Làn sóng di cư lớn tăng tốc
Hàn Quốc đang chứng kiến sự dịch chuyển dân số ở quy mô chưa từng có, khi người dân rời thủ đô để tìm nơi sinh sống có chi phí hợp lý hơn. Theo dữ liệu di cư trong nước do Bộ Dữ liệu và Thống kê công bố, có 83.984 người chuyển từ Seoul đến tỉnh Gyeonggi trong ba tháng đầu năm nay. Con số này tăng 30,9% so với quý trước và tăng 11,7% so với cùng kỳ năm ngoái, đánh dấu mức cao nhất theo quý kể từ ba tháng cuối năm 2021, khi 85.481 người thực hiện hành trình tương tự.
Nội dung
Phong trào này, thường được gọi là làn sóng rời Seoul, phản ánh áp lực ngày càng lớn từ thị trường nhà ở, vốn đã đẩy các hộ gia đình bình thường vượt quá khả năng tài chính. Dữ liệu lấy từ báo cáo chuyển nơi cư trú, theo dõi biến động dân số giữa các đơn vị hành chính và cho thấy một xu hướng rõ rệt. Ngay cả sau những giai đoạn giá điều chỉnh, căn hộ ở Seoul vẫn thuộc nhóm đắt đỏ nhất cả nước. Thị trường thuê nhà theo hình thức jeonse tại thành phố, trong đó người thuê đặt cọc một khoản lớn thay vì trả tiền thuê hằng tháng, đã thắt chặt đáng kể trong những năm gần đây. Khi số căn hộ cho thuê theo hình thức jeonse giảm và giá phục hồi, nhiều hộ gia đình nhận thấy họ không thể tìm được nhà ở trong thủ đô nếu không gánh những khoản nợ khổng lồ.
Dòng người rời đi không chỉ gồm các gia đình đã ổn định. Xu hướng di cư bao trùm nhiều nhóm dân cư, trong đó chuyên gia trẻ và các cặp vợ chồng mới cưới chiếm một phần đáng kể. Điều khởi đầu như một dòng người nhỏ trong những năm đại dịch nay đã trở thành làn sóng đều đặn, làm thay đổi bản đồ dân số và buộc các nhà hoạch định chính sách phải đối mặt với một thực tế khó chịu. Thủ đô, vốn từ lâu được xem là động lực thúc đẩy sự dịch chuyển kinh tế và xã hội của Hàn Quốc, ngày càng bị chính thế hệ được kỳ vọng dẫn dắt tăng trưởng tương lai xem là nơi có chi phí vượt quá khả năng chi trả.
Chi phí nhà ở vượt quá khả năng chi trả
Rào cản tài chính khiến các gia đình bình thường khó tiếp tục ở lại Seoul gần như không thể vượt qua. Giá căn hộ tại thủ đô vẫn ở mức khiến những người mua có thu nhập trung bình khó lòng sở hữu nhà. Quy định cho vay trên diện rộng vừa có hiệu lực giới hạn khoản vay thế chấp nhà ở ở mức 600 triệu won, tương đương khoảng 430.000 USD. Dù được thiết kế để hạn chế đầu cơ và ổn định giá, quy định này đã làm giảm đáng kể kỳ vọng của các hộ gia đình lao động. Giá căn hộ trung bình ở Seoul hiện khoảng 1,46 tỷ won; ngay cả người mua đủ điều kiện vay tối đa vẫn cần ít nhất 860 triệu won tiền mặt để hoàn tất giao dịch. Trên thực tế, chính sách này chỉ cho phép những hộ gia đình có nguồn tiền mặt dồi dào tiếp cận trực tiếp thị trường.
Quy định này dự kiến ảnh hưởng đến hơn 1,27 triệu hộ gia đình, tương đương khoảng 74% trong tổng số 1,71 triệu căn hộ ở Seoul. Tại các quận có giá cao như Gangnam và Seocho, nơi giá trung bình vượt 3 tỷ won, trước đây người mua có thể vay tới 50% giá trị bất động sản, tương đương khoản vay từ 1,5 tỷ won trở lên. Theo khuôn khổ mới, khoản vay bị giới hạn ở mức 600 triệu won, buộc người mua nhà tại các khu vực này phải có hơn 2,5 tỷ won tiền mặt. Một nhà nghiên cứu chính sách nhà ở ở Seoul cảnh báo thị trường ngày càng chỉ phục vụ những người giàu có, điều có thể làm sâu sắc thêm phân hóa kinh tế - xã hội trên toàn vùng thủ đô.
Các hạn chế cho vay xuất hiện khi Hàn Quốc đang đối mặt với một trong những gánh nặng nợ hộ gia đình cao nhất thế giới. Tỷ lệ nợ hộ gia đình trên tổng sản phẩm quốc nội đạt 91,7% trong quý IV năm 2024, đứng thứ hai trong số 38 nền kinh tế lớn, theo dữ liệu của Viện Tài chính Quốc tế. Chỉ Canada ghi nhận tỷ lệ cao hơn, ở mức 100,6%. Thống đốc Ngân hàng Hàn Quốc Rhee Chang-yong nhấn mạnh cần hạ dần tỷ lệ này xuống khoảng 80%, đồng thời cảnh báo vay nợ quá mức có thể đe dọa ổn định tài chính và tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, khi chi phí nhà ở tiếp tục leo thang, nhiều người dân cảm thấy họ buộc phải chọn giữa gánh khoản nợ nguy hiểm hoặc rời khỏi thành phố hoàn toàn.
Gyeonggi trở thành điểm đến mới
Những người rời Seoul phần lớn chuyển đến các thành phố lớn ở tỉnh Gyeonggi, nơi có kết nối giao thông thuận tiện và hạ tầng nhà ở phát triển. Suwon ghi nhận lượng người chuyển đến từ các khu vực khác lớn nhất trong quý I, đón 13.712 cư dân mới. Goyang đứng sát phía sau với 13.317 người, trong khi Yongin đón 13.005 người và Seongnam tiếp nhận 12.088 người. Hwaseong và Pyeongtaek đều ghi nhận hơn 10.000 người chuyển đến. Trong tỉnh, Gwangmyeong có mức tăng dân số ròng cao nhất, thêm 8.203 cư dân trong quý.
Nhu cầu nhà ở từ cư dân Seoul ngày càng thể hiện rõ trong các giao dịch bất động sản. Theo dữ liệu của hệ thống thông tin đăng ký Tòa án Tối cao, cư dân Seoul chiếm 15,69% số người mua căn hộ tại tỉnh Gyeonggi trong tháng 3, mức cao nhất kể từ tháng 6 năm 2022. Chỉ riêng năm ngoái, người sống ở Seoul đã mua 17.093 căn hộ trong tỉnh, tăng 27,3% so với tổng số 13.429 căn ghi nhận một năm trước đó. Goyang là thị trường sôi động nhất, với 1.736 căn hộ được người từ Seoul mua, tiếp theo là Namyangju với 1.409 căn, Hanam với 1.252 căn và Uijeongbu với 1.109 căn. Tại bảy thành phố có số giao dịch vượt 1.000 căn, cư dân thủ đô chiếm 53,7% tổng số giao dịch mua ở tỉnh Gyeonggi, tương đương 9.183 căn hộ.
Nhu cầu tăng vọt đang nhanh chóng làm thay đổi giá bất động sản địa phương. Dữ liệu của Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc cho thấy giá căn hộ tại quận Suji-gu, thành phố Yongin, tăng 7,24% trong năm nay tính đến tuần thứ tư của tháng 4. Giá tại quận Bundang-gu, thành phố Seongnam, tăng 4,59%, trong khi quận Yeongtong-gu của Suwon và quận Dongtan-gu của Hwaseong lần lượt tăng 3,67% và 2,88%. Cùng giai đoạn, mức tăng trung bình trên toàn Seoul chỉ là 2,65%. Giá tăng nhanh hơn tại các đô thị vệ tinh cho thấy làn sóng rời thủ đô không chỉ là sự chuyển dịch dân cư, mà còn là sự tái định hình căn bản của toàn bộ thị trường nhà ở vùng đô thị.
Người trẻ Hàn Quốc đối mặt với những lựa chọn khó khăn nhất
Xu hướng di cư đặc biệt rõ ở người trẻ, với Seoul từ vùng đất của cơ hội trở thành cái bẫy tài chính. Theo dữ liệu của Cơ quan Thống kê Hàn Quốc công bố năm ngoái, trong năm 2024, thủ đô ghi nhận mức di cư ròng 10.000 người trong độ tuổi 19-34 đến các khu vực khác thuộc vùng thủ đô, cao gấp năm lần con số 2.000 của năm trước đó. Tỉnh Gyeonggi tiếp nhận 6.000 người trẻ trong số này, còn Incheon ghi nhận mức tăng ròng 4.000 người. Nhiều người trẻ Hàn Quốc ban đầu chuyển đến Seoul để tìm cơ hội việc làm hoặc học tập, nhưng rồi nhận ra chi phí nhà ở khiến họ không thể sinh sống lâu dài tại đây.
Sự suy yếu của hệ thống đăng ký mua nhà đã làm tình hình thêm khó khăn. Hàn Quốc vận hành một chương trình tài khoản đăng ký mua nhà đặc thù, nhằm giúp người mua nhà lần đầu, đặc biệt là người trẻ, mua căn hộ mới xây với mức giá được quản lý. Tuy nhiên, hệ thống hiện gặp khó khăn khi giá mở bán căn hộ mới ngày càng cao hơn giá thị trường của nhà hiện hữu. Theo nền tảng bất động sản Zigbang, trong năm nay, 19 trên 24 khu căn hộ do tư nhân phát triển mở bán trên toàn quốc có giá trung bình mỗi 3,3 m² cao hơn các căn hộ hoàn thiện trong hai năm qua tại cùng khu vực. Ở Seoul, các khu căn hộ như Dfine Yeonhui tại quận Seodaemun-gu được chào bán với giá cao hơn khoảng 18% so với giá mở bán trung bình trong quận và cao hơn khoảng 27% so với giá thị trường gần đây.
Khi lợi nhuận kỳ vọng từ chênh lệch giá giảm, sự quan tâm đến thị trường đăng ký mua nhà cũng phai nhạt. Tổng số người đứng tên tài khoản đăng ký giảm từ 26,979 triệu vào tháng 1 năm 2024 xuống còn 26,132 triệu vào tháng 1 năm nay, tức giảm khoảng 840.000 người. Mức giảm mạnh nhất nằm ở nhóm đã tham gia từ ba đến năm năm, với số người giảm hơn 1,5 triệu. Số người tham gia từ mười năm trở lên lại tăng, cho thấy những người đăng ký trẻ hơn, có điểm ưu tiên thấp hơn, đang từ bỏ hệ thống. Chi phí xây dựng tăng vọt do giá đất, nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính tăng, khiến các chủ đầu tư không thể đưa ra mức giá ưu đãi từng làm cho chương trình đăng ký trở nên hấp dẫn.
Seo Jin-hyung, giáo sư luật bất động sản tại Đại học Kwangwoon, giải thích rằng gánh nặng không chỉ giới hạn ở việc mua nhà mà còn lan sang thị trường cho thuê.
Giá nhà ở Seoul đã trở nên cực kỳ đắt đỏ, buộc cư dân hiện tại phải chuyển ra các khu vực ngoại vi. Đồng thời, những người từ các địa phương chuyển đến vùng thủ đô ngày càng chọn Gyeonggi hoặc Incheon thay vì tìm cách định cư trực tiếp tại Seoul.
Seo cũng lưu ý rằng Incheon và nhiều thành phố ở Gyeonggi vẫn phụ thuộc nhiều vào việc đi làm tại Seoul, nghĩa là những người chuyển đến để giảm chi phí nhà ở thường phải đánh đổi khoản tiết kiệm đó bằng gánh nặng đi lại.
Chính sách của chính phủ và phản ứng của thị trường
Giới chức Seoul đã nhận thấy khủng hoảng và đang tìm cách tăng nguồn cung nhà ở, dù các nhà phê bình đặt câu hỏi liệu những nỗ lực này có theo kịp nhu cầu hay không. Bộ trưởng Đất đai Kim Yun-duk thông báo chính phủ sẽ nhanh chóng mở rộng nguồn cung nhà ở cho người trẻ và các cặp vợ chồng mới cưới tại vùng đô thị Seoul. Cam kết được đưa ra trong cuộc tham vấn giữa Đảng Dân chủ Hàn Quốc cầm quyền và chính phủ tại Quốc hội, nơi hai bên thảo luận biện pháp tăng nguồn cung nhà ở đô thị giữa những lo ngại về giá cả leo thang. Kim cho biết chính phủ sẽ nỗ lực hết sức để cung cấp nhà ở ổn định cho những người sống trong điều kiện khó khăn và lo ngại giá nhà đắt đỏ.
Thông báo này tiếp nối cam kết trước đó về việc khởi công xây dựng hơn 1,35 triệu căn nhà trên toàn quốc trước năm 2030. Kim cho biết năm ngoái tập trung sửa đổi quy định để chuẩn bị mở rộng nguồn cung, còn việc triển khai sẽ được đẩy nhanh trong năm nay. Nghị sĩ Đảng Dân chủ Maeng Sung-kyu kêu gọi chính phủ tận dụng đất thuộc sở hữu nhà nước và các tòa nhà công vụ đã xuống cấp tại vùng đô thị Seoul, đồng thời nhấn mạnh cần có hỗ trợ về quy định để bảo đảm việc xây dựng đúng tiến độ.
Trong khu vực tư nhân, các nhà phát triển đang chạy đua đáp ứng nhu cầu ở những khu vực ngoại vi. Lotte Construction đang tiếp thị dự án Uijeongbu Lotte Castle Naribec City với các gói hỗ trợ tài chính gồm khoản đặt cọc 5%, đợt thanh toán đầu tiên cố định 10 triệu won và hỗ trợ lãi suất vay. Samsung C&T đã giới thiệu dự án Raemian Songdo Station Centripol tại Incheon, gồm 2.549 căn trong 19 tòa nhà. Công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc đang nhận hồ sơ đăng ký mua 391 căn tại khu Changneung, thành phố Goyang, trong khi Lotte Construction dự kiến mở bán dự án Pungmu Station Lotte Castle Signature tại Gimpo. Những dự án này phản ánh sự chuyển hướng rộng hơn của ngành, từ trung tâm Seoul sang vùng ven thủ đô.
Tuy nhiên, môi trường chính sách vẫn phức tạp. Các quy định nghiêm ngặt hơn về tỷ lệ trả nợ trên thu nhập khiến việc sở hữu nhà thông qua đăng ký mua ngày càng khó khăn, trong khi cơ chế khống chế giá nhằm kiềm chế lạm phát không tính đến chi phí xây dựng tăng. Một số nhà kinh tế cảnh báo về hiệu ứng quả bóng, khi nhu cầu bị kìm hãm tại Seoul chỉ chuyển sang các khu vực có giá thấp và trung bình ở Gyeonggi và Incheon, khiến giá tại đó tăng lên. Một nhà môi giới bất động sản ở Banpo-dong cảnh báo các quy định thắt chặt thường đẩy người mua tìm đến bên cho vay thứ cấp, thậm chí các kênh tài chính bất hợp pháp, tạo ra rủi ro mới mà không giải quyết được vấn đề cốt lõi về khả năng chi trả.
Nghịch lý đi làm xa
Dù dòng người di cư ra ngoài thành phố tăng mạnh, Seoul vẫn là trung tâm kinh tế không thể tranh cãi của Hàn Quốc, tạo nên nghịch lý đi làm xa gây sức ép lên mạng lưới giao thông và tài chính cá nhân. Incheon và nhiều thành phố ở Gyeonggi vẫn phụ thuộc nhiều vào việc đi làm tại Seoul, đồng nghĩa chi phí nhà ở thấp hơn thường phải đánh đổi bằng thời gian di chuyển dài hơn và gánh nặng đi lại tăng lên. Sau khi giá nhà giảm trong thời gian ngắn vào năm 2022 và đầu năm 2023, giá bắt đầu tăng trở lại, và gánh nặng chi phí nhà ở dường như đã nặng hơn trong năm ngoái. Nhiều hộ gia đình hiện ưu tiên khả năng chi trả và kết nối giao thông hơn vị thế của một địa chỉ ở Seoul.
Các nhà phân tích cảnh báo dòng người rời đi ngày càng tăng có thể củng cố mô hình việc làm và đi lại xoay quanh Seoul trên toàn vùng đô thị, thay vì giúp hoạt động kinh tế phân tán. Người lao động trẻ đặc biệt phải chịu thiệt thòi kép: họ không đủ khả năng sống gần nơi làm việc, nhưng vẫn phải đi về mỗi ngày để thăng tiến sự nghiệp. Xu hướng này có nguy cơ tạo ra một trật tự địa lý cứng nhắc, trong đó thủ đô giữ quyền lực kinh tế còn khủng hoảng nhà ở bị đẩy sang các địa phương lân cận. Nghịch lý rất rõ ràng: người dân rời Seoul vì không đủ khả năng sống ở đó, nhưng vẫn phải quay lại hằng ngày để làm việc, qua đó góp phần duy trì nền kinh tế thủ đô trong khi chật vật tích lũy tài sản tại các thành phố vệ tinh, nơi giá nhà hiện đang tăng nhanh.
Những tác động xã hội lâu dài có thể rất sâu sắc. Nếu các thành phố ở Gyeonggi tiếp tục hấp thụ nhu cầu nhà ở từ Seoul mà không có mức tăng trưởng việc làm tương ứng, khu vực này có thể hình thành tình trạng bất bình đẳng không gian ăn sâu, trong đó nơi cư trú do mức độ giàu có quyết định chứ không phải sở thích. Các vùng ngoại ô từng có giá phải chăng, khi biến thành những đô thị vệ tinh đắt đỏ, có thể chỉ khiến khủng hoảng Seoul tái diễn trên phạm vi địa lý rộng hơn, làm thế hệ tương lai có ít lựa chọn thay thế hơn.
Điểm chính cần biết
- Trong quý I năm 2026, có 83.984 người chuyển từ Seoul đến tỉnh Gyeonggi, mức cao nhất trong bốn năm và tăng 30,9% so với quý trước.
- Giới hạn khoản vay thế chấp mới ở mức 600 triệu won trên thực tế đã khiến người mua thuộc tầng lớp trung lưu khó tiếp cận thị trường Seoul, nơi căn hộ có giá trung bình 1,46 tỷ won.
- Người trẻ từ 19 đến 34 tuổi dẫn đầu làn sóng rời đi; năm 2024, Seoul mất ròng 10.000 cư dân trẻ vào tay các khu vực lân cận.
- Các thành phố Gyeonggi gồm Suwon, Goyang, Yongin và Seongnam đều đón hơn 12.000 cư dân mới trong quý I.
- Giá căn hộ tại một số quận ở Gyeonggi tăng nhanh hơn Seoul; quận Suji-gu của Yongin tăng 7,24% trong năm nay.
- Chính phủ Hàn Quốc cam kết xây dựng hơn 1,35 triệu căn nhà trên toàn quốc trước năm 2030, đồng thời đẩy nhanh nguồn cung tại vùng thủ đô.
- Nợ hộ gia đình so với GDP ở mức 91,7%, cao thứ hai trong số các nền kinh tế lớn trên thế giới.
