Các trung tâm thương mại mới ở Trung Quốc được thiết kế như công viên để thu hút khách hàng trở lại

Từ giao dịch đến trải nghiệm

Kỷ nguyên của những trung tâm thương mại khép kín, đơn điệu đang dần khép lại trên khắp Trung Quốc. Thay vào đó, các nhà phát triển bất động sản đang xây dựng những hệ sinh thái bán lẻ rộng lớn, bao phủ bởi cây xanh tươi tốt, vườn cây sinh động và mặt nước, trông giống khu bảo tồn thực vật hơn là trung tâm thương mại thông thường. Bước ngoặt kiến trúc này phản ánh cách nhìn nhận lại căn bản về vai trò của điểm đến mua sắm. Không còn chỉ là những nhà kho chứa hàng tiêu dùng, các không gian này ngày càng được thiết kế như những ốc đảo đô thị, nơi khách tham quan ăn uống, giao lưu, làm việc và thư giãn.

Chuyển đổi này không chỉ mang tính thẩm mỹ. Đây là phản ứng trực tiếp trước sự phát triển không ngừng của thương mại điện tử, vốn giúp việc mua sắm nhanh chóng và tiện lợi hơn qua điện thoại thông minh so với bất kỳ cửa hàng vật lý nào. Khi người tiêu dùng có thể đặt gần như mọi sản phẩm chỉ bằng một cú nhấp chuột, các cửa hàng truyền thống phải mang đến những điều mà mạng lưới logistics không thể cung cấp: bầu không khí, sự kích thích các giác quan và kết nối chân thực giữa người với người trong những không gian thoáng đãng, trong lành.

Vì sao những “rừng bê tông” nhường chỗ cho cây xanh thực thụ

Xu hướng bán lẻ hòa mình với thiên nhiên đang tăng tốc trên khắp Trung Quốc đại lục khi các nhà phát triển nhận ra sức hút của những trung tâm thương mại mật độ cao truyền thống đã suy giảm. Người tiêu dùng ngày càng xem các điểm đến bán lẻ là nơi để dành thời gian, thay vì chỉ mua sắm; sự thay đổi này bắt nguồn từ sở thích sống đang biến chuyển và vị thế thống trị tiếp tục của các kênh bán lẻ trực tuyến.

James Macdonald, trưởng bộ phận nghiên cứu Trung Quốc tại công ty bất động sản toàn cầu Savills, cho biết ưu tiên của người mua sắm đã vượt xa chuyện hàng hóa. Khách tham quan hiện dành nhiều thời gian hơn cho ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe và các hoạt động xã hội; những trải nghiệm này đều phù hợp hơn với môi trường thoáng đãng, có quy mô thân thiện với con người. Không gian ngoài trời cũng tạo điều kiện tổ chức nhiều loại sự kiện và chương trình hơn, giúp các dự án duy trì hoạt động ngoài giờ mua sắm truyền thống và góp phần thúc đẩy kinh tế ban đêm đang phát triển.

Người tiêu dùng ngày càng xem các điểm đến bán lẻ là nơi để dành thời gian, thay vì chỉ là nơi mua sắm. Họ dành nhiều thời gian hơn cho ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe và các hoạt động xã hội, vốn phù hợp hơn với môi trường thoáng đãng, có quy mô thân thiện với con người.

Sự khan hiếm không gian công cộng ngoài trời tại các thành phố lớn của Trung Quốc càng làm tăng nhu cầu đối với những dự án như vậy. Người dân đô thị, nhiều người sống trong các tòa nhà cao tầng, đang tích cực tìm kiếm những không gian ngoài trời dễ tiếp cận, giúp họ nghỉ ngơi giữa cảnh quan bê tông dày đặc. Bằng cách đưa hoạt động bán lẻ vào công viên và dọc bờ sông, các nhà phát triển thực chất không chỉ bán hàng hóa mà còn bán một khoảng thời gian thoát khỏi nhịp sống đô thị căng thẳng.

Taikoo Place Bắc Kinh: Canh bạc 3,4 tỷ USD vào trung tâm thương mại xoay quanh công viên

Nhà phát triển Hong Kong Swire Properties đang thể hiện cam kết rõ nét nhất với triết lý này thông qua dự án Taikoo Place ở Bắc Kinh. Với giá trị 23 tỷ nhân dân tệ (3,4 tỷ USD), đây là khoản đầu tư lớn nhất từ trước đến nay của công ty, đồng thời là dự án Taikoo Place đầu tiên tại Trung Quốc đại lục. Tọa lạc bên một con sông ở đông bắc Bắc Kinh, tổ hợp đa chức năng này được thiết kế như một khu đô thị tự vận hành, thay vì một trung tâm mua sắm độc lập.

Dự án kết hợp tám tòa nhà văn phòng thông nhau, khu bán lẻ mở rộng nối với trung tâm thương mại Indigo hiện hữu, một khách sạn mới, các tuyến phố bán lẻ ngoài trời, tiện ích giải trí ven sông và những khoảng xanh rộng lớn. Swire Properties cho biết hiện thủ đô chưa có tổ hợp nào kết hợp những yếu tố này theo cách tương tự, cho thấy dự án lấp đầy một phân khúc riêng biệt trong bức tranh thương mại của Bắc Kinh.

Dự kiến tổ hợp sẽ bắt đầu mở cửa theo từng giai đoạn vào cuối năm nay. Các tòa tháp văn phòng sẽ được bàn giao trước để khách thuê hoàn thiện mặt bằng, sau đó các đơn vị bán lẻ và dịch vụ lưu trú, ăn uống sẽ lần lượt đi vào hoạt động. Cách triển khai theo từng giai đoạn này giúp dự án hình thành lực lượng lao động thường xuyên và lượng khách qua lại hằng ngày trước khi toàn bộ trải nghiệm bán lẻ đi vào hoạt động.

Chúng tôi phát triển dự án theo ý tưởng lấy công viên làm trung tâm, và nơi đây hoạt động như một ốc đảo đô thị. Những không gian công cộng mở như vậy rất khan hiếm ở các thành phố lớn, và tôi cho rằng địa điểm tại Bắc Kinh có nhiều lợi thế để phát triển mô hình này.

Han Zhi, giám đốc bán lẻ tại Swire Properties, nhấn mạnh rằng ý tưởng lấy công viên làm trung tâm giúp định vị khu đất như một ốc đảo đô thị. Tại một thành phố mà không gian xanh công cộng có thể tiếp cận vẫn hạn chế so với mật độ dân số, cách tiếp cận này nhắm đến một khoảng trống rõ rệt trên thị trường.

Garden City Thành Đô: Nơi kiến trúc trở thành cảnh quan

Trong khi Taikoo Place neo giữ khu vực phía bắc, một cuộc cách mạng tương tự đang diễn ra ở tây nam Trung Quốc. Chengdu Tianfu China Merchants Garden City Mall, do China Merchants Shekou phát triển và Benoy thiết kế, được giới thiệu là dự án bán lẻ quy mô siêu lớn đầu tiên tại Trung Quốc tích hợp hoàn toàn với công viên. Tọa lạc tại Khu Thương mại Trung tâm của Khu mới Thiên Phủ, Thành Đô, dự án kết hợp công viên rộng 400.000 mét vuông với gần 500.000 mét vuông diện tích thương mại.

Dự án vận hành theo ý tưởng “Trung tâm sống đô thị giữa thiên nhiên”, kết hợp các trung tâm thương mại khép kín, phố bán lẻ ngoài trời, khối đế và các tòa nhà độc lập. Khu trung tâm thương mại và phố bán lẻ tích hợp có diện tích 300.000 mét vuông; trong đó, Tianfu Garden City Mall mới khai trương, rộng 120.000 mét vuông, là tâm điểm sôi động. Là mô hình phát triển định hướng giao thông công cộng tiêu biểu, trung tâm thương mại nằm ngay phía trên tuyến metro số 6, với lối đi ngầm liền mạch kết nối dự án với toàn thành phố.

Đội ngũ thiết kế của Benoy áp dụng các nguyên tắc “Park Life 3.0”, đặt trải nghiệm, nghệ thuật dàn dựng không gian và sự thông thoáng làm trọng tâm dự án. Ý tưởng kiến trúc lấy tre làm hình ảnh chủ đạo, tạo nên mối liên kết liền mạch giữa công trình và cảnh quan. Bố cục hai cao độ mặt đất nối tầng một với tầng ba, tận dụng địa hình tự nhiên để tăng độ thoáng và cải thiện khả năng tiếp cận các khu bán lẻ.

Không gian bên trong lấy cảm hứng từ hình dung của thi sĩ Lý Bạch thời Đường về Thành Đô như một thành phố thần tiên, nơi cây cối, mây trời và núi non đan xen. Đội ngũ thiết kế chắt lọc năm chủ đề: gấm vóc, sông ngòi, hoa nở, núi non và cây xanh, để tạo nên những trải nghiệm không gian riêng biệt trong toàn trung tâm thương mại. Các điểm nhấn gồm giếng trời ngập nắng rộng 1.000 mét vuông và khu vườn trong nhà rộng 1.500 mét vuông nằm dưới mái vòm trong suốt, lọc ánh sáng tự nhiên quanh năm, mang đến không gian như nhà kính ngay cả trong những tháng lạnh hơn ở Thành Đô.

Bối cảnh toàn cầu: Châu Á dẫn đầu cuộc cách mạng bán lẻ

Xu hướng bán lẻ hòa mình với thiên nhiên tại Trung Quốc là một phần của trào lưu rộng khắp châu lục. Trên khắp châu Á, các nhà phát triển đang rời xa mô hình trung tâm thương mại khép kín truyền thống để tạo ra những môi trường giàu trải nghiệm, nơi mua sắm trở thành hoạt động thứ yếu. Lukasz Wawrzenczyk, Giám đốc Thiết kế tại công ty kiến trúc quốc tế 10 Design, nhận định các thị trường châu Á đặc biệt tiên phong trong việc tạo ra những môi trường bán lẻ mà hành vi mua sắm không còn là động lực thiết kế chính.

Châu Á đang dẫn đầu về phát triển bán lẻ đổi mới. Thị trường được tiếp sức bởi những dự án mới thoát khỏi mô hình trung tâm thương mại dạng hộp lớn truyền thống, tích hợp các không gian giàu trải nghiệm và tính tương tác, kết hợp yếu tố thương mại với văn hóa.

Quan điểm này phù hợp với khái niệm bán lẻ trải nghiệm mà giới quan sát ngành thường sử dụng để chỉ phản ứng trước thực tế rằng thương mại số có thể tái tạo sự tiện lợi nhưng không thể tái tạo bầu không khí. Tại các thành phố châu Á đông đúc, nơi không gian sống riêng thường hạn chế, trung tâm thương mại ngày càng đóng vai trò như phòng khách công cộng, nơi mọi người tụ họp để thưởng thức ẩm thực độc đáo, tham gia sự kiện văn hóa và kết nối cộng đồng.

Khái niệm “mua sắm chậm” ngày càng được chú ý như một lựa chọn thay thế cho tốc độ đặt hàng trực tuyến chỉ bằng một cú nhấp chuột. Bằng cách thiết kế không gian khuyến khích khách nán lại, các nhà phát triển tăng số điểm tiếp xúc với người tiêu dùng và tạo cơ hội cho trải nghiệm sâu hơn ngoài khoảnh khắc mua hàng. Ăn uống trở thành yếu tố thu hút chủ lực, khi các khu ẩm thực hiện đại và nhà hàng do đầu bếp điều hành thu hút cả những người không định dạo xem các cửa hàng bán lẻ truyền thống.

Phát triển định hướng giao thông công cộng và tương lai đời sống đô thị

Không thể tách rời việc tích hợp thiên nhiên với bán lẻ tại Trung Quốc khỏi khoản đầu tư quy mô lớn của nước này vào phát triển định hướng giao thông công cộng, thường gọi là TOD. Kế hoạch 5 năm lần thứ 14 của Trung Quốc nhấn mạnh việc hình thành các vòng sinh hoạt một giờ quanh những siêu đô thị vùng, được hỗ trợ bởi các tuyến đường sắt kết nối bên trong và giữa các trung tâm đô thị. Ở cấp thành phố, các nhà quy hoạch ưu tiên mô hình phát triển nhỏ gọn, đa chức năng, định hướng giao thông công cộng, chú trọng không gian ngầm và trên mặt đất, cây xanh và khu vực chung ngoài trời.

Mô hình TOD hướng đến việc thiết kế các khu phát triển mật độ cao, đa chức năng quanh đầu mối giao thông công cộng, tạo ra những trung tâm đô thị kết hợp chức năng nhà ở, thương mại, văn hóa và dịch vụ công. Các kiến trúc sư tại LWK + PARTNERS, đơn vị đang triển khai nhiều dự án TOD xanh ở Khu vực Vịnh Lớn và các thành phố khác của Trung Quốc, cho biết các dự án tương lai sẽ được định hình bởi tính gọn gàng, tích hợp đa chức năng thông minh, thân thiện với môi trường, ưu tiên người đi bộ và chú trọng sức khỏe.

Khi bán lẻ được lồng ghép vào cấu trúc này, kết quả là một điểm đến phong cách sống chứ không chỉ là trung tâm mua sắm. Những dự án như Garden City ở Thành Đô, nằm phía trên tuyến metro, và Taikoo Place ở Bắc Kinh, tọa lạc dọc bờ sông, cho thấy bất động sản thương mại có thể phù hợp với các ưu tiên quy hoạch đô thị quốc gia, đồng thời đáp ứng nhu cầu không gian xanh của người tiêu dùng.

Thiết kế ưa sinh học có thể vực dậy bán lẻ trực tiếp?

Các bằng chứng cho thấy thiết kế ưa sinh học, phương pháp đưa các yếu tố tự nhiên vào môi trường xây dựng, mang lại lợi ích thiết thực về tâm lý và thương mại. Nhiều nghiên cứu cho thấy việc tiếp xúc với cây xanh giúp giảm căng thẳng, cải thiện chức năng nhận thức và nâng cao sức khỏe tổng thể. Trong môi trường bán lẻ, những tác động này giúp khách ở lại lâu hơn và sẵn lòng khám phá nhiều hơn. Người mua sắm cảm thấy thư thái và được phục hồi tinh thần thường nán lại lâu hơn; điều đó thúc đẩy chi tiêu cho ăn uống, giải trí và những món hàng mua ngẫu hứng.

Các nhà phát triển Trung Quốc không phải những người duy nhất nhận ra tiềm năng này. Tại Dubai, Majid Al Futtaim đang xây dựng Ghaf Woods Mall, được giới thiệu là điểm đến bán lẻ tích hợp rừng đầu tiên trong khu vực. Ở Kuala Lumpur, Exchange TRX được kết nối với công viên công cộng rộng 10 mẫu Anh. Tuy nhiên, quy mô và tốc độ xây dựng các dự án bán lẻ hòa mình với thiên nhiên ở Trung Quốc, được hậu thuẫn bởi khung quy hoạch đô thị cấp nhà nước và đầu tư tư nhân khổng lồ, khiến nước này nổi bật.

Thách thức phía trước nằm ở tính chân thực và khâu bảo trì. Một trung tâm thương mại chỉ có vài chậu cây không thể được xem là ốc đảo đô thị. Các dự án thành công phải thực sự tích hợp sinh thái, duy trì cảnh quan bền vững và tổ chức chương trình khiến khách quay lại sau khi sự mới lạ ban đầu phai nhạt. Những dự án thành công nhất có lẽ sẽ là các nơi xem bán lẻ chỉ như một phần của hệ sinh thái đô thị rộng lớn hơn, kết hợp nghệ thuật, biểu diễn, chăm sóc sức khỏe và không gian sinh hoạt cộng đồng.

Điểm chính

• Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đang chuyển từ trung tâm thương mại khép kín, mật độ cao sang điểm đến bán lẻ ngoài trời gắn với công viên, vườn cây và mặt nước.
• Swire Properties đầu tư 3,4 tỷ USD vào Taikoo Place Bắc Kinh, dự án Taikoo Place đầu tiên tại Trung Quốc đại lục, kết hợp văn phòng, bán lẻ, khách sạn và không gian xanh ven sông.
• Chengdu Tianfu China Merchants Garden City Mall, dự án bán lẻ tích hợp công viên quy mô siêu lớn đầu tiên của Trung Quốc, kết hợp công viên rộng 400.000 m² với gần 500.000 m² diện tích thương mại.
• Xu hướng này được thúc đẩy bởi thương mại điện tử phát triển, khiến mua sắm thuần giao dịch mất dần sức hút, cùng nhu cầu trải nghiệm ăn uống, giải trí, chăm sóc sức khỏe và giao lưu xã hội của người tiêu dùng.
• Các dự án này phù hợp với mục tiêu phát triển định hướng giao thông công cộng trong Kế hoạch 5 năm lần thứ 14 của Trung Quốc, kết hợp đầu mối giao thông với không gian xanh đa chức năng.
• Châu Á được xem rộng rãi là nơi dẫn đầu toàn cầu về đổi mới trong bán lẻ trải nghiệm, nơi mua sắm đang trở thành yếu tố thứ yếu trong thiết kế trung tâm thương mại.