Giá thuê căn hộ studio tại Seoul lên mức chưa từng có
Vào tháng 7 năm 2025, giá thuê trung bình hằng tháng của một căn hộ studio—được người dân địa phương gọi là "one room"—tại Seoul tăng vọt lên 730.000 won (khoảng 525 USD), tăng 7,9% so với tháng trước và là mức tăng theo tháng mạnh nhất từ đầu năm. Số liệu do nền tảng bất động sản Dabang xác nhận và được The Korea Herald đưa tin, cho thấy chi phí nhà ở tại thủ đô Hàn Quốc đang tăng trên diện rộng, đặc biệt ảnh hưởng đến số hộ gia đình một người ngày càng đông của thành phố.
Nội dung
- Giá thuê căn hộ studio tại Seoul lên mức chưa từng có
- Vì sao giá thuê studio tăng nhanh đến vậy?
- Biến động nhân khẩu học: Số hộ gia đình một người gia tăng
- Thay đổi chính sách và xu hướng chuyển từ jeonse sang thuê trả hằng tháng
- Nguồn cung hạn chế và xây dựng chững lại
- Nhà đầu tư nước ngoài và các chủ nhà tổ chức tham gia thị trường
- Giá thuê studio tại Seoul so với nơi khác ra sao?
- Khả năng chi trả và chi phí sinh hoạt
- Xu hướng mới: Không gian sống chung và các mô hình nhà ở thay thế
- Tác động kinh tế - xã hội: Ai chịu ảnh hưởng nhiều nhất?
- Tiếp theo, thị trường cho thuê tại Seoul sẽ ra sao?
- Tóm lược
Mapo-gu, quận được giới trẻ đi làm và sinh viên ưa chuộng, ghi nhận mức tăng mạnh nhất: giá thuê trung bình tăng 22,4%, lên 880.000 won mỗi tháng. Gangnam-gu, vốn nổi tiếng là khu vực giàu có, vẫn là quận đắt đỏ nhất để thuê studio, với giá 940.000 won mỗi tháng. Bảy quận khác, trong đó có Yongsan-gu (870.000 won), Seocho-gu (810.000 won) và Seongdong-gu (790.000 won), hiện có giá thuê bằng hoặc cao hơn mức trung bình toàn thành phố, phản ánh đà tăng chi phí thuê nhà trên khắp Seoul.
Vì sao giá thuê studio tăng nhanh đến vậy?
Giá thuê studio tăng mạnh là kết quả của nhiều yếu tố đồng thời: biến động nhân khẩu học, thay đổi chính sách, xu hướng đầu tư chuyển dịch và tình trạng cung không theo kịp cầu kéo dài trên thị trường nhà ở Seoul.
Biến động nhân khẩu học: Số hộ gia đình một người gia tăng
Hàn Quốc đang trải qua chuyển đổi nhân khẩu học. Hộ gia đình một người đã trở thành hình thức cư trú phổ biến nhất tại Seoul, chiếm gần 40% tổng số hộ của thành phố vào năm 2023, tăng từ chưa đến 30% chỉ một thập kỷ trước. Trên toàn quốc, số hộ gia đình một người đạt 9,9 triệu vào cuối năm 2024, chiếm 41,5% tổng số hộ. Xu hướng này đặc biệt rõ ở người trẻ và người đi làm muốn sống tự lập, gần nơi làm việc hoặc học tập.
Vì vậy, nhu cầu về căn hộ nhỏ, giá phải chăng—đặc biệt là studio—đã tăng vọt. Những căn hộ này thường có diện tích khoảng 33 mét vuông và tiền đặt cọc 10 triệu won, nay là lựa chọn ưu tiên của nhiều cư dân đô thị. Cạnh tranh thuê những căn hộ như vậy đặc biệt gay gắt tại các quận có đời sống về đêm sôi động, nhiều trường đại học hoặc giao thông công cộng thuận tiện, chẳng hạn Mapo-gu, Hongdae và Sinchon.
Thay đổi chính sách và xu hướng chuyển từ jeonse sang thuê trả hằng tháng
Trước đây, thị trường cho thuê nhà Hàn Quốc chủ yếu vận hành theo hệ thống jeonse, một hình thức đặc thù trong đó người thuê trả khoản tiền đặt cọc lớn (thường lên tới hàng trăm triệu won) thay cho tiền thuê hằng tháng. Tuy nhiên, các quy định gần đây của chính phủ—như hạn chế cho vay ngày 27 tháng 6 năm 2025—khiến người thuê khó thu xếp khoản đặt cọc lớn hơn, trong khi chủ nhà cũng bị siết giới hạn tăng giá jeonse.
Do đó, cả chủ nhà lẫn người thuê ngày càng chuyển sang hợp đồng thuê trả hằng tháng, vốn cần ít chi phí ban đầu hơn nhưng khoản thanh toán định kỳ cao hơn. Xu hướng này thể hiện rõ tại các quận có nhu cầu cao như Gangnam, Seocho và Songpa, nơi tin đăng cho thuê jeonse giảm còn hợp đồng thuê hằng tháng tăng mạnh. Theo các môi giới bất động sản, chủ nhà hiện chuộng hình thức thuê trả hằng tháng vì có nguồn thu ổn định và linh hoạt, nhất là khi lãi suất ngân hàng vẫn thấp.
Các chuyên gia nhận định sự chuyển dịch này đang định hình lại thị trường cho thuê. Một nhà phân tích bất động sản giải thích:
Các quy định cho vay cản trở việc chuyển từ jeonse sang mua nhà, từ đó tự nhiên khiến các hợp đồng thuê trả hằng tháng có bảo đảm tăng lên.Kết quả là giá thuê hằng tháng liên tục chịu áp lực tăng, nhất là đối với các căn hộ nhỏ.
Nguồn cung hạn chế và xây dựng chững lại
Trong khi nhu cầu thuê căn hộ studio tăng vọt, nguồn cung lại không theo kịp. Hoạt động xây dựng tại Seoul chững lại, số dự án nhà ở khởi công và hoàn thành đều thấp hơn mục tiêu của chính phủ. Các dự án tư nhân bị hạn chế do khó khăn về tài chính, còn số giấy phép xây dựng gần như đình trệ. Các dự án khu vực công đã tìm cách bù đắp thiếu hụt, nhưng tình trạng thiếu cung nhìn chung vẫn kéo dài.
Mất cân đối này đặc biệt nghiêm trọng tại các quận trung tâm và phía nam, nơi quỹ đất khan hiếm và chi phí phát triển cao. Thiếu nhà cho thuê giá phải chăng khiến người thuê cạnh tranh gay gắt hơn, đẩy giá lên và gây khó khăn cho người mới đến trong việc tìm chỗ ở.
Nhà đầu tư nước ngoài và các chủ nhà tổ chức tham gia thị trường
Thay đổi nhân khẩu học và nhu cầu thuê nhà dai dẳng đã thu hút các nhà đầu tư bất động sản toàn cầu. Những doanh nghiệp quốc tế lớn như Greystar Real Estate Partners và The Living Company đã mở hoạt động tại Seoul, nhắm đến thị trường hộ gia đình một người đang phát triển nhanh của thành phố. Các công ty này đầu tư vào bất động sản cho thuê được quản lý chuyên nghiệp, bao gồm nhà ở sinh viên và căn hộ đô thị nhỏ gọn, thường có tiện ích dùng chung như phòng tập thể dục và không gian làm việc chung.
Nguồn vốn tổ chức nước ngoài cũng đổ vào lĩnh vực này thông qua liên doanh và quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT). Chẳng hạn, Quỹ Đầu tư Hưu trí Canada (CPPIB) và Morgan Stanley đều hợp tác với các nhà phát triển trong nước để xây dựng hoặc chuyển đổi bất động sản sang mục đích cho thuê. Những khoản đầu tư này được kỳ vọng sẽ đem đến thêm lựa chọn thuê nhà do đơn vị chuyên nghiệp quản lý, nhưng cũng có thể góp phần đẩy giá thuê lên khi nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận.
Giá thuê studio tại Seoul so với nơi khác ra sao?
Mức thuê studio trung bình 730.000 won (525 USD) tại Seoul có thể khá cao, nhưng giá thay đổi đáng kể tùy quận và so với các thành phố lớn khác ở châu Á. Theo dữ liệu từ Numbeo và Wise.com, căn hộ một phòng ngủ ở trung tâm Seoul có giá thuê trung bình khoảng 1,18 triệu won (850–950 USD), trong khi studio tại các quận đắc địa như Gangnam hoặc Itaewon có thể được cho thuê với giá 900.000 đến 1,1 triệu won hoặc cao hơn. Ngược lại, các khu vực vừa túi tiền hơn như Sinchon hoặc Jongno có studio cho thuê chỉ từ 480.000 đến 720.000 won mỗi tháng.
So với các thủ đô khác ở châu Á, giá thuê tại Seoul ở mức vừa phải. Chẳng hạn, Tokyo và Hong Kong thường có giá thuê trung bình cao hơn với những căn hộ có diện tích tương đương, còn các thành phố như Đài Bắc hay Kuala Lumpur nhìn chung có mức giá phải chăng hơn. Tuy nhiên, tốc độ tăng tiền thuê tại Seoul—đặc biệt với căn hộ studio—đã vượt mức tăng lương của nhiều cư dân, làm dấy lên lo ngại về khả năng chi trả và an toàn nhà ở.
Khả năng chi trả và chi phí sinh hoạt
Nhà ở là khoản chi lớn nhất của phần đông cư dân Seoul. Chi phí sinh hoạt trung bình của một người tại Seoul ước tính khoảng 1,5 đến 1,6 triệu won mỗi tháng, trong đó tiền thuê nhà và tiện ích chiếm gần một nửa. Chi phí tiện ích cho một căn hộ nhỏ thường dao động từ 150.000 đến 250.000 won mỗi tháng, còn đi lại, thực phẩm và các nhu yếu phẩm khác làm tăng thêm gánh nặng chi tiêu.
Những người tìm lựa chọn phải chăng hơn có thể cân nhắc các thành phố vệ tinh như Incheon, Bucheon hoặc Goyang, nơi tiền thuê nhà và chi phí sinh hoạt thấp hơn, đồng thời thường có kết nối giao thông công cộng thuận tiện đến Seoul. Dù vậy, sức hút của các quận trung tâm—nhờ gần nơi làm việc, trường đại học và tiện ích văn hóa—vẫn tiếp tục thúc đẩy nhu cầu và giá nhà tại thủ đô.
Xu hướng mới: Không gian sống chung và các mô hình nhà ở thay thế
Khi căn hộ studio truyền thống ngày càng khó chi trả, các mô hình nhà ở thay thế đang được ưa chuộng. Không gian sống chung, kết hợp phòng riêng với tiện ích dùng chung, ngày càng phổ biến với người trẻ đi làm, sinh viên và cư dân quốc tế. Theo báo cáo năm 2025 của JLL, tiền thuê trung bình hằng tháng cho một căn hộ sống chung dưới 40 mét vuông tại Seoul là 1,13 triệu won—cao gấp khoảng 1,5 lần căn officetel thông thường (căn studio kết hợp chức năng nhà ở và thương mại).
Mô hình sống chung mang lại sự linh hoạt, tính cộng đồng và quyền sử dụng các tiện ích như phòng tập thể dục, không gian làm việc chung và bếp dùng chung. Các công ty bất động sản lớn và startup đang đầu tư vào thương hiệu nhà ở chung, cải tạo những khách sạn và officetel ít được sử dụng thành nhà cho thuê hiện đại. Chính phủ cũng đang hỗ trợ mở rộng REIT và các sáng kiến hợp tác công tư nhằm tăng nguồn cung nhà cho thuê dài hạn.
Một chuyên gia trong ngành nhận định:
Xu hướng sống chung, từng bị xem là giải pháp nhà ở bên lề, đang nhanh chóng trở thành trụ cột của hệ sinh thái nhà cho thuê tại Hàn Quốc, nhờ biến động nhân khẩu học, sở thích lối sống thay đổi và niềm tin vững chắc của nhà đầu tư.
Tác động kinh tế - xã hội: Ai chịu ảnh hưởng nhiều nhất?
Giá thuê studio tăng vọt đang tác động sâu sắc đến cư dân Seoul, đặc biệt là người trẻ, sinh viên và người lao động có thu nhập thấp đến trung bình. Với nhiều người, giấc mơ sống tự lập trong thành phố ngày càng khó thành hiện thực. Giá thuê tăng khiến một số người phải tìm bạn ở ghép, chuyển đến các quận xa trung tâm hơn hoặc thậm chí rời Seoul để tìm nhà ở vừa túi tiền.
Doanh nghiệp cũng đang chịu sức ép. Chi phí thuê mặt bằng cao tại các quận được ưa chuộng góp phần khiến nhiều cửa hàng đóng cửa, đặc biệt tại các điểm du lịch và khu mua sắm. Khi chi tiêu tiêu dùng suy yếu còn chi phí cố định tăng, nhiều nhà bán lẻ chật vật duy trì hoạt động, dẫn đến các cửa hàng bỏ trống và hoạt động kinh tế suy giảm tại những khu phố từng sôi động.
Trong khi đó, xu hướng chuyển từ jeonse sang thuê trả hằng tháng đang làm thay đổi bài toán tài chính của cả người thuê lẫn chủ nhà. Người thuê phải chịu chi phí định kỳ cao hơn, còn chủ nhà phải thích ứng với quy định mới và những bất ổn của thị trường. Dòng vốn từ các nhà đầu tư tổ chức và nước ngoài có thể mang đến thêm lựa chọn thuê nhà được quản lý chuyên nghiệp, nhưng cũng có thể đẩy giá thuê tăng thêm và làm giảm nguồn cung nhà ở giá phải chăng cho người dân bình thường.
Tiếp theo, thị trường cho thuê tại Seoul sẽ ra sao?
Nhìn về phía trước, phần lớn chuyên gia dự đoán xu hướng giá thuê hằng tháng tăng và hệ thống jeonse suy giảm sẽ tiếp diễn. Các chính sách của chính phủ nhằm ổn định thị trường—như áp trần tiền thuê và hỗ trợ chủ nhà tổ chức—có thể giúp kiềm chế đà tăng giá, nhưng tình trạng nguồn cung hạn chế và nhu cầu mạnh nhiều khả năng vẫn kéo dài.
Đầu tư nước ngoài cùng sự phát triển của mô hình sống chung và xây nhà để cho thuê được kỳ vọng sẽ tái định hình thị trường, mở ra lựa chọn mới cho một số người nhưng có thể khiến những người khác khó tiếp cận nhà ở hơn. Thách thức của các nhà hoạch định chính sách là cân bằng nhu cầu của nhà đầu tư, chủ nhà và người thuê, đồng thời bảo đảm Seoul vẫn là thành phố dễ sống và sôi động đối với mọi cư dân.
Tóm lược
- Giá thuê studio trung bình tại Seoul lập kỷ lục 730.000 won (525 USD) vào tháng 7 năm 2025, trong đó Mapo-gu và Gangnam-gu ghi nhận mức tăng nổi bật.
- Nhu cầu tăng từ các hộ gia đình một người, chính sách dịch chuyển khỏi jeonse và nguồn cung hạn chế đang đẩy giá thuê lên.
- Nhà đầu tư nước ngoài và các chủ nhà tổ chức tham gia thị trường, mang đến mô hình cho thuê mới nhưng cũng góp phần tạo áp lực tăng giá.
- Không gian sống chung và các hình thức nhà ở thay thế ngày càng phổ biến khi căn hộ studio truyền thống trở nên khó chi trả hơn.
- Giá thuê tăng ảnh hưởng đến người trẻ, sinh viên và doanh nghiệp, làm dấy lên lo ngại về khả năng chi trả và sức sống kinh tế tại Seoul.
- Chuyên gia dự báo xu hướng giá thuê hằng tháng tăng và các mô hình cho thuê mới sẽ tiếp diễn, trong đó chính sách và đầu tư định hình tương lai thị trường nhà ở Seoul.
