Dự án tái phát triển Shibuya trị giá 13 tỷ USD và tương lai đô thị Nhật Bản

Từ giao lộ đến thành phố kết nối

Từ sân thượng ở độ cao 230 mét của Shibuya Scramble Square, Tokyo trải rộng về mọi hướng, như một thung lũng với những tòa tháp, đường ray và ánh đèn neon. Bên dưới 230 mét, dòng người cuồn cuộn băng qua giao lộ nổi tiếng xuất hiện trong phim Lost in Translation. Từ cùng góc nhìn ấy, có thể thấy đường chân trời ken đặc cần cẩu khi khu vực đang triển khai đợt tái thiết tham vọng nhất trong lịch sử.

Chương trình này hiện bước vào giai đoạn cuối. Đến năm 2030, mạng lưới đi bộ nhiều tầng mới sẽ kết nối ga Shibuya theo mọi hướng, giúp việc di chuyển trong khu vực trở nên trực quan. Năm 2031, hai tòa tháp mới của Shibuya Scramble Square sẽ nối với tòa tháp East hiện hữu, khai trương năm 2019, hình thành một trong những điểm đến bán lẻ và văn phòng lớn nhất thành phố. Đến năm 2034, năm quảng trường với tổng diện tích khoảng 20.000 mét vuông sẽ hoàn thành, phục vụ sinh hoạt hằng ngày và đồng thời làm nơi sơ tán khi xảy ra tình huống khẩn cấp. Khoản đầu tư lên tới hàng chục tỷ USD, cho thấy cách Nhật Bản tận dụng các tập đoàn đường sắt tư nhân và bất động sản để đổi mới những đầu mối giao thông đông đúc.

Shibuya nằm trong một lòng chảo tự nhiên. Nhà ga ở đáy thung lũng, bị các sườn dốc phía đông và phía tây bao quanh. Địa hình này khiến việc đi lại xuyên khu vực khó khăn và làm tình trạng đông đúc trầm trọng hơn. Các nhà quy hoạch đang giải quyết vấn đề bằng một lõi đô thị, tức hệ thống lưu thông theo chiều dọc gồm thang máy và thang cuốn, đưa người dân lên qua các tòa nhà cao tầng rồi ra những cây cầu và sân đón. Skyway trên cao, dự kiến hoàn thành năm 2030, sẽ nối Shibuya Hikarie ở phía đông với Mark City ở phía tây, giúp người đi bộ không còn phải leo dốc và kết nối hai nửa của khu vực.

Những gì đang được xây dựng và thời điểm hoàn thành

Đợt tái thiết hiện đại quanh nhà ga bắt đầu sau khi tuyến Toyoko của Tokyu được đưa xuống ngầm vào năm 2002. Thay đổi này giải phóng không gian trên mặt đất và mở ra các lô đất mới ở tầng trệt. Shibuya Hikarie, tổ hợp 43 tầng với văn phòng, cửa hàng bán lẻ và nhà hát, khai trương năm 2012. Shibuya Stream mở cửa năm 2018, gồm khách sạn và không gian làm việc. Tòa tháp East của Shibuya Scramble Square tiếp nối vào năm 2019, với đài quan sát Shibuya Sky ở độ cao 230 mét trên đỉnh. Công tác cải tạo cốt lõi nhà ga tiếp tục đến năm 2020 nhằm cải thiện việc chuyển tuyến và mở rộng các sảnh. Năm 2024, khu vực ra mắt Shibuya Sakura Stage và Shibuya Ax, nằm trong làn sóng công trình đa chức năng mới.

Tháp và quảng trường theo lịch trình cố định

Các kết nối cuối cùng sẽ hoàn thành trong thập niên này. Đến năm 2030, mạng lưới đi bộ liên thông sẽ kết nối các phía đông, tây, bắc và nam của nhà ga. Một hành lang đông tây miễn phí, rộng hơn 20 mét, sẽ nối hai phía của tổ hợp. Các lối đi miễn phí ở tầng trệt phía trước lối vào Hachiko của JR sẽ được mở rộng, đạt chiều rộng tối đa gần 22 mét; phía trước lối vào phía nam của JR, chiều rộng sẽ gần 23 mét. Ở các tầng trên, một sân đón rộng khoảng 3.000 mét vuông sẽ kết nối cổng soát vé các tuyến JR và Ginza với phố Shibuya Chuo và Sakuragaoka. Giai đoạn hai của Shibuya Scramble Square dự kiến triển khai năm 2031, với các tòa tháp Central và West nối với tòa East, tạo ra các mặt sàn bán lẻ rất rộng, lên tới 6.000 mét vuông. Một cơ sở giao lưu văn hóa dự kiến đặt tại tầng 10 của tòa Central, nhìn ra giao lộ và Shinjuku.

Hai dự án lớn khác sẽ hoàn thiện đường chân trời khu vực. Dự án Shibuya Upper West dự kiến hoàn tất năm 2029 trên khu đất của một cửa hàng bách hóa cũ, với trọng tâm là tổ hợp 34 tầng cao 155,7 mét, nơi sẽ có một khách sạn cao cấp đương đại và địa điểm mới của The Museum thuộc Bunkamura. Ở phía đông bắc giao lộ Miyamasuzaka Shita, Dự án Tái phát triển Đô thị Loại 1 Khu vực Miyamasuzaka dự kiến hoàn thành năm 2031. Dự án sẽ xây dựng một tòa nhà 33 tầng cao khoảng 180 mét, có các hội trường lớn phục vụ họp và triển lãm cùng cơ sở lưu trú đạt tiêu chuẩn quốc tế. Phía đông khu đất sẽ có đền Shibuya Miyamasu Mitake được xây dựng lại và một tòa nhà thương mại mới cao trung bình.

Các không gian ở tầng đường phố cũng đang thay đổi. Sông Shibuya, trước đây là một kênh bê tông khuất sau các tòa nhà, đang được mở lộ ra từng đoạn thành quảng trường có cây xanh và lối đi bộ. Việc xây dựng lại nhà ga mang đến các lối vào mới, cầu thang rộng hơn và lộ trình rõ ràng hơn, với điểm nhấn là đài quan sát đưa du khách lên cao để ngắm toàn cảnh thành phố và núi Phú Sĩ vào những ngày trời quang. Song song đó, những góc phố lâu đời như Nonbei Yokocho tìm cách giữ gìn nét đặc trưng địa phương của khu vực trong khi đường chân trời mới dần hình thành.

Đầu mối đường sắt thúc đẩy thay đổi đô thị ra sao

Khu vực quanh ga Shibuya là một trong những đầu mối giao thông bận rộn nhất Nhật Bản, đón khoảng 2,1 triệu lượt hành khách mỗi ngày và có mạng lưới tuyến của JR East, Tokyu, Keio và Tokyo Metro. Quy mô ấy tạo điều kiện cho cách quy hoạch lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) hình thành các khu dân cư mật độ cao, thuận tiện cho người đi bộ quanh nhà ga bằng cách kết hợp văn phòng, nhà ở, cửa hàng và không gian công cộng trong phạm vi vài phút đi bộ từ sân ga. Mục tiêu là giảm các chuyến đi bằng ô tô, tăng lượng hành khách sử dụng giao thông công cộng và giúp người dân dễ dàng tiếp cận các nhu cầu hằng ngày.

Vì sao TOD quan trọng ở Tokyo

Mạng lưới đường sắt Tokyo có tần suất cao và đáng tin cậy, trong khi các khu vực trung tâm có rất ít chỗ dành cho bãi đỗ xe tư nhân. Một khu vực quanh nhà ga thân thiện với người đi bộ có lợi cho cả hoạt động kinh doanh lẫn cư dân. Chương trình ở Shibuya giải quyết những vấn đề tồn tại lâu nay, gồm việc chuyển tuyến bất tiện, các điểm thắt cổ chai đông đúc và thiếu không gian công cộng. Các nhà thiết kế đã mở rộng sảnh và khu vực cổng soát vé, bổ sung các kết nối theo chiều dọc mới, đồng thời tạo một hành lang đông tây thông thoáng rộng hơn 20 mét xuyên qua tổ hợp. Ở các tầng trên, một sân đi bộ mới sẽ nối khu vực soát vé với những con phố và khu dân cư lân cận, rút ngắn hành trình và tạo dòng lưu chuyển tự nhiên giữa những tòa nhà trước đây có vẻ tách biệt.

Tài trợ tái thiết mà không tạo gánh nặng quá mức cho người nộp thuế

Các dự án nhà ga quy mô lớn tốn kém cả khi xây dựng lẫn bảo trì. Tokyo đã hoàn thiện mô hình sử dụng giá trị đất tăng lên nhờ phát triển mới để góp phần chi trả cho công trình công cộng. Cách làm này được gọi là thu hồi giá trị đất (LVC). Các công cụ thuế và phí gồm phần tăng thu thuế bất động sản, khoản thu từ giá trị tăng thêm của đất và tài trợ bằng phần tăng thu thuế. Công cụ phát triển gồm bán và cho thuê đất, bán quyền xây dựng trên không gian phía trên đường ray và đường bộ, điều chỉnh đất đai theo hướng tập hợp rồi phân chia lại các lô đất, cùng các cơ chế tài trợ tái phát triển đô thị đặc biệt. Tại Shibuya, các công ty đường sắt và nhà phát triển đầu tư vào bất động sản hưởng lợi từ việc nâng cấp nhà ga; một phần giá trị tăng thêm được dùng để tài trợ cho các cải thiện.

Thu hồi giá trị đất trên thực tế

Việc triển khai phụ thuộc vào sự phân công vai trò rõ ràng. Ngành đường sắt tập trung vào đường ray và nâng cấp nhà ga. Khu vực công phụ trách đường phố và hạ tầng kỹ thuật. Các đối tác tư nhân và đường sắt đảm nhận tháp và khu bán lẻ. Các dự án tìm kiếm sự đồng thuận của chủ đất thông qua cơ chế cho phép triển khai khi được hai phần ba các bên liên quan chấp thuận, đi kèm quá trình tham vấn và rà soát thiết kế kéo dài. Các buổi đi bộ tham quan khu vực, chiến dịch cung cấp thông tin và cả tour công trường được tổ chức để duy trì sự ủng hộ trong nhiều năm xây dựng, đồng thời vẫn bảo đảm tàu chạy. Kết quả là một chuỗi dự án liên tục, tác động trực tiếp hạn chế đến ngân sách công và gắn kết chặt chẽ nhà ga với các tòa nhà xung quanh.

Khả năng ứng phó thảm họa và không gian công cộng

An toàn là chủ đề trọng tâm. Nhiều tòa nhà đang được xây ở Shibuya thay thế các công trình từ thập niên 1980 trở về trước, vốn không còn đáp ứng các tiêu chuẩn hiện hành về động đất và hỏa hoạn. Bài học từ trận Đại động đất Đông Nhật Bản năm 2011 đã định hình cách thiết kế kết cấu tháp và chức năng của không gian công cộng. Các quảng trường mới quanh nhà ga sẽ là nơi tụ họp thường ngày, đồng thời được thiết kế để hoạt động như địa điểm sơ tán tạm thời khi khẩn cấp. Các lối đi miễn phí rộng rãi và mạng lưới sân đón giúp giảm ùn tắc, đồng thời tạo thêm phương án cho lực lượng ứng cứu khẩn cấp nếu xảy ra sự cố.

Không gian công cộng tốt hơn cũng là công cụ quản lý đám đông tại một khu vực thu hút du khách cả ngày lẫn đêm. Shibuya đã trở thành khu vực được du khách nước ngoài đến thăm nhiều nhất ở Tokyo. Chính quyền địa phương đã nỗ lực hướng dòng người đến các địa điểm ngoài giao lộ và tượng Hachiko nhằm giảm áp lực lên các con phố hẹp. Lõi đô thị và Skyway sẽ giúp phân tán người đi bộ khắp thung lũng. Các điểm chỉ dẫn mới đưa du khách đến những nơi yên tĩnh hơn như công viên Nabeshima Shoto ở phía tây nhà ga. Công viên có một nhà vệ sinh công cộng do kiến trúc sư Kengo Kuma thiết kế, thuộc dự án The Tokyo Toilet; đây là ví dụ nhỏ cho thấy khu vực vận dụng thiết kế để cải thiện trải nghiệm thường nhật. Các chính sách ban đêm hướng đến việc phân tán du khách đến các quán bar âm nhạc và địa điểm nhỏ khắp Shibuya, thay vì dồn đám đông vào một vài khu phố.

Shibuya, bệ phóng cho startup và văn hóa

Đợt tái phát triển không chỉ xoay quanh những tòa nhà mới. Tokyu Land và các đối tác mô tả khu vực Greater Shibuya trong bán kính 2,5 km, kết nối các khu như Daikanyama, Harajuku, Aoyama và Yoyogi. Định hướng mới nhất, thường được gọi là Greater Shibuya 2.0, nhằm tích hợp làm việc, sinh sống và vui chơi, đồng thời bổ sung các dịch vụ số và chương trình phát triển bền vững. Nền tảng số mang tên MABLs kết nối nhân viên giữa các tòa nhà, còn các không gian dùng chung mới là nơi tổ chức gặp gỡ, triển lãm và các buổi học tập. Hỗ trợ startup là trụ cột chính, với các cơ sở hợp tác và chương trình như SAKURA DEEPTECH SHIBUYA nhằm thu hút các nhà nghiên cứu và nhà sáng lập hoạt động trong những lĩnh vực tiên tiến.

Công tác quản lý khu vực đóng vai trò thường nhật. Các nhà phát triển và chính quyền quận phối hợp với các nhóm địa phương tổ chức dọn dẹp đường phố, bảo đảm an toàn giao thông và các sự kiện theo mùa. Sự kiện đếm ngược đón năm mới ở Shibuya được thiết kế theo hướng an toàn, thân thiện với gia đình, khác với những đám đông tự phát từng gây tắc nghẽn khu vực. Mục tiêu là duy trì sức sống làm nên danh tiếng Shibuya, đồng thời mang đến trải nghiệm sạch sẽ, thuận tiện và hòa nhập hơn cho cư dân, người đi làm và du khách.

Nhu cầu văn phòng, biến động bán lẻ và du lịch

Sự hồi sinh của Shibuya diễn ra cùng lúc với những thay đổi trong cách mọi người làm việc. Lịch làm việc từ xa và linh hoạt phổ biến hơn trong đại dịch, và các công ty vẫn đang cân nhắc lại quy mô cũng như cách bố trí văn phòng. Các nhà phát triển ở Shibuya ứng phó với những bất định bằng cách kết hợp nhiều chức năng trong từng dự án. Các tòa tháp mới có khách sạn, căn hộ dịch vụ, cơ sở văn hóa và hội trường sự kiện bên cạnh văn phòng và cửa hàng. Tòa Central sắp tới sẽ có không gian giao lưu văn hóa ở tầng 10; tổng mặt bằng của Scramble Square sẽ cung cấp các khu bán lẻ rộng, khoảng 6.000 mét vuông mỗi tầng, phục vụ cửa hàng chủ lực và các chương trình văn hóa tương tác.

Du lịch đã phục hồi mạnh mẽ, và Shibuya có mặt trong lịch trình của nhiều du khách. Các khảo sát cho thấy phần lớn khách nước ngoài đến Tokyo đều ghé thăm Shibuya trong thời gian lưu trú. Thành công này kéo theo tình trạng đông đúc và tiếng ồn cần được kiểm soát, đặc biệt vào cuối tuần và các đêm nghỉ lễ. Chính quyền quận đang kết hợp thiết kế không gian với điều phối thời gian để phân tán dòng người theo cả không gian lẫn thời gian. Mạng lưới lối đi, biển chỉ dẫn rõ ràng hơn và các quảng trường mới sẽ phân tán du khách vào ban ngày. Các quan hệ đối tác với hiệp hội quán bar và câu lạc bộ đêm khuyến khích du khách khám phá các quán bar âm nhạc và địa điểm nhỏ khắp khu vực, giảm áp lực lên những điểm nóng như Dogenzaka và các dãy phố quanh Shibuya 109.

Những điều các thành phố khác đang theo dõi

Đông Á có nhiều điều kiện thuận lợi cho phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng. Mật độ dân cư cao, dịch vụ đường sắt thường xuyên và các chính sách hạn chế sở hữu ô tô cá nhân hỗ trợ hình thành các trung tâm thân thiện với người đi bộ và duy trì lượng người qua lại ổn định. Những thành phố như Hong Kong và Singapore kết hợp hệ thống giao thông công cộng mạnh với các quy định khiến việc sở hữu ô tô trở nên đắt đỏ, qua đó thúc đẩy nhu cầu đi tàu. Shibuya cho thấy một khu vực đường sắt có thể trở thành nền tảng thu hút đầu tư mới khi giao thông, bất động sản và không gian công cộng được đặt trong cùng một quy hoạch. Thành công phụ thuộc vào việc xử lý đúng các yếu tố địa phương, từ địa hình, văn hóa đến các công cụ pháp lý cho phép dự án triển khai.

Cách tiếp cận của Shibuya đang thu hút sự quan tâm từ nước ngoài. Honolulu gần đây thiết lập quan hệ thành phố kết nghĩa với Shibuya, một phần nhằm tìm hiểu kinh nghiệm phát triển đầu mối giao thông và mô hình do khu vực tư nhân dẫn dắt. Các quan chức đến thăm đã quan sát cách các công ty đường sắt và đất đai tư nhân phối hợp với nhà quy hoạch thành phố để triển khai các dự án đồng bộ; cách làm này cũng được áp dụng tại những đầu mối khác ở Nhật Bản.

So sánh trong khu vực châu Á mang lại nhiều bài học. Năm 2002, Tokyo ban hành Đạo luật Đặc biệt Quốc gia về Tái thiết Đô thị, nới lỏng giới hạn diện tích sàn tại các khu vực được chỉ định và cho phép xây dựng các tổ hợp đa chức năng quy mô lớn gắn với giao thông công cộng. Chính sách liên tục này giúp duy trì chuỗi dự án dài hạn. Ngược lại, những nơi mà hoạt động tái phát triển bị đình trệ do chính sách thay đổi và tranh chấp về di sản thường phải đối mặt với nhiều năm chậm trễ. Tiêu chuẩn rõ ràng, quy định ổn định và đối thoại công chúng chuyên sâu giúp cân bằng cái cũ và cái mới tại các khu vực trung tâm.

Điểm chính

• Đến năm 2030, Shibuya sẽ hoàn thành mạng lưới đi bộ nhiều tầng, kết nối nhà ga theo mọi hướng.
• Các tòa tháp Central và West của Shibuya Scramble Square dự kiến khai trương năm 2031, mở rộng các mặt sàn bán lẻ lớn nối với tòa East năm 2019.
• Năm quảng trường mới, tổng diện tích khoảng 20.000 mét vuông, dự kiến hoàn thành trước năm 2034, phục vụ sinh hoạt hằng ngày và sơ tán khi khẩn cấp.
• Việc nâng cấp ga Shibuya gồm mở rộng sảnh, bổ sung cổng soát vé và xây hành lang đông tây miễn phí rộng hơn 20 mét.
• Quy hoạch có sân đi bộ rộng 3.000 mét vuông, kết nối khu vực soát vé nhà ga với phố Shibuya Chuo và Sakuragaoka.
• Phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng là nền tảng của chương trình, với khoảng 2,1 triệu lượt hành khách mỗi ngày hỗ trợ hình thành các tuyến phố mật độ cao, thuận tiện cho người đi bộ.
• Việc tài trợ dựa vào cơ chế thu hồi giá trị đất và đầu tư tư nhân của các công ty đường sắt, bất động sản, với tác động hạn chế đến ngân sách công.
• Khả năng ứng phó thảm họa định hình thiết kế sau trận động đất năm 2011; các quảng trường mới có thể làm nơi sơ tán tạm thời.
• Quận Shibuya xử lý tình trạng đông đúc bằng cách phân tán du khách ra ngoài khu vực giao lộ và cải thiện việc di chuyển theo cả chiều dọc lẫn chiều ngang trong thung lũng.
• Chiến lược Greater Shibuya thúc đẩy startup và văn hóa thông qua các nền tảng số, không gian dùng chung và hoạt động quản lý khu vực.