Sự sụp đổ của Evergrande: Đế chế bất động sản Trung Quốc sa sút ra sao và điều đó có ý nghĩa gì đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới

Sự sụp đổ của Evergrande: Dấu chấm hết mang tính biểu tượng cho thời kỳ bùng nổ bất động sản Trung Quốc

Vào thứ Hai, cổ phiếu của China Evergrande Group, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất và tham vọng nhất nước này, sẽ bị hủy niêm yết khỏi Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong. Đây là chương cuối đầy kịch tính trong câu chuyện về một công ty từng được định giá hơn 50 tỷ USD ở thời kỳ đỉnh cao và trở thành biểu tượng cho đà trỗi dậy thần tốc của kinh tế Trung Quốc. Giờ đây, sự sụp đổ của Evergrande đã trở thành bài học cảnh tỉnh, làm rung chuyển nền tảng thị trường bất động sản Trung Quốc và tạo làn sóng tác động lan rộng khắp kinh tế toàn cầu.

Sự lao dốc ngoạn mục của Evergrande không chỉ là câu chuyện về quản lý doanh nghiệp yếu kém và nợ nần quá mức. Đây còn là lăng kính cho thấy những điểm dễ tổn thương trong mô hình kinh tế Trung Quốc, rủi ro từ hoạt động đầu cơ không được kiểm soát và những thách thức mà một quốc gia đang chuyển từ tăng trưởng chóng mặt sang một tương lai bền vững hơn phải đối mặt.

Evergrande đã lớn mạnh đến mức nào, và vì sao lại mong manh đến vậy?

Được Hui Ka Yan thành lập năm 1996, Evergrande đã tận dụng làn sóng đô thị hóa và tư nhân hóa nhà ở tại Trung Quốc. Hui từng là công nhân ngành thép ở tỉnh Hà Nam, một vùng nông thôn. Mô hình kinh doanh của công ty đơn giản nhưng quyết liệt: vay nợ lớn để mua đất, bán căn hộ trước khi xây xong, rồi dùng tiền thu được để trả nợ và tài trợ các dự án mới. Khi giá nhà tăng vọt, cách làm này đã đưa Hui trở thành người giàu nhất châu Á vào năm 2017 và biến Evergrande thành cái tên quen thuộc khắp Trung Quốc.

Đến cuối thập niên 2010, Evergrande có hơn 1.300 dự án tại hơn 280 thành phố, mở rộng sang xe điện, y tế, du lịch, thậm chí sở hữu câu lạc bộ bóng đá thành công nhất Trung Quốc là Guangzhou FC. Nhưng phía sau vẻ ngoài đó, công ty đã vay nợ quá mức một cách nguy hiểm, với tổng nợ vượt 300 tỷ USD, trở thành nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới.

Đà mở rộng nhanh chóng của Evergrande được thúc đẩy bởi tín dụng dễ tiếp cận và thị trường bất động sản đầy tính đầu cơ, nơi nhiều người mua nhà không phải để ở mà coi đó là khoản đầu tư sẽ tăng giá. Công ty còn áp dụng những biện pháp rủi ro, như khuyến khích nhân viên mua các sản phẩm quản lý tài sản của chính mình và sử dụng các công cụ tài chính phức tạp để che giấu nghĩa vụ nợ thực tế. Đến năm 2016, một số nhân viên được cho là bị yêu cầu dùng tới một nửa tiền lương để mua những sản phẩm này, qua đó thổi phồng lợi nhuận trên giấy của công ty.

Bước ngoặt: Bắc Kinh siết chặt nợ

Năm 2020, lo ngại trước khoản nợ phình to trong lĩnh vực bất động sản, các cơ quan quản lý Trung Quốc ban hành chính sách “ba lằn ranh đỏ”, đặt ra giới hạn nghiêm ngặt về mức vay của các nhà phát triển. Với Evergrande, doanh nghiệp phụ thuộc vào việc liên tục tái cấp vốn, đây là đòn chí mạng. Công ty bắt đầu giảm giá sâu để bán bất động sản và huy động tiền mặt, nhưng vẫn không đủ. Đến cuối năm 2021, Evergrande vỡ nợ một số khoản vay ở nước ngoài, còn cổ phiếu mất hơn 99% giá trị.

Các cuộc chiến pháp lý nối tiếp nhau, culminated in a Hong Kong court ordering Evergrande’s liquidation in January 2024. [Should translate naturally, noting an incorrect artifact?] Founder Hui Ka Yan was fined $6.5 million and banned from China’s capital markets for life after it was revealed Evergrande had overstated its revenue by $78 billion. Liquidators are now trying to recover what they can for creditors, but with most of Evergrande’s assets in mainland China—outside Hong Kong’s jurisdiction—foreign investors are unlikely to see much return.

Vì sao sự sụp đổ của Evergrande có ý nghĩa với Trung Quốc và thế giới?

Evergrande sụp đổ không phải là sự kiện đơn lẻ. Đây là dấu hiệu rõ rệt nhất của cuộc khủng hoảng rộng hơn trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, vốn là động lực then chốt cho tăng trưởng kinh tế đất nước suốt nhiều thập niên. Bất động sản và các ngành liên quan chiếm gần 30% GDP Trung Quốc, còn chính quyền địa phương từ lâu dựa vào việc bán đất cho các nhà phát triển như một nguồn thu chủ yếu.

Sự sụp đổ đã gây ra hiệu ứng domino. Các nhà phát triển lớn khác như Country Garden và China South City Holdings cũng đang đối mặt với khủng hoảng nợ. Chẳng hạn, Country Garden có hơn 3.000 dự án và 200 tỷ USD nghĩa vụ nợ; những khó khăn của công ty có nguy cơ vượt cả Evergrande về quy mô. Khủng hoảng của ngành đã dẫn đến tình trạng sa thải hàng loạt, cắt giảm lương và các dự án nhà ở dang dở, khiến hàng triệu người mua nhà Trung Quốc rơi vào cảnh bấp bênh.

Tác động đến các hộ gia đình và nền kinh tế Trung Quốc

Với các gia đình Trung Quốc bình thường, cuộc khủng hoảng bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống. Gần ba phần tư tài sản của các hộ gia đình ở Trung Quốc gắn với bất động sản. Khi giá nhà tại nhiều thành phố giảm ít nhất 30%, các gia đình chứng kiến tiền tiết kiệm hao hụt, khiến họ ít có xu hướng chi tiêu hoặc đầu tư hơn. Điều này góp phần làm nhu cầu tiêu dùng suy yếu, một trong những lực cản chính đối với đà phục hồi hậu đại dịch của Trung Quốc.

Trong khi đó, chính quyền địa phương phải vật lộn với nguồn thu từ bán đất ngày càng thu hẹp, buộc họ cắt giảm chi tiêu hoặc vay nợ thêm. Suy thoái bất động sản cũng gây tổn hại cho các nhà cung cấp, công ty xây dựng và tổ chức tài chính có liên quan đến ngành, làm dấy lên lo ngại về sự ổn định tài chính nói chung.

Hệ lụy toàn cầu: Liệu có xảy ra “khoảnh khắc Lehman”?

Một số nhà phân tích so sánh sự sụp đổ của Evergrande với vụ phá sản của Lehman Brothers năm 2008, sự kiện châm ngòi cho khủng hoảng tài chính toàn cầu. Tuy nhiên, phần lớn chuyên gia cho rằng nguy cơ khủng hoảng lan rộng toàn cầu là hạn chế. Hệ thống tài chính Trung Quốc ít chịu tác động từ các công cụ phái sinh phức tạp hơn, còn chính phủ kiểm soát chặt chẽ các ngân hàng và dòng vốn. Dù vậy, cuộc khủng hoảng đã làm lung lay niềm tin của nhà đầu tư vào Trung Quốc, khiến đầu tư trực tiếp nước ngoài sụt giảm và làm dấy lên câu hỏi về triển vọng tăng trưởng dài hạn của nước này.

Trên bình diện quốc tế, thị trường bất động sản Trung Quốc suy thoái có thể ảnh hưởng đến các nước xuất khẩu hàng hóa như Australia, vốn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu quặng sắt và các tài nguyên khác của Trung Quốc. Kinh tế Trung Quốc suy yếu cũng có thể kéo giảm tăng trưởng toàn cầu và làm gia tăng căng thẳng thương mại, đặc biệt nếu nước này tìm cách thoát khó khăn bằng xuất khẩu, đẩy hàng giá rẻ tràn vào các thị trường.

Bắc Kinh đang ứng phó ra sao?

Cho đến nay, chính phủ Trung Quốc tránh cứu trợ trực tiếp Evergrande hay các nhà phát triển lớn khác, vì lo ngại điều đó sẽ khuyến khích thêm hành vi rủi ro trong một ngành vốn đã vay nợ quá mức. Thay vào đó, Bắc Kinh tập trung vào các biện pháp có mục tiêu nhằm ổn định thị trường bất động sản và hỗ trợ nền kinh tế nói chung. Các biện pháp gồm:

• Hạ lãi suất vay thế chấp và nới lỏng các hạn chế mua nhà
• Cấp vốn cho nhà ở giá phải chăng và các dự án dang dở
• Khuyến khích ngân hàng cho các nhà phát triển có nền tảng tài chính vững mạnh vay vốn
• Kích thích chi tiêu tiêu dùng thông qua các ưu đãi dành cho xe điện và hàng gia dụng

Bất chấp những nỗ lực này, tăng trưởng kinh tế Trung Quốc đã chậm lại còn khoảng 5%—vẫn mạnh nếu so với tiêu chuẩn toàn cầu, nhưng thấp xa mức hai chữ số trước đây. Chính phủ đang chuyển trọng tâm khỏi bất động sản sang các ngành công nghệ cao như năng lượng tái tạo, xe điện và robot, khi Chủ tịch Tập Cận Bình tìm cách dẫn dắt đất nước bước vào một kỷ nguyên phát triển mới.

Thách thức phía trước: Thị trường bất động sản có thể phục hồi không?

Phần lớn nhà phân tích đồng ý rằng khủng hoảng bất động sản Trung Quốc còn lâu mới kết thúc. Goldman Sachs cảnh báo hồi tháng Sáu rằng giá nhà có thể tiếp tục giảm đến ít nhất năm 2027, còn các chuyên gia ước tính nhu cầu có thể cần thêm hai năm nữa mới bắt kịp nguồn cung. Việc chính phủ không muốn cứu trợ các nhà phát triển đang gặp khó khăn đồng nghĩa với khả năng sẽ còn thêm nhiều công ty sụp đổ; khi phục hồi, thị trường cũng sẽ đi lên chậm và không đồng đều.

Trong khi đó, quá trình thanh lý kéo dài của Evergrande được dự báo sẽ phức tạp và gây tranh cãi. Với hơn 90% tài sản ở Trung Quốc đại lục, các chủ nợ nước ngoài sẽ phải đối mặt với cuộc chiến gian nan để thu hồi vốn đầu tư. Các nhà đầu tư quốc tế vốn đã dè chừng rủi ro khi làm ăn tại Trung Quốc sẽ theo dõi sát kết quả.

Di sản của Evergrande: Bài học cho Trung Quốc và thế giới

Quá trình trỗi dậy và sụp đổ của Evergrande gói gọn những điểm mạnh và điểm yếu trong mô hình kinh tế Trung Quốc. Thành công của công ty dựa trên nền tảng đô thị hóa nhanh, tín dụng dễ tiếp cận và đầu tư đầu cơ—những yếu tố thúc đẩy tăng trưởng suốt nhiều thập niên nhưng cũng tạo ra những mất cân đối nguy hiểm. Sự sụp đổ của công ty phơi bày giới hạn của tăng trưởng dựa vào nợ và sự cần thiết phải có các hoạt động kinh doanh bền vững, minh bạch hơn.

Với Trung Quốc, cuộc khủng hoảng là lời cảnh tỉnh. Chính phủ phải cân bằng giữa yêu cầu ngăn chặn bất ổn xã hội—đặc biệt trong nhóm người mua nhà đã trả tiền cho những căn hộ chưa hoàn thiện—và nhiệm vụ tránh rủi ro đạo đức, kiềm chế việc chấp nhận rủi ro quá mức. Quá trình chuyển hướng sang các ngành công nghệ cao và tiêu dùng nội địa đang diễn ra, nhưng sẽ đầy thách thức và bất định.

Tóm lại

• Evergrande, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, sẽ bị hủy niêm yết khỏi Sở giao dịch chứng khoán Hong Kong sau khi sụp đổ dưới gánh nợ 300 tỷ USD.
• Sự sụp đổ của công ty đã châm ngòi cho cuộc khủng hoảng rộng hơn trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, dẫn đến sa thải, dự án dang dở và giá nhà giảm.
• Các gia đình Trung Quốc bình thường, vốn có tài sản gắn chặt với bất động sản, chứng kiến tiền tiết kiệm hao hụt, kéo giảm chi tiêu tiêu dùng và tăng trưởng kinh tế.
• Chính phủ Trung Quốc tránh cứu trợ trực tiếp, thay vào đó tập trung vào các biện pháp có mục tiêu để ổn định thị trường và hỗ trợ nền kinh tế.
• Nguy cơ khủng hoảng lan rộng toàn cầu là hạn chế, nhưng cuộc khủng hoảng đã làm lung lay niềm tin của nhà đầu tư và có thể ảnh hưởng đến các nước xuất khẩu hàng hóa cũng như tăng trưởng toàn cầu.
• Thị trường bất động sản Trung Quốc được dự báo sẽ tiếp tục suy yếu trong vài năm, khi chính phủ chuyển trọng tâm sang các ngành công nghệ cao và tăng trưởng bền vững hơn.
• Sự sụp đổ của Evergrande là lời cảnh báo về những nguy cơ từ nợ nần quá mức và đầu cơ, ở Trung Quốc cũng như trên toàn thế giới.