Cơ quan quốc gia đảo ngược chính sách về lệnh cấm nhà nghỉ tư nhân
Cơ quan Du lịch Nhật Bản đang chuẩn bị đảo ngược chính sách kéo dài nhiều năm khi thông báo rằng các chính quyền địa phương có thể trên thực tế cấm dịch vụ lưu trú tư nhân minpaku tại những khu dân cư nơi lượng khách du lịch đổ về đã làm xáo trộn đời sống thường nhật. Theo những nguồn tin nắm rõ vấn đề, cơ quan này sẽ ban hành thông báo vào cuối tháng, làm rõ rằng các quy định địa phương có thể đặt giới hạn hoạt động hằng năm ở mức 0 ngày tại những khu vực được chỉ định. Động thái này đi ngược trực tiếp với lập trường trước đây của cơ quan rằng những lệnh cấm như vậy không phù hợp với mục đích của luật.
Nội dung
Thay đổi này diễn ra khi Nhật Bản chật vật cân bằng các mục tiêu du lịch đầy tham vọng với thực trạng du lịch quá tải tại các khu dân cư. Kể từ khi Luật Kinh doanh Lưu trú Tư nhân có hiệu lực vào tháng 6/2018, chủ sở hữu bất động sản được phép đăng ký nhà và căn hộ làm nơi cho thuê ngắn hạn tối đa 180 ngày mỗi năm mà không cần giấy phép khách sạn thông thường. Hệ thống này được thiết kế nhằm đáp ứng lượng khách quốc tế tăng mạnh bằng cách đưa nguồn nhà ở bỏ trống vào khai thác. Số đăng ký liên tục tăng, lên khoảng 40.700 cơ sở trên toàn quốc tính đến tháng 5. Rào cản gia nhập thấp khiến minpaku trở thành lựa chọn hấp dẫn với cả nhà đầu tư bất động sản lẫn chủ nhà, thúc đẩy mô hình này mở rộng nhanh chóng tại các đô thị và thị trấn nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, đà tăng trưởng đó cũng gây ra mâu thuẫn. Thông báo sắp tới sẽ nêu rõ chính quyền địa phương có thể áp mức giới hạn 0 ngày khi cơ sở lưu trú tư nhân đe dọa làm suy giảm môi trường sống gần nhà ở hoặc cơ sở giáo dục. Thông báo cũng xác nhận các cơ sở đang hoạt động có thể bị hạn chế tại những nơi đã phát sinh vấn đề, đồng thời buộc đơn vị kinh doanh lắp đặt máy đo mức âm thanh và camera giám sát để theo dõi việc tuân thủ.
Ngoài việc trao thêm quyền cho các quy định địa phương, chính phủ trung ương dự kiến triển khai đường dây tiếp nhận khiếu nại thử nghiệm trong năm tài khóa hiện tại, xử lý các phản ánh ban đêm về tiếng ồn và những phiền toái khác. Biện pháp này cho thấy Tokyo hiện thừa nhận những lỗ hổng trong công tác thực thi, vốn khiến cư dân bức xúc và giới chức đô thị quá tải vì số vụ vi phạm.
Vì sao cư dân phản đối
Những khiếu nại thúc đẩy thay đổi chính sách này không phải mới xuất hiện hay chỉ xảy ra ở một vài nơi. Tại các quận của Tokyo và những trung tâm du lịch lớn như Kyoto, Osaka, cư dân đã phản ánh hàng loạt vấn đề liên quan đến khách thuê ngắn hạn, những người thường không am hiểu phong tục địa phương.
Tại quận Kita, Tokyo, nơi số cơ sở minpaku đăng ký tăng gần gấp ba trong ba năm, lên 522 vào tháng 9/2024, các lãnh đạo cộng đồng cho biết số khiếu nại chính thức tăng gấp chín lần, riêng năm tài khóa 2024 đã lên tới 53 vụ. Một người đàn ông 77 tuổi, đứng đầu một hội cộng đồng địa phương, bày tỏ cảm xúc trái chiều về những thay đổi trong khu phố.
Dù tôi vui vì có khách du lịch đến quận Kita, tôi muốn họ tuân thủ các quy định.
Ông than phiền rằng các điểm tập kết rác đã biến thành nơi đổ rác chưa phân loại, trong đó có những chai lọ mang nhãn bằng tiếng nước ngoài, kể từ khi một tòa nhà gần đó bắt đầu đón khách du lịch. Ông cho biết các quy định địa phương về xử lý rác thường xuyên bị vi phạm. Trong một số trường hợp, khách để rác bên ngoài khung giờ thu gom quy định, thu hút côn trùng gây hại và làm mất mỹ quan đường phố sạch sẽ mà cư dân lâu năm luôn tự hào.
Tiếng ồn đêm khuya vẫn là một điểm nóng khác. Tại quận Shinjuku, nơi hồi tháng 12 ban hành lệnh đóng cửa đầu tiên của Tokyo đối với 11 cơ sở do bốn đơn vị vận hành sau nhiều lần không đáp ứng yêu cầu bắt buộc, dữ liệu của chính quyền cho thấy phần lớn trong số 561 khiếu nại trong năm tài khóa 2025 liên quan đến tiếng ồn và việc xử lý rác không đúng quy định. Cư dân quận Toshima, nơi có hơn 1.800 cơ sở minpaku đăng ký gần ga Ikebukuro, cũng bày tỏ sự bức xúc tương tự. Tại một cuộc họp địa phương vào tháng 10/2025, chủ tịch một hội khu phố thẳng thừng gọi các đơn vị kinh doanh minpaku là kẻ xấu, phản ánh mức độ tức giận trong những cộng đồng cảm thấy khu phố của họ đã bị biến thành các khu khách sạn không chính thức mà không có sự đồng thuận. Những lời phàn nàn bao gồm tiếng vali lăn trên đường sau nửa đêm và các bữa tiệc trong những căn hộ không có người quản lý tại chỗ.
Lệnh cấm địa phương sẽ được áp dụng như thế nào
Thông báo sắp tới của Cơ quan Du lịch sẽ làm rõ cơ sở pháp lý mà nhiều chính quyền địa phương mong muốn. Theo Luật Kinh doanh Lưu trú Tư nhân, chính quyền địa phương có quyền hạn chế khu vực và số ngày hoạt động, nhưng cho đến nay, hướng dẫn của chính phủ trung ương vẫn không khuyến khích việc giảm giới hạn hằng năm 180 ngày xuống 0.
Lập trường mới chính thức chấp thuận mức giới hạn 0 ngày như một công cụ hợp pháp để bảo vệ các khu dân cư. Chính quyền địa phương sẽ được thông báo rằng họ có thể cấm các cơ sở minpaku mới và hiện có tại những khu vực cụ thể nếu dự kiến số lượng bất động sản cho thuê sẽ tăng gần trường học hoặc khu dân cư, hoặc nếu các tác động tiêu cực đã xảy ra.
Ngoài lệnh cấm theo khu vực, thông báo sẽ ủng hộ các yêu cầu về thiết bị. Quy định địa phương có thể yêu cầu đơn vị kinh doanh lắp đặt camera giám sát và máy đo mức âm thanh, tạo cơ sở bằng chứng khi xảy ra tranh chấp về tiếng ồn từ tiệc tùng hoặc hành vi gây mất trật tự. Đây là bước tăng cường đáng kể hoạt động giám sát, chuyển từ đăng ký thụ động sang theo dõi chủ động những nhà riêng được sử dụng làm cơ sở lưu trú thương mại.
Luật năm 2018 ban đầu được soạn thảo nhằm giảm rào cản pháp lý cho chủ nhà muốn cho khách du lịch thuê phòng còn trống. Khác với khách sạn truyền thống, vốn cần giấy phép và nhân viên quầy lễ tân theo Luật Kinh doanh Khách sạn, cơ sở minpaku chỉ cần đăng ký. Cách tiếp cận tinh gọn này giúp thị trường mở rộng nhanh chóng, nhưng cũng khiến trách nhiệm thực thi đè nặng lên các văn phòng quận địa phương vốn thiếu nhân sự.
Các thành phố đã tự tìm hướng đi
Một số chính quyền địa phương đã dự đoán trước việc đảo ngược chính sách và tự siết chặt quy định. Kyoto, nơi hiện áp dụng một số hạn chế minpaku nghiêm ngặt nhất Nhật Bản, đang cân nhắc mở rộng các khu vực mà hoạt động cho thuê này trên thực tế bị cấm. Thị trưởng Koji Matsui phát biểu hồi tháng 1 rằng hoạt động minpaku phần nào gây ảnh hưởng tiêu cực đến việc duy trì các cộng đồng địa phương. Ông bày tỏ mong muốn tăng cường quy định thông qua sửa đổi sắc lệnh, đồng thời nói rằng ông không loại trừ khả năng áp dụng mức giới hạn 0 ngày.
Tại Karuizawa, thị trấn nghỉ dưỡng miền núi thời thượng thuộc tỉnh Nagano, Thị trưởng Michio Tsuchiya tuyên bố hồi tháng 10 rằng mục tiêu cuối cùng là cấm hoạt động minpaku trên toàn thị trấn. Chính quyền địa phương đã gây sức ép với chính phủ trung ương để được phép điều chỉnh các hạn chế theo thực tế địa phương, thay vì chấp nhận cách tiếp cận đồng nhất do Tokyo áp đặt.
Các quận tại thủ đô cũng đang khẩn trương ứng phó. Quận Sumida đang xem xét một sắc lệnh chỉ cho phép minpaku hoạt động vào cuối tuần, trừ khi có người quản lý cư trú tại cơ sở. Quận Kita cân nhắc cấm mở cơ sở mới tại khu dân cư nếu không có người giám sát tại chỗ. Quận Toshima, sau khi ban đầu đề xuất giới hạn hoạt động hằng năm ở mức 84 ngày và vấp phải chỉ trích từ các đơn vị kinh doanh vì cho rằng mức này không khả thi về mặt kinh tế, đã điều chỉnh dự thảo lên 120 ngày, kèm thời gian chuyển tiếp một năm trước khi bắt đầu thực thi vào tháng 12 này.
Osaka đã thực hiện một số biện pháp quyết liệt nhất. Hồi tháng 9, thành phố quyết định tạm dừng tiếp nhận đơn đăng ký mới đối với Tokku Minpaku, loại hình lưu trú tư nhân hoạt động theo Luật Đặc khu Chiến lược Quốc gia. Thị trưởng Hideyuki Yokoyama thừa nhận rằng dù hệ thống này góp phần vào chiến lược du lịch quốc gia, việc siết chặt quy định là cần thiết. Ông nói thêm thành phố muốn tạm dừng đơn đăng ký mới để sắp xếp lại hệ thống.
Lỗ hổng đặc khu và nỗi lo bị buộc rời nhà
Trong khi luật năm 2018 thu hút nhiều sự chú ý, một hệ thống song song đã gây tranh cãi gay gắt hơn nữa. Theo Luật Đặc khu Chiến lược Quốc gia, Tokku Minpaku được gọi là cơ sở lưu trú tư nhân đặc khu hoạt động với ít hạn chế hơn so với loại hình thông thường. Các cơ sở này không bị giới hạn số ngày hoạt động hằng năm, dù khách phải lưu trú ít nhất hai đêm ba ngày, đồng thời được miễn một số yêu cầu theo Luật Kinh doanh Khách sạn, chẳng hạn như phải duy trì quầy lễ tân.
Thành phố Osaka đã trở thành tâm điểm của làn sóng tăng trưởng này, chiếm khoảng 90% số cơ sở Tokku Minpaku trên toàn quốc, tương đương khoảng 6.696 cơ sở tính đến tháng 7. Đối mặt với 399 khiếu nại trong năm tài khóa trước, bao gồm vi phạm quy định về thời gian lưu trú tối thiểu và xử lý rác không đúng cách, thành phố đã đẩy nhanh việc rà soát chương trình. Trong số 34 chính quyền địa phương tại tỉnh Osaka, có 27 nơi ủng hộ việc dừng tiếp nhận đơn đăng ký, số còn lại cho biết sẽ hạn chế các khu vực đủ điều kiện.
Cái giá mà người dân phải trả cho đà tăng trưởng này được thể hiện qua lời kể gây sửng sốt của một cư dân Osaka chuyển đến căn hộ mới ở quận Higashinari vào mùa xuân năm 2025, nhưng chỉ sáu tháng sau đã nhận được thông báo yêu cầu rời nhà. Chủ sở hữu bất động sản, được cho là có hậu thuẫn từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài, dự định chuyển đổi tòa nhà thành các cơ sở Tokku Minpaku. Tại cuộc họp cư dân, phóng viên và hàng xóm được đại diện công ty nói rằng chỉ cần nộp đơn là sẽ được chấp thuận. Các chuyên gia pháp lý cho rằng việc lấy lý do chuyển đổi sang minpaku để chấm dứt hợp đồng thuê nhà là không chính đáng. Takashi Masuda, thành viên Đoàn Luật sư Osaka am hiểu về Tokku Minpaku, nhận xét rằng các cơ quan hành chính đang làm ngơ trước tình trạng này, vốn có thể bị xem là bất hợp pháp.
Cảnh báo quy định chặt hơn có thể phản tác dụng
Không phải ai cũng ủng hộ chiến dịch siết chặt. Các đơn vị kinh doanh minpaku và chuyên gia phân tích ngành cảnh báo rằng những hạn chế quá mức có thể chỉ đẩy thị trường vào hoạt động ngầm, làm tăng số lượng cơ sở cho thuê trái phép, không được giám sát và khó để chính quyền theo dõi hơn.
Khi quận Toshima ban đầu đề xuất giảm giới hạn hoạt động xuống 84 ngày, các đơn vị kinh doanh cho rằng mức này quá thấp để duy trì lợi nhuận, đặc biệt với những người đã đầu tư cải tạo căn hộ chuyên cho thuê ngắn hạn. Họ lập luận rằng khi các cơ sở kinh doanh hợp pháp rút lui, những người vận hành chui sẽ tiếp quản các bất động sản đó và tiếp tục đón khách mà không bị giám sát. Quận đã nhượng bộ một phần khi nâng giới hạn lên 120 ngày.
Thị trưởng quận Shinjuku Kenichi Yoshizumi phần nào quy trách nhiệm cho chính phủ trung ương, lưu ý rằng khuôn khổ minpaku được thiết kế nhằm trải thảm đỏ đón khách quốc tế mà không đưa ra biện pháp đối phó hiệu quả với tình trạng rác thải và tiếng ồn phát sinh sau đó. Với chỉ một số ít nhân viên vệ sinh phải xử lý hàng trăm khiếu nại, các văn phòng quận thừa nhận nhân lực của họ không thể theo kịp. Masaki Yamashita, nghiên cứu viên tại JTB Tourism Research and Consulting, phản ánh sự giằng co này khi cho rằng minpaku rất cần thiết cho sự phát triển kinh tế của Nhật Bản nhờ giá trị của du lịch quốc tế, nhưng tình hình đã thay đổi sau bảy năm kể từ khi luật được ban hành. Ông chỉ ra rằng Nhật Bản đã bước vào giai đoạn cần cân nhắc các hệ thống pháp lý linh hoạt hơn, phù hợp hơn với tình hình từng địa phương.
Chính phủ Nhật Bản đặt mục tiêu tăng lượng khách quốc tế từ 36,87 triệu lượt năm 2024 lên 60 triệu vào năm 2030. Một quan chức Cơ quan Du lịch Nhật Bản cho biết tình hình minpaku khác nhau trên toàn quốc nên khó áp đặt quy định thống nhất, đồng thời nói thêm cơ quan này muốn chính quyền địa phương ứng phó bằng các quy định của riêng mình. Triết lý phân quyền này hiện là cơ sở cho quyết định gây tranh cãi, theo đó mỗi chính quyền địa phương được tự xác định giới hạn đối với hoạt động lưu trú tư nhân.
Những điểm chính
- Cơ quan Du lịch Nhật Bản sẽ thông báo với chính quyền địa phương rằng họ có thể trên thực tế cấm cơ sở lưu trú tư nhân minpaku thông qua các quy định địa phương, đảo ngược lập trường phản đối trước đây đối với giới hạn hoạt động 0 ngày.
- Thay đổi chính sách nhằm đáp lại ngày càng nhiều khiếu nại của cư dân về tiếng ồn, rác thải và tình trạng xáo trộn khu phố tại các khu dân cư và gần trường học.
- Chính quyền địa phương hiện có thể yêu cầu đơn vị kinh doanh lắp đặt camera giám sát và máy đo mức âm thanh, trong khi chính phủ trung ương sẽ thử nghiệm đường dây tiếp nhận khiếu nại ban đêm.
- Các thành phố như Kyoto, Karuizawa và Osaka đã bắt đầu siết chặt hạn chế; Osaka tạm dừng tiếp nhận đơn đăng ký mới cho loại hình minpaku đặc khu.
- Các nhóm trong ngành cảnh báo quy định quá nghiêm ngặt có thể đẩy đơn vị kinh doanh vào hoạt động cho thuê trái phép, không đăng ký và hoàn toàn né tránh sự giám sát.
