Bán lẻ tại các khu dân cư Singapore trước bước ngoặt: Truyền thống, chuỗi cửa hàng và cộng đồng

Sự đổi thay ở các khu dân cư lâu đời

Dạo quanh Kovan hay bất kỳ khu dân cư lâu đời nào, bạn dễ dàng nhận ra sự đổi thay. Quán cà phê và tiệm kem mới mở đối diện cửa hàng kim khí cũ, quầy trà sữa chen chúc dưới đường ray, còn những tiệm tạp hóa quen thuộc nằm cạnh các cửa hàng chuỗi bóng bẩy. Nhiều cư dân hoan nghênh có thêm lựa chọn và giờ mở cửa kéo dài hơn. Những người khác lại nhớ sự thân thuộc giản dị của các tiệm xưa, nơi chủ tiệm gọi khách bằng tên và ghi sổ cho những người hàng xóm cần mua chịu. Sự giằng co ấy đang định hình các khu dân cư ngày nay.

Các khu dân cư được xây dựng thành những thị trấn tự cung tự cấp, với nhà ở, trường học, chợ, công viên, phòng khám và cửa hàng thiết yếu đều cách nhau một quãng đi bộ ngắn. Mạng lưới ấy tạo nên điều mà nhiều người gọi là tinh thần kampung, tức sự quan tâm lẫn nhau hình thành qua những thói quen thường nhật. Mua nước tương ở cùng một tiệm tạp hóa không chỉ là một giao dịch. Đó còn là cuộc trò chuyện ngắn, lời hỏi thăm cha mẹ già và vài gợi ý về chỗ sửa chiếc quạt hỏng.

Thu nhập tăng, lối sống mới và thói quen số đang vẽ lại bản đồ này. Các gia đình ăn ngoài thường xuyên hơn, cư dân trẻ mong đợi cà phê đặc sản và bánh thủ công, còn hầu như ai cũng cài ứng dụng giao hàng trên điện thoại. Các cửa hàng chuỗi và thương hiệu nhượng quyền có lượng khách đông ở những khu dân cư đông đúc, gần ga tàu. Các doanh nhân độc lập cũng đang thử nghiệm những ý tưởng mới, từ dịch vụ chăm sóc thú cưng đến phòng tập thể hình boutique, tại những nơi trước đây chỉ có tiệm cắt tóc và sửa xe đạp.

Vì sao cửa hàng chuỗi và quán cà phê kéo đến

Các đơn vị vận hành chuỗi có một công thức rõ ràng. Quy mô lớn giúp giảm chi phí đầu vào, duy trì khuyến mãi đều đặn và đào tạo nhân viên để dịch vụ nhất quán. Một chuỗi tiệm bánh có thể thử món bánh mới ở một khu dân cư rồi triển khai khắp đảo nếu bán chạy. Chủ cho thuê, nhất là ở gần các đầu mối giao thông, ưa chuộng khách thuê có tình hình tài chính ổn định. Những yếu tố này thu hút các thương hiệu toàn quốc đến các khu dân cư trước đây do cửa hàng gia đình chiếm ưu thế.

Mô hình tiện lợi phù hợp với nếp sinh hoạt mới

Cuộc sống thường nhật đã thay đổi. Các hộ gia đình có hai người đi làm phải xoay xở giữa công việc, chăm con và phụng dưỡng cha mẹ già. Tách cà phê mua nhanh gần ga MRT trước khi đưa con đi học, bữa tối mua mang đi sau lớp học buổi tối và món ăn vặt cuối tuần cùng con ở quầy tráng miệng đều phù hợp với nếp sinh hoạt ấy. Chỗ ngồi có máy lạnh, thanh toán số và thực đơn dễ đoán giúp giảm phiền toái. Với các gia đình bận rộn, sự tiện lợi có thể đáng giá hơn khoản chênh lệch giá.

Chương trình khách hàng thân thiết trên nền tảng số và mạng lưới giao hàng càng củng cố sức hút. Nhiều chuỗi tích hợp với nền tảng giao hàng, tặng thưởng qua ứng dụng và triển khai chiến dịch khắp đảo để giữ chân khách. Cư dân không cần dò tìm địa điểm của thương hiệu. Cùng một mô hình cửa hàng xuất hiện ở khu dân cư này nối tiếp khu dân cư khác, với cùng ưu đãi và hương vị quen thuộc.

Kinh tế học đằng sau việc tiêu chuẩn hóa

Nhượng quyền giúp phân tán rủi ro và nhu cầu vốn. Hợp đồng mua sắm giúp giảm chi phí mỗi đơn vị, còn sổ tay đào tạo giúp quản lý tình trạng nhân viên nghỉ việc dễ dàng hơn. Những lợi thế ấy cho phép các chuỗi trả tiền thuê cao hơn gần nhà ga và bến trung chuyển xe buýt. Rủi ro là sự đồng nhất. Khi trung tâm của thị trấn nào cũng có cùng chục thương hiệu, bản sắc địa phương có thể phai nhạt. Các học giả đô thị mô tả đây là xu hướng nghiêng về một mạng lưới đô thị mang tính quốc tế, nơi hàng hóa và dịch vụ dành cho một thành phố toàn cầu lan sâu vào các khu dân cư ngoại ô.

Tinh thần kampung sẽ ra sao

Các cửa hàng ở khu dân cư từ lâu đã không chỉ là nơi mua bán. Đó là nơi hàng xóm gặp gỡ, chủ tiệm để mắt đến trẻ em trên đường đi học về, truyền tin cộng đồng và giúp đỡ người cao tuổi khi cần. Nhiều cư dân lớn tuổi cảm thấy thoải mái ở những nơi ấy vì chúng giản dị, giá cả phải chăng và gần nhà. Thói quen chào hỏi ông chủ tiệm quen bằng tên tạo nên lòng tin khó có được ở một cửa hàng chuỗi đông đúc.

Khi những tiểu thương gắn bó lâu năm đóng cửa, các mối liên kết nhỏ bé ấy cũng dần phai nhạt. Các quán cà phê mới cố gắng khơi lại sự gắn kết bằng bàn ăn chung, góc chơi trò chơi bàn và những nhân viên pha chế thân thiện nhớ món quen của khách. Tuy nhiên, mức giá và đối tượng phục vụ có thể rất khác so với người bán hàng rong trong quán cà phê cũ. Nếu những nơi duy nhất để ngồi lại đều đắt đỏ hơn, một số hàng xóm có thể cảm thấy bị gạt ra ngoài. Các khu dân cư phát triển tốt nhất khi có chỗ cho cả hai: những không gian thân tình chào đón mọi lứa tuổi và mức thu nhập, cùng các cửa hàng thiết thực giúp kiểm soát chi phí sinh hoạt hằng ngày.

Nhịp đập xã hội vẫn hiện diện ở những trung tâm cũ có chỗ ngồi thoáng và lối đi có mái che, chẳng hạn như những hàng ghế dọc một số trung tâm thương mại trong khu dân cư gần Boon Keng và Bendemeer. Những chi tiết giản dị ấy khuyến khích mọi người nán lại và trò chuyện. Chúng nhắc ta rằng các quyết định thiết kế, từ cách bố trí ghế đến độ rộng lối đi, góp phần nâng đỡ khía cạnh cộng đồng của hoạt động bán lẻ.

Các cửa hàng truyền thống đang thích ứng ra sao

Nhiều cửa hàng lâu đời không đứng yên. Một số mở rộng danh mục sản phẩm để thu hút khách hàng trẻ. Số khác đổi nhà cung cấp, áp dụng thanh toán không tiền mặt và trưng bày hàng hóa có thương hiệu. Mục tiêu là tồn tại mà không đánh mất những mối quan hệ thân tình khiến khách quen quay lại.

Công thức của các cửa hàng giá 2 đô la Singapore

Các cửa hàng giá rẻ ở khu dân cư cho thấy những mô hình cũ vẫn có thể phát triển tốt. Những cửa hàng này thu hút lượng khách ổn định nhờ bán đồ dùng thiết yếu với giá thấp. Kệ hàng có dụng cụ đơn giản, đồ dùng nhà bếp, đồ chơi, vật dụng vệ sinh cá nhân và đồ dùng gia đình thiết yếu. Khâu tìm nguồn hàng được tính toán khéo léo. Chủ tiệm mua số lượng lớn từ các nhà cung cấp trong khu vực ở Trung Quốc, Việt Nam hoặc Ấn Độ. Họ tránh khoản đội giá của các thương hiệu lớn và luân chuyển hàng tồn nhanh. Dù biên lợi nhuận thấp, doanh số cao và nhu cầu liên tục đối với hàng thiết yếu vẫn giúp cửa hàng thu tiền đều đặn.

Chi phí vận hành được giữ ở mức thấp. Nhiều cửa hàng do gia đình điều hành, nhờ đó chi phí nhân công có thể dự đoán. Giá thuê ở các dãy nhà trong khu dân cư thường thấp hơn ở trung tâm thương mại tư nhân. Trang thiết bị cơ bản và lối đi hẹp đồng nghĩa với việc ít vốn bị chôn vào thiết bị, nhường thêm chỗ cho hàng hóa. Một số cửa hàng còn bán sỉ cho người bán ở chợ đêm hoặc các nhà bán lẻ siêu nhỏ. Nếu doanh số bán lẻ chậm lại, đơn hàng bán sỉ sẽ tạo khoản đệm.

Đổi lại, khả năng được nhìn thấy còn hạn chế. Nhiều cửa hàng độc lập không xuất hiện trên bản đồ hay mạng xã hội, và chủ tiệm có ít thời gian quản lý danh mục hàng trực tuyến. Điều này gây bất lợi khi ngày càng nhiều hộ gia đình mua sắm qua mạng. Cạnh tranh từ những người bán giá rẻ trên các sàn thương mại điện tử trong khu vực rất gay gắt. Vì vậy, sức hút của cửa hàng giá rẻ nằm ở sự tức thời. Cửa hàng ngay dưới nhà, giá hợp lý và chỉ năm phút là món hàng đã nằm trong túi. Với nhiều người cao tuổi và các gia đình cần giải quyết nhanh một việc, như vậy đã đủ lý do để chọn cửa hàng bên cạnh.

Nâng cấp để giữ chân khách quen

Những thay đổi nhỏ cũng có ích. Chấp nhận PayNow hoặc Nets, bán các gói nhỏ cho người cao tuổi không muốn mua số lượng lớn và chọn thêm mặt hàng theo mùa cho kỳ nghỉ học sẽ thu hút thêm khách. Một số chủ tiệm mở rộng danh mục sang đồ dùng cho thú cưng, dụng cụ làm bánh hoặc phụ kiện điện thoại, những mặt hàng cư dân trẻ thường mua. Kéo dài giờ mở cửa phù hợp với nếp sinh hoạt sau giờ làm cũng có thể tăng doanh số. Thách thức khó hơn là tìm người kế nghiệp. Khi chủ tiệm già đi, ngày càng ít con cái muốn tiếp quản. Điều này làm tăng nguy cơ cửa hàng đóng cửa, ngay cả khi vẫn có lượng khách trung thành.

Vai trò của chính sách và quy hoạch HDB

Bán lẻ trong khu dân cư là một phần của câu chuyện quy hoạch rộng lớn hơn. Khi Hội đồng Nhà ở và Phát triển (HDB) được thành lập vào năm 1960, các thị trấn mới đầu tiên có hệ thống cửa hàng theo từng khu phố, trung tâm khu dân cư và trung tâm thị trấn. Chợ ướt và quán cà phê là tâm điểm của đời sống thường nhật. Từ cuối thập niên 1980 đến thập niên 1990, các thị trấn mới hơn chuyển sang mô hình cụm cửa hàng tại các đầu mối giao thông. Các chủ đầu tư tư nhân bắt đầu xây dựng trung tâm thương mại trong khu dân cư, còn siêu thị thay thế một số chợ ướt làm điểm mua sắm chính. Cơ cấu cửa hàng chuyển dần sang các chuỗi toàn quốc và mô hình năng suất cao hơn.

Các chương trình làm mới những khu phố cũ

HDB và các hội đồng thị trấn đã dành nhiều năm làm mới các khu dân cư lâu đời. Các chương trình nâng cấp đồng tài trợ để hồi sinh cửa hàng giúp cải thiện mặt tiền, chiếu sáng hành lang chung, bổ sung biển chỉ dẫn và làm lối đi thoải mái hơn. Chương trình Remaking Our Heartland đã triển khai những nâng cấp rộng khắp thị trấn, từ công viên mới đến các trung tâm sinh hoạt cộng đồng được cải thiện.

HDB cũng đã nối lại việc xây dựng các trung tâm khu dân cư mới tại một số thị trấn được chọn. Những nơi này được thiết kế dựa trên ý kiến cư dân và thường tích hợp các tiện ích công cộng. Oasis Terraces ở Punggol là một ví dụ điển hình, với phòng khám đa khoa ngay tại chỗ, dịch vụ trông trẻ, không gian cộng đồng và vườn trên mái. Các trung tâm mới như vậy không chỉ là nơi mua sắm. Chúng được bố trí để tổ chức lớp thể dục, đổi sách và sự kiện khu dân cư, qua đó gắn kết cư dân.

Chính sách vẫn áp dụng cách tiếp cận linh hoạt với các loại hình cửa hàng được phép mở, đồng thời hạn chế những ngành nghề có thể gây phiền toái. Ý tưởng chung là để thị trường đáp ứng nhu cầu trong khi bảo vệ cư dân khỏi những tác động bất lợi. Sự hỗ trợ từ các cơ quan khác, bao gồm các khoản tài trợ cho công cụ số và nâng cấp quy trình, giúp tiểu thương hiện đại hóa mà vẫn gắn bó với khu dân cư.

Thương mại điện tử, ứng dụng giao hàng và bản đồ bán lẻ mới

Mua sắm trực tuyến giờ đã trở thành thói quen của hầu hết các hộ gia đình. Điều đó ảnh hưởng đến lượng khách ghé cửa hàng trong khu phố, nhất là với các mặt hàng như đồ điện tử nhỏ, thời trang và hàng gia dụng không dễ hỏng. Nhiều tiểu thương hiện coi mặt bằng cửa hàng là nơi trưng bày và cung cấp dịch vụ, đồng thời chuyển một phần doanh số lên mạng. Những bước đơn giản như nhận đơn qua WhatsApp từ khách quen hoặc cho phép đặt trực tuyến rồi đến lấy hàng cồng kềnh có thể giữ doanh số ở địa phương, đồng thời tận dụng sự tiện lợi của công nghệ số.

Các đơn vị kinh doanh ăn uống đối mặt với bài toán khác. Nền tảng giao hàng giúp tiếp cận nhiều khách hơn, nhưng phí rất cao. Một số quán tự xây dựng trang đặt hàng hoặc lập nhóm giao hàng qua WhatsApp trong khu dân cư để giảm chi phí. Số khác tập trung vào những món khó giao ngon lành, như quẩy chiên nóng vào bữa sáng hay một bát mì cần được ăn trong vài phút. Khi đó, dịch vụ và lòng hiếu khách trở thành lợi thế cạnh tranh.

Cư dân cũng kết hợp nhiều kênh mua sắm. Một gia đình có thể mua cặp sách trực tuyến, ghé cửa hàng dưới nhà mua văn phòng phẩm vào phút chót và cuối tuần gặp bạn bè ở quán cà phê mới. Các khu dân cư đang trở thành không gian kết hợp thói quen trực tuyến và trực tiếp này. Những cửa hàng sử dụng thành thạo cả hai phương thức, trên mạng lẫn tại chỗ, có nhiều cơ hội giữ chân khách hàng hơn.

Doanh nhân trẻ có thể xây dựng cộng đồng không

Nhiều đơn vị mới tham gia thị trường cho biết họ không chỉ chạy theo doanh số. Họ muốn tạo ra những nơi để hàng xóm nán lại và gặp gỡ. Quán cà phê có bàn dài dùng chung, hiệu sách có góc đọc và xưởng thủ công tổ chức lớp cuối tuần ngày càng phổ biến ở những thị trấn trước đây chỉ có các dịch vụ thiết yếu. Một số chủ tiệm hợp tác với trường học gần đó để trưng bày sản phẩm của học sinh, tổ chức buổi trò chuyện với các nhóm cộng đồng hoặc giảm giá cho người cao tuổi vào giờ vắng khách.

Các chuỗi cũng đang thử nghiệm. Các nhà bán lẻ đồ điện tử và nội thất đã làm mới cách bố trí cửa hàng với khu vực trải nghiệm, lớp học cộng đồng và quầy dịch vụ hỗ trợ sửa chữa hoặc cài đặt thiết bị cho người cao tuổi. Những điểm nhấn địa phương, như tường ảnh cư dân hoặc các bộ sản phẩm đáp ứng nhu cầu của trường học gần đó, có thể giúp một thương hiệu toàn quốc gắn bó với một khu dân cư cụ thể. Khi các doanh nghiệp lớn đầu tư vào quan hệ cộng đồng thay vì chỉ khuyến mãi, họ góp phần duy trì sinh hoạt xã hội sôi động tại trung tâm thị trấn.

Những yếu tố có thể duy trì sự cân bằng: ý tưởng và ví dụ

Giữ các ngành nghề truyền thống, sự tiện lợi hiện đại và không gian xã hội trong cùng một khu dân cư không hề đơn giản. Điều đó đòi hỏi sự đa dạng trong cơ cấu ngành hàng, thiết kế tốt và hỗ trợ thiết thực cho các doanh nghiệp nhỏ đảm nhận vai trò cộng đồng. Những ý tưởng dưới đây, đúc kết từ các mô hình đang phát huy hiệu quả tại một số khu dân cư, có thể hữu ích.

• Xây dựng cơ cấu đa dạng. Đảm bảo mỗi cụm dân cư có các cửa hàng thiết yếu hằng ngày, đồ ăn giá phải chăng và ít nhất một vài không gian xã hội để cư dân có thể ngồi lại mà không cần mua nhiều.
• Đưa chỗ ngồi cộng đồng thành tiêu chuẩn. Bố trí ghế dài và các góc có bóng râm trong và quanh cụm cửa hàng để hàng xóm có thể nán lại.
• Hỗ trợ các ngành nghề lâu đời bằng kinh phí làm mới. Đồng tài trợ biển hiệu, chiếu sáng và nâng cấp khả năng tiếp cận cho các cửa hàng cũ phục vụ nhu cầu thiết yếu.
• Giúp cửa hàng nhỏ chuyển đổi số. Cung cấp các gói đơn giản, chi phí thấp cho thanh toán, quản lý hàng tồn và nhắn tin để chủ tiệm không phải quản lý năm ứng dụng mới bán hàng trực tuyến được.
• Điều chỉnh sản phẩm của chuỗi theo địa phương. Khuyến khích các thương hiệu toàn quốc kinh doanh sản phẩm đặc trưng của khu dân cư hoặc tổ chức hoạt động hướng đến trường học và người cao tuổi tại các khu vực họ phục vụ.
• Dùng sự kiện để gắn kết mọi người. Chợ hàng tháng, chương trình trao đổi ngôn ngữ, quán cà phê sửa chữa và hoạt động đổi sách giúp mọi người gặp nhau trực tiếp.
• Lập kế hoạch để đảm bảo khả năng chi trả. Duy trì một tỷ lệ mặt bằng có giá thuê phù hợp với các ngành nghề thiết yếu và đơn vị kinh doanh nhỏ trong mỗi cụm.
• Thiết kế thuận tiện cho người đi bộ. Vạch sang đường an toàn, lối nối có mái che và biển chỉ dẫn rõ ràng giúp kết nối các cụm cửa hàng và tăng lượt ghé thăm tình cờ.

Kết luận chính

• Hoạt động bán lẻ tại các khu dân cư đang thay đổi khi quán cà phê và chuỗi cửa hàng mở rộng vào các khu lâu đời, trong khi một số cửa hàng truyền thống đóng cửa hoặc thích ứng.
• Cư dân coi trọng sự tiện lợi và đa dạng, nhưng nhiều người vẫn nhớ những mối gắn kết thân tình do các doanh nghiệp gia đình lâu năm tạo dựng.
• Các mô hình chuỗi phát triển nhờ quy mô, dịch vụ tiêu chuẩn hóa và khả năng hiện diện tại các đầu mối giao thông, giúp họ có thể trả tiền thuê cao hơn.
• Các cửa hàng giá rẻ truyền thống tồn tại nhờ nhập hàng số lượng lớn, luân chuyển hàng nhanh, nhân sự tinh gọn và vị trí gần nhà dân.
• Quy hoạch của HDB đã chuyển từ các chợ khu phố thời kỳ đầu sang mô hình bán lẻ tại các đầu mối giao thông, với những trung tâm mới tích hợp dịch vụ công và không gian cộng đồng.
• Các chương trình làm mới khu phố cũ và khoản tài trợ công cụ số có thể giúp tiểu thương hiện đại hóa mà không đánh mất gốc rễ địa phương.
• Thương mại điện tử và dịch vụ giao hàng đã làm thay đổi thói quen mua sắm, thúc đẩy cửa hàng kết hợp sự tiện lợi trực tuyến với dịch vụ trực tiếp.
• Doanh nhân trẻ và một số chuỗi đang xây dựng không gian cộng đồng thông qua sự kiện, chỗ ngồi giao lưu và sản phẩm phù hợp với địa phương.
• Cơ cấu ngành hàng cân bằng, thiết kế tốt và mặt bằng có giá thuê phải chăng là những yếu tố then chốt để duy trì cả truyền thống lẫn hoạt động bán lẻ hiện đại tại các khu dân cư.
• Duy trì đời sống cộng đồng sôi động ở trung tâm thị trấn rất quan trọng, bởi đây là nơi phần lớn người Singapore sinh sống, mua sắm và kết nối mỗi ngày.