Hàn Quốc siết chặt việc người nước ngoài mua nhà: Quy định mới, căng thẳng gia tăng và bối cảnh toàn cầu

Hàn Quốc siết chặt việc người nước ngoài mua nhà: Những thay đổi là gì?

Hàn Quốc vừa có động thái mạnh tay nhằm kiềm chế thị trường nhà ở tăng nóng bằng cách áp dụng các hạn chế mới nghiêm ngặt đối với người nước ngoài mua bất động sản tại khu vực thủ đô Seoul. Có hiệu lực từ ngày 26 tháng 8 năm 2025, người nước ngoài muốn mua nhà tại Seoul, tỉnh Gyeonggi và một số khu vực ở Incheon phải được chính phủ chấp thuận trước, chuyển vào ở trong vòng bốn tháng và cư trú tại đó ít nhất hai năm. Chính sách ban đầu được áp dụng trong một năm, là nỗ lực toàn diện nhất từ trước đến nay của chính phủ Hàn Quốc nhằm hạn chế hoạt động mua nhà đầu cơ và ổn định giá nhà tại khu vực thủ đô.

Các biện pháp này được đưa ra trong bối cảnh công chúng ngày càng bất bình trước giá nhà tăng vọt, vốn trở thành vấn đề gây tranh cãi chính trị và nguồn cơn lo ngại kinh tế của nhiều người Hàn Quốc. Động thái của chính phủ phản ánh cả sức ép trong nước lẫn xu hướng toàn cầu rộng hơn, khi các quốc gia siết quy định về đầu tư bất động sản nước ngoài.

Vì sao Hàn Quốc hành động lúc này?

Trong ba năm qua, số giao dịch nhà ở của người nước ngoài tại vùng đô thị Seoul tăng trung bình 26 phần trăm mỗi năm, từ 4.568 giao dịch năm 2022 lên 7.296 giao dịch năm 2024. Công dân Trung Quốc chiếm tới 73 phần trăm số giao dịch này, tiếp theo là công dân Mỹ với 14 phần trăm. Phần lớn giao dịch tập trung tại tỉnh Gyeonggi (62 phần trăm) và Incheon (20 phần trăm), trong khi nhà cao cấp tại những khu vực được săn đón nhất ở Seoul liên tục lập kỷ lục về giá.

Mối lo của chính phủ không chỉ nằm ở số lượng người nước ngoài mua nhà, mà còn ở nhận định rằng các nhà đầu tư nước ngoài có thể né tránh quy định thế chấp nghiêm ngặt của Hàn Quốc bằng cách vay vốn tại nước mình. Điều này làm dấy lên cáo buộc về “phân biệt đối xử ngược” với người mua trong nước, vốn phải đối mặt với hạn mức cho vay chặt chẽ hơn và thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều bất động sản.

Thứ trưởng thứ nhất Bộ Đất đai Lee Sang-kyeong giải thích lý do của chính sách: “Chúng tôi sẽ ngăn chặn ngay từ đầu các hoạt động của người nước ngoài làm méo mó thị trường nhà ở và nỗ lực ổn định giá cả, qua đó góp phần bảo đảm phúc lợi nhà ở cho người dân Hàn Quốc.”

Giới chức cũng viện dẫn bằng chứng về hoạt động đầu cơ, trong đó có các trường hợp người nước ngoài mua căn hộ cao cấp bằng tiền mặt hoặc đứng tên người chưa thành niên. Các quy định mới nhằm bịt những kẽ hở và bảo đảm người nước ngoài mua nhà để thực sự cư trú, thay vì đầu tư hoặc đầu cơ.

Các hạn chế mới được áp dụng như thế nào?

Theo chính sách mới, bất kỳ cá nhân, doanh nghiệp hoặc chính phủ nước ngoài nào muốn mua nhà ở tại các khu vực được chỉ định đều phải:

• Được chính quyền địa phương chấp thuận trước khi mua
• Chuyển vào ở trong vòng bốn tháng kể từ khi được chấp thuận
• Cư trú tại bất động sản ít nhất hai năm sau khi mua

Quy định áp dụng với mọi loại hình nhà ở, gồm căn hộ, nhà riêng và nhà nhiều căn hộ có diện tích lớn hơn sáu mét vuông. Các bất động sản thương mại như officetel (tòa nhà dạng căn hộ studio thường được dùng cho cả mục đích cư trú lẫn kinh doanh) được miễn trừ. Quà tặng, thừa kế và đấu giá theo lệnh của tòa án cũng không thuộc diện áp dụng các hạn chế mới.

Người nước ngoài mua nhà phải nộp kế hoạch tài chính chi tiết trong vòng 30 ngày kể từ ngày mua, trong đó nêu nguồn tiền, tên của mọi tổ chức tài chính ở nước ngoài có liên quan và loại thị thực đang sở hữu tại Hàn Quốc. Nhà chức trách sẽ kiểm tra kỹ các tài liệu này nhằm ngăn việc sử dụng tín dụng nước ngoài để mua nhà đầu cơ. Những trường hợp đáng ngờ có thể được báo cáo cho Đơn vị Tình báo Tài chính Hàn Quốc, cơ quan có thể chia sẻ thông tin với cơ quan thuế nước ngoài.

Người vi phạm có thể bị phạt nhiều lần, mỗi lần lên tới 10 phần trăm giá trị bất động sản; trong một số trường hợp, hợp đồng mua bán có thể bị hủy. Chính phủ cam kết thực thi nghiêm, yêu cầu chính quyền địa phương tiến hành hành động pháp lý trong vòng ba tháng kể từ khi phát hiện vi phạm.

Khu vực áp dụng và trường hợp miễn trừ

Các khu vực cần giấy phép bao gồm toàn bộ Seoul, 23 thành phố và huyện thuộc tỉnh Gyeonggi (ngoại trừ những nơi có rất ít giao dịch của người nước ngoài) và bảy quận ở Incheon. Một số địa phương, chẳng hạn Yangju, Icheon, Yeoncheon và một số quận nhất định ở Incheon, được loại trừ do số giao dịch của người nước ngoài thấp.

Chính sách ban đầu được áp dụng trong một năm, nhưng giới chức cho biết thời hạn có thể được gia hạn tùy theo tình hình thị trường. Chính phủ cũng để ngỏ khả năng mở rộng hoặc điều chỉnh các hạn chế khi cần thiết.

Tác động đến thị trường: Đầu cơ, giá cả và hệ lụy chính trị

Thị trường nhà ở Hàn Quốc tăng nóng, với giá căn hộ đi lên 29 tuần liên tiếp và giá nhà nói chung tại Seoul tăng hơn 80 phần trăm trong năm năm qua. Đà bùng nổ bất động sản được thúc đẩy bởi lãi suất thấp, khả năng tiếp cận các khoản vay thế chấp dễ dàng và làn sóng đầu tư đầu cơ gia tăng, từ cả trong nước lẫn nước ngoài.

Tổng thống Lee Jae-myung, nhậm chức vào tháng 6 năm 2025, đã đưa cam kết giảm chi phí sinh hoạt thành trọng tâm trong chiến dịch tranh cử. Tuy nhiên, giá nhà tăng không ngừng đã trở thành gánh nặng chính trị, nhất là khi nợ hộ gia đình tăng 24,6 nghìn tỷ won (22,7 tỷ USD) trong quý II năm 2025, mức tăng theo quý lớn nhất kể từ năm 2021. Việc Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc không muốn hạ lãi suất thêm, bất chấp những trở ngại kinh tế, phản ánh lo ngại rằng động thái này sẽ càng thúc đẩy nhu cầu nhà ở.

Với nhiều người Hàn Quốc, quan niệm rằng người mua nước ngoài đang đẩy giá nhà lên càng làm gia tăng cảm giác bất công. Các bài xã luận và tranh luận chính sách tập trung vào nhu cầu “tạo sân chơi bình đẳng” giữa người mua trong nước và nước ngoài; một số nghị sĩ kêu gọi áp dụng biện pháp nghiêm ngặt hơn hoặc tăng thuế đối với người mua không cư trú.

Lee Eun-hyung, nhà nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, nhận xét: “Quy định mới chỉ tập trung sàng lọc nhu cầu đầu cơ thông qua bằng chứng cư trú, nhưng chưa tạo được sân chơi bình đẳng với người Hàn Quốc về khả năng tiếp cận các khoản vay.”

Dù người nước ngoài chỉ sở hữu khoảng 0,5 phần trăm trong tổng số 20 triệu căn nhà ở Hàn Quốc, việc các giao dịch tập trung ở những khu vực có nhu cầu cao và tính chất gây chú ý của một số thương vụ đã làm gia tăng lo ngại trong công chúng.

Ai là những người mua nhà nước ngoài?

Dữ liệu chính phủ cho thấy tính đến cuối năm 2024, công dân Trung Quốc sở hữu 56.301 đơn vị bất động sản tại Hàn Quốc, nhiều hơn bất kỳ quốc tịch nào khác; tiếp theo là người Mỹ (22.031), người Canada (6.315) và người Đài Loan (3.360). Phần lớn chủ nhà nước ngoài (khoảng 93 phần trăm) chỉ sở hữu một bất động sản, nhưng một số ít nắm giữ nhiều căn, điều mà một số người xem là dấu hiệu của hoạt động đầu tư.

Nhiều người mua nhà nước ngoài là cư dân dài hạn hoặc người nước ngoài làm việc trong các ngành công nghiệp lớn của Hàn Quốc. Tuy nhiên, chính phủ đặc biệt lo ngại về các nhà đầu tư không cư trú mua nhà để thu tiền cho thuê hoặc hưởng lợi từ việc tăng giá, thường sử dụng nguồn vốn nước ngoài để né các hạn chế cho vay trong nước.

So sánh chính sách của Hàn Quốc với xu hướng toàn cầu

Hàn Quốc không phải quốc gia duy nhất siết quy định về quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài. Trong những năm gần đây, các nước như Australia, Canada và New Zealand đã ban hành hoặc gia hạn lệnh cấm người nước ngoài mua bất động sản nhà ở, với những quan ngại tương tự về khả năng chi trả và sự ổn định của thị trường.

• Australia: Cấm người nước ngoài mua nhà hiện có trong hai năm, bắt đầu từ tháng 4 năm 2025.
• Canada: Ban hành lệnh cấm người nước ngoài mua bất động sản nhà ở trong hai năm vào tháng 1 năm 2023, sau đó gia hạn.
• Trung Quốc: Chỉ cho phép người nước ngoài có quyền sử dụng đất (không có toàn quyền sở hữu) và yêu cầu cư trú ít nhất một năm trước khi mua.

Tại Mỹ, vấn đề này trở thành chủ đề nóng ở cả cấp liên bang lẫn cấp tiểu bang. Ít nhất 22 tiểu bang đã ban hành luật hạn chế người nước ngoài sở hữu đất nông nghiệp hoặc đất nhạy cảm, trong đó một số biện pháp nhắm cụ thể vào người mua đến từ Trung Quốc, Nga, Iran và Triều Tiên. Luật năm 2023 của Florida, cấm công dân Trung Quốc không có tư cách thường trú sở hữu bất động sản, đã làm dấy lên các thách thức pháp lý và tranh luận trên toàn quốc.

Các nhóm vận động như Ủy ban 100 đã bày tỏ lo ngại rằng những đạo luật như vậy có thể hợp thức hóa các cáo buộc bài ngoại và gây ảnh hưởng không cân xứng đến người da màu, bởi phần lớn các quốc gia bị nhắm đến có đa số dân không phải người da trắng. Tuy nhiên, những người ủng hộ cho rằng các biện pháp này cần thiết để bảo vệ an ninh quốc gia và bảo đảm cư dân địa phương được tiếp cận nhà ở một cách công bằng.

Quy định mới ảnh hưởng thế nào đến cư dân nước ngoài và người nước ngoài sinh sống tại Hàn Quốc?

Với người Mỹ và những người nước ngoài khác sống, làm việc tại Hàn Quốc, các quy định mới khiến thị trường bất động sản vốn đã khó khăn càng thêm phức tạp. Cư dân dài hạn có thị thực phù hợp, chẳng hạn thị thực thường trú tổng quát F-5-1 hoặc thị thực thường trú theo diện vợ/chồng F-5-2, vẫn có thể mua bất động sản nếu đáp ứng yêu cầu cư trú. Tuy nhiên, các nhà đầu tư không cư trú và những người muốn mua nhà để cho thuê hoặc đầu cơ sẽ khó tham gia thị trường hơn nhiều.

Người nước ngoài mua nhà cũng phải tìm hiểu hệ thống thuế của Hàn Quốc, bao gồm thuế thu nhập lũy tiến, các khoản đóng bảo hiểm y tế bắt buộc và yêu cầu khai báo tài sản ở nước ngoài. Chẳng hạn, công dân Mỹ phải nộp tờ khai thuế hằng năm cho Sở Thuế vụ Mỹ (IRS) và có thể đủ điều kiện hưởng khoản miễn trừ thu nhập kiếm được ở nước ngoài hoặc khoản khấu trừ thuế nước ngoài để tránh bị đánh thuế hai lần.

Với nhiều người nước ngoài sinh sống tại Hàn Quốc, chi phí sinh hoạt ở Seoul vẫn cao; tiền thuê căn hộ một phòng ngủ ở trung tâm thành phố dao động từ 800 đến 1.200 USD mỗi tháng. Các khoản tiền đặt cọc nhà lớn (jeonse) rất phổ biến, còn hàng nhập khẩu có thể đắt đỏ. Tuy vậy, hệ thống giao thông công cộng của Hàn Quốc hiệu quả, dịch vụ y tế hiện đại và dễ tiếp cận.

Tranh luận và chỉ trích: Công bằng, hiệu quả và hệ quả ngoài dự kiến

Các hạn chế mới đã làm dấy lên tranh luận giữa giới hoạch định chính sách, các nhà kinh tế và công chúng. Những người ủng hộ cho rằng các biện pháp này cần thiết để kiềm chế đầu cơ, ổn định giá cả và giải quyết những quan ngại về công bằng. Tuy nhiên, những người chỉ trích đặt câu hỏi liệu quy định có tác động đáng kể đến khả năng chi trả nhà ở nói chung hay chỉ khiến hoạt động đầu cơ dịch chuyển sang các phân khúc khác của thị trường.

Kwon Dae-jung, giáo sư bất động sản tại Đại học Sogang, nhận định: “Người nước ngoài vay tiền từ các ngân hàng ở nước ngoài để mua nhà tại đây, làm méo mó thị trường bất động sản địa phương.”

Những người khác chỉ ra rằng đại đa số người mua nước ngoài là cư dân dài hạn hoặc người nước ngoài sinh sống tại Hàn Quốc, chứ không phải nhà đầu cơ. Họ cho rằng việc tập trung vào quyền sở hữu của người nước ngoài có thể làm lu mờ những vấn đề cơ cấu sâu xa hơn của thị trường nhà ở Hàn Quốc, như nguồn cung hạn chế, các quy định phân khu và hoạt động kinh tế tập trung tại Seoul.

Các chuyên gia pháp lý cũng nêu quan ngại về tính hợp hiến của việc nhắm đến người mua theo quốc tịch, viện dẫn nguyên tắc có đi có lại và nguy cơ vi phạm các thỏa thuận quốc tế. Cho đến nay, phần lớn biện pháp của Hàn Quốc tập trung vào yêu cầu cư trú và mục đích sử dụng, thay vì cấm hẳn dựa trên quốc tịch.

Việc thực thi cũng là một vấn đề. Dù chính phủ cam kết giám sát chặt chẽ và xử phạt người vi phạm, việc theo dõi tuân thủ, đặc biệt với chủ sở hữu không cư trú, có thể là thách thức. Một số nhà phân tích cảnh báo rằng chính sách quá hạn chế có thể làm nản lòng nhà đầu tư nước ngoài hoặc tạo ra những kẽ hở ngoài dự kiến.

Điều gì sẽ xảy ra tiếp theo?

Chính phủ cho biết sẽ theo dõi sát tác động của các quy định mới và điều chỉnh khi cần. Nếu các biện pháp giúp hạ nhiệt thị trường nhà ở và giảm hoạt động đầu cơ, chúng có thể được gia hạn hoặc mở rộng. Nếu không, các nhà hoạch định chính sách có thể cân nhắc những bước đi bổ sung, như tăng thuế đối với chủ sở hữu không cư trú hoặc hạn chế thêm việc sử dụng nguồn vốn nước ngoài.

Trong khi đó, tranh luận về quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài có thể sẽ tiếp diễn ở Hàn Quốc cũng như trên toàn thế giới. Khi khả năng chi trả nhà ở vẫn là vấn đề cấp bách tại nhiều quốc gia, các chính phủ sẽ phải đưa ra những lựa chọn khó khăn về cách cân bằng giữa việc mở cửa đón đầu tư nước ngoài với nhu cầu bảo vệ cư dân địa phương và bảo đảm thị trường ổn định.

Tóm tắt

• Hàn Quốc áp dụng các hạn chế mới nghiêm ngặt đối với người nước ngoài mua nhà tại Seoul, tỉnh Gyeonggi và Incheon, có hiệu lực từ ngày 26 tháng 8 năm 2025.
• Người mua nước ngoài phải được chấp thuận trước, chuyển vào ở trong vòng bốn tháng và cư trú tại bất động sản ít nhất hai năm.
• Chính sách nhằm kiềm chế đầu cơ, ổn định giá cả và giải quyết những quan ngại về công bằng trong bối cảnh giao dịch của người nước ngoài tăng mạnh, đặc biệt là công dân Trung Quốc và Mỹ.
• Các hạn chế tương tự đang được áp dụng tại những quốc gia khác, phản ánh xu hướng toàn cầu siết kiểm soát đầu tư bất động sản nước ngoài.
• Quy định mới làm dấy lên tranh luận về hiệu quả, tính công bằng và những hệ quả ngoài dự kiến; chính phủ sẽ tiếp tục theo dõi và có thể điều chỉnh trong tương lai.