Nhật Bản lên kế hoạch lập cơ sở dữ liệu quốc gia để theo dõi sở hữu bất động sản của người nước ngoài từ năm 2027

Vì sao Nhật Bản xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia vào lúc này

Nhật Bản đang chuẩn bị một hệ thống toàn quốc để ghi nhận quốc tịch của người mua và theo dõi tốt hơn quyền sở hữu đất đai, nhà cửa của người nước ngoài. Trọng tâm của kế hoạch là một cơ sở dữ liệu mới, được liên kết với sổ đăng ký bất động sản số, cho phép nhà chức trách biết ai sở hữu tài sản nào và, trong một số trường hợp, ai là người kiểm soát cuối cùng một bên mua là doanh nghiệp. Sau khi chỉ thị các bộ trưởng hôm 4/11 nắm rõ tình hình người nước ngoài mua đất và xem xét các quy định khả thi, Thủ tướng Sanae Takaichi đặt tính minh bạch và quản lý rủi ro làm trọng tâm chương trình nghị sự. Chính phủ đặt mục tiêu khởi động hệ thống sớm nhất vào năm tài khóa 2027, sau khi có sự phối hợp giữa Ban Thư ký Nội các, Bộ Tư pháp, Cơ quan Kỹ thuật số và các cơ quan khác.

Giới chức cho biết động thái này xuất phát từ hai mối lo ngại. Thứ nhất, dòng vốn xuyên biên giới đổ vào bất động sản Nhật Bản gia tăng, đặc biệt tại các thành phố lớn, làm dấy lên lo ngại về khả năng chi trả. Thứ hai, việc mua bất động sản tại các khu vực nhạy cảm làm nảy sinh quan ngại an ninh, trong đó có đất gần cơ sở quốc phòng, các đảo xa gần biên giới quốc gia và khu vực nguồn nước. Do quốc tịch không được ghi nhận trong nhiều giao dịch, rất khó đánh giá quy mô và xu hướng thực sự của hoạt động mua bất động sản của người nước ngoài. Một số giao dịch được thực hiện thông qua các công ty đặt tại Nhật Bản nhưng sử dụng vốn từ nước ngoài, càng khiến bức tranh thêm khó xác định.

Cơ sở dữ liệu là một phần trong đợt rà soát chính sách rộng hơn, bao gồm nhập cư, kiểm soát cư trú và sử dụng đất. Một hội đồng chuyên gia được triệu tập vào cuối tháng 11 để cân nhắc các thay đổi và đang hướng tới hoàn thiện chính sách cơ bản vào tháng 1/2026. Giới chức xem cơ sở đăng ký này là công cụ giúp làm rõ thông tin, chứ bản thân nó không đặt ra các hạn chế mới. Hệ thống sẽ tạo nền tảng dữ liệu thực tế cần thiết để xây dựng các biện pháp tương xứng, từ quy định khai báo đến những thay đổi thuế tiềm năng ở các phân khúc có rủi ro hoặc biến dạng thị trường nghiêm trọng nhất.

Hệ thống mới sẽ ghi nhận những gì

Trọng tâm là hệ thống đăng ký quốc tịch của người mua trong các nhóm bất động sản hiện chưa ghi nhận thông tin này. Chính phủ dự định sử dụng sổ đăng ký bất động sản nền tảng của Cơ quan Kỹ thuật số để liên kết hồ sơ từ các khu vực pháp lý và loại đất khác nhau. Phạm vi dự kiến rất rộng, vượt xa các căn hộ chung cư ở đô thị.

• Căn hộ chung cư, nhà riêng và các loại bất động sản khác
• Rừng và đất nông nghiệp
• Các giao dịch đất đai quy mô lớn thuộc diện điều chỉnh của Luật Quy hoạch Sử dụng Đất Quốc gia
• Đất quan trọng gần các cơ sở liên quan đến quốc phòng và trên các đảo biên giới được chỉ định theo luật sử dụng đất liên quan đến an ninh năm 2022

Đối với các giao dịch liên quan đến rừng hoặc các khu đất rộng lớn, nhạy cảm, nhà chức trách đang cân nhắc yêu cầu bên mua là doanh nghiệp khai báo quốc tịch của các cổ đông chủ chốt và lãnh đạo cấp cao. Mục tiêu là xác định bản chất của giao dịch khi vốn nước ngoài được chuyển qua một pháp nhân đặt tại Nhật Bản. Các nhà hoạch định chính sách cũng đang nghiên cứu mở rộng nghĩa vụ thông báo giao dịch theo Luật Ngoại hối và Ngoại thương, vốn điều chỉnh các giao dịch vốn của người không cư trú.

Hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản hiện hoạt động ra sao

Hệ thống đăng ký bất động sản của Nhật Bản, gọi là Toki, ghi nhận thông tin về đất đai, công trình và chủ sở hữu hợp pháp trong sổ đăng ký tài sản do Cục Pháp vụ quản lý. Mỗi tài sản có mục thông tin về quyền sở hữu, liệt kê vị trí và đặc điểm, cùng mục quyền, ghi tên chủ sở hữu, địa chỉ, ngày và lý do đăng ký cũng như các quyền khác như thế chấp. Bất kỳ ai cũng có thể xin bản sao với một khoản phí. Sổ đăng ký đóng vai trò then chốt trong việc bảo đảm giao dịch an toàn và quyền sở hữu đáng tin cậy.

Dù có khuôn khổ pháp lý vững chắc, quốc tịch nhìn chung không được ghi nhận đối với căn hộ chung cư và nhiều loại tài sản khác. Đất nông nghiệp có yêu cầu khai báo quốc tịch, nhưng phần lớn bất động sản nhà ở đô thị thì không. Dữ liệu sở hữu cũng có thể lỗi thời đối với tài sản thừa kế; Nhật Bản bắt đầu thu hẹp khoảng trống này từ tháng 4/2024 bằng quy định bắt buộc đăng ký những thay đổi về quyền sở hữu liên quan đến thừa kế. Các quy định này cải thiện độ chính xác nhưng không giải quyết được điểm mù về quốc tịch.

Riêng trường hợp người không cư trú mua bất động sản vì một số mục đích nhất định, giao dịch đó có thể được xem là giao dịch vốn theo Luật Ngoại hối và Ngoại thương. Khi đó, bên mua phải thông báo cho nhà chức trách thông qua Ngân hàng Nhật Bản trong thời hạn quy định, với một số ngoại lệ. Các thông báo này không tương đương với việc có một hồ sơ thống nhất về quốc tịch người mua tại thời điểm đăng ký. Cơ sở dữ liệu được đề xuất nhằm giúp xác định quốc tịch, và trong một số trường hợp cụ thể là quyền kiểm soát hưởng lợi thông qua doanh nghiệp, dễ dàng hơn nhiều trên phạm vi cả nước.

Ai đang mua và nhu cầu mạnh nhất ở đâu

Đồng yen suy yếu, lãi suất rất thấp theo tiêu chuẩn toàn cầu và du lịch phục hồi sau đại dịch đã khiến bất động sản Nhật Bản trở nên hấp dẫn. Các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến văn phòng, khách sạn và căn hộ cao cấp ở đô thị. Người mua trong nước vẫn hoạt động tích cực, còn các nhà phát triển đưa nhiều dự án cao cấp ra thị trường. Giá tại trung tâm Tokyo lập mức cao kỷ lục mới trong năm 2024, khi giá căn hộ chung cư mới bình quân tại các quận trung tâm vượt 110 triệu yen. Chi phí xây dựng tăng và nguồn cung hạn chế càng thúc đẩy xu hướng này.

Số liệu chính xác về hoạt động mua bất động sản của người nước ngoài còn ít. Một khảo sát của chính phủ về giao dịch căn hộ chung cư mới ở Tokyo cho thấy 3% người mua trong nửa đầu năm 2025 có địa chỉ ở nước ngoài. Chỉ số này phản ánh người mua ở ngoài Nhật Bản, không bao gồm công dân nước ngoài đang sinh sống tại Nhật, và cũng loại trừ nhiều cấu trúc doanh nghiệp. Nghiên cứu của khu vực tư nhân và các thông tin rời rạc về doanh số ở từng dự án cho thấy tỷ lệ dao động rất rộng. Một số tòa nhà cao cấp tại một vài quận ghi nhận tỷ lệ người mua ở nước ngoài cao hơn nhiều mức trung bình, trong khi nhiều dự án ở ngoại ô và khu vực khác thu hút ít sự quan tâm hơn từ người nước ngoài. Nếu không có dữ liệu quốc tịch tại thời điểm đăng ký, khả năng phân biệt các xu hướng này của Nhật Bản còn hạn chế.

Sự đan xen này phần nào lý giải trọng tâm chính sách. Thị trường đô thị nóng lên làm dấy lên lo ngại về khả năng mua nhà của các hộ gia đình địa phương. Trong khi đó, nhiều vùng nông thôn Nhật Bản đang vật lộn với tình trạng suy giảm dân số và lượng nhà bỏ trống ngày càng tăng, gọi là akiya. Các nhà hoạch định chính sách đang tìm cách hiệu chỉnh công cụ để xử lý những rủi ro cụ thể tại các tiểu thị trường đô thị khan hiếm, đồng thời không làm nản lòng dòng vốn và hoạt động cải tạo ở những nơi cần đến chúng.

An ninh quốc gia và mối lo về đất đai chiến lược

Năm 2022, Nhật Bản đưa vào thực thi đầy đủ luật sử dụng đất liên quan đến an ninh nhằm giám sát đất đai quanh các cơ sở của Lực lượng Phòng vệ và trên những đảo xa gần biên giới quốc gia. Luật cho phép nhà chức trách xem xét việc sử dụng đất và công trình tại các khu vực đó, đồng thời xử phạt những hành vi có thể làm suy yếu chức năng an ninh. Luật không cấm người nước ngoài mua bất động sản; thay vào đó, luật tập trung vào giám sát và nghĩa vụ thông báo. Cơ sở dữ liệu mới sẽ bổ trợ cách tiếp cận này bằng cách làm rõ quốc tịch của chủ sở hữu ngay tại thời điểm mua.

Tranh luận công khai cũng tập trung vào các giao dịch mua gần nguồn nước. Một số cộng đồng lo ngại tình trạng khai thác hoặc xuất khẩu nước ngầm không được kiểm soát nếu quyền sở hữu đất đai không minh bạch. Hồ sơ rõ ràng hơn sẽ giúp chính quyền tỉnh và các bộ đánh giá người mua, giám sát hoạt động sử dụng và thực thi các quy định hiện hành. Giới chức cho rằng tăng khả năng giám sát, thay vì cấm đoán trên diện rộng, là cách tốt nhất để quản lý nhiều loại rủi ro khác nhau tùy theo địa điểm và loại tài sản.

Các nghĩa vụ thương mại cũng có ý nghĩa. Nhật Bản tuân theo các nguyên tắc không phân biệt đối xử trong các quy tắc thương mại toàn cầu. Điều này không loại trừ các biện pháp có mục tiêu vì an ninh quốc gia hoặc trật tự công cộng, nhưng khiến việc biện minh cho lệnh cấm hoàn toàn đối với người mua nước ngoài trở nên khó khăn. Các nhà hoạch định chính sách phát tín hiệu rằng những bước đi mới, nếu có, nhiều khả năng sẽ tập trung vào nghĩa vụ khai báo, điều kiện và thuế thay vì lệnh cấm trên diện rộng, trong khi các luật an ninh sẽ xử lý những khu vực nhạy cảm nhất.

Những quy định nào có thể sắp thay đổi

Các bộ đang xem xét mở rộng nghĩa vụ thông báo theo Luật Ngoại hối và Ngoại thương để có thêm nhiều giao dịch bất động sản phải khai báo khi người mua là người nước ngoài hoặc nhà đầu tư không cư trú. Một ý tưởng khác đang được cân nhắc là yêu cầu bên mua là doanh nghiệp đối với rừng và các khu đất rộng lớn hoặc có ý nghĩa chiến lược khai báo quốc tịch của các cổ đông chủ chốt và lãnh đạo cấp cao. Điều này sẽ giúp nhà chức trách xác định các giao dịch có quyền kiểm soát hoặc nguồn vốn đến từ bên ngoài Nhật Bản, ngay cả khi bên mua về mặt pháp lý là một pháp nhân trong nước.

Nhật Bản có thể áp dụng các mức thuế khác nhau không?

Giới chức đã thảo luận về các công cụ tài khóa phân biệt giữa chủ sở hữu người Nhật và người không mang quốc tịch Nhật tại những thị trường hoặc loại tài sản được xác định cụ thể. Các ý tưởng bao gồm tăng thuế mua hoặc thuế sở hữu đối với người không cư trú tại những phân khúc đô thị quá nóng, đặt điều kiện mua bất động sản trong các khu vực được chỉ định và áp thuế đối với nhà bỏ trống nhằm hạn chế hoạt động mua đầu cơ. Chưa có quyết định nào được đưa ra; mọi biện pháp như vậy cần được cân nhắc kỹ để tránh ảnh hưởng ngoài dự kiến đến hoạt động đầu tư hợp pháp và nguồn cung nhà ở nói chung.

Nhật Bản cũng đang nghiên cứu cách các nền kinh tế khác quản lý việc người nước ngoài mua bất động sản. Trên thế giới, các chính phủ đã áp dụng nhiều cách tiếp cận khác nhau. Một số nơi áp thuế chuyển nhượng bổ sung với người mua nước ngoài tại các thành phố lớn. Một số nơi thẩm định từng trường hợp mua của người không cư trú. Những nơi khác áp dụng lệnh cấm có thời hạn đối với một số nhóm người mua hoặc bổ sung thuế nhà bỏ trống để hạn chế mua đi bán lại và nhà không có người ở. Đợt rà soát thực tiễn ở nước ngoài của Nội các, trong đó có Canada, Đức, Hàn Quốc và Đài Loan, sẽ giúp định hình các đề xuất trong nước.

Song song với đó, chính phủ dự định tóm lược định hướng quy định trong một chính sách cơ bản về người nước ngoài cư trú và các biện pháp liên quan đến nhập cư vào tháng 1/2026. Lộ trình này sẽ để lại khoảng một năm cho việc soạn thảo pháp lý và xây dựng hệ thống nếu cơ sở đăng ký mới bắt đầu hoạt động từ năm tài khóa 2027. Một số bộ sẽ cần cập nhật quy trình và đồng bộ cơ sở dữ liệu trước khi triển khai.

Cơ sở dữ liệu quốc gia có thể hoạt động ra sao trên thực tế

Cơ quan Kỹ thuật số đang xây dựng sổ đăng ký bất động sản nền tảng có thể làm trụ cột cho nhiều bộ. Hệ thống mới sẽ liên kết mã định danh tài sản trong sổ đăng ký của Cục Pháp vụ với các trường dữ liệu bổ sung, trong đó có quốc tịch của người mua và, trong những trường hợp cụ thể, quốc tịch của các cổ đông chủ chốt và lãnh đạo đứng sau doanh nghiệp mua tài sản. Dữ liệu được chuẩn hóa sẽ cho phép giới chức rà soát nguy cơ tập trung sở hữu tại một quận hoặc gần một cơ sở cụ thể, đồng thời xây dựng bức tranh toàn quốc rõ ràng hơn theo thời gian.

Thiết kế dữ liệu sẽ mang tính quyết định. Để hữu ích, trường thông tin quốc tịch cần có định dạng thống nhất, còn các nội dung khai báo của bên mua là doanh nghiệp phải đủ chi tiết để xác định quyền kiểm soát qua nhiều tầng sở hữu. Liên kết với hồ sơ thuế và thông báo đầu tư có thể bổ sung bối cảnh phục vụ thực thi. Nhà chức trách cũng sẽ phải quyết định ai được xem thông tin nào. Công khai dữ liệu giúp thị trường minh bạch hơn, nhưng việc công bố quốc tịch hoặc dữ liệu cá nhân làm nảy sinh lo ngại về quyền riêng tư. Nhiều quốc gia gặp khó khăn trong việc cân bằng các lợi ích này. Các đánh giá quốc tế cho thấy dữ liệu sở hữu bất động sản thường bị phân mảnh, còn việc xác định chủ sở hữu hưởng lợi có thể rất khó. Dự án của Nhật Bản tạo cơ hội xây dựng các tiêu chuẩn rõ ràng ngay từ đầu.

Chống rửa tiền cũng là một góc độ cần xem xét. Trên khắp thế giới, bất động sản đã bị lợi dụng để chuyển và che giấu tiền bất hợp pháp. Nếu môi giới, luật sư và nhà phát triển có nghĩa vụ thẩm định rõ ràng, đồng thời nhà chức trách có thể nhanh chóng kiểm tra quốc tịch của chủ sở hữu và quyền kiểm soát doanh nghiệp, việc phát hiện các giao dịch đáng ngờ sẽ dễ dàng hơn. Cơ sở dữ liệu có thể đọc bằng máy, biểu mẫu chuẩn hóa và mã định danh đáng tin cậy sẽ hỗ trợ những bước kiểm tra này. Chính phủ cho biết muốn xây dựng một hệ thống tăng cường giám sát mà không làm đình trệ các giao dịch hợp pháp; điều đó có nghĩa thiết kế quy trình quan trọng không kém nội dung pháp lý.

Ý nghĩa đối với người mua và thị trường

Hầu hết người mua sẽ chỉ phải thực hiện thêm một số bước đơn giản khi hoàn tất giao dịch. Người mua sử dụng dịch vụ của một chuyên viên pháp lý đăng ký bất động sản sẽ cung cấp thông tin quốc tịch cùng với các giấy tờ nhận dạng và địa chỉ hiện có. Đối với giao dịch thuộc một số nhóm đất nhất định, bên mua là doanh nghiệp có thể phải bổ sung bản khai quốc tịch của các cổ đông chủ chốt và lãnh đạo cấp cao. Chi phí hành chính dự kiến nhỏ so với giá trị giao dịch, nhưng lượng thông tin mà nhà chức trách thu được sẽ rất lớn.

Đối với ngân hàng, nhà phát triển và môi giới, các quy định rõ ràng hơn có thể giảm bớt sự bất định. Bên cho vay có thể thiết kế quy trình tuân thủ phù hợp với các trường dữ liệu trong cơ sở đăng ký. Nhà phát triển đưa dự án mới ra thị trường có thể xây dựng chính sách sàng lọc và công khai thông tin để giảm những bất ngờ vào phút chót. Khi việc kiểm tra chống rửa tiền được tăng cường, người mua có uy tín thường thấy quy trình minh bạch giúp giao dịch diễn ra nhanh hơn so với một quy trình thiếu rõ ràng.

Tác động đến thị trường sẽ khác nhau tùy địa điểm. Việc tăng khả năng giám sát có thể ngăn cản các giao dịch mua đầu cơ ngắn hạn tại một số quận có giá cao. Ở phần lớn các khu vực trong nước, đặc biệt là nơi dân số suy giảm, giao dịch có thể sẽ không bị ảnh hưởng. Sở hữu bất động sản tại Nhật Bản không đem lại thị thực hay tư cách thường trú. Người mua nước ngoài nên dự liệu sẽ chịu các loại thuế như chủ sở hữu người Nhật, trong đó có thuế tài sản cố định hằng năm; người không cư trú cần có đại lý thuế tại Nhật Bản để xử lý hồ sơ kê khai. Với các giao dịch mua của người không cư trú thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Ngoại hối và Ngoại thương, nghĩa vụ thông báo vốn đã được áp dụng và nhiều khả năng sẽ được mở rộng.

Lộ trình và các mốc tiếp theo

Công việc được định hình bởi ba mốc thời gian. Thứ nhất, giới chức đặt mục tiêu tổng hợp kết quả về quy định bất động sản dành cho người nước ngoài ở các nước khác trước khi kết thúc năm tài khóa hiện tại. Thứ hai, Nội các đang chuẩn bị chính sách cơ bản về người nước ngoài cư trú và các biện pháp liên quan đến nhập cư vào tháng 1/2026; văn bản này dự kiến sẽ nêu khuôn khổ quản lý bất động sản. Thứ ba, cơ sở dữ liệu và các trường thông tin quốc tịch có thể được triển khai sớm nhất vào năm tài khóa 2027, tùy thuộc vào công tác lập pháp và mức độ sẵn sàng của hệ thống. Các dự án kỹ thuật số bổ trợ, trong đó có hệ thống cấp phép đi lại điện tử dự kiến triển khai vào năm tài khóa 2028, cho thấy xu hướng chung hướng tới tích hợp dữ liệu chặt chẽ hơn giữa biên giới, thị thực và giao dịch bất động sản.

Tình hình chính trị sẽ ảnh hưởng đến tiến độ. Chính phủ cho biết muốn giải quyết nỗi lo của công chúng trong khi vẫn duy trì đầu tư và tăng trưởng. Một số ý kiến cảnh báo nếu được xây dựng không thỏa đáng, các quy định mới có thể làm gia tăng thái độ bài ngoại hoặc gây sức ép lên những ngành phụ thuộc vào vốn nước ngoài. Những ý kiến khác cho rằng đã quá muộn để xây dựng một cơ sở đăng ký rõ ràng và các công cụ có mục tiêu tại thị trường vốn tồn tại những khoảng trống thông tin lớn. Cơ sở dữ liệu giúp các nhà hoạch định chính sách thảo luận dựa trên xu hướng thực tế thay vì những câu chuyện riêng lẻ; đây là điều thiết yếu đối với mọi thay đổi liên quan đồng thời đến an ninh quốc gia và khả năng chi trả nhà ở.

Những điều cần biết

• Nhật Bản có kế hoạch lập cơ sở dữ liệu quốc gia để ghi nhận quốc tịch của người mua bất động sản và theo dõi quyền sở hữu của người nước ngoài đối với đất đai và công trình
• Hệ thống sẽ sử dụng sổ đăng ký bất động sản nền tảng số và có thể bắt đầu hoạt động sớm nhất vào năm tài khóa 2027, sau khi hoàn tất công tác pháp lý và kỹ thuật
• Phạm vi bao gồm căn hộ chung cư, rừng, đất nông nghiệp, giao dịch đất đai quy mô lớn và đất gần cơ sở quốc phòng cùng các đảo biên giới
• Bên mua là doanh nghiệp đối với một số loại bất động sản có thể phải khai báo quốc tịch của các cổ đông chủ chốt và lãnh đạo cấp cao
• Giới chức đang cân nhắc mở rộng nghĩa vụ thông báo giao dịch theo Luật Ngoại hối và Ngoại thương
• Một khảo sát của chính phủ cho thấy 3% người mua căn hộ chung cư mới ở Tokyo trong nửa đầu năm 2025 có địa chỉ ở nước ngoài
• Các mối lo của công chúng bao gồm giao dịch mua tại những khu vực nhạy cảm và giá tăng nhanh ở các quận trọng điểm của thành phố
• Cơ sở đăng ký có thể tạo điều kiện áp dụng các công cụ có mục tiêu như thuế suất khác nhau hoặc điều kiện mua, với chi tiết dự kiến được xác định vào tháng 1/2026
• Nhật Bản đang rà soát quy định về người mua nước ngoài ở các quốc gia khác để định hướng cải cách trong nước
• Dự án nhằm tăng tính minh bạch, hỗ trợ kiểm tra chống rửa tiền và cung cấp thông tin cho việc hoạch định chính sách mà không cản trở đầu tư hợp pháp