Đầu tư Trung Quốc và chương trình Thị thực Vàng đang làm thay đổi Athens và Hy Lạp như thế nào

Đầu tư Trung Quốc và Thị thực Vàng: Làm thay đổi Athens và Hy Lạp

Ngay giữa lòng Athens, ảnh hưởng của dòng vốn đầu tư Trung Quốc hiện diện theo những cách vừa âm thầm vừa nổi bật. Các nhà hàng Trung Quốc đích thực mọc lên dọc những con phố trung tâm thành phố; thực khách thường nói các phương ngữ Đông Bắc Trung Quốc và làm việc cho những tập đoàn lớn như Công ty Vận tải biển Trung Quốc (COSCO), đơn vị quản lý cảng Piraeus — cảng lớn thứ năm châu Âu. Tuy nhiên, sự chuyển biến sâu sắc nhất đang diễn ra sau những cánh cửa đóng kín, khi hàng nghìn công dân Trung Quốc mua căn hộ và nhà ở, làm thay đổi thị trường bất động sản của thủ đô Hy Lạp thông qua chương trình Thị thực Vàng của nước này.

Thị thực Vàng, một chương trình cấp quyền cư trú thông qua đầu tư, đã trở thành thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư Trung Quốc muốn đặt chân vào châu Âu, đa dạng hóa tài sản và bảo đảm tương lai cho gia đình. Khi chương trình phát triển, những tranh luận về lợi ích kinh tế, hệ quả xã hội và các thách thức quản lý mà chương trình đặt ra cho Hy Lạp cũng như toàn Liên minh châu Âu ngày càng gia tăng.

Chương trình Thị thực Vàng của Hy Lạp là gì?

Ra mắt năm 2013, chương trình Thị thực Vàng của Hy Lạp cấp giấy phép cư trú có thể gia hạn với thời hạn năm năm cho công dân ngoài EU đầu tư tối thiểu một khoản tiền vào bất động sản Hy Lạp. Ban đầu, mức đầu tư tối thiểu là 250.000 euro (khoảng 270.000 USD), thấp nhất châu Âu, khiến chương trình đặc biệt hấp dẫn so với các chương trình tương tự ở Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha và Malta. Giấy phép áp dụng cho nhà đầu tư và gia đình trực hệ, cho phép họ sinh sống tại Hy Lạp và đi lại miễn thị thực trong Khu vực Schengen.

Với nhiều công dân Trung Quốc, Thị thực Vàng không chỉ là giấy tờ đi lại mà còn là một kế hoạch thoát thân. Đại dịch COVID-19, cùng các biện pháp phong tỏa nghiêm ngặt ở Trung Quốc, đã khiến nhu cầu tăng vọt khi các gia đình khá giả và trung lưu tìm kiếm nhiều tự do cá nhân hơn, cơ hội giáo dục tốt hơn và phương án phòng ngừa bất trắc trong tương lai. Đến tháng 6/2025, gần 8.000 công dân Trung Quốc lần đầu sở hữu Thị thực Vàng, chiếm gần một nửa tổng số giấy phép mới. Trong số những người gia hạn thị thực, 61% cũng là người Trung Quốc, theo Bộ Di cư và Tị nạn Hy Lạp.

Vì sao Hy Lạp hấp dẫn nhà đầu tư Trung Quốc?

Nhiều yếu tố lý giải sức hút áp đảo của chương trình Thị thực Vàng Hy Lạp đối với người Trung Quốc:

• Chi phí phải chăng: Bất động sản Hy Lạp rẻ hơn đáng kể so với các thành phố lớn của Trung Quốc, giúp nhà đầu tư trung lưu dễ tiếp cận.
• Tiếp cận châu Âu: Thị thực Vàng trao quyền cư trú và đi lại miễn thị thực trong Khu vực Schengen, là điểm hấp dẫn lớn đối với hoạt động kinh doanh và du lịch.
• An toàn cho gia đình: Chương trình áp dụng cho các thành viên gia đình trực hệ, mở ra cơ hội giáo dục và lối sống tại châu Âu.
• Cơ hội kinh tế: Nhà đầu tư có thể thu lợi từ việc bất động sản tăng giá và nguồn thu cho thuê, nhất là tại Athens và các đảo nổi tiếng.
• Quan hệ ngoại giao: Trung Quốc và Hy Lạp có quan hệ kinh tế chặt chẽ, thể hiện qua khoản đầu tư của Trung Quốc vào cảng Piraeus và các dự án hạ tầng khác.

Một chuyên gia từ InvestmentVisa.com nhận định: "Thị thực Vàng Hy Lạp là lựa chọn thiết thực và có giá trị đối với công dân Trung Quốc muốn đa dạng hóa tài sản, có quyền cư trú tại châu Âu và bảo đảm một tương lai an toàn."

Đầu tư Trung Quốc đã làm thay đổi Athens ra sao?

Dòng vốn Trung Quốc đổ vào đã để lại dấu ấn rõ nét tại Athens. Không chỉ có ngày càng nhiều doanh nghiệp và nhà hàng Trung Quốc, thị trường bất động sản thành phố cũng đã biến đổi mạnh mẽ. Người mua Trung Quốc đã gom hàng nghìn căn hộ, đặc biệt ở trung tâm Athens và các vùng ngoại ô phía nam; những khu như Kallithea, Nea Smyrni, Paleo Faliro và Piraeus đặc biệt được ưa chuộng.

Theo To Vima, công dân Trung Quốc nộp 6.521 trong tổng số 7.052 hồ sơ xin Thị thực Vàng trong 10 tháng đầu năm 2024. Từ khi chương trình bắt đầu, hơn 16.800 giấy phép cư trú đã được cấp, trong đó nhà đầu tư Trung Quốc chiếm đa số. Làn sóng này góp phần tạo nên cơn sốt mua bất động sản, đẩy giá nhà và tiền thuê tăng cao, khiến người dân địa phương ngày càng khó tìm được nhà ở vừa túi tiền.

Giới chuyên gia thị trường cảnh báo chương trình Thị thực Vàng góp phần khiến các trung tâm đô thị và đảo du lịch nổi tiếng bị "du lịch hóa", do nhiều người mua nước ngoài mua bất động sản để cho thuê ngắn hạn sinh lời (như qua Airbnb) thay vì để ở. Theo OECD, giá bất động sản tại Hy Lạp đã tăng 69% từ năm 2017 đến giữa năm 2024; tiền thuê nhà ở Piraeus tăng hơn 14% chỉ trong một năm.

Lợi ích kinh tế và thách thức đối với người dân địa phương

Không thể phủ nhận chương trình Thị thực Vàng mang lại lợi ích kinh tế đáng kể cho Hy Lạp. Chương trình thu hút hàng tỷ euro vốn đầu tư — riêng năm 2023 là 2,54 tỷ euro, và ước tính đạt 3 tỷ euro trong năm 2024. Đầu tư Trung Quốc cũng tạo ra hàng nghìn việc làm và hồi sinh những khu phố trước đây suy thoái.

Tuy nhiên, dòng vốn nước ngoài đổ vào nhanh chóng cũng làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng nhà ở. Người dân địa phương, đặc biệt là người trẻ và các gia đình Hy Lạp, ngày càng khó mua hoặc thuê nhà dài hạn ở trung tâm Athens và những khu vực đắc địa khác. Một cư dân sống gần Acropolis nói với VOA News: "Gần như không thể tìm được căn hộ giá phải chăng. Giá đã tăng đến mức chỉ người nước ngoài hoặc nhà đầu tư mới có thể mua nổi."

Phản ứng về quy định: Hy Lạp siết chặt quy định Thị thực Vàng

Trước sức ép ngày càng tăng từ công chúng và cuộc khủng hoảng nhà ở, chính phủ Hy Lạp đã siết chặt chương trình Thị thực Vàng. Năm 2024, Thủ tướng Kyriakos Mitsotakis thông báo tăng mạnh mức đầu tư tối thiểu vào bất động sản tại các khu vực có nhu cầu cao — từ 250.000 euro lên tới 800.000 euro (khoảng 862.000 USD) ở trung tâm Athens, Thessaloniki, Mykonos và Santorini. Mục tiêu là "bảo vệ thị trường địa phương" và bảo đảm chương trình mang lại lợi ích cho toàn bộ nền kinh tế, chứ không chỉ các nhà đầu tư nước ngoài.

Các lãnh đạo đối lập và những người vận động vì nhà ở cũng kêu gọi áp dụng quy định nghiêm ngặt hơn để ngăn người mua nước ngoài chỉ sử dụng bất động sản cho thuê ngắn hạn, vốn làm trầm trọng tình trạng thiếu nhà ở của người Hy Lạp. Chính phủ đang cân nhắc các biện pháp bổ sung để quản lý thị trường và bảo vệ cư dân trước những đợt tăng giá tiếp theo.

Tác động đến hành vi của nhà đầu tư

Thông báo nâng mức đầu tư tối thiểu đã thúc đẩy người mua quốc tế — đặc biệt là nhà đầu tư Trung Quốc — đổ xô mua bất động sản trước khi quy định mới có hiệu lực. "Cơn sốt mua vào" này tiếp tục đẩy giá tại các khu vực trọng điểm lên cao; giá bất động sản trung bình ở Piraeus tăng 28,9% chỉ trong một năm.

Khi quy định ngày càng nghiêm ngặt và mức đầu tư tối thiểu tăng lên, tính chất của dòng vốn Trung Quốc cũng đang thay đổi. Theo eKathimerini, các nhà đầu tư nhỏ đang được thay thế bởi những cá nhân giàu có hơn, thậm chí cả các công ty đầu tư Trung Quốc. Những nhà đầu tư mới này không chỉ quan tâm đến căn hộ để lấy quyền cư trú mà còn nhắm tới các dự án quy mô lớn hơn như nhà nghỉ dưỡng, nhà ở sinh viên, cơ sở hậu cần và các dự án du lịch trên khắp Hy Lạp, trong đó có các thành phố như Ioannina, Patra và Thessaloniki.

Gian lận, lừa đảo và những lo ngại về quản lý

Cùng với nhu cầu tăng vọt và dòng tiền lưu chuyển nhanh chóng, chương trình Thị thực Vàng cũng thu hút những kẻ lừa đảo và các mạng lưới tội phạm. Cơ quan Chống rửa tiền Hy Lạp đã phát hiện một số vụ sai phạm, đặc biệt liên quan đến nhà đầu tư Trung Quốc. Một số người mua bị dụ vào các mô hình đa cấp, phải trả giá cao hơn giá trị thực của bất động sản hoặc, trong một số trường hợp, trả tiền cho những căn nhà chưa bao giờ được bàn giao.

Các cuộc điều tra phát hiện những mạng lưới gồm môi giới bất động sản, công ty luật và trung gian trục lợi từ người mua Trung Quốc bằng cách kê khống giá trị bất động sản rồi chiếm phần chênh lệch. Trong một vụ việc, bất động sản trị giá 100.000 euro được bán với giá 250.000 euro — ngưỡng chính thức để được cấp thị thực — và khoản chênh lệch được chia cho các bên trung gian. Một số nạn nhân mất toàn bộ tiền tiết kiệm cả đời; cũng có thông tin về các vụ tự tử liên quan đến những khoản đầu tư thất bại.

Alexander Varnavas, một đối tác tại công ty luật Hy Lạp, giải thích: "Những vụ lừa đảo như vậy phổ biến trên thị trường bất động sản toàn cầu và không chỉ xảy ra với chương trình Thị thực Vàng. Điều cốt yếu là phải thẩm định kỹ lưỡng — nhà đầu tư nên luôn làm việc với các công ty luật độc lập, được quản lý, thay vì những môi giới có liên hệ với bên bán."

Để ứng phó, nhà chức trách Hy Lạp đã tăng cường giám sát, nâng mức đầu tư tối thiểu và mở các cuộc điều tra về nguồn tiền dùng để mua bất động sản. Chính phủ đặt mục tiêu bảo vệ cả nhà đầu tư lẫn tính minh bạch của chương trình, trong khi Liên minh châu Âu cũng đang xem xét siết chặt kiểm soát các chương trình cấp quyền cư trú thông qua đầu tư tại các nước thành viên.

Ý nghĩa rộng hơn: Hy Lạp trở thành điểm đến của giới giàu có toàn cầu

Chương trình Thị thực Vàng chỉ là một khía cạnh trong sức hấp dẫn ngày càng tăng của Hy Lạp đối với giới siêu giàu toàn cầu. Theo Báo cáo Di cư Tài sản Tư nhân Henley 2025, Hy Lạp nằm trong nhóm 10 điểm đến hàng đầu của những cá nhân có tài sản lớn; khu vực duyên hải Athens và các đảo Cyclades chứng kiến lượng mua bất động sản cao cấp tăng mạnh. Vẻ đẹp thiên nhiên, di sản văn hóa và chính sách thuế ưu đãi khiến nước này trở thành điểm đến hấp dẫn đối với những người tìm kiếm phong cách sống Địa Trung Hải và sự an toàn về tài chính.

Trên toàn cầu, hơn 142.000 người sở hữu tài sản vượt 1 triệu USD sẽ chuyển nơi sinh sống trong năm 2025, trong đó có hàng nghìn người có tài sản trên 30 triệu USD. Nhiều người đầu tư vào nhiều bất động sản ở các châu lục, coi đây vừa là biện pháp bảo toàn tài chính vừa là lựa chọn phong cách sống. Các chương trình đầu tư cạnh tranh của Hy Lạp, trong đó có Thị thực Vàng, đang thúc đẩy nhu cầu đối với bất động sản cao cấp và làm biến đổi các thị trường địa phương.

So sánh và xu hướng tương lai

Chương trình Thị thực Vàng của Hy Lạp nổi bật nhờ ngưỡng đầu tư gia nhập tương đối thấp (ngay cả sau các đợt tăng gần đây) và quy trình nộp hồ sơ đơn giản. Trong khi Bồ Đào Nha đã bỏ hình thức đầu tư bất động sản và các nước khác siết chặt quy định, Hy Lạp vẫn là điểm đến hàng đầu của những người muốn có quyền cư trú tại EU thông qua đầu tư.

Tuy nhiên, tương lai của chương trình vẫn chưa chắc chắn. Các cơ quan EU đang thúc đẩy việc thống nhất tiêu chuẩn và tăng cường giám sát để ngăn chặn rửa tiền và lạm dụng. Những cải cách gần đây của Hy Lạp có thể tạo tiền lệ cho các nước khác, hướng tới một thị trường có chọn lọc và được quản lý chặt chẽ hơn đối với các chương trình cấp quyền cư trú thông qua đầu tư.

Tóm lại

• Nhà đầu tư Trung Quốc đã trở thành lực lượng chủ đạo trong chương trình Thị thực Vàng của Hy Lạp, chiếm gần một nửa số giấy phép mới và hơn 60% số giấy phép gia hạn.
• Dòng vốn Trung Quốc đổ vào đã làm biến đổi thị trường bất động sản Athens, đẩy giá nhà và tiền thuê tăng cao, đồng thời góp phần gây ra khủng hoảng nhà ở cho người dân địa phương.
• Hy Lạp đã đáp lại bằng cách nâng mức đầu tư tối thiểu tại các khu vực có nhu cầu cao và siết chặt quy định để ngăn chặn lạm dụng, bảo vệ thị trường nhà ở.
• Nhà đầu tư Trung Quốc trở thành mục tiêu của các vụ gian lận và lừa đảo, dẫn đến những cuộc điều tra và lời kêu gọi tăng cường giám sát, thẩm định.
• Chương trình Thị thực Vàng mang lại lợi ích kinh tế đáng kể cho Hy Lạp nhưng cũng làm dấy lên tranh luận về hệ quả xã hội và quản lý.
• Sức hấp dẫn của Hy Lạp đối với những cá nhân giàu có trên toàn cầu ngày càng tăng; lượng mua bất động sản cao cấp ở Athens và các đảo tăng mạnh.
• Tương lai của chương trình Thị thực Vàng sẽ phụ thuộc vào việc cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội và tính minh bạch trong quản lý, cả ở Hy Lạp lẫn trên toàn EU.