Giá đất Nhật Bản tăng vọt: Du lịch quốc tế đang định hình lại thị trường bất động sản

Giá đất Nhật Bản tăng vọt: Làn sóng du lịch thúc đẩy bất động sản đi lên

Giá đất tại Nhật Bản đang tăng mạnh, với tốc độ nhanh nhất trong hơn ba thập niên. Động lực chủ yếu là làn sóng du lịch quốc tế, đang làm thay đổi không chỉ các thành phố lớn mà cả những khu vực địa phương và nông thôn. Khi lượng khách nước ngoài đến Nhật Bản đạt mức kỷ lục, nhu cầu về khách sạn, cửa hàng và cơ sở lưu trú đang đẩy giá đất lên những mức mới, làm thay đổi thị trường bất động sản và nền kinh tế địa phương.

Du lịch quốc tế thúc đẩy giá đất tăng như thế nào

Dữ liệu mới nhất của chính phủ Nhật Bản cho thấy giá đất bình quân trên toàn quốc tăng 2,7% tính đến ngày 1 tháng 1 năm 2025. Đây là năm tăng thứ tư liên tiếp và là tốc độ nhanh nhất kể từ năm 1991. Đà tăng không chỉ giới hạn ở các trung tâm đô thị mà còn lan tới các khu vực địa phương, thậm chí một số vùng nông thôn. Hiện tượng này chưa từng xuất hiện kể từ thời kỳ bong bóng tài sản đầu những năm 1990.

Theo Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch, đà tăng có liên hệ mật thiết với lượng khách nước ngoài đổ vào Nhật Bản. Năm 2024, Nhật Bản đón ước tính 36,87 triệu lượt khách, con số cao nhất kể từ khi bắt đầu thống kê vào năm 1964. Du khách đã chi hơn 8,1 nghìn tỷ yên (khoảng 53 tỷ USD), góp phần đáng kể thúc đẩy nền kinh tế. Đồng yên yếu khiến Nhật Bản trở thành điểm đến hấp dẫn, có chi phí phải chăng với nhiều người, qua đó tiếp thêm động lực cho làn sóng du lịch.

Fumiko Watanabe, nhà nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu NLI, nhận định:

Dự kiến giá đất sẽ tiếp tục tăng mạnh nhất ở những khu vực được du khách quốc tế ưa chuộng, khi lượng khách đến Nhật Bản liên tục lập kỷ lục.

Nhu cầu này đặc biệt rõ nét tại những nơi có điểm tham quan nổi tiếng, nơi nhu cầu về khách sạn, nhà hàng và mặt bằng bán lẻ đang đẩy giá đất thương mại lẫn đất ở lên cao.

Điểm nóng du lịch: Những nơi giá đất tăng vọt

Một số đợt tăng giá đất mạnh nhất diễn ra tại các điểm đến du lịch nổi tiếng nhất Nhật Bản. Chẳng hạn, giá đất tại làng nghỉ dưỡng trượt tuyết Hakuba thuộc tỉnh Nagano tăng 32,4% chỉ trong một năm, cao nhất cả nước. Furano ở Hokkaido, một điểm đến khác được du khách nước ngoài yêu thích, ghi nhận mức tăng 30,2%. Tại Tokyo, quận Asakusa nổi tiếng với những ngôi chùa cổ kính và các phố mua sắm nhộn nhịp tăng 29%, trong khi Takayama thuộc tỉnh Gifu, nơi được biết đến với khu phố cổ được bảo tồn và văn hóa truyền thống, tăng 28,3%.

Các khu vực này không chỉ thu hút du khách mà còn hấp dẫn nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản muốn tận dụng nhu cầu lưu trú và dịch vụ ngày càng tăng. Chẳng hạn, tại Takayama, lượng khách nước ngoài tăng mạnh khiến các cơ sở dọc những phố du lịch chính gần như kín chỗ; người mua nhanh chóng chốt bất kỳ cửa hàng hay nhà trọ nào đang được rao bán. Tsunetada Minami, quản lý nhà trọ lịch sử Sumiyoshi Ryokan, cho biết:

Chúng tôi gần như đã kín phòng đến tháng 9. Khách quốc tế là yếu tố thiết yếu để cơ sở kinh doanh của chúng tôi tồn tại.

Tại Tokyo, phố Kaminarimon-dori ở Asakusa ghi nhận mức tăng giá đất cao nhất thủ đô. Điều này phản ánh sức hút của khu vực với du khách nước ngoài, những người đổ về đây tham dự các sự kiện như Lễ hội Sanja và tận hưởng không khí sôi động của phố mua sắm Nakamise-dori.

Tái phát triển đô thị và tác động từ Triển lãm Osaka-Kansai

Du lịch là động lực lớn, nhưng các dự án tái phát triển đô thị cũng góp phần đáng kể đẩy giá đất lên cao. Triển lãm Osaka-Kansai 2025 sắp diễn ra trên đảo nhân tạo Yumeshima đã làm dấy lên làn sóng đầu cơ và đầu tư tại các khu vực lân cận. Ngay cả trước khi triển lãm khai mạc, giá đất quanh ga Yumeshima trên tuyến Chuo của tàu điện ngầm Osaka đã tăng 18,2%, còn khu vực gần ga Bentencho tăng 11%.

Đề xuất tái phát triển những khu đất rộng, như địa điểm trường trung học công lập cũ gần ga Bentencho, đã thu hút sự quan tâm đáng kể từ các nhà phát triển. Một quan chức thành phố nhận xét:

Khu vực này nhận được rất nhiều sự quan tâm vì nằm gần Yumeshima.

Các đơn vị vận hành khách sạn tại Osaka cho biết giá phòng bình quân đã tăng 30% so với cùng kỳ năm trước kể từ khi triển lãm khai mạc. Lượng khách từ châu Âu và Mỹ cũng tăng đáng kể, bên cạnh khách từ châu Á. Triển lãm đang trở thành một chiến dịch quảng bá mạnh mẽ cho Osaka, giúp thành phố nâng cao sức hút toàn cầu và đẩy giá trị bất động sản lên cao.

Giá đất lập kỷ lục tại các thành phố lớn

Tokyo tiếp tục dẫn đầu cả nước về giá đất tuyệt đối. Phố Ginza Chuo, nằm giữa khu mua sắm xa xỉ của Tokyo, giữ danh hiệu nơi có giá đất đắt nhất Nhật Bản suốt 40 năm liên tiếp. Năm 2025, giá đất tại đây lập kỷ lục 48,08 triệu yên (khoảng 333.600 USD) mỗi mét vuông, tăng 8,7% so với năm trước. Con số này không chỉ phản ánh sức hút lâu bền của khu vực đối với người mua sắm trong và ngoài nước mà còn cho thấy xu hướng giá đất đô thị tăng trên diện rộng nhờ du lịch và các dự án tái phát triển.

Các thành phố lớn khác cũng ghi nhận mức tăng đáng kể. Thành phố Saitama và thành phố Chiba, đều nằm trong phạm vi đi làm hằng ngày từ Tokyo, ghi nhận giá đất tăng lần lượt 11,9% và 11,2%, nhờ kết nối giao thông thuận tiện và các dự án phát triển đang triển khai. Tại Fukuoka và Okinawa, hai địa điểm nổi tiếng với các khu nghỉ dưỡng, giá đất tăng lần lượt 6,0% và 6,3%.

Khu vực nông thôn và địa phương: Bức tranh trái chiều

Làn sóng tăng giá đất rõ nét nhất ở đô thị và các điểm du lịch đông khách, nhưng lần đầu tiên sau nhiều thập niên, tác động cũng lan tới một số vùng nông thôn. Dữ liệu chính phủ cho thấy hơn một nửa số khu vực nông thôn được khảo sát ghi nhận giá đất tăng, hiện tượng chưa từng thấy trong hơn 30 năm. Nguyên nhân chủ yếu là tác động lan tỏa từ du lịch và, trong một số trường hợp, sự hình thành các ngành công nghiệp mới như sản xuất chất bán dẫn.

Chẳng hạn, tại Chitose ở Hokkaido, nơi ngành công nghiệp bán dẫn đang phát triển, giá đất thương mại tăng 48,8%. Tuy nhiên, không phải vùng nông thôn nào cũng được hưởng lợi. Các khu vực đối mặt với tình trạng suy giảm dân số và hoạt động thương mại hạn chế tiếp tục chứng kiến giá đất đi xuống. Tác động của thiên tai cũng thể hiện rõ: Wajima thuộc tỉnh Ishikawa, nơi bị tàn phá bởi một trận động đất lớn và các vụ hỏa hoạn sau đó, ghi nhận giá đất giảm 16,7%, mức giảm mạnh nhất cả nước.

Tác động kinh tế và xã hội: Cơ hội và thách thức

Đà tăng giá đất do du lịch quốc tế thúc đẩy mang đến cả cơ hội lẫn thách thức cho Nhật Bản. Ở chiều tích cực, làn sóng du lịch đang hồi sinh kinh tế địa phương, tạo việc làm và tăng nguồn thu thuế. Việc xây dựng khách sạn, nhà hàng và mặt bằng bán lẻ mới thúc đẩy lĩnh vực bất động sản và xây dựng, trong khi chi tiêu của du khách tăng hỗ trợ ngành dịch vụ.

Tuy nhiên, những lo ngại về tác động tiêu cực ngày càng gia tăng. Tình trạng quá tải du lịch đang gây sức ép lên hạ tầng tại các điểm đến nổi tiếng như Kyoto và núi Phú Sĩ, khiến người dân địa phương khó sử dụng phương tiện công cộng và tận hưởng chính thành phố của mình. Giá đất và chi phí lưu trú tăng cũng khiến người Nhật bình thường khó đi du lịch trong nước hơn, khi giá phòng khách sạn tăng vọt để đáp ứng nhu cầu từ du khách nước ngoài.

JAPAN Forward nêu bật những thách thức này, đồng thời lưu ý rằng chính phủ đặt mục tiêu tiếp tục tăng lượng khách và mức chi tiêu du lịch đến năm 2030, nhưng cần có biện pháp quản lý thận trọng để tránh ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng cuộc sống của người dân. Các vấn đề như quá tải, hư hại tài sản và xung đột văn hóa đã dẫn đến những lời kêu gọi xây dựng khung pháp lý chặt chẽ hơn và cải thiện chiến lược quản lý du khách.

Điều gì thúc đẩy làn sóng du lịch?

Nhiều yếu tố đang góp phần tạo nên làn sóng du lịch chưa từng có tại Nhật Bản:

• Đồng yên yếu: Đồng yên Nhật mất giá khiến Nhật Bản trở thành điểm đến có chi phí phải chăng với du khách nước ngoài, đặc biệt là khách từ Mỹ, châu Âu và châu Á.
• Sức hút toàn cầu: Sự kết hợp độc đáo giữa văn hóa truyền thống, điểm tham quan hiện đại và cảnh quan thiên nhiên của Nhật Bản tiếp tục thu hút du khách khắp thế giới.
• Hạ tầng được cải thiện: Đầu tư vào giao thông, cơ sở lưu trú và tiện ích du lịch giúp du khách dễ dàng khám phá cả những vùng xa xôi.
• Mạng xã hội và sự kiện: Sức hút của lễ hội, ẩm thực và trải nghiệm Nhật Bản được mạng xã hội khuếch đại, thu hút thêm sự chú ý quốc tế đến các điểm đến địa phương.

Đồng thời, các nỗ lực chủ động của chính phủ nhằm nới lỏng yêu cầu thị thực và quảng bá du lịch được kỳ vọng sẽ duy trì dòng khách trong những năm tới.

Rủi ro và triển vọng phía trước

Dù đà tăng đang tích cực, các chuyên gia cảnh báo làn sóng tăng giá đất có thể không bền vững ở mọi khu vực. Chi phí xây dựng tăng và khả năng lãi suất cao hơn có thể làm giảm nhu cầu, đặc biệt đối với bất động sản nhà ở. Dân số Nhật Bản già hóa và suy giảm cũng đặt ra thách thức dài hạn, khi một số khu vực có thể khó duy trì hoạt động kinh tế sau khi đợt tăng trưởng ban đầu do du lịch thúc đẩy lắng xuống.

Yoshida Tasuku, nhà nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu NLI, cảnh báo:

Những yếu tố này có thể khiến người dân ngần ngại mua nhà, từ đó tác động tiêu cực đến giá đất.

Các nhà hoạch định chính sách và chính quyền địa phương hiện phải cân bằng lợi ích từ tăng trưởng nhờ du lịch với yêu cầu bảo vệ lợi ích của người dân và bảo đảm phát triển bền vững. Công việc này bao gồm đầu tư vào hạ tầng, điều tiết dòng khách và hỗ trợ các cộng đồng địa phương chịu tác động từ những thay đổi nhanh chóng.

Tóm lược

• Giá đất Nhật Bản đang tăng với tốc độ nhanh nhất trong hơn 30 năm, chủ yếu nhờ làn sóng du lịch quốc tế.
• Các điểm đến du lịch lớn như Hakuba, Furano, Asakusa và Takayama ghi nhận giá đất tăng mạnh; một số nơi tăng hơn 30% chỉ trong một năm.
• Các dự án tái phát triển đô thị, chẳng hạn những dự án liên quan đến Triển lãm Osaka-Kansai 2025, tiếp tục đẩy giá trị đất tại các thành phố trọng điểm lên cao.
• Lần đầu tiên sau nhiều thập niên, một số khu vực nông thôn và địa phương cũng ghi nhận giá đất tăng, trong khi những nơi khác tiếp tục suy giảm do mất dân số và thiên tai.
• Làn sóng du lịch đang hồi sinh kinh tế địa phương nhưng cũng tạo ra những thách thức như quá tải du lịch, chi phí sinh hoạt tăng và căng thẳng xã hội.
• Các chuyên gia cảnh báo chi phí xây dựng tăng, lãi suất cao hơn và xu hướng nhân khẩu học có thể đe dọa tính bền vững của đà tăng giá đất.
• Chính phủ Nhật Bản và chính quyền địa phương đang nỗ lực cân bằng lợi ích kinh tế từ du lịch với yêu cầu bảo vệ người dân và bảo đảm ổn định lâu dài.