Căn hộ không tưởng
Năm 2013, một người đàn ông họ Shen ở tỉnh Thiểm Tây, miền tây bắc Trung Quốc, tin rằng mình đã tìm được chỗ đứng phù hợp túi tiền trên thị trường bất động sản. Ông mua một căn hộ rộng 90 mét vuông ở tầng 34 của một khu dân cư mới xây gần thủ phủ Tây An. Giá bán là 2.646 nhân dân tệ mỗi mét vuông, tương đương khoảng 400 USD vào thời điểm đó. Mức giá này chỉ bằng khoảng một phần ba giá nhà trung bình trong khu vực, một cơ hội tưởng như không thể bỏ lỡ. Bốn năm sau, Shen biết được sự thật cay đắng: tòa nhà ông mua chỉ có 32 tầng. Tầng 34 mà ông trả tiền mua không hề tồn tại.
Nội dung
Vụ căn hộ ma kỳ lạ này thu hút sự chú ý trên toàn quốc vì cho thấy những rủi ro khôn lường mà người mua nhà bình thường ở Trung Quốc phải đối mặt. Shen có thể mua căn hộ này nhờ một loại hình nhà ở thường được gọi không chính thức là nhà có quyền sở hữu hạn chế. Những căn hộ này được xây trên đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể, nằm ngoài hệ thống đất đai chính thức của nhà nước. Do không được chính phủ công nhận chính thức, chúng được giao dịch với giá thấp hơn nhiều. Đồng thời, chúng không được hưởng các biện pháp bảo vệ pháp lý như nhà ở thương mại thông thường. Trong trường hợp của Shen, khoảng trống pháp lý đó đã cho phép chủ đầu tư bán diện tích sàn chưa bao giờ được xây dựng.
Quyền sở hữu hạn chế là gì?
Để hiểu vì sao một người có thể mua căn hộ trên tầng không tồn tại, trước hết cần hiểu hệ thống đất đai song song ở Trung Quốc. Đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước và được cho chủ đầu tư hoặc chủ nhà thuê thông qua các cơ chế chính thức, bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu và điều kiện vay thế chấp. Ngược lại, đất nông thôn thuộc sở hữu tập thể của cộng đồng làng. Theo luật Trung Quốc, các tập thể nông thôn không được phép cho thuê hoặc bán đất để phát triển nhà ở thương mại. Tuy vậy, trên thực tế, ban quản lý thôn và các chủ đầu tư thường hợp tác xây nhà trên đất nông thôn để kiếm lời.
Các dự án này tạo ra loại hình nhà ở mà người dân địa phương gọi là nhà có quyền sở hữu hạn chế. Thuật ngữ này chỉ những căn hộ không thể đăng ký tại các cơ quan quản lý đất đai của chính phủ. Người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chính thức. Các ngân hàng nhìn chung từ chối cho vay thế chấp những căn hộ này. Ước tính có hàng chục triệu căn như vậy trên khắp Trung Quốc, mang đến lựa chọn rẻ hơn giữa lúc giá nhà đô thị tăng vọt. Shen trả khoảng một phần ba giá thị trường cho căn hộ, mức chiết khấu phản ánh những rủi ro pháp lý và tài chính đáng kể. Người mua thường tham gia thị trường trong hiểu biết rằng cách thức này không theo thông lệ, nhưng mức độ thiệt hại mà Shen phải gánh chịu cho thấy vụ việc nghiêm trọng hơn nhiều so với vùng xám pháp lý thường thấy.
Mức giá chiết khấu phải đánh đổi gần như mọi biện pháp bảo vệ mà chủ nhà thường kỳ vọng. Do không được đăng ký chính thức, các cơ quan địa phương có thể phá dỡ những tòa nhà này mà không cần báo trước nhiều. Chủ đầu tư có thể thay đổi kế hoạch mà không bị giám sát. Người mua trong các dự án này bị xếp sau cùng khi bồi thường, sau các ngân hàng và cơ quan nhà nước. Khi Shen phát hiện sự thật, rõ ràng là chủ đầu tư либо đã làm giả bản vẽ, hoặc đơn giản bỏ túi tiền bán diện tích chưa bao giờ nằm trong kế hoạch xây dựng.
Một mô thức lừa đảo trên toàn quốc
Trải nghiệm của Shen không phải là bi kịch đơn lẻ. Vụ việc diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản cả nước bị bủa vây bởi gian lận doanh nghiệp và thất bại trong quản lý. Ví dụ nổi bật nhất là Evergrande, tập đoàn bất động sản từng là biểu tượng cho thời kỳ bùng nổ xây dựng ở Trung Quốc. Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc cáo buộc công ty và nhà sáng lập Hui Ka Yan thổi phồng doanh thu khoảng 78 tỷ USD trong hai năm trước khi công ty vỡ nợ. Cơ quan quản lý phạt Hengda Real Estate, doanh nghiệp Evergrande tại Trung Quốc đại lục, gần 584 triệu USD. Cá nhân Hui bị phạt 6,5 triệu USD và đối mặt với lệnh cấm tham gia thị trường tài chính suốt đời.
Tháng 1, một tòa án ở Hong Kong ra lệnh thanh lý Evergrande. Những người được chỉ định hiện đang rà soát tài sản để trả nợ cho các chủ nợ. Tháng 9 năm ngoái, cảnh sát đặt Hui dưới sự giám sát trong khuôn khổ cuộc điều tra các hành vi bị nghi là phạm pháp. Những động thái này cho thấy hành vi lừa dối trong lĩnh vực bất động sản diễn ra từ cấp ban quản lý thôn cho đến phòng họp của các tập đoàn niêm yết. Quy mô vụ gian lận cho thấy những lời hứa thổi phồng và giấy tờ giả mạo đã trở thành công cụ thường dùng để tiếp tục đưa tiền vào túi chủ đầu tư. Hệ lụy lan rộng khắp nền kinh tế. Bất động sản và các ngành liên quan chiếm khoảng một phần ba tổng sản lượng kinh tế Trung Quốc. Khi chủ đầu tư khai khống doanh thu hoặc bán những căn hộ mà họ không định hoàn thiện, thiệt hại ảnh hưởng đến các nhà máy thép, xi măng, nhà cung cấp nội thất và ngân hàng địa phương. Người mua nhà vừa là nạn nhân, vừa vô tình trở thành bên cấp vốn cho mô hình đổ vỡ này, trả tiền trước cho những căn hộ có thể không bao giờ thành hình.
Phát triển thiếu kiểm soát vượt khỏi tầm kiểm soát ra sao?
Nhiều người quan sát đặt ra câu hỏi đơn giản: làm thế nào chủ đầu tư có thể bán tầng 34 trong một tòa nhà 32 tầng mà không ai ngăn giao dịch? Câu trả lời nằm ở việc thiếu giám sát thực chất đối với các dự án trên thị trường xám. Với các dự án chính thức trên đất nhà nước, nhiều cơ quan chính phủ cùng thẩm định kế hoạch, cấp phép và kiểm tra tiến độ xây dựng. Người mua có thể đối chiếu số tầng và số căn hộ với hồ sơ được công khai. Các dự án có quyền sở hữu hạn chế bỏ qua phần lớn những khâu kiểm tra này.
Đôi khi, quan chức địa phương làm ngơ hoặc thậm chí khuyến khích việc xây dựng như vậy vì dự án tạo ra các khoản phí và thúc đẩy kinh tế thôn làng. Trong những trường hợp khác, chủ đầu tư nộp một bộ hồ sơ cho chính quyền nhưng quảng bá với người mua một phiên bản tham vọng hơn. Không có cơ sở dữ liệu tập trung về giao dịch đất nông thôn, cũng không có cơ chế đối chiếu thông tin quảng cáo với thực tế. Người mua như Shen được xem phòng trưng bày và bản vẽ mặt bằng, nhưng những tài liệu đó có thể chẳng liên quan gì đến những gì nhà thầu thực sự đổ bê tông xây dựng.
Tiến độ xây dựng chậm càng khiến vấn đề trầm trọng hơn. Shen mua căn hộ năm 2013 và phát hiện vụ gian lận bốn năm sau. Khoảng thời gian dài đó cho thấy chủ đầu tư có thể vẫn tiếp tục bán căn hộ trong khi xây dựng chậm chạp hoặc không xây gì cả. Trong thời gian thi công kéo dài, người mua có rất ít cách để theo dõi tiến độ. Họ có thể sống xa công trường hoặc không có kiến thức chuyên môn để phát hiện sự khác biệt giữa bản vẽ được phê duyệt và kết cấu thép đang dựng lên. Đến khi sự thật lộ rõ, chủ đầu tư có thể đã chuyển tiền đi nơi khác hoặc giải thể pháp nhân kinh doanh tại địa phương.
Cái giá con người trong khủng hoảng bất động sản
Đằng sau mỗi dự án đổ vỡ hoặc lừa đảo là những gia đình chứng kiến khoản tiền tiết kiệm cả đời bốc hơi. Số liệu chính thức công bố đầu năm nay cho thấy đầu tư bất động sản ở Trung Quốc trong tháng 1 và tháng 2 giảm 9% so với cùng kỳ năm trước. Khởi công xây dựng mới giảm 30%, mức giảm mạnh nhất trong hơn một năm. Những con số này trực tiếp dẫn đến mất việc làm, nhà cung cấp không được thanh toán và những khung bê tông bị bỏ hoang nơi lẽ ra các khu dân cư phải mọc lên.
Riêng sự sụp đổ của Evergrande đã khiến hàng trăm nghìn người mua phải chờ những căn hộ họ đã thanh toán. Một số người đã dốc toàn bộ tiền tiết kiệm, đồng thời vay mượn người thân. Tổn thất tinh thần bao gồm hôn nhân tan vỡ, kế hoạch nghỉ hưu bị trì hoãn và khủng hoảng sức khỏe tâm thần. Vụ việc của Shen khiến nỗi đau này thêm phần phi lý. Ông không chỉ phải đối mặt với việc giao nhà chậm trễ, mà còn với điều bất khả thi về mặt toán học: sở hữu bất động sản ở một tầng mà các định luật vật lý và kiến trúc không cho phép tồn tại.
Khủng hoảng cũng làm xói mòn niềm tin của công chúng vào các thể chế. Khi cả chủ đầu tư cấp thôn lẫn những tập đoàn hàng đầu như Evergrande đều gian lận, người dân mất niềm tin vào thị trường, cơ quan quản lý và tòa án. Khôi phục niềm tin đó cần nhiều hơn những khoản phạt được công bố trong thông cáo báo chí. Cần có công lý rõ ràng cho các nạn nhân và những thay đổi mang tính cơ cấu để ngăn chủ đầu tư coi người mua nhà như bên cho vay không có tài sản bảo đảm trong một kế hoạch tín dụng khổng lồ đầy rủi ro.
Siết quản lý và cải cách lâu dài
Chính quyền Trung Quốc nhận thức rằng gian lận bất động sản không được kiểm soát đe dọa ổn định xã hội và tăng trưởng kinh tế. Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc công khai cam kết trấn áp gian lận chứng khoán và bảo vệ nhà đầu tư nhỏ bằng cái mà cơ quan này mô tả là “răng và móng vuốt”. Các khoản phạt kỷ lục dành cho Evergrande và Hui Ka Yan là nỗ lực phát tín hiệu rằng ngay cả những doanh nghiệp lớn nhất cũng phải chịu hậu quả khi lừa dối. Việc cảnh sát giám sát Hui cũng gửi đi thông điệp mạnh mẽ không kém về trách nhiệm cá nhân của lãnh đạo cấp cao.
Tuy nhiên, việc thực thi vẫn thiếu đồng đều. Cơ quan quản lý cấp quốc gia có thể nhắm đến các công ty niêm yết tương đối dễ dàng vì thông tin tài chính được công khai và cổ đông đòi hỏi lời giải đáp. Các dự án cấp thôn hoạt động trên đất tập thể khó kiểm soát hơn nhiều. Chúng nằm ở giao điểm giữa quản lý nông thôn, quy hoạch đô thị và luật hợp đồng tư nhân. Đôi khi, chính quyền địa phương phản đối việc thực thi nghiêm ngặt vì các dự án này cung cấp nhà ở cho người nhập cư và tạo nguồn thu ngoài các kênh thuế chính thức.
Quan chức địa phương thường phải đối mặt với những động cơ trái chiều. Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế có thể được ưu tiên hơn việc thực thi quy định sử dụng đất, nhất là khi các dự án đã có cư dân đóng tiền vào ở. Với những nạn nhân như Shen, việc tìm đến công lý thường gây nản lòng. Tòa án đôi khi từ chối thụ lý tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu hạn chế vì hợp đồng nền tảng vi phạm quy định sử dụng đất. Ngay cả khi người mua thắng kiện, chủ đầu tư có thể đã chuyển tài sản đi nơi khác hoặc tuyên bố phá sản. Muốn bảo vệ người mua thực sự, cần tích hợp hồ sơ đất nông thôn vào cơ sở dữ liệu quốc gia, bắt buộc kiểm định độc lập trước khi bán nhà hình thành trong tương lai và yêu cầu lập tài khoản ký quỹ để ngăn chủ đầu tư rút tiền cho đến khi xác minh được các mốc xây dựng cụ thể. Nếu không có những thay đổi cơ cấu này, những tầng nhà ma sẽ tiếp tục ám ảnh thị trường bất động sản Trung Quốc.
Điểm chính
- Một chủ nhà ở tỉnh Thiểm Tây mua căn hộ trên tầng 34 của một tòa nhà, nhưng sau đó phát hiện tòa nhà chỉ có 32 tầng.
- Căn hộ được bán với giá chỉ bằng khoảng một phần ba giá thị trường vì thuộc loại hình quyền sở hữu hạn chế trên đất nông thôn sở hữu tập thể.
- Nhà ở có quyền sở hữu hạn chế, đôi khi được gọi là nhà có quyền sở hữu nhỏ, hoạt động trong vùng xám pháp lý, không được chính phủ chính thức công nhận và không có giấy chứng nhận quyền sở hữu.
- Vụ bê bối phản ánh cuộc khủng hoảng rộng lớn hơn trong lĩnh vực bất động sản, nơi xuất hiện các cáo buộc gian lận quy mô lớn, trong đó có vụ Evergrande thổi phồng doanh thu tổng cộng 78 tỷ USD.
- Đầu tư bất động sản và khởi công xây dựng mới giảm mạnh, làm gia tăng lo ngại về sự ổn định của ngành đóng góp khoảng một phần ba hoạt động kinh tế quốc gia.
- Cơ quan quản lý đã áp các khoản phạt kỷ lục và cam kết thực thi nghiêm ngặt hơn, nhưng các dự án trên thị trường xám vẫn khiến người mua đối mặt với rủi ro tài chính nghiêm trọng.
