Giá căn hộ chung cư tại Tokyo lập kỷ lục khi các cam kết với WTO thu hẹp lựa chọn chính sách

Điều gì đẩy giá căn hộ chung cư tại Tokyo tăng cao và vì sao các biện pháp khắc phục còn hạn chế

Thị trường căn hộ chung cư mới tại Tokyo năm nay tăng vọt lên mức cao kỷ lục mới, gây sức ép cho các hộ gia đình địa phương và đặt các nhà hoạch định chính sách trước thử thách. Theo Viện Kinh tế Bất động sản, giá trung bình một căn hộ chung cư mới xây tại vùng đô thị Tokyo đạt 94,89 triệu yen trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 9. Mức này tăng 19,3% so với cùng kỳ năm trước. Bối cảnh là sự hội tụ của nguồn cung khan hiếm, nhu cầu mạnh từ nhà đầu tư và đồng yen suy yếu, khiến bất động sản Nhật Bản có vẻ rẻ hơn với những người mua sử dụng ngoại tệ. Tranh luận về vai trò của người mua nước ngoài ngày càng gay gắt, song những kết quả ban đầu của chính phủ cho thấy tỷ trọng giao dịch của nhóm này vẫn khiêm tốn.

Giới chức đang thu thập dữ liệu về tình hình trước khi cân nhắc các quy định mới. Thủ tướng Sanae Takaichi chỉ thị Bộ Đất đai xác định số căn hộ chung cư được công dân nước ngoài mua và nhanh chóng công bố kết quả. Từ mùa xuân, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch (MLIT) đã rà soát hồ sơ đăng ký bất động sản để theo dõi quốc tịch và nơi cư trú của người mua. Những dấu hiệu ban đầu cho thấy tỷ trọng người mua nước ngoài còn hạn chế, nhưng ngay cả tỷ lệ nhỏ cũng có thể tác động đến giá trong một thị trường nguồn cung eo hẹp.

Kêu gọi áp hạn mức hoặc cấm người nước ngoài mua bất động sản vấp phải trở ngại mang tính cơ cấu. Khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào thập niên 1990, Nhật Bản chấp nhận các nguyên tắc cốt lõi về đối xử bình đẳng, khiến việc áp đặt hạn chế bất động sản dựa trên quốc tịch trở nên khó khăn. Việc sửa đổi các cam kết đó sẽ mất thời gian và có thể khiến các đối tác thương mại phản đối. Do có ít công cụ cấp quốc gia dễ áp dụng, những động thái rõ rệt đầu tiên đến từ khu vực tư nhân, nơi các nhà phát triển lớn siết chặt điều khoản hợp đồng nhằm ngăn bán lại nhanh, vốn có thể đẩy giá tăng đột biến.

Kết quả là một thị trường mà nhu cầu liên tục vượt nguồn cung, trong khi chính phủ và ngành bất động sản tìm kiếm các công cụ có thể triển khai trong khuôn khổ pháp lý mà không làm gia tăng căng thẳng xã hội.

Giá lập kỷ lục khi nguồn cung và đồng yen định hình nhu cầu

Chu kỳ thị trường căn hộ chung cư Tokyo chịu tác động của tình trạng khan hiếm không kém gì nhu cầu. Nguồn cung mới đã giảm mạnh trong thập niên qua. Năm 2014, các nhà phát triển đưa khoảng 45.000 căn hộ mới ra thị trường trên toàn vùng đô thị. Con số này giảm còn khoảng 23.000 căn vào năm 2024. Chậm trễ trong tái phát triển, chi phí xây dựng và đất đai tăng cao, cùng năng lực hạn chế của ngành xây dựng đều kìm hãm sản lượng. Khi số căn được rao bán ít đi, mỗi đợt mở bán thu hút thêm nhiều người mua và giá liên tục bị đẩy lên.

Biến động tiền tệ là một yếu tố khác. Đồng yen mất giá trong những năm gần đây đã làm giảm giá thực tế đối với người mua nắm giữ USD, euro hoặc các đồng tiền mạnh hơn. Với người mua thanh toán bằng USD, mức biến động tỷ giá 10% có thể bù đắp phần lớn mức tăng giá tại chỗ. Lợi thế đó xuất hiện cùng lúc với sức hút ngày càng tăng của Tokyo, nơi được xem là thị trường an toàn trong một thế giới nhiều biến động. Nhà đầu tư nhận thấy điều kiện chính trị ổn định, thị trường thế chấp phát triển sâu rộng và nhu cầu thuê nhà mạnh tại các quận trung tâm.

Chi phí vay thấp trong nước cũng có ảnh hưởng. Lãi suất thế chấp ở Nhật Bản vẫn thấp so với tiêu chuẩn toàn cầu. Ngay cả khi ngân hàng trung ương dần điều chỉnh chính sách, các khoản vay lãi suất cố định vẫn phù hợp với khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình. Chi phí tài chính thấp hỗ trợ mức giá mua cao hơn, nhất là khi số căn hộ bị giới hạn bởi quy hoạch, quỹ đất sẵn có và tiến độ xây dựng. Sự kết hợp giữa lãi suất thấp, tác động của tỷ giá và nguồn cung eo hẹp đã tạo điều kiện để giá trung bình lập kỷ lục trong năm nay.

Người mua nước ngoài có phải là nguyên nhân chính?

Sở hữu nước ngoài thu hút chú ý vì dễ nhận thấy, còn chênh lệch tỷ giá khiến nhiều người dễ liên hệ nhu cầu từ nước ngoài với đà tăng giá. Tuy nhiên, dữ liệu hiện có cho thấy bức tranh phức tạp hơn. Đợt rà soát hồ sơ đăng ký của MLIT, dự kiến sắp được công bố, cho thấy tỷ trọng người mua nước ngoài thấp hơn mức thường được nêu trong các cuộc tranh luận công khai. Một khảo sát gần đây cho thấy khoảng 3% người mua bất động sản mới tại Tokyo có địa chỉ ở nước ngoài. Con số này không phản ánh đầy đủ quốc tịch, vì một số công dân nước ngoài sinh sống và làm việc tại Nhật Bản, nhưng cho thấy thị trường còn lâu mới bị dòng vốn nước ngoài chi phối.

Dù chỉ hiện diện ở mức nhỏ, người mua nước ngoài vẫn có thể tác động đến việc hình thành giá khi nguồn cung khan hiếm, đặc biệt tại các khu vực được săn đón gần nhà ga mới hoặc các dự án tái phát triển ven sông, ven biển. Những dự án nổi bật có thể thu hút cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư. Một số người mua thu lợi bằng cách bán lại hợp đồng trước khi công trình hoàn thành, hoạt động có thể đẩy giá chào bán của đợt mở bán tiếp theo lên cao hơn. Vì vậy, các nhà phát triển bắt đầu đưa điều khoản chống đầu cơ vào hợp đồng, áp dụng cho mọi người mua bất kể quốc tịch.

Giới chức thận trọng trong cách giải quyết mối lo ngại của công chúng để tránh kích động tâm lý bài ngoại. Ưu tiên hiện nay là xác định quy mô thực tế của hoạt động mua nhà từ nước ngoài và củng cố các quy định về nhận dạng, báo cáo, trong đó có việc cung cấp thông tin đăng ký rõ ràng hơn. Chính phủ cũng đang thúc đẩy tăng cường thực thi các quy định về nhà ở và lưu trú, nhằm ngăn các căn hộ được bán với mục đích để ở bị chuyển đổi trái phép thành nơi cho khách du lịch thuê ngắn hạn.

Tóm lại, nhu cầu từ nước ngoài chỉ là một trong nhiều yếu tố. Các lực chi phối chính vẫn là những quy luật kinh tế cơ bản: nguồn cung thu hẹp suốt một thập niên gặp nhu cầu đô thị ổn định, trong một thị trường có chi phí vay thấp và đồng tiền suy yếu càng làm Tokyo hấp dẫn hơn với nhà đầu tư toàn cầu.

Vì sao các quy định của WTO hạn chế biện pháp siết mua nhà theo quốc tịch

Dư địa chính sách của Nhật Bản bị thu hẹp bởi các cam kết thương mại nhằm ngăn phân biệt đối xử dựa trên quốc tịch. Hệ thống thương mại đa phương được xây dựng qua Vòng đàm phán Uruguay đã thành lập WTO và đưa vào các nguyên tắc như tối huệ quốc và đối xử quốc gia. Theo các nguyên tắc này, trong những lĩnh vực thuộc phạm vi cam kết, một nước thành viên không nên đối xử với người nước ngoài kém thuận lợi hơn công dân trong nước. Khi bước vào kỷ nguyên WTO năm 1995, Nhật Bản lựa chọn cách tiếp cận cởi mở đối với giao dịch bất động sản, khuyến khích đầu tư từ nước ngoài và tránh các hạn chế mua bất động sản dựa trên quốc tịch.

Về lý thuyết, có thể thay đổi cách tiếp cận đó, nhưng trên thực tế rất khó. Việc điều chỉnh cam kết thường đòi hỏi đàm phán với các đối tác thương mại và có thể dẫn đến sức ép đáp trả. Các nước có công dân đầu tư vào Nhật Bản có thể phản đối hoặc yêu cầu bồi thường. Một số nền kinh tế, trong đó có Mỹ và Australia, vẫn giữ dư địa trong hệ thống pháp luật để phân biệt người mua trong nước và nước ngoài khi mua đất. Nhật Bản không đưa ra những giới hạn như vậy, nên nếu muốn chuyển hướng, nước này sẽ phải vượt qua rào cản cao hơn.

An ninh là một trường hợp ngoại lệ. Năm 2021, Nhật Bản ban hành luật cho phép chính phủ rà soát và quản lý việc sử dụng đất quanh các địa điểm trọng yếu như căn cứ Lực lượng Phòng vệ và cơ sở hạt nhân. Khuôn khổ này tập trung vào giám sát và khả năng can thiệp nếu cách sử dụng đất gây lo ngại về an ninh quốc gia. Luật không tạo ra lệnh cấm trên toàn quốc đối với việc công dân nước ngoài mua bất động sản, cũng không giải quyết các diễn biến giá trên thị trường nhà ở tư nhân.

Trong những giới hạn này, các lựa chọn thực tế nhất là biện pháp trung lập, áp dụng cho mọi người mua và người bán. Các công cụ nhằm ngăn đầu cơ ngắn hạn hoặc tăng chi phí nắm giữ nhà bỏ trống không nhắm riêng vào quốc tịch và có thể được thiết kế để phù hợp với các quy định thương mại. Trở ngại nằm ở khía cạnh chính trị: những biện pháp như vậy cũng tác động đến nhà đầu tư và hộ gia đình trong nước.

Các nhà phát triển tìm cách hạn chế bán lại kiếm lời

Khi các lựa chọn của chính phủ bị hạn chế, doanh nghiệp tư nhân đã hành động trước. Các nhà phát triển lớn siết chặt hợp đồng bán hàng để ngăn việc bán lại nhanh, vốn có thể thổi bùng lạm phát giá trong toàn dự án. Một công ty thông báo với người mua tiềm năng tại một dự án ven biển lớn ở Tokyo rằng nếu căn hộ được bán lại trước khi bàn giao, tiền đặt cọc sẽ bị mất và hợp đồng bị chấm dứt. Một công ty khác áp dụng thời hạn cấm bán lại trong năm năm tại nhiều dự án ở Tokyo, kèm khoản phạt bằng 20% giá bất động sản nếu vi phạm. Các biện pháp này áp dụng cho mọi người mua, bất kể quốc tịch hay nơi cư trú.

Những điều khoản như vậy nhắm vào một hành vi cụ thể thay vì một nhóm người mua. Việc chuyển nhượng trước khi công trình hoàn thành, đôi khi với mức giá tăng vọt, có thể tạo ra các mức giá “tương đương” mới, tác động đến số tiền mà người mua sau được yêu cầu trả. Giảm động cơ bán lại nhằm giữ nhiều căn hộ hơn trong tay người mua để ở và ổn định giá trong một dự án. Nếu được áp dụng rộng rãi, các điều khoản này có thể trở thành thông lệ trên thực tế đối với các đợt mở bán được săn đón tại các quận trung tâm.

Các nhà phát triển cũng có những công cụ bán hàng để ưu tiên các hộ gia đình có khả năng sẽ sinh sống tại bất động sản. Hình thức bốc thăm, cam kết về mục đích sử dụng, giới hạn số căn được cùng một người đứng tên mua và xác minh nguồn tài chính chặt chẽ hơn đều khiến việc gom căn hộ để giao dịch trở nên khó khăn. Thách thức là cân bằng khả năng tiếp cận công bằng với việc thẩm định, đồng thời không phân biệt đối xử theo quốc tịch và vẫn duy trì lượng bán trước đủ mạnh để tài trợ cho xây dựng.

Còn những công cụ nào mà không nhắm vào quốc tịch?

Trọng tâm thảo luận chính sách đang chuyển từ câu hỏi ai là người mua sang cách thị trường vận hành. Một loạt lựa chọn không phân biệt theo nguồn gốc có thể hạ nhiệt phần nào giá cả hoặc ít nhất cải thiện sự công bằng cho cư dân địa phương.

• Đánh thuế các giao dịch bán lại nhanh trên diện rộng. Thuế cao hơn đối với khoản lãi thu được trong thời gian ngắn sau khi mua sẽ làm hoạt động bán lại kiếm lời kém hấp dẫn hơn. Nhật Bản đã áp mức thuế cao hơn đối với cá nhân nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn, nhưng chính quyền có thể siết quy định để bao gồm cả việc chuyển nhượng trước khi bàn giao hoặc kéo dài thời gian áp dụng mức thuế cao. Cần thiết kế cẩn trọng để không phạt những người buộc phải bán nhà vì các biến cố thực sự trong cuộc sống.

• Tăng chi phí nắm giữ nhà bỏ trống. Thuế nhà bỏ trống áp dụng cho mọi căn hộ không có người ở, bất kể quốc tịch của chủ sở hữu, có thể khuyến khích cho thuê hoặc bán nhà. Một số thành phố trên thế giới áp dụng loại thuế này để đưa bất động sản bỏ trống trở lại thị trường. Có thể miễn thuế cho nhà đang cải tạo hoặc trường hợp khó khăn có giấy tờ chứng minh để bảo đảm chính sách công bằng.

• Mở rộng nguồn cung. Cách chắc chắn nhất để giảm áp lực giá là xây thêm nhà. Phê duyệt nhanh hơn việc chuyển đổi các văn phòng ít được sử dụng, tăng vừa phải hệ số sử dụng đất tại những khu vực có dịch vụ tốt và phát triển hạ tầng hỗ trợ mật độ dân cư cao hơn có thể bổ sung thêm nhà ở theo thời gian. Các khoản trợ cấp có mục tiêu có thể thúc đẩy nhà ở phân khúc trung cấp thay vì chỉ xây tháp căn hộ cao cấp.

• Hỗ trợ người mua nhà lần đầu mà không thổi giá. Hỗ trợ tiền trả trước, giảm chi phí hoàn tất giao dịch hoặc bảo lãnh thế chấp cho các hộ gia đình dưới ngưỡng thu nhập nhất định có thể giúp người dân địa phương cạnh tranh, dù bất kỳ hỗ trợ tín dụng trên diện rộng nào cũng có nguy cơ đẩy giá lên nếu nguồn cung không đổi.

• Tăng tính minh bạch. Việc chuẩn hóa báo cáo quốc tịch hoặc tình trạng cư trú của người mua tại thời điểm hoàn tất giao dịch, dưới dạng dữ liệu tổng hợp và ẩn danh, sẽ giúp làm rõ tranh luận về vai trò của người mua nước ngoài. Quy định chặt chẽ hơn về chủ sở hữu hưởng lợi cũng có thể hạn chế việc sử dụng các pháp nhân thiếu minh bạch trong giao dịch bất động sản.

• Thực thi quy định về mục đích sử dụng nhà ở. Bảo đảm các căn hộ để ở không bị sử dụng làm nơi lưu trú ngắn hạn trái phép sẽ bảo vệ hàng xóm và giữ nguồn cung cho cư dân.

Các nước khác đã hành động ra sao và điều đó có ý nghĩa gì với Nhật Bản?

Một số thị trường đã thử nghiệm các biện pháp nhắm vào người mua nước ngoài, nhưng lựa chọn của họ phản ánh khuôn khổ pháp lý và cam kết thương mại riêng. Canada áp dụng lệnh cấm tạm thời người nước ngoài mua nhà từ năm 2023 và sau đó gia hạn. Singapore áp thuế trước bạ bổ sung cho người mua, với mức cao hơn nhiều đối với người không cư trú so với công dân và thường trú nhân. Australia hướng phần lớn giao dịch mua của người nước ngoài vào nhà xây mới và thực thi nghiêm các quy định nhằm ngăn việc mua nhà hiện hữu trái phép. New Zealand hạn chế phần lớn người không cư trú mua nhà hiện hữu vào năm 2018, với một số ngoại lệ dựa trên hiệp ước.

Những ví dụ này cho thấy có nhiều loại công cụ khác nhau, nhưng cũng làm rõ vì sao Nhật Bản bị hạn chế. Cam kết thương mại và luật pháp trong nước của mỗi nước không giống nhau. Cách tiếp cận của Nhật Bản trong kỷ nguyên WTO không dành ưu tiên đặc biệt cho người mua trong nước trong các giao dịch bất động sản, còn Tokyo dựa vào sự cởi mở để thu hút đầu tư. Quay ngoắt sang các hạn chế dựa trên quốc tịch sẽ phức tạp và gây tranh cãi. Nhiều khả năng các nhà hoạch định chính sách sẽ tập trung vào những biện pháp trung lập làm thay đổi động cơ của mọi người mua và giải quyết các nút thắt nguồn cung đang góp phần tạo nên mức giá cao hiện nay.

Giới chức và chuyên gia kinh tế nói gì?

Các bộ trưởng nhấn mạnh cần tìm hiểu thực tế và bảo đảm chính sách nằm trong giới hạn pháp lý. Bộ trưởng Đất đai cam kết phối hợp với các cơ quan khác giải quyết vấn đề liên quan đến giao dịch căn hộ chung cư, đồng thời hỗ trợ gắn kết xã hội. Đợt rà soát hồ sơ đăng ký của MLIT là trọng tâm của nỗ lực này và được kỳ vọng sẽ làm rõ tỷ trọng thực tế của người mua nước ngoài. Một người tham gia đợt rà soát cho biết tỷ lệ này có vẻ thấp hơn những gì dư luận thường nghĩ.

Các nhà kinh tế cảnh báo không nên tìm một thủ phạm duy nhất. Osamu Tanaka, nhà kinh tế trưởng điều hành tại Viện Nghiên cứu Dai-ichi Life, cho rằng cần có cách tiếp cận rộng thay vì tập trung vào một khía cạnh hẹp.

Ngay cả khi tỷ lệ bất động sản được công dân nước ngoài mua là nhỏ, hoạt động này vẫn có thể đẩy giá lên. Vì không có nguyên nhân duy nhất, cần có cách tiếp cận toàn diện.

Quan điểm đó phù hợp với chiến lược hiện nay: hạn chế các hành vi đẩy giá lên, cải thiện dữ liệu, thực thi các quy định hiện hành và thúc đẩy nguồn cung. Không biện pháp nào trong số đó có thể giúp giá trung bình giảm ngay lập tức. Tuy nhiên, chúng có thể giảm bớt áp lực phần nào và tăng cơ hội để các hộ gia đình sinh sống, làm việc tại Tokyo mua được nhà ở những khu vực họ gắn bó.

Điều này có ý nghĩa gì với người mua và thị trường?

Đối với những người muốn mua nhà để ở, thực tế mới là phải cạnh tranh nhiều hơn để mua số căn ít hơn và đối mặt với hợp đồng bán hàng chặt chẽ hơn. Người mua nên chuẩn bị cho quy trình xác minh nghiêm ngặt hơn và các điều khoản hạn chế chuyển nhượng trước khi bàn giao. Với nhà đầu tư, chiến lược mua nhanh bán nhanh ngày càng rủi ro khi các nhà phát triển tăng mức phạt và các đề xuất thuế nhắm vào thời gian nắm giữ ngắn được thúc đẩy. Người bán và nhà phát triển vẫn có nhiều người mua tiềm năng, nhưng khả năng định giá hiện đi kèm với sự giám sát chặt chẽ hơn từ công chúng và cơ quan quản lý.

Dấu mốc tiếp theo là việc MLIT công bố nghiên cứu hồ sơ đăng ký. Bản nghiên cứu sẽ không tự giải quyết được vấn đề khả năng chi trả, nhưng có thể đưa tranh luận dựa trên dữ liệu thực tế. Nhiệm vụ lớn hơn là xây dựng lại nguồn cung nhà ở bền vững tại một thành phố vẫn thu hút người lao động và sinh viên. Trong khuôn khổ các quy định thương mại, Nhật Bản có những công cụ để hạn chế hành vi đầu cơ, sử dụng nhà hiện hữu hiệu quả hơn và mở rộng nguồn cung. Kết hợp lại, những biện pháp đó là con đường rõ ràng nhất hướng tới một thị trường lành mạnh hơn.

Điểm chính

• Giá trung bình căn hộ chung cư mới tại Tokyo đạt 94,89 triệu yen trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 9, tăng 19,3% so với cùng kỳ năm trước.
• Nguồn cung mới giảm từ khoảng 45.000 căn năm 2014 xuống còn khoảng 23.000 căn năm 2024, khiến thị trường thêm eo hẹp.
• MLIT đang rà soát hồ sơ đăng ký để đo lường lượng giao dịch của công dân nước ngoài; những dấu hiệu ban đầu cho thấy tỷ trọng này còn khiêm tốn.
• Những cam kết của Nhật Bản trong kỷ nguyên WTO khiến việc áp đặt hạn chế mua bất động sản dựa trên quốc tịch trở nên khó khăn.
• Các nhà phát triển đang bổ sung điều khoản chống bán lại kiếm lời, gồm tịch thu tiền đặt cọc nếu bán lại trước khi bàn giao và cấm bán lại trong năm năm kèm mức phạt cao.
• Các lựa chọn khả thi nhất là chính sách không phân biệt theo nguồn gốc, như tăng thuế với giao dịch bán lại nhanh, đánh thuế nhà bỏ trống, thực thi quy định nghiêm hơn và mở rộng nguồn cung.
• Các nước khác đã áp dụng quy định và thuế nhắm vào người mua nước ngoài, nhưng cam kết thương mại và lựa chọn pháp lý của Nhật Bản hạn chế khả năng áp dụng cách làm tương tự.
• Dấu mốc tiếp theo là công bố nghiên cứu hồ sơ đăng ký của MLIT, làm cơ sở cho các lựa chọn chính sách tập trung vào hành vi và nguồn cung thay vì quốc tịch.