Sức ép đô thị ở Karachi: Tình trạng xây dựng nhà ở dày đặc thiếu kiểm soát đang làm thay đổi thành phố

Diện mạo đang đổi thay của các khu dân cư Karachi

Karachi, đô thị lớn nhất và đầu tàu kinh tế của Pakistan, đang trải qua một cuộc chuyển biến sâu sắc. Từng nổi tiếng với những cộng đồng gắn bó, sôi động và những con phố rộng mở, nơi trẻ em thoải mái vui chơi, nhiều khu dân cư trong thành phố nay đang ngột ngạt trước áp lực xây dựng nhà ở dày đặc thiếu kiểm soát. Dân số thành phố tăng nhanh, trong khi nhà ở giá phải chăng ngày càng khan hiếm, buộc các gia đình phải thích nghi theo những cách đang làm thay đổi diện mạo đô thị, thường kéo theo những hệ lụy đáng lo ngại về an toàn, hạ tầng và chất lượng cuộc sống.

Tại những khu vực như Paposh Nagar, Delhi Colony, Lyari và Punjab Colony, dấu hiệu của sự chuyển biến này hiện diện khắp nơi. Những con phố từng nhộn nhịp nay chật hẹp đến mức đi lại cũng khó khăn. Nước hiếm khi chảy đến vòi trong các hộ gia đình, còn tình đoàn kết cộng đồng từng là nét đặc trưng của các khu dân cư này đang dần phai nhạt. Câu chuyện về sức ép đô thị ở Karachi không chỉ xoay quanh nhà cửa và hạ tầng, mà còn là cuộc vật lộn hằng ngày của hàng triệu cư dân để có được phẩm giá, sự an toàn và một mái nhà thực sự.

Vì sao mật độ xây dựng tăng?

Căn nguyên của cuộc khủng hoảng nhà ở tại Karachi nằm trong một mạng lưới phức tạp gồm đô thị hóa nhanh, dân số gia tăng, khó khăn kinh tế và quy hoạch đô thị yếu kém. Theo cuộc điều tra dân số mới nhất, dân số thành phố tăng gần 3% mỗi năm; có tới 68% cư dân thuộc nhóm thu nhập thấp và 22% thuộc nhóm thu nhập trung bình. Nhu cầu nhà ở giá phải chăng vượt xa nguồn cung, đẩy giá bất động sản vượt ngoài khả năng chi trả của phần lớn gia đình.

Hệ quả là những gia đình từng mong muốn sống trong các hộ gia đình hạt nhân nay lại quay về sống chung nhiều thế hệ. Theo báo cáo năm 2019 của Liên Hợp Quốc, quy mô hộ gia đình trung bình tại Pakistan là 6,4 thành viên và 55% hộ có nhiều thế hệ cùng chung sống. Với nhiều người, cách duy nhất để ứng phó với chi phí tăng cao và không gian ngày càng thu hẹp là xây thêm tầng trên nhà hiện hữu, chia nhỏ lô đất hoặc cơi nới công trình một cách tự phát, thường không chịu sự giám sát của cơ quan quản lý và không đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn.

Sức ép kinh tế và những giải pháp tự phát

Thu nhập hộ gia đình thấp, chi phí xây dựng cao và khả năng tiếp cận tín dụng chính thức hạn chế đã buộc các gia đình phải xoay xở. Nhiều người dùng tiền tiết kiệm cá nhân hoặc vay mượn không chính thức để tài trợ việc mở rộng nhà cửa. Đôi khi, tranh chấp thừa kế được giải quyết bằng cách bán lô đất cho các chủ thầu; họ xây nhà nhiều tầng rồi bán từng tầng cho các hộ gia đình hạt nhân. Chẳng hạn, tại Delhi Colony, những lô đất ban đầu rộng 120 yard vuông đã bị chia thành các phần 40 yard vuông, sau đó được xây thành các căn nhà nhiều tầng với cầu thang hẹp và phòng tắm nhỏ gọn.

Những cách ứng phó này có thể giúp giảm nhẹ khó khăn trước mắt, nhưng cũng góp phần gây quá tải dân cư, khiến nguồn lực bị căng thẳng và điều kiện sống liên tục xuống cấp. Nỗ lực tìm nhà ở vừa túi tiền vấp phải giá bất động sản tăng vọt, diện tích sinh hoạt thu hẹp, chất lượng xây dựng kém và tình trạng hối lộ phổ biến cho giới chức để được tiếp cận hạ tầng hoặc xây cơi nới trái phép.

Tác động đến hạ tầng và dịch vụ

Khi ngày càng nhiều gia đình chen chúc trên cùng những lô đất, gánh nặng đè lên hệ thống hạ tầng vốn đã mong manh của Karachi càng lớn. Các kết nối điện, khí đốt và nước thường được mở rộng mà không bị xử phạt, ngay cả khi số căn nhà tăng lên gấp nhiều lần. Cơ quan chức năng thường căn cứ vào diện tích xây dựng trên lô đất thay vì số gia đình sinh sống tại đó, cho phép chủ thầu xây thêm tầng mà ít bị giám sát.

Khoảng trống trong quản lý này gây ra những hậu quả nghiêm trọng. Trong nhiều trường hợp, công suất đường ống cấp nước và thoát nước thải không thay đổi, dù số cư dân tăng gấp bốn lần hoặc hơn. Việc tiếp cận nước uống an toàn đã trở thành mối lo cấp bách nhất; nhiều hộ gia đình phải dùng chung giếng hoặc lấy nước từ các nguồn bị ô nhiễm. Hệ thống thoát nước kém khiến tình trạng ngập lụt và bệnh lây truyền qua đường nước thường xuyên xảy ra, trong khi nguồn cung điện và khí đốt thường chập chờn do quá tải và cắt điện luân phiên.

Quá tải dân cư và chất lượng cuộc sống suy giảm

Trên những lô đất ban đầu được quy hoạch cho một gia đình sáu người, hiện thường có bốn gia đình trở lên sống trong các tòa nhà được xây thêm tầng. Mật độ cư trú tăng đột biến gây sức ép lớn lên các dịch vụ thiết yếu và khiến cuộc sống hằng ngày của cư dân thêm chật vật. Đường phố ngày càng hẹp, không gian mở biến mất, còn tình đoàn kết cộng đồng suy giảm khi các gia đình thu mình trong những nơi ở chật chội, biệt lập.

Tại nhiều thành phố trên thế giới, thuế bất động sản và hạ tầng được tính dựa trên số gia đình cư trú tại một tài sản. Tuy nhiên, tại các khu dân cư đông đúc của Karachi, việc thiếu quy định tương tự đang gây khó khăn nghiêm trọng cho việc duy trì khả năng tiếp cận ổn định với các dịch vụ cơ bản.

Rủi ro an toàn và chất lượng xây dựng

Có lẽ hệ quả đáng báo động nhất của tình trạng xây dựng dày đặc thiếu kiểm soát là chất lượng công trình suy giảm và nguy cơ sập đổ ngày càng tăng. Nhiều vụ sập tường, mái nhà và cả tòa nhà đã được ghi nhận tại các khu dân cư trên khắp thành phố. Tháng 9/2024, tường một tòa nhà bên cạnh đổ sập xuống mái che tạm trên một lô đất kế cận ở Paposh Nagar, khiến một người thiệt mạng. Trong một vụ khác vào tháng 8/2024, mái nhà trên lô đất rộng 60 yard vuông ở Lyari sập sau trận mưa lớn, khiến hai người chết và năm người bị thương.

Đây không phải những sự cố đơn lẻ. Các cuộc thảo luận nhóm tập trung với cộng đồng địa phương cho thấy nhiều chủ sở hữu bất động sản thiếu hiểu biết về an toàn kết cấu, với những quan niệm như: “Còn đứng vững là tốt rồi” hoặc “...ít nhất đó vẫn là nơi trú ngụ của chúng tôi”. Với các gia đình thu nhập thấp, nhu cầu cấp thiết có chỗ ở thường lấn át mối quan tâm về an toàn lâu dài và độ vững chắc của công trình.

Bóc lột và quản lý yếu kém

Nắm rõ kiến thức hạn chế và ngân sách eo hẹp của chủ nhà, các nhà thầu và thợ xây thường cắt xén vật liệu, kỹ thuật để kiếm lời. Cơ quan quản lý thường chỉ can thiệp khi tòa nhà đã quá khổ rõ rệt; lúc đó, phần lớn công trình, thường được xây gấp rút và không bảo dưỡng đúng cách, đã làm ảnh hưởng đến an toàn. Arif Patel, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu và Nhà phát triển All Nazimabad, thừa nhận vấn đề này:

Bất kỳ tòa nhà nào có từ ba tầng trở lên được SCBA phê duyệt đều phải được kiểm tra định kỳ và tuân thủ mọi quy định an toàn. Trên giấy tờ, trách nhiệm đã được ghi nhận. Tuy nhiên, trên thực tế, các cuộc kiểm tra này thường được tiến hành sơ sài, còn chất lượng xây dựng thường không đạt tiêu chuẩn yêu cầu.

Mất ổn định kết cấu là mối lo hàng đầu tại các tòa nhà xây dựng kém chất lượng. Người quan sát thường thấy các tòa nhà rung lắc theo chiều dọc, dấu hiệu cho thấy công trình bị lệch hoặc nghiêng. Khi kiểm tra kỹ hơn, những khiếm khuyết càng đáng báo động: cốt thép quá ít, dùng thép thanh phẩm cấp thấp, thiếu giằng ngang và bê tông có tỷ lệ cát cao hơn mức được chứng nhận. Nhiều công trình ban đầu chỉ có ít tầng, nhưng sau đó được xây thêm mà không gia cố móng, đe dọa độ ổn định lâu dài.

Bối cảnh rộng hơn: Quy hoạch đô thị và thất bại chính sách

Khủng hoảng nhà ở tại Karachi không chỉ bắt nguồn từ lựa chọn của từng cá nhân hay khó khăn kinh tế, mà còn là biểu hiện của những thất bại sâu xa hơn trong quy hoạch đô thị, quản trị và chính sách. Nhiều thành phố Pakistan, trong đó có Karachi, thiếu quy hoạch tổng thể toàn diện, dẫn đến phát triển tùy tiện và hạ tầng không đáp ứng nhu cầu. Tranh chấp đất đai, quyền sở hữu tài sản không rõ ràng và tham nhũng càng cản trở việc phát triển nhà ở bài bản.

Pakistan đã có quy chuẩn xây dựng, nhưng việc thực thi còn yếu, đặc biệt tại các khu định cư phi chính thức và vùng ven đô. Tình trạng không tuân thủ quy chuẩn dẫn đến các tòa nhà mất an toàn về kết cấu, như những thiệt hại nặng nề do trận động đất Kashmir năm 2005 và lũ lụt năm 2022 gây ra đã cho thấy. Các sáng kiến của chính phủ như Chương trình Nhà ở Naya Pakistan nhằm cung cấp nhà ở chất lượng, nhưng vẫn gặp khó khăn trong triển khai và nhiều chương trình không hướng đến những nhóm dân cư nghèo nhất.

Các yếu tố văn hóa - xã hội và kinh tế

Chất lượng nhà ở tại Karachi gắn chặt với thu nhập hộ gia đình, khả năng tiếp cận tín dụng và các chuẩn mực văn hóa - xã hội. Các gia đình nhiều thế hệ sống chung làm không gian thêm chật hẹp, dẫn đến quá tải dân cư. Đôi khi, chuẩn mực văn hóa đề cao khu nhà rộng dành cho đại gia đình hơn quyền riêng tư của từng người, ảnh hưởng đến thiết kế và sự thoải mái của nhà ở. Các hộ do phụ nữ làm chủ phải đối mặt với thêm nhiều khó khăn khi tìm chỗ ở do quyền sở hữu tài sản hạn chế và thiếu độc lập tài chính.

Biến đổi khí hậu làm gia tăng thêm rủi ro. Karachi thường hứng chịu động đất, lũ lụt và nắng nóng cực đoan, những hiện tượng có thể gây hư hại cho các ngôi nhà xây dựng kém chất lượng. Nhà ở có khả năng chống chịu khí hậu vẫn hiếm do rào cản chi phí và thiếu nhận thức, dù những giải pháp như gạch đất nén, nhà bằng tre và nhà sử dụng năng lượng mặt trời có thể mang lại lựa chọn bền vững.

Giải pháp khả thi và hướng đi tiếp theo

Giải quyết khủng hoảng nhà ở tại Karachi đòi hỏi cách tiếp cận đa chiều, vượt xa những biện pháp khắc phục ngắn hạn. Các nhà quy hoạch đô thị và chuyên gia như Arif Hasan nhấn mạnh sự cần thiết của quy hoạch đô thị toàn diện, đầu tư vào hạ tầng và những chính sách thúc đẩy khả năng tiếp cận nhà ở công bằng. Các giải pháp bền vững cần tính đến sự đa dạng về kinh tế - xã hội của dân cư và có sự tham gia của cộng đồng để bảo đảm hiệu quả lâu dài và khả năng chống chịu.

• Can thiệp kinh tế: Mở rộng các chương trình tài chính nhà ở giá phải chăng, trợ cấp vật liệu xây dựng cho nhóm thu nhập thấp và hỗ trợ các sáng kiến tài chính vi mô.
• Cải cách chính sách: Tăng cường thực thi quy chuẩn xây dựng, đơn giản hóa thủ tục sở hữu đất đai và cải thiện quy hoạch đô thị để ngăn chặn phát triển tùy tiện.
• Phát triển hạ tầng: Đầu tư vào khả năng tiếp cận nước, vệ sinh và năng lượng, đặc biệt tại các khu định cư phi chính thức.
• Thích ứng với khí hậu: Thúc đẩy các kỹ thuật xây dựng chống thiên tai và nhà ở có khả năng chống chịu khí hậu.
• Sự tham gia của cộng đồng: Đưa cư dân vào các dự án nâng cấp khu ổ chuột và bảo đảm giải pháp phù hợp với nhu cầu địa phương.

Nâng cấp các khu ổ chuột ngay tại chỗ, như mô hình Dự án thí điểm Orangi, đã cho thấy triển vọng nhưng cần được mở rộng. Cải thiện mạng lưới giao thông công cộng cũng có thể giảm bớt sức ép lên thị trường nhà ở đô thị, nhờ giúp người lao động thu nhập thấp dễ dàng sinh sống tại các khu vực xa trung tâm, kém phát triển và có chi phí nhà ở thấp hơn.

Tóm tắt

• Dân số Karachi tăng nhanh và thiếu nhà ở giá phải chăng đã dẫn đến tình trạng xây dựng dày đặc thiếu kiểm soát, đặc biệt tại các khu dân cư thu nhập thấp và trung bình.
• Các gia đình ứng phó bằng cách xây thêm tầng, chia nhỏ lô đất và cơi nới nhà cửa tự phát, thường phải đánh đổi sự an toàn và chất lượng cuộc sống.
• Quá tải dân cư, chất lượng xây dựng kém và giám sát quản lý yếu đã dẫn đến các vụ sập nhà thường xuyên và gây thêm áp lực lên hạ tầng.
• Cuộc khủng hoảng bắt nguồn từ khó khăn kinh tế, quy hoạch đô thị yếu kém và thất bại chính sách; các sáng kiến của chính phủ vẫn chật vật đáp ứng nhu cầu của những cư dân nghèo nhất.
• Giải pháp toàn diện đòi hỏi can thiệp kinh tế, cải cách chính sách, đầu tư hạ tầng, thích ứng với khí hậu và sự tham gia của cộng đồng.
• Nếu không có cải cách có chủ đích và quy hoạch bao trùm, các cộng đồng thiếu thốn tại Karachi sẽ tiếp tục gánh chịu hậu quả từ một hệ thống từ lâu đã phớt lờ nhu cầu của họ.