trầm lắng.

Dòng vốn đang đổ về đâu

Nhà ở nhiều căn hộ là tâm điểm của câu chuyện. Đầu tư nước ngoài vào tài sản nhà ở Nhật Bản tăng khoảng 18% trong năm 2024, lên xấp xỉ 740 tỷ yen. Các tòa nhà cho thuê ở trung tâm Tokyo thường duy trì tỷ lệ lấp đầy từ giữa đến cao của khoảng 90%; giá chào thuê căn hộ một phòng ngủ được ưa chuộng, thường có diện tích 25-40 mét vuông, bình quân khoảng 150.000 yen mỗi tháng. Một thế hệ mới các công ty quản lý đang huy động vốn để mở rộng hoạt động trong phân khúc này. Chẳng hạn, một quỹ gần đây đã mua năm khu căn hộ với khoảng 700 căn tại các quận trung tâm và đang nhắm tới các thương vụ tiếp theo với sự hỗ trợ của đối tác toàn cầu.

Bất động sản công nghiệp và hậu cần cũng là thỏi nam châm hút vốn. Theo một số ước tính, khoảng 40% dòng vốn nước ngoài trong những năm gần đây đổ vào kho bãi và các cơ sở liên quan, phản ánh mức độ phổ biến cao của thương mại điện tử tại Nhật Bản cũng như nhu cầu về các trung tâm phân phối hiện đại gần các thành phố lớn. Những nhà đầu tư như Blackstone, GIC và ESR đã rót khoản tiền lớn vào các tài sản này. Khách sạn cũng được quan tâm trở lại khi du lịch quốc tế phục hồi, đặc biệt tại Tokyo, Osaka và các khu nghỉ dưỡng.

Sự quan tâm từ các tổ chức đang gia tăng. Morgan Stanley Real Estate Investing đã đóng một quỹ chuyên biệt về Nhật Bản với quy mô khoảng 131 tỷ yen, vượt mục tiêu ban đầu và đã bắt đầu phân bổ vốn vào các tòa nhà nhà ở. Trong một giao dịch kỷ lục, một bên mua nước ngoài đã đồng ý mua Tokyo Garden Terrace Kioicho với giá khoảng 2,6 tỷ USD. Một công ty toàn cầu khác hợp tác với một đơn vị vận hành trong khu vực để phát triển hơn 3.000 căn hộ cho thuê trên khắp Nhật Bản. Các chiến lược lớn tại châu Á, bao gồm những quỹ huy động hơn 5 tỷ USD, đang tập trung chủ yếu vào Nhật Bản. Một số nhà quản lý dự đoán cải cách quản trị doanh nghiệp theo thời gian có thể thúc đẩy doanh nghiệp bán tới 3 nghìn tỷ USD tài sản ngoài lĩnh vực cốt lõi, mở rộng phạm vi giao dịch tiềm năng.

Bất động sản hạng sang và các quận trung tâm nóng lên

Mức tăng mạnh nhất tập trung tại trung tâm Tokyo. Giá căn hộ chung cư tại 23 quận tăng khoảng 64% kể từ năm 2021, vượt xa mức tăng trên toàn vùng đô thị rộng lớn hơn. Giá trung bình của một căn hộ chung cư mới tại các quận lõi vượt khoảng 112 triệu yen trong năm 2024. Tháng 3/2025, mức giá trung bình tại vùng đại Tokyo có thời điểm chạm khoảng 104,9 triệu yen, trước khi giảm vào tháng sau do cơ cấu căn hộ thay đổi. Giá căn hộ đã qua sử dụng cũng tăng, với mức trung bình khoảng 44,5 triệu yen vào tháng 4/2025, cao hơn 28% so với một năm trước.

Các khu vực tái phát triển đang dẫn đầu đà tăng. Khảo sát giá đất cho thấy mức tăng hai chữ số tại những nơi như Nakano và Suginami; khu Sakura Stage ở Shibuya ghi nhận mức tăng khoảng 33%. Nhu cầu căn hộ cao cấp tăng vọt khi các lãnh đạo tập đoàn đa quốc gia và những người giàu tìm nhà thứ hai quay trở lại thành phố. Tại các khu dân cư như Daikanyama, căn hộ diện tích lớn trên tầng cao, rộng hơn 200 mét vuông, rất khan hiếm; mức giá lên tới hàng triệu USD không còn là điều bất thường.

Giá thuê cũng phản ánh cơn sốt mua bán. Giá thuê chào ở phân khúc trung cấp tăng khoảng 6% vào cuối năm ngoái tại 23 quận, trong khi tỷ lệ lấp đầy của các tòa nhà ở vị trí thuận lợi gần 97%. Nguồn cung căn hộ chung cư mới tại trung tâm Tokyo đặc biệt hạn chế trong năm 2024. Dù các nhà phát triển dự định đưa thêm dự án ra thị trường, nguồn cung trong tương lai vẫn chưa theo kịp nhu cầu. Nhiều người mua cá nhân đang tìm kiếm cơ hội bên ngoài Tam giác Vàng gồm Minato, Chiyoda và Chuo, hướng tới các điểm nóng mới nổi ở Koto, Sumida, Nakano và Meguro.

Người mua nước ngoài được pháp luật Nhật Bản rộng cửa

Quy định về bất động sản tại Nhật Bản khá đơn giản đối với người không cư trú. Người nước ngoài có thể mua nhà ở, đất và tòa nhà thương mại mà không cần quốc tịch, thị thực hay giấy phép đặc biệt. Quy trình tương tự các bước mà người mua trong nước thực hiện. Sau khi xem nhà và đưa ra đề nghị mua, người mua thường ký hợp đồng và đặt cọc, rồi hoàn tất thanh toán khi chốt xong khoản vay và hoàn thành thủ tục đăng ký. Các nhà môi giới được cấp phép và chuyên viên pháp lý tư pháp xử lý phần lớn giấy tờ. Giao dịch thường hoàn tất trong vòng 60-90 ngày.

Chi phí trả trước thường chiếm tổng cộng 5-6% giá mua, bao gồm phí môi giới, đăng ký, thuế và bảo hiểm. Phần lớn các loại thuế được tính dựa trên giá trị do chính phủ định giá, có thể thấp hơn giá thị trường. Đối với các khoản vay, ngân hàng ngày càng đánh giá người vay nước ngoài dựa trên thu nhập và khả năng trả nợ thay vì chỉ dựa vào tài sản thế chấp và tình trạng cư trú. Lãi suất cho vay tại Nhật Bản vẫn rất thấp theo tiêu chuẩn toàn cầu, một yếu tố quan trọng trong bài toán đầu tư của cả người dân trong nước lẫn người mua xuyên biên giới.

Lo ngại về khả năng chi trả và tranh luận chính sách

Giá tăng đã nới rộng khoảng cách giữa giá trị bất động sản và thu nhập của người dân tại các quận cao cấp. Đà tăng kể từ năm 2021 đã làm dấy lên tranh luận chính trị về vai trò của người mua nước ngoài. Một số đảng đối lập đề xuất các biện pháp như thuế nhà bỏ trống nhằm vào hoạt động mua đầu cơ hoặc giới hạn có mục tiêu đối với việc mua nhà tại các quận tăng nóng. Hiện Nhật Bản hầu như không hạn chế người nước ngoài sở hữu bất động sản nhà ở, trái với một số thị trường yêu cầu phê duyệt hoặc áp thuế bổ sung đối với người mua nước ngoài.

Dữ liệu chính xác về quy mô mua vào của người nước ngoài còn hạn chế, nhưng các khảo sát cho thấy tại một số quận trung tâm, người không cư trú mua từ 20% đến 40% số căn hộ mới. Nhà đầu tư trong nước cũng hoạt động tích cực, và dòng thanh khoản dồi dào tại địa phương vẫn chảy vào bất động sản đô thị. Dân số Tokyo tiếp tục tăng ngay cả khi dân số cả nước suy giảm, khiến nhu cầu tập trung tại thủ đô. Các nhà hoạch định chính sách phải cân bằng giữa việc duy trì sức hấp dẫn đầu tư của thành phố và giải quyết vấn đề khả năng chi trả của cư dân.

Trong khi đó, Nhật Bản có khoảng 9 triệu ngôi nhà bỏ trống, gọi là akiya, nhiều căn nằm ở vùng nông thôn hoặc ngoại ô, xa nơi làm việc và các dịch vụ. Các sáng kiến cấp quốc gia và địa phương đang tìm cách đưa thêm những bất động sản này vào sử dụng, nhưng bài toán kinh tế thường khó giải vì nhà cũ có thể cần cải tạo đáng kể. Các thị trường đô thị như Tokyo vận động theo quỹ đạo riêng, khác với nhiều thị trấn trong khu vực.

Các điểm nóng khu dân cư: cho thuê ngắn hạn và du lịch

Du lịch đã đẩy giá lên tại một số khu vực. Ở khu Kaminarimon thuộc Asakusa, giá đất tăng khoảng 29% trong năm nay và hiện gần gấp đôi mức trước đại dịch. Các nhà phân tích liên hệ đà tăng này với sự gia tăng nhanh chóng của các cơ sở cho thuê ngắn hạn phục vụ du khách và dòng vốn nước ngoài đổ vào. Một số người mua chấp nhận mức giá cao để mua các tòa nhà nhỏ và căn hộ có thể cho khách du lịch thuê lại, đặt cược vào tỷ lệ lấp đầy cao thay vì bội số thu nhập hiện tại.

Cho thuê ngắn hạn đã hợp pháp từ năm 2018; đến tháng 5/2025, khoảng 32.000 bất động sản được đăng ký trên toàn quốc, trong đó hơn một phần ba nằm trong 23 quận của Tokyo. Tại quận Taito, nơi có Asakusa, số cơ sở cho thuê tăng khoảng 80% so với tháng 5/2019. Trong tháng 2 và tháng 3 năm nay, khoảng 465.000 người lưu trú tại các cơ sở cho thuê ngắn hạn trên khắp Nhật Bản, tăng gần một nửa so với một năm trước; người nước ngoài chiếm hơn một nửa số khách. Du khách Trung Quốc chiếm tỷ trọng lớn nhất trong số các quốc tịch.

Làn sóng này đã đẩy giá thuê tại các tuyến phố du lịch lên cao và làm dấy lên phàn nàn của cư dân địa phương về tiếng ồn và việc xử lý rác thải. Chính quyền thành phố đang cân nhắc biện pháp thực thi có mục tiêu và các quy định nhằm bảo đảm giờ yên tĩnh, đồng thời cho phép chủ nhà phục vụ nhu cầu trong mùa cao điểm du lịch. Các nhà đầu tư phụ thuộc vào nguồn thu ngắn hạn cần theo dõi mọi thay đổi trong quy định của chính quyền địa phương.

Công nghệ mở ra những con đường mới vào thị trường bất động sản Tokyo

Tài chính số đang làm thay đổi khả năng tiếp cận bất động sản Nhật Bản. Một công ty có trụ sở tại Tokyo dự định token hóa bất động sản trị giá khoảng 75 triệu USD ở trung tâm thành phố trên blockchain Oasys, phát hành token kỹ thuật số đại diện cho quyền lợi kinh tế trong các tòa nhà. Mục tiêu dài hạn của công ty là token hóa hơn 200 tỷ USD tài sản, tương đương khoảng 1% thị trường bất động sản Nhật Bản, thông qua hợp tác với các đơn vị được cấp phép và pháp nhân có mục đích đặc biệt ở nước ngoài để đáp ứng tiêu chuẩn tuân thủ.

Yushi Sekino, giám đốc điều hành dẫn dắt nỗ lực token hóa, cho biết mục tiêu là giảm các rào cản thực tế đối với người mua không cư trú bằng cách số hóa quyền sở hữu, đơn giản hóa phí và giấy tờ.

Chúng tôi đang xây dựng hạ tầng đầu tư thế hệ mới để giúp bất động sản Nhật Bản dễ tiếp cận với nhà đầu tư toàn cầu.

Token hóa bất động sản đang được đón nhận trên toàn thế giới, và thị trường Nhật Bản tinh vi, hoạt động dựa trên quy tắc rõ ràng, là ứng viên tiềm năng để được áp dụng rộng rãi hơn. Với nhà đầu tư nhỏ, mô hình sở hữu phân đoạn có thể giúp tiếp cận các tài sản tạo thu nhập ở Tokyo mà không cần mua cả căn. Với các tổ chức lớn, hạ tầng blockchain có thể đẩy nhanh thanh toán và mở rộng phân phối. Chất lượng triển khai và biện pháp bảo vệ nhà đầu tư sẽ quyết định tốc độ mở rộng của các mô hình này.

Triển vọng tăng trưởng năm 2025: chọn lọc hơn

Giá được dự báo tiếp tục tăng nhưng với tốc độ nhẹ hơn. Một số dự báo của các tổ chức tư nhân cho rằng giá bất động sản Tokyo sẽ tăng 5-6% trong năm 2025, sau khi tăng 8% năm ngoái. Các nhà phát triển dự định tăng số dự án chung cư đưa ra thị trường, nhưng nguồn cung vẫn khó đáp ứng nhu cầu tại các quận trung tâm. Tỷ lệ lấp đầy nhà ở dự kiến tiếp tục cao khi dòng người chuyển đến thành thị vẫn duy trì và hoạt động tuyển dụng quốc tế hỗ trợ phân khúc cao cấp. Đối với văn phòng, các tòa tháp chất lượng cao gần ga giao thông sẽ tiếp tục thu hút khách thuê, trong khi các tòa nhà cũ có thể cần nâng cấp hoặc tái định vị để cạnh tranh.

Xu hướng xây dựng cho thấy nguồn cung tương lai có thể khan hiếm. Số nhà được cấp phép khởi công giảm khoảng 1% trong năm 2024 và giảm 4,6% vào tháng 1/2025, cho thấy nguồn cung trong tương lai có thể không theo kịp nhu cầu tăng. Điều này có thể tạo thêm áp lực tăng giá bán và giá thuê, đặc biệt tại khu vực trung tâm. Cùng lúc, các nhà phát triển bất động sản hậu cần tiếp tục bổ sung công suất tại những hành lang trọng điểm quanh Tokyo và Yokohama để phục vụ thương mại điện tử tăng trưởng.

Rủi ro vẫn còn. Lãi suất trong nước tăng nhanh hơn sẽ thu hẹp chênh lệch mà nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao, ngay cả khi mặt bằng lãi suất vẫn thấp so với thế giới. Đồng yen mạnh lên sẽ làm giảm lợi thế tỷ giá. Quy định nghiêm ngặt hơn đối với hoạt động cho thuê ngắn hạn có thể làm thay đổi dòng tiền của một số tài sản. Các nhà hoạch định chính sách cũng có thể xem xét lại những biện pháp ảnh hưởng đến quyền sở hữu của người nước ngoài tại một số quận. Hiện tại, tính thanh khoản, sự ổn định và tăng trưởng tiền thuê vẫn là nền tảng hỗ trợ nhu cầu đầu tư vào bất động sản Tokyo.

Điểm chính

• Giá đất tại các thành phố lớn của Nhật Bản tăng trong nửa đầu năm 2025 nhờ đầu tư nước ngoài mạnh, lãi suất thấp và đồng yen yếu.
• Nhà đầu tư nước ngoài rót khoảng 1,14 nghìn tỷ yen trong nửa đầu năm; tổng giá trị giao dịch tại Tokyo đạt khoảng 13,2 tỷ USD.
• Chênh lệch lợi suất, quy định cởi mở với quyền sở hữu lâu dài của người nước ngoài và nhu cầu thuê ổn định đang hút vốn vào Tokyo.
• Tỷ lệ trống văn phòng hạng A ở mức gần 3,4%; giá thuê cao cấp tăng, trong khi các tòa nhà cũ chịu sức ép phải cải tạo.
• Nhà ở nhiều căn hộ và bất động sản hậu cần dẫn đầu dòng vốn; các quỹ lớn đã đóng quỹ mới chuyên về Nhật Bản và thực hiện những giao dịch kỷ lục.
• Các quận trung tâm ghi nhận mức tăng nhanh nhất; giá trung bình của căn hộ mới tại khu vực lõi Tokyo vào khoảng 112 triệu yen năm 2024 và vẫn có xu hướng tăng.
• Tranh luận chính sách ngày càng gay gắt khi khả năng chi trả tại các khu vực cao cấp suy giảm, còn hoạt động cho thuê ngắn hạn gây bất hòa trong các khu du lịch.
• Các dự án token hóa đang xuất hiện, mở lối cho nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận thị trường thông qua cấu trúc kỹ thuật số tuân thủ quy định.
• Dự báo cho thấy giá sẽ tăng 5-6% trong năm 2025; tỷ lệ lấp đầy cao và nguồn cung mới hạn chế tiếp tục hỗ trợ thị trường.
• Rủi ro chính gồm lãi suất tăng, biến động tỷ giá và khả năng thay đổi quy định ảnh hưởng đến hoạt động cho thuê ngắn hạn hoặc một số nhóm người mua.