Khủng hoảng dư cung nhà ở tại Pattaya và vùng Đại Bangkok: Nguyên nhân, hệ quả và lộ trình phục hồi

Dư cung nhà ở tại Thái Lan: Thách thức cận kề với Pattaya và vùng Đại Bangkok

Lĩnh vực bất động sản Thái Lan, từ lâu được xem là trụ cột của nền kinh tế quốc gia, đang đối mặt với một thách thức lớn: tình trạng dư cung nhà ở ngày càng tăng tại các khu vực trọng điểm của vùng Đại Bangkok và thành phố biển nổi tiếng Pattaya. Các chuyên gia trong ngành cảnh báo lượng nhà và căn hộ chung cư chưa bán được có thể cần từ ba đến bốn năm, thậm chí lâu hơn, mới tiêu thụ hết, kéo theo những hệ lụy sâu rộng đối với chủ đầu tư, nhà đầu tư và người mua nhà.

Vấn đề tập trung tại 15 khu dân cư ở vùng ven Bangkok và các hành lang giao thông gần Pattaya, nơi hàng nghìn căn vẫn chưa bán được. Tình hình càng trầm trọng hơn do những khó khăn kinh tế trên diện rộng, thị hiếu người mua thay đổi và chính sách của chính phủ liên tục điều chỉnh. Bài viết phân tích nguyên nhân, hệ quả và các giải pháp tiềm năng cho tình trạng dư cung nhà ở tại Thái Lan, dựa trên nhận định của chuyên gia, dữ liệu thị trường và những diễn biến mới nhất trong lĩnh vực bất động sản.

Dư cung nghiêm trọng nhất ở đâu?

Tình trạng dư cung tập trung tại một số quận và hành lang giao thông cụ thể ở Bangkok và vùng lân cận, kéo dài về phía Pattaya. Theo Trung tâm Nghiên cứu và Định giá Bất động sản Thái Lan thuộc Cơ quan Các vấn đề Bất động sản (AREA), những khu vực chịu ảnh hưởng nặng nhất gồm:

• Nawamin
• Klong Rangsit
• Lam Luk Ka
• Srinakarin-Thepharak
• Pak Nam
• Bang Na-Trat
• Pracha Uthit
• Ekachai-Bang Bon
• Mahachai-Saetthakit
• Bang Bua Thong
• Lat Lum Kaeo

Tại các khu vực này, phần lớn hàng tồn chưa bán được là nhà liền kề và căn hộ chung cư có giá dưới 3 triệu baht (khoảng 80.000 USD), thường nằm cách xa trung tâm thành phố. Những bất động sản này không phù hợp với khả năng chi trả và thị hiếu của cư dân địa phương, khiến tốc độ bán chậm và lượng căn còn trống ngày càng tăng.

Tâm điểm Pattaya: Hai thị trường đối lập

Pattaya, thành phố gắn liền với du lịch và cuộc sống ven biển, cho thấy một bức tranh phức tạp. Một mặt, thành phố chứng kiến làn sóng ra mắt căn hộ chung cư mới, riêng nửa đầu năm 2024 đã có gần 7.000 căn, theo Colliers International Thailand. Đây là con số cao nhất trong ba năm và vượt xa tốc độ hấp thụ thông thường của thị trường. Mặt khác, phân khúc cao cấp, đặc biệt là căn hộ ven biển tại những vị trí đắc địa, vẫn thu hút nhu cầu mạnh mẽ từ người mua Thái Lan và quốc tế, nhất là khách hàng Trung Quốc và Nga.

Ông Phattarachai Taweewong, Giám đốc nghiên cứu tại Colliers, nhận định rằng dù các khu vực như Jomtien và Wong Amat vẫn được ưa chuộng, khối lượng nguồn cung mới quá lớn có nguy cơ đẩy thị trường vào tình trạng dư cung kéo dài. Ông cảnh báo: "Thị trường không nên có quá 4.000 căn mới mỗi năm, vậy mà chỉ trong nửa đầu năm nay đã có 6.997 căn được đưa ra thị trường".

Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ trung bình của căn hộ chung cư tại Pattaya là 76%, một số khu vực như Pattaya City đạt tới 87%. Tuy nhiên, tốc độ ra mắt dự án mới nhanh chóng có nguy cơ vượt quá nhu cầu, đặc biệt ở phân khúc tầm trung và bình dân.

Điều gì thúc đẩy tình trạng dư cung?

Nhiều yếu tố có liên hệ với nhau đang làm trầm trọng thêm khủng hoảng dư cung tại Pattaya và vùng Đại Bangkok:

• Kinh tế giảm tốc và nợ hộ gia đình cao: Tăng trưởng kinh tế Thái Lan trì trệ, trong khi nợ hộ gia đình hiện vượt 90% GDP, tăng từ mức 60% trước cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997. Gánh nặng nợ cao hạn chế khả năng vay thế chấp của người mua, đặc biệt với bất động sản có giá dưới 3 triệu baht.
• Khả năng tiếp cận tài chính hạn chế: Các ngân hàng đã siết chặt tiêu chí cho vay, nhất là với người mua có thu nhập trung bình và thấp. Theo Khaosod English, tỷ lệ hồ sơ vay bị từ chối đối với người mua nhà giá phải chăng lên tới 50% tại một số khu vực.
• Nguồn cung không khớp với nhu cầu: Các chủ đầu tư tiếp tục triển khai dự án mới ở khu vực ven đô, thường chưa đánh giá đầy đủ nhu cầu địa phương hoặc thị hiếu người mua. Nhiều căn hộ mới nằm xa hệ thống giao thông công cộng hoặc các trung tâm việc làm, khiến chúng kém hấp dẫn hơn với người có nhu cầu ở thực.
• Nhân khẩu học và thị hiếu thay đổi: Người mua trẻ và giới chuyên môn ở đô thị ngày càng chuộng căn hộ có tiện nghi hiện đại và kết nối giao thông thuận tiện, trong khi người nghỉ hưu và người nước ngoài tìm kiếm bất động sản ven biển hoặc kiểu nghỉ dưỡng. Phần lớn hàng tồn chưa bán được không phù hợp với các xu hướng này.
• Phụ thuộc vào du lịch: Thị trường bất động sản Pattaya gắn chặt với ngành du lịch. Dù khách quốc tế quay trở lại đã thúc đẩy nhu cầu căn hộ cao cấp, phân khúc tầm trung và bình dân vẫn dễ bị ảnh hưởng bởi biến động lượng khách du lịch và điều kiện kinh tế toàn cầu.

Nhận định của chuyên gia về khủng hoảng

Ông Sophon Pornchokchai, Chủ tịch AREA, nhấn mạnh cần thận trọng:

Các chủ đầu tư được khuyến nghị tránh triển khai dự án mới tại những khu vực đã bão hòa, trừ khi dự án có thiết kế tốt hơn hoặc giá trị cao hơn để thu hút người mua, bởi nguy cơ bán chậm và dự án thất bại là có thật.

Các nhà phân tích tại KKP Research và Trung tâm Tình báo Kinh tế SCB cảnh báo rằng nếu các nhà hoạch định chính sách không tiến hành cải cách để tăng thu nhập và thu hút đầu tư nước ngoài, Thái Lan có thể bước vào "thập niên mất mát" với giá trị bất động sản trì trệ, tương tự trải nghiệm của Nhật Bản trong thập niên 1990.

Chủ đầu tư và nhà đầu tư ứng phó ra sao?

Khủng hoảng dư cung buộc các chủ đầu tư phải xem xét lại chiến lược. Một số doanh nghiệp, như SC Asset Corporation, đang đa dạng hóa sang các lĩnh vực ngoài bất động sản như khách sạn, khu công nghiệp và cả cho thuê căn hộ ở nước ngoài. Một số khác tập trung vào các dự án tạo nguồn thu thường xuyên và thu hẹp quy mô mở bán nhà ở mới.

Bức tranh đối với nhà đầu tư không đồng nhất. Những vị trí đắc địa ở Bangkok và Pattaya vẫn có tiềm năng đem lại lợi suất cho thuê hấp dẫn và tăng giá trong dài hạn, nhưng các khu vực dư cung tiềm ẩn rủi ro đáng kể. Người mua nước ngoài, đặc biệt là khách hàng Trung Quốc và Nga, tiếp tục thúc đẩy nhu cầu căn hộ cao cấp, trong khi phân khúc tầm trung và bình dân đối mặt với tỷ lệ bỏ trống cao hơn và mức tăng giá vốn chậm hơn.

Thị trường cho thuê: Điểm sáng?

Dù doanh số sụt giảm, thị trường cho thuê tại Bangkok vẫn cho thấy sức chống chịu. Giá thuê bất động sản nhà ở tăng 3% so với cùng kỳ năm trước, trong đó mức tăng còn cao hơn tại các khu vực gần giao thông công cộng và trung tâm thương mại. Căn hộ chung cư chiếm phần lớn nguồn cung cho thuê, đem lại nguồn thu ổn định cho chủ nhà và nhà đầu tư. Tuy nhiên, riêng thị trường cho thuê khó có thể hấp thụ toàn bộ lượng dư cung, nhất là ở các khu vực ven đô.

Chính sách của chính phủ và lộ trình phục hồi

Chính phủ Thái Lan đã đưa ra nhiều biện pháp nhằm kích thích thị trường bất động sản, trong đó có điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản và giảm phí chuyển nhượng, phí thế chấp. Tuy nhiên, những chính sách này chủ yếu có lợi cho người mua và nhà đầu tư phân khúc cao cấp, còn ít hỗ trợ cho phần lớn thị trường.

Các chuyên gia cho rằng cần có những biện pháp can thiệp đúng trọng tâm hơn, chẳng hạn như:

• Mở rộng khả năng tiếp cận tài chính cho người mua có thu nhập trung bình
• Giảm thuế đất và thuế bất động sản đối với nhà ở giá phải chăng
• Khuyến khích đầu tư nước ngoài thông qua việc nới lỏng có kiểm soát các quy định về quyền sở hữu
• Đầu tư vào hạ tầng và giao thông công cộng để tăng sức hấp dẫn của các khu vực ven đô

Diễn biến chính trị cũng đóng vai trò nhất định. Gia đình Shinawatra trở lại nắm quyền đã làm dấy lên kỳ vọng về làn sóng đầu tư hạ tầng mới và các chính sách dân túy có thể kích thích nhu cầu nhà ở. Tuy nhiên, những lo ngại về ổn định chính trị, nợ công và hiệu quả của các biện pháp can thiệp từ chính phủ vẫn còn đó.

Phân khúc thị trường: Bên thắng và bên thua

Khủng hoảng dư cung không ảnh hưởng đồng đều đến mọi phân khúc thị trường. Trong khi căn hộ bình dân và tầm trung ở khu vực ven đô chật vật vì tỷ lệ bỏ trống cao và tốc độ bán chậm, bất động sản cao cấp ven biển tại Pattaya và căn hộ hạng sang ở trung tâm Bangkok vẫn thu hút nhu cầu mạnh mẽ và giữ được mức giá cao.

Chẳng hạn, PTY Residence Sai 1 của Sansiri, một dự án căn hộ cao cấp ven biển tại Pattaya, đã bán hết toàn bộ hạn ngạch dành cho người mua nước ngoài chỉ trong vài giờ sau khi mở bán, đạt doanh số 1,85 tỷ baht. Điều này cho thấy sức hấp dẫn bền vững của những bất động sản chất lượng cao, ở vị trí thuận lợi, ngay cả khi thị trường nói chung gặp khó khăn.

Lời khuyên cho nhà đầu tư: Hãy thận trọng

Các chuyên gia trong ngành khuyên nhà đầu tư nên ưu tiên chất lượng và vị trí thay vì số lượng. Bất động sản tại các khu dân cư đã hình thành, có kết nối giao thông thuận tiện, tiện ích đầy đủ và nhu cầu thuê cao nhiều khả năng sẽ có kết quả tốt hơn những khu vực dư cung. Việc thẩm định kỹ lưỡng là rất cần thiết, đặc biệt khi mua nhà hình thành trong tương lai hoặc mua từ các chủ đầu tư nhỏ.

Hệ lụy rộng hơn đối với kinh tế Thái Lan

Lĩnh vực bất động sản là động lực lớn của kinh tế Thái Lan, hỗ trợ hàng triệu việc làm và đóng góp đáng kể vào GDP. Suy thoái kéo dài có thể gây tác động dây chuyền đến ngành xây dựng, tài chính và các lĩnh vực liên quan. Tuy nhiên, thị trường từng cho thấy khả năng phục hồi, khi bật lại sau những khủng hoảng như cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997 và đại dịch COVID-19.

Trong thời gian tới, lộ trình phục hồi sẽ phụ thuộc vào sự kết hợp giữa điều chỉnh theo thị trường, chính sách của chính phủ và các xu hướng kinh tế rộng hơn. Những chủ đầu tư thích ứng với thị hiếu người mua đang thay đổi, chú trọng chất lượng và quản lý nguồn cung thận trọng sẽ có vị thế tốt nhất để vượt qua giai đoạn khó khăn.

Tóm lược

• Thái Lan đang đối mặt với tình trạng dư cung nhà ở nghiêm trọng tại các khu vực trọng điểm của vùng Đại Bangkok và Pattaya, với hàng nghìn căn chưa bán được tập trung ở vùng ven.
• Dư cung bắt nguồn từ kinh tế giảm tốc, nợ hộ gia đình cao, khả năng tiếp cận tài chính hạn chế và sự lệch pha giữa cung với cầu.
• Phân khúc căn hộ cao cấp tại Pattaya vẫn vững, nhưng bất động sản tầm trung và bình dân có nguy cơ bỏ trống kéo dài và giá đình trệ.
• Các chủ đầu tư đang đa dạng hóa hoạt động và thu hẹp quy mô dự án mới, trong khi nhà đầu tư được khuyên nên tập trung vào chất lượng và vị trí.
• Cho đến nay, các biện pháp can thiệp của chính phủ chưa tạo được nhiều tác động; cần có chính sách đúng trọng tâm hơn để kích thích nhu cầu và hấp thụ nguồn cung dư thừa.
• Phục hồi của lĩnh vực bất động sản sẽ phụ thuộc vào cải cách kinh tế, đầu tư hạ tầng và khả năng thích ứng của các chủ đầu tư trước những biến động của thị trường.