Khoản đầu tư lớn vào diện mạo bán lẻ của Singapore
CapitaLand Integrated Commercial Trust (CICT) vừa công bố kế hoạch cải tạo toàn diện trị giá 160 triệu USD tại Plaza Singapura và The Atrium@Orchard, đánh dấu một trong những đợt nâng cấp trung tâm bán lẻ đáng kể nhất ở Singapore trong những năm gần đây. Kế hoạch được công bố trong bản cập nhật kinh doanh quý I của quỹ tín thác ngày 24/4, sẽ triển khai theo từng giai đoạn từ quý III/2026 đến quý IV/2028, giúp khu mua sắm Dhoby Ghaut nổi tiếng tiếp tục hoạt động trong suốt thời gian thi công.
Nội dung
Dự án đầy tham vọng này được công bố trong một tuần quan trọng đối với CICT. Quỹ tín thác cũng thông báo mua lại trung tâm thương mại Paragon với giá 3,9 tỷ USD và thoái vốn khỏi Asia Square Tower 2 với giá 2,48 tỷ USD. Những động thái này cho thấy chiến lược tập trung mạnh hơn vào các tài sản bán lẻ tại khu Orchard Road đắc địa của Singapore, nơi CICT đã có sự hiện diện đáng kể với ION Orchard, Raffles City Singapore và Funan. Quỹ tín thác báo cáo kết quả kinh doanh quý I khả quan trong kỳ kết thúc ngày 31/3: thu nhập ròng từ bất động sản tăng 7,9% so với cùng kỳ năm trước, lên 314,4 triệu USD, còn doanh thu gộp tăng 8%, lên 426,7 triệu USD. Tỷ lệ lấp đầy các mặt bằng bán lẻ trong danh mục đạt mức cao 97,8%; danh mục này ghi nhận mức tăng giá thuê 4,4% trong quý, củng cố quyết định thực hiện khoản đầu tư vốn lớn nói trên.
Đợt cải tạo nhằm hiện đại hóa cơ sở hạ tầng, đồng thời tạo ra điều mà chủ đầu tư mô tả là sự kết nối liền mạch giữa thiên nhiên và hoạt động bán lẻ. Phù hợp với kế hoạch của Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) về việc dành đoạn Orchard Road phía trước trung tâm thương mại cho người đi bộ và mở rộng công viên Istana Park liền kề, dự án hướng tới đưa trải nghiệm không gian xanh ngoài trời vào bên trong trung tâm thương mại. Tỷ suất hoàn vốn mục tiêu dự kiến ở mức 6-7%, thể hiện niềm tin rằng tài sản này có thể tạo ra thu nhập cho thuê cao hơn sau khi hoàn thành, đồng thời duy trì sức cạnh tranh trong bối cảnh ngành bán lẻ đang thay đổi. Cách tiếp cận này cũng hạn chế ảnh hưởng đến 121.300 feet vuông diện tích hợp đồng thuê mới và gia hạn được ký chỉ trong quý I.
Từ cầu trên cao đến vườn nổi
Có lẽ điểm nhấn trực quan nhất trong thiết kế mới là việc biến các cầu trên cao hiện hữu thành những khu vườn nổi. Các lối đi trên cao hiện kết nối những tầng khác nhau của Plaza Singapura và The Atrium@Orchard sẽ được cải tạo thành những điểm đến phủ xanh, kết hợp các ý tưởng ẩm thực mới. Thay vì chỉ đóng vai trò lối đi chuyển tiếp, các không gian này sẽ trở thành nơi khách tham quan có thể nán lại, dùng bữa và ngắm toàn cảnh khu vực xung quanh.
Ở tầng trệt, lối vào trung tâm thương mại hướng ra Orchard Road sẽ được làm mới đáng kể. Kế hoạch bao gồm các quán cà phê phục vụ cả ngày nằm giữa mảng xanh tươi tốt, tạo khoảng đệm thân thiện giữa tuyến đường đông đúc và không gian bán lẻ bên trong. Trong khi đó, khu vực đón trả khách có mái che trên Handy Road sẽ được trang bị mặt tiền mới theo phong cách đương đại, hài hòa với diện mạo kiến trúc đang thay đổi của khu vực.
Bên trong trung tâm thương mại, dự án hứa hẹn tạo ra những không gian đa giác quan với các mô hình bán lẻ trải nghiệm và trải nghiệm ẩm thực theo chủ đề. Lối kết nối tầng hầm với ga MRT Dhoby Ghaut sẽ được cải thiện đáng kể, bao gồm thiết kế mới cho các quầy bán hàng, điều chỉnh luồng lưu thông và nâng cấp hoàn thiện sàn cùng trần, nhằm giúp việc đi lại hằng ngày của hàng nghìn nhân viên văn phòng và sinh viên thuận tiện hơn. Các không gian hiện hữu sẽ được thiết kế lại để phục vụ những mô hình giải trí nhập vai, vượt ra ngoài trải nghiệm mua sắm truyền thống.
Xóa nhòa ranh giới giữa thiên nhiên và bán lẻ
Dự án cải tạo Plaza Singapura không chỉ đơn thuần thay đổi diện mạo mà còn thể hiện cụ thể các mục tiêu quy hoạch đô thị rộng lớn hơn của Singapore. Quy hoạch tổng thể của Cơ quan Tái phát triển Đô thị đối với Orchard Road bao gồm việc dành một số đoạn của tuyến phố mua sắm nổi tiếng cho người đi bộ và mở rộng Istana Park, công viên xanh nằm cạnh Istana, nơi ở và văn phòng chính thức của Tổng thống Singapore.
Bằng cách đưa các yếu tố của công viên vào trong nhà, CICT muốn tạo ra điều mà các nhà quy hoạch đô thị gọi là “không gian thứ ba”: những môi trường không chỉ là nơi làm việc hay nhà ở, mà còn là điểm gặp gỡ của cộng đồng. Các không gian được thiết kế lại cần đáp ứng nhu cầu đa dạng, từ du khách khám phá khu mua sắm của Singapore đến các gia đình địa phương muốn tránh cái nóng nhiệt đới. Việc kết hợp thiết kế hòa nhập với cộng đồng và nhiều mảng xanh phản ánh xu hướng ngày càng phổ biến trong quy hoạch đô thị: không gian thương mại tích hợp yếu tố gần gũi thiên nhiên, ánh sáng tự nhiên và cây xanh để nâng cao sự thoải mái cho khách mua sắm, đồng thời tạo khác biệt so với các lựa chọn trực tuyến.
Kết nối với Istana Park đặc biệt có ý nghĩa vì công viên này cũng nằm trong kế hoạch mở rộng của chính phủ. Điều đó tạo cơ hội để Plaza Singapura trở thành phần nối dài trong nhà quanh năm của không gian xanh ngoài trời, giúp mọi người tránh những trận mưa thường xuyên ở Singapore mà vẫn duy trì sự kết nối về cảnh quan và không khí với thiên nhiên. Những cải thiện tại lối vào Handy Road sẽ tiếp tục củng cố mối liên hệ giữa môi trường xây dựng và cảnh quan xung quanh.
Chiến lược tài chính và định vị danh mục đầu tư
Đằng sau ý tưởng kiến trúc là một chiến lược tài chính được tính toán kỹ lưỡng. CICT đặt mục tiêu tỷ suất hoàn vốn khoảng 6-7% cho sáng kiến nâng cấp tài sản này. Đây là mức tăng thu nhập cho thuê dự kiến so với vốn đầu tư, một chỉ số quan trọng đối với các quỹ tín thác đầu tư bất động sản trong việc quản lý giá trị cho cổ đông.
Thời điểm triển khai phù hợp với kết quả hoạt động khả quan của danh mục bán lẻ CICT. Mức tăng giá thuê 4,4% trong quý I cho thấy các hợp đồng thuê mới được ký với giá cao hơn đáng kể so với trước, nhờ lượng khách mua sắm tăng, các chương trình khuyến mại theo mùa và lượng khách du lịch gia tăng. Tỷ lệ lấp đầy theo hợp đồng của danh mục bán lẻ đạt 97,8% tính đến ngày 31/3, cho thấy nhu cầu thuê mặt bằng tại các bất động sản của CICT rất mạnh.
Khoản đầu tư vào Plaza Singapura bổ trợ cho thương vụ mua lại Paragon gần đây của CICT, bổ sung thêm một tài sản cao cấp trên Orchard Road vào danh mục hiện có một số điểm bán lẻ nổi bật nhất Singapore. Quỹ tín thác cũng đang nâng cấp tài sản tại Lot One Shoppers Mall, Raffles City Tower và Tampines Mall, cho thấy cam kết duy trì sức cạnh tranh trên toàn danh mục. Các dự án diễn ra đồng thời này phản ánh cách tiếp cận có hệ thống nhằm nâng cấp cơ sở hạ tầng bán lẻ đã cũ tại các khu mua sắm ngoại ô và trung tâm Singapore.
Tiến độ thi công và lối đi dành cho khách
Khác với một số dự án cải tạo bán lẻ lớn phải đóng cửa hoàn toàn, CICT cam kết duy trì hoạt động của Plaza Singapura và The Atrium@Orchard trong suốt thời gian thi công ba năm. Cách triển khai theo từng giai đoạn giúp trung tâm thương mại duy trì nguồn thu, đồng thời bảo đảm lối đi cho hàng nghìn người mỗi ngày qua ga trung chuyển MRT Dhoby Ghaut, nơi phục vụ các tuyến North South, North East và Circle.
Quyết định tiếp tục mở cửa khác với một số dự án bán lẻ lớn khác ở Singapore, chẳng hạn kế hoạch tái phát triển HarbourFront Centre. Địa điểm này sẽ đóng cửa hoàn toàn vào nửa cuối năm 2026 để chuyển đổi trong năm năm thành tòa nhà đa chức năng cao 33 tầng. Chiến lược của Plaza Singapura thừa nhận vai trò của nơi đây như một đầu mối giao thông trọng yếu và điểm tựa của cộng đồng, trong khi phương án phá dỡ và xây dựng lại toàn diện của HarbourFront Centre phù hợp với vị trí gần nhà ga du thuyền và VivoCity.
Công trình sẽ được triển khai theo các giai đoạn được lên kế hoạch cẩn thận nhằm bảo đảm khách vẫn tiếp cận liên tục các dịch vụ bán lẻ và ăn uống thiết yếu. Khách mua sắm có thể sẽ chứng kiến các cửa hàng thay đổi vị trí theo từng thời điểm và một số khu vực tạm thời đóng cửa, nhưng trải nghiệm mua sắm chính vẫn được duy trì trong giai đoạn 2026-2028. Các hạng mục cải thiện lối đi tầng hầm kết nối với ga MRT nhiều khả năng sẽ được tiến hành vào giờ thấp điểm để giảm ảnh hưởng đến lượng người đi lại vào giờ cao điểm.
Orchard Road chuyển mình trong cuộc cạnh tranh
Dự án cải tạo Plaza Singapura diễn ra trong bối cảnh các khu bán lẻ và giải trí của Singapore đang sôi động chưa từng có. Chỉ cách trung tâm thương mại vài bước chân, Live Nation đang chuẩn bị mở một địa điểm biểu diễn âm nhạc sức chứa 3.000 người trên Grange Road vào năm 2026. Nơi này sẽ có công nghệ tiên tiến và nhiều sân khấu, hướng tới thu hút các nghệ sĩ quốc tế lưu diễn và hỗ trợ nghệ sĩ địa phương. Địa điểm cũng sẽ có khu cà phê và quầy bar có thể sử dụng làm không gian tổ chức sự kiện, tạo thêm điểm đến giải trí mới gần ga MRT Somerset.
Trong khi đó, khu đất trước đây của Trường nữ sinh Hoa ngữ Singapore tại số 37 Emerald Hill dự kiến được chuyển đổi thành khu phức hợp đa chức năng, gồm khách sạn boutique và các mô hình dịch vụ phong cách sống. Những dự án này, cùng với sự phát triển liên tục của khu vực Somerset lân cận, cho thấy Orchard Road đang chuyển từ một điểm đến thuần túy dành cho mua sắm thành khu giải trí và phong cách sống tích hợp hơn, nơi hoạt động mua sắm song hành với âm nhạc, ẩm thực và dịch vụ lưu trú.
Các doanh nghiệp bán lẻ khác cũng đang đầu tư mạnh vào tài sản của mình. City Square Mall gần Farrer Park vừa hoàn tất đợt cải tạo kéo dài hai năm, trị giá 50 triệu USD, mở rộng diện tích sàn và đưa vào hoạt động hơn 30 cửa hàng mới, trong đó có các quầy hàng bình dân được Michelin ghi nhận và khu vui chơi nhập vai dành cho trẻ em. Những khoản đầu tư đồng thời tại nhiều khu vực khác nhau của Singapore cho thấy toàn ngành nhận thức rằng bán lẻ trực tiếp cần phát triển để mang đến những trải nghiệm mà thương mại điện tử không thể có, dù đó là không gian xanh, hoạt động giải trí hay các mô hình ẩm thực độc đáo.
Điểm chính
- CapitaLand Integrated Commercial Trust sẽ đầu tư 160 triệu USD để cải tạo Plaza Singapura và The Atrium@Orchard từ quý III/2026 đến quý IV/2028
- Dự án sẽ biến các cầu trên cao thành vườn nổi kết hợp mô hình ẩm thực, đồng thời tạo trải nghiệm công viên trong nhà kết nối với Istana Park đang được mở rộng
- Trung tâm thương mại vẫn mở cửa trong suốt ba năm thi công theo từng giai đoạn; lối kết nối với MRT Dhoby Ghaut sẽ được cải thiện và các mặt tiền được làm mới theo phong cách đương đại
- CICT đặt mục tiêu tỷ suất hoàn vốn 6-7%, đồng thời củng cố danh mục đầu tư trên Orchard Road bên cạnh thương vụ mua lại Paragon trị giá 3,9 tỷ USD gần đây
- Dự án phù hợp với kế hoạch của URA dành Orchard Road cho người đi bộ và bổ trợ cho các dự án khác trong khu vực, trong đó có địa điểm biểu diễn âm nhạc mới của Live Nation và dự án tái phát triển Emerald Hill
